COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

Rôle N° RG 21/14761 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIH4M

S.C.I. COTE BLEUE

C/

S.A.S. FERGOM

S.C.P. OLIVIER-COMBETTES

Copie exécutoire délivrée

le : 07/05/26

à :

M^e Sebastien SALLES

M^e Thimothée JOLY

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce d’AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Octobre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2020002964.

APPELANTE

S.C.I. COTE BLEUE, prise en la personne de sa gérante, Madame [M] [X],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée et assistée de M^e Sebastien SALLES de la SARL THELYS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Catherine VERGNE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

S.A.S. FERGOM, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée et assistée de M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.P. OLIVIER-COMBETTES, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Michel COULOMB de la SCP COULOMB M – DURAND B -, avocat au barreau de NIMES substituée par M^e Jean-michel DIVISIA, avocat au barreau de NIMES,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président Rapporteur,

et M^me Magali VINCENT, conseillère,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Magali VINCENT, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique du 22 mars 2018, la SCI Côte Bleue a acquis auprès de la SAS FERGOM un local commercial et un emplacement de parking situés au sein d’une copropriété à [Localité 1] (Bouches-du-Rhône) pour les mettre en location.

La SCI Côte Bleue expose avoir découvert après la vente que la SAS FERGOM avait obtenu de la mairie de [Localité 1] le 23 décembre 2014 un permis de construire aux fins de diviser le bien, et qu’elle avait entrepris des travaux alors même que l’acte de vente stipulait l’absence de tous travaux au cours des 10 années précédentes. Au surplus, aucun certificat de conformité n’avait été demandé à la mairie de [Localité 1], ce qui était de nature à expliquer les difficultés rencontrées pour la mise en location du local commercial. Enfin, les travaux de la SAS FERGOM avaient empiété sur les parties communes de la copropriété sans que le syndicat des copropriétaires n’eût été consulté.

Par courrier du 8 octobre 2019, la SCI Côte Bleue a vainement sommé la SAS FERGOM de lui apporter des éléments de réponse.

Par assignation du 17 mars 2020, la SCI Côte Bleue a saisi le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence d’une action en nullité de la vente.

Par acte d’huissier du 13 avril 2021, la SAS FERGOM a assigné en intervention forcée la SCP Ollivier et Combettes, notaires, en vue d’être relevée et garantie de toute condamnation au profit de la SCI Côte Bleue.

Par ordonnance du 20 juillet 2021, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances.

Par jugement du 5 octobre 2021, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence :

— s’est déclaré incompétent pour connaître de la demande en garantie de la SAS FERGOM à l’encontre de la SCP Ollivier & Gombettes, a renvoyé la cause et les parties devant le tribunal judiciaire d’Avignon, et a dit qu’à défaut d’appel dans les délais légaux, le dossier serait transmis au tribunal judiciaire d’Avignon par le greffe, conformément à l’article 97 du code de procédure civile,

— statuant sur le fond des demandes formées par la SCI Côte Bleue à l’encontre de la SAS FERGOM,

' l’a déboutée de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' a condamné la SCI Côte Bleue à payer à la SAS FERGOM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' a condamné la SCI Côte Bleue à payer à la SCP Ollivier & Gombettes la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' a condamné la SCI Côte Bleue aux entiers dépens, et

' a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 18 octobre 2021 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI Côte Bleue a interjeté appel du jugement à l’égard de la SAS FERGOM en ce qu’il a :

— rejeté toutes ses demandes, fins et conclusions,

— l’a condamnée à payer à la SAS FERGOM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à la SCP Ollivier & Gombettes la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens.

Par déclaration du 3 janvier 2022 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI Côte Bleue a interjeté appel du jugement à l’égard de la SCP Ollivier & Combettes, au titre des mêmes chefs du dispositif.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante n°2 notifiées par la voie électronique le 22 janvier 2024, la SCI Côte Bleue demande à la cour de :

''' réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté toutes ses demandes, fins et conclusions,

— l’a condamnée à payer à la SAS FERGOM la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à la SCP Ollivier & Gombettes la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée aux entiers dépens,

''' Statuant à nouveau,

— condamner la SAS FERGOM au paiement de la somme de 57 200 euros de dommages-intérêts au titre de la dissimulation d’informations déterminantes de son consentement,

— condamner la SAS FERGOM à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la SAS FERGOM aux entiers dépens de première instance et d’appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 6 avril 2022, la SAS FERGOM demande à la cour de :

' À titre principal,

— juger que la SCI Côte Bleue ne démontre pas qu’elle aurait dissimulé des informations déterminantes de son consentement,

— juger que la SCI Côte Bleue ne rapporte pas la preuve d’une quelconque faute de sa part,

En conséquence,

— débouter la SCI Côte Bleue de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

' À titre infiniment subsidiaire, si la cour retenait l’existence d’une faute de sa part,

— condamner la SCP Ollivier et Combettes à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

' En tout état de cause,

— condamner la SCI Côte Bleue à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par la voie électronique le 7 avril 2022, la SCP Ollivier-Combettes demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré le tribunal de commerce incompétent pour connaître des demandes formées à son encontre, et renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Avignon,

— condamner tout succombant à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux dépens de l’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj-Montero-Daval Guedj.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le 17 février 2026. Le dossier a été plaidé le 3 mars 2026 et mis en délibéré au 7 mai 2026.

À la demande de la cour, la SCI Côte Bleue a été invitée à transmettre pendant le délibéré le bail qu’elle aurait consenti sur les locaux commerciaux le 26 mai 2020.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un vice du consentement :

La SCI Côte Bleue soutient que son consentement à contracter n’a été obtenu que par la réticence dolosive de la SAS FERGOM, laquelle a observé un silence complet concernant les travaux entrepris avant la vente, l’absence de déclaration de conformité en maire et l’empiétement sur les parties communes de la copropriété.

Pour objectiver ses dires, elle se fonde essentiellement :

— sur un courrier électronique du 19 septembre 2019 aux termes duquel la mairie de [Localité 1] lui confirme qu’un permis de construire (PC 013 021 14H041) a bien été accordé le 23 décembre 2014 à la SAS FERGOM, et qu’aucune déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) n’a été déposé par le titulaire du permis de construire ;

— sur les stipulations de l’acte de vente du 22 mars 2018, aux termes desquelles le vendeur déclare « que le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes qui n’auraient pas été régulièrement été autorisés par l’assemblée des copropriétaires » (page 5) et « qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années » (page 11),

— sur un SMS (date inconnue, émetteur inconnu, et destinataire inconnus) ainsi rédigé : « je pense qu’il y a un souci avec les bordures. À aucun moment cela pourra devenir un parking comme tu nous l’as annoncé compte tenu de la hauteur. De plus tu t’es permis de tronçonner notre rampe d’accès sans nous en demander l’autorisation et sans tenir compte du fait que tu pénalises une nouvelle fois en empiétant sur le seul accès disponible du local puisque l’autre ne peut être qu’un garage. Peut-on se voir lundi 18 h devant le local ' Merci ».

La SCI Côte Bleue indique que, si elle n’entend plus demander comme en première instance l’annulation de la vente, elle maintient en tout état de cause sa demande de dommages et intérêts ainsi que l’y autorise la jurisprudence relative au dol (Com., 18 octobre 1994, 92-19.390). Elle évalue son préjudice à la somme de 57 200 euros, estimant avoir été privée d’un loyer mensuel de 2 200 euros pendant une période de 26 mois, entre l’acte de vente du 22 mars 2018 et le bail commercial consenti à un premier locataire le 26 mai 2020 (= 2 200 euros x 26 mois).

Elle produit à cet égard :

— un document du 28 septembre 2017 intitulé « Note d’information sur la valeur locative » aux termes duquel l’agence Carry Immobilier retient une évaluation à 2 200 euros, et

— un courrier du 23 décembre 2019 de l’agence Votre maison, aux termes duquel « malgré tous nos efforts, la location n’a pu être conclue à ce jour. Pourtant, depuis plus d’un an, nous avons réalisé plusieurs visites par des prospects intéressés avec des projets concrets mais la problématique de la conformité du local ne nous a pas permis de conclure un bail. [']. N’omettez pas de nous communiquer sans délai toute information qui pourrait nous aider dans notre action, attestation de l’urbanisme concernant la conformité du local si toutefois elle a été obtenue depuis ».

La SAS FERGOM conteste tout dol de sa part. Des travaux étaient bien en cours lors de la vente mais ils étaient visibles et un permis de construire était affiché à l’entrée de l’ensemble immobilier. L’appelant a attendu 18 mois après la vente pour invoquer l’existence d’un préjudice et qu’il n’invoque même plus la nullité de la transaction. L’imputabilité de la vacance locative à l’absence de déclaration d’achèvement des travaux n’est pas démontrée, et tient plus vraisemblablement au montant excessif du loyer demandé, ce qui n’autorise le cas échéant que la réparation d’une simple perte de chance. Le nombre des visites effectives n’est pas communiqué, et les raisons exactes pour lesquelles les candidats n’ont pas donné suite sont inconnues. Le courrier de l’agence Votre maison se borne d’ailleurs à évoquer de façon très elliptique « la problématique de la conformité » sans l’avoir jamais décrite. Aucun lien ne saurait être établi entre une déclaration d’achèvement de travaux et la possibilité de louer un local commercial. Au surplus, la commune a écrit le 2 décembre 2019 (pièce 10 de la SCI Côte Bleue) attester de la conformité des travaux réalisés au permis de construire.

À titre subsidiaire, la SAS FERGOM entend cependant être relevée et garantie de toute condamnation par la SCP Ollivier & Combettes, motif tiré du manquement à son devoir de conseil lors de l’établissement de l’acte.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 alinéas 1 et 2 du code civil, « le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ».

La SCI Côte Bleue doit prouver les faits utiles au succès de ses prétentions. Le vendeur ayant déclaré dans l’acte « que le bien n’a pas fait de sa part l’objet de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes », la SCI Côte Bleue ne doit pas seulement établir que des travaux ont été engagés ' ce point n’étant pas contesté ' mais aussi qu’ils ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes.

En l’occurrence, la SCI Côte Bleue affirme que les travaux ont consisté principalement en un aménagement des places de stationnement et espaces verts sur le parking situé sur le lot n°1 et devant le lot n°6, mais ne produit ni le permis de construire qui pourrait en attester ni un constat d’huissier de justice confirmant que les travaux engagés ont nui à l’accessibilité des lots 1 et 6.

La mairie a indiqué par courrier du 2 décembre 2019 que la déclaration de conformité, effectuée certes tardivement le 2 octobre 2019 par la SAS FERGOM, n’appelait pas d’observations particulières de sa part.

Il n’est fait état d’aucune réaction du syndicat des copropriétaires qu’un empiétement sur les parties communes n’aurait pas manqué, à juste titre, d’interpeller. Aucune valeur probatoire ne peut être accordée au SMS ' unique, anonyme, et assez confus ' que produit la SCI Côte Bleue.

Par suite, l’inexactitude des déclarations de la SAS FERGOM dans l’acte notarié n’est pas établie. La tardiveté de la déclaration d’achèvement de travaux n’empêchait pas par elle-même la SCI Côte Bleue de louer les lots 1 et 6.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Côte Bleue de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard de la SAS FERGOM.

Sur l’appel en garantie de la SAS FERGOM à l’égard de la SCP Ollivier & Combettes :

Aucune des parties ne conteste la compétence exclusive de la juridiction judiciaire pour connaître de l’appel en garantie de la SAS FERGOM à l’encontre de la SCP Ollivier & Combettes. Le jugement est confirmé en ce qu’il a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Avignon, lieu du siège social de la SCP Ollivier & Combettes.

Sur les demandes annexes :

Le jugement entrepris doit être confirmé au titre des dépens et des frais irrépétibles, hormis en ce que la SCI Côte Bleue a été condamnée à verser à la SCP Ollivier & Combettes une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle n’avait pas demandée. La SCP Ollivier & Combettes fera valoir devant la juridiction de renvoi ses demandes concernant ses frais irrépétibles.

L’équité justifie la condamnation de la SCI Côte Bleue à payer à la SAS FERGAM la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Côte Bleue est condamnée aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour, hormis en ce qu’il a condamné la SCI Côte Bleue à payer à la SCP Ollivier & Gombettes une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Condamne la SCI Côte Bleue à payer à la SAS FERGAM la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Dit que la SCP Ollivier & Gombettes fera valoir ses demandes concernant ses frais irrépétibles devant le tribunal judiciaire d’Avignon.

Condamne la SAS FERGAM aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT