COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 016

N° RG 23/13586

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMDEY

Syndicat des copropriétaires

[2]

C/

S.A.R.L. CABINET SYNGESTONE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Thierry TROIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 02 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01633.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [2] sis à [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis à [Adresse 3],

représenté par M^e Joseph MAGNAN, membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.A.R.L. CABINET SYNGESTONE

réprésentée par son dirigeant social en exercice, domicilié ès qualités au siège sis

[Adresse 1]

représentée par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 04 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Cécilia AOUADI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 14 décembre 2016, la copropriété dénommée « [2] », sise [Adresse 4] (06), a retenu la candidature du cabinet de syndic SYNGESTONE, société à responsabilité limitée, pour gérer la copropriété.

Le contrat de syndic a été signé pour une durée de 18 mois à effet du 1er janvier 2017, lequel a été réitéré le 08 janvier 2018 pour une durée de trois ans.

Lors de l’assemblée générale du 10 août 2020, il a été donné mandat au syndic actuellement en exercice, la SNC AGENCE DU PORT, de poursuivre la SARL SYNGESTONE pour manquements dans la gestion administrative et financière de la copropriété.

Suivant exploit de commissaire de justice du 22 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » a fait assigner la Sarl SYNGESTONE devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir engager sa responsabilité ès qualité de syndic.

Suivant jugement contradictoire rendu le 02 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— condamné la SARL SYNGESTONE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » la somme de 2.346,43 euros ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » du surplus de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE aux dépens à hauteur de 50% chacun ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu qu’il n’était pas démontré par le syndicat des copropriétaires que la SARL SYNGESTONE, qui avait eu des difficultés à obtenir de l’ancien syndic la transmission des informations et des documents nécessaires à sa mission, n’avait pas pris ses fonctions immédiatement ; qu’une erreur comptable avait bien été commise dans la facturation de prestations et qu’il convenait de condamner le syndic au paiement de la somme de 2.346,43 euros ; qu’il n’y avait toutefois pas lieu de condamner la SARL SYNGESTONNE à payer la somme de 1.962 euros au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale du 08 janvier 2018 alors que cette somme figurait au crédit du bilan du grand livre des comptes pour l’année 2019 et que le syndicat ne rapportait pas la preuve que les fonds auraient été détournés ; qu’il n’était pas rapporté la preuve de règlement par les copropriétaires des fonds appelés en 2019 et qu’il n’était pas démontré par le syndicat une quelconque faute du syndic et notamment une faute de gestion qui lui aurait occasionné un préjudice ; que le syndic n’avait pas commis de faute en initiant des procédures en recouvrement de charges au regard des comptes de la copropriété et dans son intérêt ; qu’il n’était pas démontré que les comptes de la copropriété étaient créditeurs lorsque la Sarl SYNGESTONE avait pris son mandat et qu’il n’était pas prouvé que le compte débiteur du syndicat résultait d’une mauvaise gestion du syndic et qu’enfin, il n’était pas démontré que les factures d’honoraires du syndic avaient été payées ; qu’aucun élément n’objectivait les affirmations du syndicat s’agissant de l’imputation des frais d’entretien de la copropriété.

Suivant déclaration au greffe en date du 02 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » du surplus de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE aux dépens à hauteur de 50% chacun ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » du surplus de ses demandes ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE aux dépens à hauteur de 50% chacun ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » et la SARL SYNGESTONE de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— le confirmer en ce qu’il a condamné la SARL SYNGESTONE au paiement de la somme de 2.346,43 euros au titre de prestations facturées abusivement, et ce d’autant plus que ce dernier ne sollicite pas l’infirmation du jugement de ce chef ;

Et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable la SARL SYNGESTONE en son nouvel appel incident formé hors du délai puisque modifié par voie de conclusions en date du 15 octobre 2025 ;

subsidiairement, l’en débouter ;

juger les nombreux manquements commis par la SARL SYNGESTONE ;

— juger que ces manquements engagent la responsabilité du syndic qui sera tenu d’indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [2] » ;

En conséquence,

— condamner la SARL SYNGESTONE à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » les sommes suivantes :

2.376 euros au titre des honoraires des deux premiers trimestres de l’année 2017 à défaut d’exécution par la SARL SYNGESTONE de ses obligations ;

2.346,43 euros au titre de prestations facturées abusivement ;

10.961 euros au titre des fonds travaux détournés et utilisés à d’autres fins pour régler des prestations indues ;

1.962 euros au titre d’autres fonds travaux (BAES) utilisés à d’autres fins ;

9.822 euros au titre de la poursuite abusive des copropriétaires au titre d’une assemblée générale contestée ;

41,61 euros au titre des frais d’AGIOS imputés en raison de la mauvaise gestion des comptes bancaires ;

1.486,74 euros au titre de l’imputation de frais abusifs résultant d’une mauvaise gestion de l’entretien courant de la copropriété ;

2.050 euros au titre des fonds ALUR disparus (à parfaire en l’attente du bilan comptable) ;

4.800 euros au titre des honoraires de l’année 2020 ;

Mais également la somme de 1.500 euros en remboursement d’une condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une procédure initiée par M. [C] du fait des manquements de la SARL SYNGESTONE ;

— juger que cette condamnation sera assortie d’une astreinte journalière de 250 euros par jour de retard et ce, 30 jours passé la signification du jugement à intervenir ;

— juger que ces condamnations seront productives d’intérêt au taux légal à compter de l’assignation, outre l’anatocisme ;

— condamner la SARL SYNGESTONE à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— débouter la SARL SYNGESTONE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SARL SYNGESTONE à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e FAUCHEUR en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que, par le biais de ses conclusions notifiées le 09 avril 2024, la SARL SYNGESTONE a formé appel incident, sollicitant l’infirmation du jugement querellé en ce qui concerne la facturation des deux premiers trimestres 2017, et ce alors même qu’aucune condamnation n’avait été prononcée à son encontre de ce chef.

Il ajoute que, par conclusions du 15 octobre 2025, la SARL SYNGESTONE confirme avoir fait une confusion entre deux chefs du jugement querellé en modifiant ses prétentions relatives à son appel incident alors que le délai de trois mois est expiré depuis le 29 avril 2024.

Sur le fond, il explique que le syndic, qui devait prendre ses fonctions dès le 1er janvier 2017, n’a commencé la gestion de la copropriété que suite à l’assemblée générale du 11 juillet 2017, contraignant M. [R] (ancien syndic bénévole) à devoir continuer à gérer la copropriété, et n’a pourtant pas hésité à prendre ses honoraires au titre des deux premiers trimestres de l’année 2017. Il relève que la preuve d’une gestion effective de la copropriété sur la période de janvier à juin 2017 n’est pas rapportée.

Il soutient qu’il résulte des états des comptes versés aux débats que plusieurs prestations comprises dans le forfait, ou non exclues du forfait selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ont été facturées de façon abusive par le syndic.

Il ajoute que selon le procès-verbal d’assemblée générale en date du 08 janvier 2018, des travaux ont été votés mais n’ont jamais été effectués par le syndic, caractérisant une faute de sa part, celui-ci n’ayant pas imputé correctement les appels de fonds versés par les copropriétaires.

Il souligne que la copropriété n’est pas débitrice de la somme de 8.134 euros, puisque cette somme correspond uniquement à l’appel de fonds des BAES comme en attestent les documents comptables produits, augmenté des appels de fonds trimestriels.

Il fait valoir que lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019, ont été votés divers travaux non urgents et que cette assemblée a été contestée par la quasi-totalité des copropriétaires, ce qui n’a pas empêché le syndic de procéder tout de même et avant l’expiration du délai de recours à l’appel des fonds pour un total de près de 100.000 euros TTC (payés par trois copropriétaires) alors qu’il incombait à ce dernier un devoir de diligence impliquant de ne pas prendre de décision susceptible de mettre en difficulté la copropriété. Il ajoute que les sommes appelées à ce titre n’ont d’ailleurs pas été séquestrées, alors même que les travaux ont été suspendus puis annulés.

Il précise que l’ensemble de ces sommes, au même titre que les sommes appelées au titre des travaux de remplacement des BAES ou du fond ALUR, auraient dû être séquestrées dans un compte bancaire spécifique et séparé du compte courant de la copropriété.

Il indique que le syndic a poursuivi abusivement les copropriétaires défaillants au titre de ces appels de fonds au titre de travaux votés lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019, sans mise en demeure préalable, entrainant des frais engagés en vain et qui aurait pu être évités.

Il relève que des frais d’AGIOS ont été imputés au syndicat des copropriétaires, le compte bancaire dédié à l’entretien et la conservation de l’immeuble ayant souvent été débiteur.

Il soutient que plusieurs dépenses afférentes à l’entretien courant de la copropriété ne sont pas justifiées ou ont été appelées mais n’ont pas été utilisées.

Il fait valoir que l’appel de fonds ALUR n’a pas été réalisé en 2017 alors qu’il avait été voté et qu’il n’est pas justifié qu’un compte spécifique ait été ouvert pour consigner ce fond.

Il ajoute que le syndic était absent de l’assemblée générale du 30 octobre 2019 alors que le contrat de syndic n’était révoqué qu’à l’issue de l’assemblée. Malgré la révocation de son mandat et alors qu’il pouvait être révoqué à tout moment malgré sa durée déterminée et l’a été pour un motif légitime, il indique que le syndic a facturé ses honoraires pour l’année 2020.

Il sollicite ainsi, en raison des manquements du syndic dans l’exercice de ses fonctions, sa condamnation à lui restituer les diverses sommes facturées et indument perçues ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice qu’il a subi.

Il rappelle enfin que la demande reconventionnelle du syndic pour procédure abusive n’était pas formulée en première instance et est dépourvue de tout fondement.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SARL SYNGESTONE demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne la somme de 2.346,43 euros, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— l’infirmer sur ces trois points ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » de toutes ses fins, demandes et conclusions ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » à verser à la SARL SYNGESTONE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [2] » à verser à la SARL SYNGESTONE la somme de 5.000 euros pour procédure abusive, 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel et aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que ses fonctions ont bel et bien débuté de façon effective en janvier 2017 conformément au contrat liant les parties, et que le fait que l’ancien syndic ait souhaité continuer de participer à l’administration de la copropriété bénévolement, n’établit en rien une quelconque carence de sa part. Elle souligne qu’elle a été contrainte d’écrire au conseil de l’ancien syndic pour solliciter la transmission des informations et documents nécessaires à la réalisation normale de ses missions et que le retard de paiement de factures n’est dû qu’en raison des omissions et du comportement hasardeux de ce dernier.

Elle explique que la facturation des prestations en dehors du forfait est issue d’une erreur comptable qui n’est absolument pas délibérée, difficulté qui aurait pu être résolue si un dialogue avait été initié et que celle-ci ne lui a jamais été signalée avant l’assignation.

Elle soutient qu’il n’existe ni détournement ni prestations indues si ce n’est dans l’imagination artificiellement entretenue du syndicat mal intentionné.

Elle explique que les travaux appelés n’ont pas pu être exécutés puisque les copropriétaires étaient débiteurs et précise que la somme appelée demeure toujours au crédit du bilan.

Elle indique qu’aucune contestation valable de l’assemblée générale du 23 mai 2019 ayant voté les travaux n’a jamais existé, si bien que la procédure initiée était insusceptible d’aboutir. Elle ajoute qu’en outre, aucun appel de fonds concernant les travaux des ascenseurs n’a été réglé.

Elle soutient que toutes les dépenses effectuées l’ont été légitimement et qu’aucun surplus abusif n’est démontré, d’autant que la copropriété était dans une situation comptable catastrophique au moment de sa prise de fonction et que l’utilisation de fonds dans le but de sauvegarder ses intérêts ne peut en rien être retenue comme étant une faute.

Elle considère que chercher à récupérer les sommes dues au titre de la mise en 'uvre des décisions d’une assemblée générale ne constitue en rien une faute, au contraire. Elle ajoute que les dettes litigieuses étaient préexistantes à sa prise de fonction de telle sorte que les procédures initiées étaient justifiées et même nécessaires au regard des comptes de la copropriété.

Elle indique justifier avoir pris soin de respecter ses obligations en assurant l’entretien courant et normal de la copropriété, et que les moyens adverses sont insuffisamment fondés.

Elle expose que les allégations de l’appelant sur la facturation du solde des honoraires ne peut qu’être considérée comme dépourvue de toute preuve, résultant d’une simple erreur de nommage d’écritures comptables, et que la rupture anticipée du contrat ne pourrait qu’être fautive en sens de l’article 1193 du code civil si bien que la facturation critiquée, si tant est qu’elle existe, deviendrait la conséquence normale et fondée de la révocation abusive.

Elle considère que le préjudice de l’appelant est infondé.

Elle indique entendre produire l’entier dossier ayant été la source des plus grandes tensions au sein de la copropriété durant l’exercice de ses fonctions pour justifier de son implication et illustrer les difficultés rencontrées, celui concernant le monte-voiture.

Elle fait enfin valoir subir un préjudice moral lié à la procédure abusive.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 21 octobre 2025.

DISCUSSION :

1 / Sur la fin de non-recevoir opposée à l’appel incident formé par la Sarl SYNGESTONE concernant sa condamnation au paiement de la somme de 2 346,43 euros au titre de prestations hors forfait :

Aux termes de l’article 909 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a notifié ses premières conclusions le 29 janvier 2024.

Le dispositif des conclusions notifiées par la Sarl SYNGESTONE le 9 avril 2024, formant appel incident, demandait à la cour de « confirmer le jugement dont appel sauf en ce qui concerne la facturation des deux premiers trimestres 2017, l’article 700 du code de procédure civile et les dépens », la fin de la motivation relative à ce premier chef de jugement critiqué étant par ailleurs contradictoire en ce qu’elle sollicitait en même temps la réformation du jugement et le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Ce n’est que par ses conclusions d’intimée notifiées le 15 octobre 2025, soit postérieurement à l’expiration du délai de trois mois énoncé par l’article 909 susvisé, que la Sarl SYNGESTONE a formé un appel incident concernant sa condamnation au paiement de la somme de 2 346,43 euros, lequel est donc irrecevable.

2/ Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 2 376 € au titre des honoraires des deux premiers trimestres de l’année 2017 :

Il est rappelé que le quitus donné au syndic par l’assemblée générale des copropriétaires entraîne ratification par celle-ci de tous les actes dont elle a eu connaissance et renonciation à critiquer l’exécution du mandat du syndic.

En l’espèce, il résulte du procès- verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2018, que celle-ci, dans sa résolution n°5, a donné quitus au syndic pour sa gestion au cours de l’exercice 2017.

Il n’est pas établi que les copropriétaires opposants à cette résolution l’aient contestée dans le délai prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ni que ce quitus ait été donné dans l’ignorance de certains actes ayant éventuellement pu être reprochés à la société SYNGESTONE.

Le quitus donné emportait par ailleurs l’approbation des comptes de l’exercice 2017 au cours duquel les sommes litigieuses ont été facturées par cette dernière.

Au surplus, il résulte des pièces 1,2,3,4,5,13 et 14 produites par la Sarl SYNGESTONE, que celle-ci a effectué ses obligations contractuelles dès le mois de janvier 2017, pouvant aussi être admis que dans le cadre de la transmission des documents et informations par le syndic bénévole qui la précédait une certaine inertie a pu ralentir le cours de sa mission.

Les pièces n°34, 35 et 41 produites par le syndicat et le courrier adressé aux copropriétaires le 22 mai 2017, ne démontrent pas nécessairement une carence de la Sarl SYNGESTONE dans l’exécution de ses obligations contractuelles, étant envisagé que le processus de transmission susvisé a pu ralentir le cours de ses diligences ainsi son conseil l’a notamment fait valoir à celui de M. [R] dans son courrier du 8 janvier 2018 produit par celle-ci en pièce n°14.

Il est constaté à l’examen des pièces et échanges susvisés qu’à l’évidence la Sarl SYNGESTONE n’a pas attendu la tenue de l’assemblée générale du 11 juillet 2017 pour débuter sa gestion et que les honoraires litigieux lui sont bien dus.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

3/ Sur la demande en paiement de la somme de 2 346,43 € au titre des prestations facturées hors forfait :

L’appel formé par le syndicat des copropriétaires ne concerne pas ce chef de condamnation du jugement entrepris et l’appel incident formé par la Sarl SYNGESTONE a été irrecevable le concernant.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

4/ Sur la demande en paiement de la somme de 1 962,00 € au titre d’autres fonds travaux (BAES) utilisés à d’autres fins :

Les travaux de remplacement des BAES votés par la résolution n°17 adoptée lors de l’assemblée générale du 8 janvier 2018 ont fait l’objet d’un appel de fonds relevant d’un régime juridique distinct de celui des sommes versées sur le fond travaux puisque ne s’intégrant pas dans la cotisation annuelle de 5% du budget prévisionnel, versée au titre de celui-ci. Il n’est pas démontré par le syndicat des copropriétaires que dans ces circonstances la somme de 1962 euros dont le remboursement est sollicité aurait dû être affectée au crédit de ce fonds.

En tout état de cause, cette somme se trouve inscrite au crédit du grand livre des comptes du syndicat des copropriétaires de 2019 et ni l’absence de réalisation des travaux prévus ni l’absence d’affectation de celle dans le fonds travaux ne saurait emporter une obligation pour la Sarl SYNGESTONE d’avoir à la rembourser.

Le jugement dont appel sera donc confirmé de ce chef.

5/ Sur la demande en paiement de la somme de 10 961 € au titre des fonds détournés ou utilisés à d’autres fins pour régler des prestations indues :

Il est de principe que les décisions prises en assemblée s’imposent à tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été judiciairement annulées et le 4ème alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’attache un effet suspensif au délai de contestation des résolutions d’assemblée générale des copropriétaires que pour celles ayant décidé de travaux en application des articles 25 et 26.

En l’espèce, l’ensemble des travaux votés lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019 l’ont été à la majorité de l’article 24. Il en résulte que les dispositions susvisées étaient exécutoires indépendamment des contestations dont elles faisaient l’objet de la part des copropriétaires opposants ou défaillants. Au surplus, il n’est pas contesté que les demandeurs à l’action en contestation des résolutions de l’assemblée générale se sont désistés de celle-ci.

Il ne peut donc être reproché à la Sarl SYNGESTONE d’avoir procédé aux appels de charges correspondants, étant toutefois constaté que les travaux objets desdites résolutions n’ont pas été entrepris ; que si l’absence d’un compte spécial de travaux était avérée, il n’en demeure pas moins que les sommes versées par quelques propriétaires ont été portées au crédit des comptes du syndicat des copropriétaires, lequel, en l’absence de justification de prestations indues auxquelles les fonds auraient été alloués, ne caractérise pas suffisamment l’existence d’un préjudice ayant résulté du fait d’avoir dû les rembourser aux copropriétaires concernés après que des résolutions contraires ont été adoptées lors d’une assemblée générale postérieure à la révocation du mandat de la Sarl SYNGESTONE, ledit préjudice ne pouvant en tout état de cause s’analyser comme devant correspondre à la somme10 961 €.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 10 961 €.

6/ Sur la demande en paiement de la somme de 9 822,00 € au titre des frais exposés pour le recouvrement des charges :

Il est encore rappelé que les décisions prises en assemblée s’imposent à tous les copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été judiciairement annulées et que les charges restent exigibles durant l’instance en nullité initiée par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Le recouvrement des charges, qui est exercé dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, relève de la mission du syndic et le deuxième alinéa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le dispense à cet égard de toute autorisation préalable de l’assemblée générale.

En l’espèce, l’introduction d’une action en nullité des résolutions 1,2,3,7,13,15 et 17 adoptées lors de l’assemblée générale du 23 mai 2019 par assignation du 17 juillet 2019 n’était donc pas de nature à dispenser les copropriétaires défaillants ou opposants du paiement des charges alors exigibles et il ne peut être reproché à la Sarl SYNGESTONE d’avoir mis en 'uvre, dans ce contexte, des actions en recouvrement à l’encontre de ces derniers.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 9 822,00 € au titre des honoraires d’avocat et des frais exposés dans le cadre de ces actions en recouvrement.

7/ Sur la demande en paiement de la somme de 41,61 € au titre des frais d’Agios :

Ainsi que l’a justement relevé le premier juge, il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires de l’existence d’un solde créditeur de son compte bancaire au 1er janvier 2017, celui du 30 juin 2016 ne l’étant pas à cet égard, ni du fait que les soldes ponctuellement débiteurs de celui-ci au cours des exercices 2017, 2018 et 2019 aient été imputables à une mauvaise gestion de la Sarl SYNGESTONE qui n’est pas véritablement caractérisée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

8/ Sur la demande en paiement de la somme de 1 486,74 € au titre des frais de gestion de l’entretien courant de la copropriété :

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait état de manquements de la Sarl SYNGESTONE à ses obligations contractuelles tenant à la fois au fait qu’un appel de provision de 300 € a été appelé pour le téléphone de l’ascenseur et non utilisé ; que concernant le monte-charge, une dépense de 298,74 € au titre d’un contrat EMR n’a pas été exécutée et un audit imputé à hauteur de 1188 € était injustifié ; que concernant le fonds ALUR dont la création a été décidée lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2017, l’appel de cotisation de l’année 2017 n’a pas été effectué, celui-ci n’a servi à financer aucun des travaux votés au cours de la période 2017 à 2019, et il n’est pas justifié par la Sarl SYNGESTONE de l’existence d’un compte spécifique pour ce fond ; qu’en outre, celle-ci était absente lors de l’assemblée du 30 octobre 2019 dont l’ordre du jour prévoyait sa révocation.

Pour autant, l’allégation du caractère injustifié de l’audit effectué n’est aucunement étayée, les conséquences financières des reproches faits concernant le fonctionnement du fonds de travaux ALUR ne sont pas démontrées, les frais de gestion concernés par cette demande en paiement ne sont pas précisément identifiés et la corrélation entre les manquements imputés à la Sarl SYNGESTONE et la somme de 1 486,74 € n’est pas démontrée.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

9/ Sur la demande en paiement de la somme de 2 050 € au titre des fonds ALUR:

Le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer que les fonds ALUR auraient été siphonnés par la Sarl SYNGESTONE sans cependant en faire la démonstration. De multiples pièces comptables sont produites aux débats sans qu’il ne soit procédé à une quelconque analyse de celles-ci susceptible de démontrer l’affectation de ces fonds à d’autres dépenses.

En l’état de ces constatations, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette demande.

10/ Sur la demande en paiement de la somme de 4 800,00 € au titre des honoraires de l’année 2020 :

En l’espèce, les dispositions de l’article 7.1.5 du contrat conclu entre les parties stipulaient que la rémunération forfaitaire annuelle due au syndic était payable d’avance au 1er jour de chaque trimestre comptable.

S’il est effectivement constaté, à l’examen de la pièce n°19 produite par le syndicat des copropriétaires que celle-ci comporte quatre factures respectivement émises les 1erjanvier et 1er avril 2019 pour les deux premières et le 1er septembre 2019 pour les deux dernières, les deux premières factures faisant référence aux 1er et 2ème trimestres 2019 et les deux dernières aux 3ème et 4ème trimestres 2020, laissant ainsi supposer une erreur matérielle, il doit en revanche être constaté que l’état des dépenses produit en pièce n°25 mentionne, au titre des « honoraires syndic gestion », ceux des quatre trimestres de l’année 2019 ainsi que ceux des quatre trimestres de l’année 2020 dont les écritures comptables ont été passées le 1er septembre 2019, en même temps que celle du 4ème trimestre 2019, aboutissant à une somme cumulée de 9 600 € au titre des desdits honoraires.

Par ailleurs, cette même somme se retrouve dans la balance générale produite en pièce n°27.

Les écritures comptables sont censées refléter la réalité des opérations effectuées.

Le syndicat des copropriétaires produit par ailleurs un extrait de compte en pièces n°42 et 56 mentionnant le débit d’une somme de 1 200 € le 9 juillet 2019 et d’une autre de 6 000 € le 27 septembre 2019 dont il peut être déduit qu’ils correspondent à des honoraires acquittées auprès de la Sarl SYNGESTONE, laquelle de son côté ne produit aucune pièce comptable ou bancaire permettant de combattre les éléments de preuve produits par le syndicat des copropriétaires.

Le jugement entrepris est donc infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau, condamne la Sarl SYNGESTONE à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 800 €, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter de l’assignation du 22 avril 2021.

11/ Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 1 500 € en remboursement d’une condamnation prononcée à son encontre dans l’affaire [C] :

Ayant été jugé que les actions en recouvrement de charges mises en 'uvre par la Sarl SYNGESTONE relevaient de sa mission de syndic et ne révélait pas de manquements de sa part, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

12/ Sur les autres demandes du syndicat des copropriétaires :

Les manquements imputés à la Sarl SYNGESTONE n’étant pas suffisamment caractérisés, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

Il en sera de même de ses demandes d’astreinte et de capitalisation des intérêts échus qui ne se justifient pas en l’espèce.

13/ Sur la demande de la Sarl SYNGESTONE en paiement de la somme de 5 000 € pour procédure abusive :

Les prétentions du syndicat des copropriétaires ayant été partiellement fondées, sa procédure ne peut être qualifiée d’abusive.

Il convient en conséquence de débouter la Sarl SYNGESTONE de sa demande.

14/ Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les prétentions du syndicat des copropriétaires n’ayant que très partiellement prospéré, le jugement entrepris sera aussi confirmé en ce qu’il a condamné les deux parties aux dépens de l’instance à hauteur de 50 % chacune et les a respectivement déboutées de leurs demandes en paiement formées en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la Sarl SYNGESTONE sera condamnée aux dépens de l’instance et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les prétentions du syndicat des copropriétaires n’ayant que très partiellement prospéré, la contribution de la Sarl SYNGESTONE aux frais irrépétibles exposés par celui-ci sera limitée à la somme de 1 200 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevable l’appel incident formé par la Sarl SYNGESTONE concernant sa condamnation au paiement de la somme de 2 346,43 euros ;

Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 2 juin 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2] de sa demande en paiement de la somme de 4 800 euros au titre des honoraires de l’année 2020 indument facturés ;

La cour, statuant à nouveau,

Condamne la Sarl SYNGESTONE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2] la somme de 4 800 € au titre des honoraires de l’année 2020 indument facturés, outre les intérêts au taux légal y afférents à compter du 22 avril 2021 ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice le 2 juin 2023 dans toutes ses autres dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2] de sa demande en paiement de la somme de 1 500 € en remboursement d’une condamnation prononcée à son encontre dans l’affaire [C] ;

Déboute la Sarl SYNGESTONE de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne aux dépens de la procédure d’appel ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA GREFFIERE LE PRESIDENT