COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 13 MAI 2026

N° 2026 / 219

N° RG 21/06555

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHMB5

S.A. [X]

S.A. ERILIA

C/

[H] [Z]

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

S.A.R.L. CABINET [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane GALLO

M^e Virgile REYNAUD

M^e Yves GROSSO

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 15 Mars 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/04627.

APPELANTES

S.A. [X]

Fusion-absorption intervenu au profit de la société ERILIA

S.A. ERILIA

venant aux droits de la société [X], suite à l’acte de fusion-absorption intervenu au profit de la société ERILIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

représentées par M^e Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

Madame [H] [Z]

née le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 1] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009134 du 03/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

PARTIES INTERVENANTES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] sis à [Localité 3]

prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [B], dont le siège est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET [B]

prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, membre de la SELARL MASCARON AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant exploit d’huissier du 12 octobre 2020, Madame [H] [Z], locataire d’un appartement au premier étage d’un immeuble collectif d’habitation situé [Adresse 1] à Marseille (13001), a fait assigner son bailleur la société [X] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de cette ville pour l’entendre condamner sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires pour mettre fin à des phénomènes récurrents de refoulement des eaux usées dans les canalisations de son logement, et lui payer les sommes de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 5.000 euros au titre de son préjudice moral et 1.500 euros au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 15 mars 2021, le tribunal a fait droit partiellement à ces demandes en condamnant la société [X] à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux refoulement d’eaux usées provenant de la colonne de l’immeuble, sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision, ainsi qu’à payer à la requérante la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre les dépens.

La société [X] a interjeté appel par déclaration adressée le 30 avril 2021 au greffe de la cour. Par actes délivrés les 28 juin et 5 juillet 2021, elle a également assigné en intervention forcée le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic la société CABINET [B] en application de l’article 555 du code de procédure civile.

Le conseiller de la mise en état, saisi par voie d’incident, a déclaré recevables ces appels en cause par ordonnance rendue le 8 novembre 2022 et confirmée sur déféré par arrêt de la cour du 26 septembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 1er décembre 2025, la société ERILIA, venant aux droits de la société [X] par l’effet d’un traité de fusion-absorption approuvé le 21 juin 2024, fait valoir qu’elle n’est pas propriétaire de l’ensemble des lots composant l’immeuble, et que seul le syndicat des copropriétaires et son syndic peuvent intervenir sur les colonnes d’évacuation des eaux usées qui constituent des parties communes.

Elle se prévaut des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lesquelles le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, et soutient qu’elle n’encourt en revanche aucune responsabilité en sa qualité de bailleur dès lors qu’elle a entrepris plusieurs interventions pour tenter de remédier aux désordres au niveau des parties privatives du logement et alerté le syndic.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de rejeter toutes demandes dirigées à son encontre,

— de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à procéder aux travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres, en ce compris la reprise des embellissements du logement,

— de les condamner à la relever et garantir de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge,

— de condamner en outre le syndicat des copropriétaires et son syndic aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de condamner enfin Mme [Z] à lui verser une somme de 1.500 euros en application du même texte.

Dans ses dernières conclusions prises le 9 août 2021, Madame [H] [Z] soutient qu’il n’est pas démontré que la société [X] ne serait pas propriétaire de l’entier immeuble, et que même en ce cas elle demeure tenue de lui assurer une jouissance paisible et de la garantir contre les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage en application de l’article 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle demande principalement à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le bailleur à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux refoulements récurrents d’eaux usées, mais de l’infirmer quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués et, statuant à nouveau de ce chef, de condamner la société [X] à lui payer les sommes de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 5.000 euros au titre de son préjudice moral et 1.500 euros au titre de l’inexécution de ses obligations contractuelles.

Subsidiairement, elle se prévaut des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précitées et demande à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux susdits sous peine d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, ainsi qu’à lui verser 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 5.000 euros au titre de son préjudice moral.

Elle poursuit en outre la condamnation de toute partie perdante au paiement d’une somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 9 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] fait valoir que les réparations ont été effectuées le 14 avril 2022, de sorte qu’il n’y a plus lieu à aucune condamnation. Il demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de rejeter toutes demandes formées à son encontre et de condamner toute partie perdante à lui payer une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 26 février 2026, la société CABINET [B] soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes en paiement formulées par Mme [Z] dans le dernier état de ses écritures par application de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur le fond, elle fait valoir qu’elle n’est que le mandataire du syndicat des copropriétaires et qu’elle ne peut donc être condamnée personnellement à effectuer des travaux sur l’immeuble. Elle ajoute que sa responsabilité ne peut être recherchée dès lors que, depuis sa désignation en qualité de syndic le 28 mars 2018, elle a accompli de nombreuses diligences pour tenter de remédier aux désordres dont s’agit. Elle fait enfin valoir que des réparations efficaces ont été effectuées en 2022.

Elle conclut en conséquence au rejet des demandes formées à son encontre et réclame paiement à l’encontre de la société ERILIA d’une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

La clôture de l’instruction est intervenue à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la condamnation du bailleur à effectuer les travaux :

C’est à bon droit que la société ERILIA, venant aux droits de la société [X], fait valoir qu’elle ne pouvait être condamnée à effectuer des travaux sur une partie commune de l’immeuble en lieu et place du syndicat des copropriétaires, auquel incombe seul l’administration des parties communes en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte d’autre part des pièces produites aux débats que des réparations pérennes de la colonne d’évacuation des eaux usées ont finalement été effectuées à l’initiative du syndic en fin d’année 2022, dont Mme [Z] ne conteste pas qu’elles ont définitivement remédié aux désordres affectant son appartement (cf. facture de la société ENTREPRISE GÉNÉRALE en date du 8 novembre 2022).

Enfin, la société ERILIA ne produit aucun élément de preuve de nature à établir que des travaux de reprise des embellissements de l’appartement seraient nécessaires.

Il convient en conséquence d’infirmer de ce chef le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter tant Mme [Z] que la société ERILIA de leurs demandes tendant à l’exécution de travaux sous astreinte.

Sur la condamnation du bailleur au paiement de dommages-intérêts :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent en bon état d’usage et de réparation, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Lorsque le trouble de jouissance trouve sa source dans une partie commune de l’immeuble, le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations qu’à la condition d’avoir effectué toutes les diligences en son pouvoir auprès du syndicat des copropriétaires afin qu’il soit remédié aux désordres.

En l’espèce, il est établi que l’appartement occupé par Mme [Z] a subi de façon récurrente, entre 2015 et 2020, des refoulements d’eaux usées en raison de l’obstruction de la colonne d’évacuation. Or le bailleur, bien que majoritaire au sein de la copropriété selon ses propres écritures, ne justifie pas avoir saisi l’assemblée générale des copropriétaires afin de voter des travaux de réparation efficaces, seules des interventions ponctuelles de curage de la canalisation ayant été réalisées au cours de cette période.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la société [X], aux droits de laquelle vient désormais la société ERILIA, à payer à Mme [Z] une somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, le bailleur ne pouvant être relevé et garanti de cette condamnation dès lors qu’elle repose sur une faute contractuelle.

Sur le surplus des demandes indemnitaires de la locataire :

Suivant l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties doivent présenter dès leurs premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Au cas présent, tant dans ses premières conclusions déposées le 2 juillet 2021 en réplique aux conclusions d’appel de la société [X], que dans ses secondes écritures prises le 13 juillet 2021 en présence de l’ensemble des parties en cause, Mme [Z] n’a formé aucun appel incident quant au montant des dommages-intérêts qui lui ont été alloués en première instance. Ce n’est qu’aux termes de ses conclusions n° 3 notifiées le 9 août 2021 qu’elle a porté ses demandes indemnitaires à la somme totale de 11.500 euros. Il convient en conséquence de déclarer ces demandes irrecevables, tant à l’égard de la société ERILIA que du syndicat des copropriétaires et de son syndic.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société [X], aux droits de laquelle vient désormais la société ERILIA, à effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux refoulement des eaux usées,

Statuant à nouveau de ce chef, constate que les travaux ont été réalisés en fin d’année 2022, et déboute en conséquence Mme [H] [Z] et la société ERILIA de leurs demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires et son syndic,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevables le surplus des demandes indemnitaires formées par Mme [H] [Z],

Rejette la demande de la société ERILIA tendant à être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires et son syndic,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser à Maître [R] [C], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, une somme 1.200 euros au titre de l’assistance prêtée à Mme [Z],

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT