COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 FEVRIER 2026

N° 2026/ 75

Rôle N° RG 23/02803 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2TL

[U] [A]

[Y] [H] EPOUSE [A]

C/

S.C.I. [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX

M^e Gilles BROCA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 26 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00976.

APPELANTS

Monsieur [U] [A]

né le 13 Novembre 1968 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Madame [Y] [H] épouse [A]

née le 28 Février 1970 à [Localité 3]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sarah GHASEM-JUPPEAUX, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

INTIMEE

S.C.I. [N] Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

SCI inscrite au RCS NICE n° 423 937 465, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège

représentée par M^e Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Le 22 janvier 2019, M.et Mme [A] ont acquis le lot n°30 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 1], organisé en copropriété.

Ce lot n° 30 est issu de la division du lot n° 1, datée du 11 octobre 1999, l’autre lot étant le lot n° 31 qui appartient à la SCI [N]. Le lot n° 1 était un appartement situé au premier étage de l’immeuble qui comprend quatre étages.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division le 21 mars 1969, plusieurs fois modifié ; la dernière modification a été faite le 11 octobre 1999.

Un système de chauffage desservait le lot N° 1 et donc les lots n° 30 et n° 31.

Par acte d’huissier du 17 février 2020, M.et Mme [A] ont fait assigner la SCI [N] aux fins principalement de la voir condamner à procéder aux travaux permettant la désolidarisation des systèmes de chauffage des lots 30 et 31 et plus généralement, à faire tous travaux, sous astreinte, pour que l’installation de chauffage de la SCI [N] n’impacte plus le lot 30. Ils sollicitaient également des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 03 novembre 2022, le juge de la mise en état a :

— ordonné le renvoi de l’affaire devant la formation de jugement, sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur la question de fond (le système de chauffage est-il un élément d’équipement commun) et sur la fin de non-recevoir tirée de la qualité pour défendre de la SCI [N],

— réservé la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

— renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 05 décembre 2022.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que le réseau de canalisations desservant les lots 30 et 31 dans l’immeuble situé à [Localité 1] [Adresse 3],est un élément d’équipement commun ;

Sur la fin de non recevoir :

— déclaré irrecevables les demandes de M.[U] [A] et Mme [Y] [Z] épouse [A] à l’encontre de la SCI [N] qui n’a pas qualité pour défendre sur leurs prétentions ;

— dit n’y avoir lieu de statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription, sans objet ;

— condamné in solidum M.[U] [A] et Mme [Y] [Z] épouse [A] à payer à la SCI [N] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M.[U] [A] et Mme [Y] [Z] épouse [A] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M.[U] [A] et Mme [Y] [Z] épouse [A] aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Gilles BROCA ;

— constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la juridiction, la SCI [N] étant la seule défenderesse.

Les premiers juges ont estimé que le réseau de canalisations est un élément d’équipement commun puisqu’il dessert les lots 30 et 31. Ils ont indiqué que l’état descriptif de division ne contient aucune disposition relative aux canalisations de ce système de chauffage et s’appuient, dans le silence des textes, sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Ayant estimé que la canalisation dont les époux [A] entendaient obtenir la désolidarisation est une partie commune, ils en ont conclu que la SCI [N] n’a pas qualité pour défendre sur cette demande qui ne peut être formée que contre le syndicat des copropriétaires.

Par déclaration du 17 février 2023, M.et Mme [A] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision.

La SCI [N] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 novembre 2025 auxquelles il convient de se référer, M.et Mme [A] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ,

Statuant à nouveau,

— de qualifier le réseau de canalisations desservant les lots 30 ' appartenant à Mme et M. [A] ' et 31 ' appartenant à la SCI [N] ' dans l’immeuble situé à Nice [Adresse 4], de privatif ;

— de déclarer leurs demandes recevables à l’égard de la SCI [A] [[N]] ;

— de débouter la SCI [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— de renvoyer l’affaire devant le Tribunal Judiciaire de NICE pour être statuée sur le fond ;

— de condamner la SCI [N] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— de condamner la SCI [N] aux entiers dépens de la première instance et de la présente instance.

Ils soutiennent que les canalisations du système de chauffage n’est pas une partie commune pour les raisons suivantes :

— l’état descriptif de division n’indique pas que ces canalisations serait une partie commune,

— le syndic leur a précisé que le réseau de chauffage au sein de la copropriété n’était pas collectif,

— la SCI [N] n’avait jamais évoqué ce système de chauffage comme une partie commune avant la procédure, ayant même évoqué à son profit une servitude de passage,

— il n’existe aucun appel de charges au titre du système de chauffage,

— la SCI [N] établissait des factures afin d’être remboursée d’une partie du coût de l’entretien du système de chauffage aux précédents propriétaires du lot 30,

— le règlement de copropriété du 31 janvier 1996 évoque la chaufferie comme une partie prvative,

— les lots 30 et 31 sont issus d’une subdivision d’un unique lot,

— les éléments permettant de contrôler le système de chauffage se trouvent dans les lots privatifs de la SCI [N] et sont inaccessibles aux autres occupants de l’immeuble.

Ils rejettent toute fin de non-recevoir tirée de la prescription de leur action. Ils déclarent que la SCI [N] ne démontre pas la date d’installation du réseau de canalisation du système de chauffage.

Ils ajoutent avoir acquis le bien le 22 janvier 2019 ; ils indiquent n’avoir découvert l’existence des canalisations litigieuses qu’au moment des travaux de rénovation dans leur lot.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juillet 2025 auxquelles il convient de se référer, la SCI [N] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de condamner in solidum les époux [A] à lui payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Gilles BROCA sous sa due affirmation de droit.

Elle explique que M. [Q] [B], propriétaire initial de l’ immeuble à [Localité 1], avait fait équiper son appartement du 1er étage d’un chauffage central alimenté par une chaudière située en sous-sol, les canalisations d’arrivée et de retour de celle-ci se trouvant sous le plancher de l’appartement et courant le long de la façade extérieure de l’immeuble pour rejoindre la chaudière. Elle précise que les autres appartements de l’immeuble ne bénéficient pas de ce système de chauffage.

Elle estime que ce réseau n’est pas une partie privative du lot 31 pour les motifs suivants :

— il s’agit d’un réseau qui dessert les lots 30 et 31 si bien qu’il s’agit d’un élément d’équipement commun,

— le fait que seuls deux lots bénéficie de cet équipement est sans incidence,

— en application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, alors que l’état des criptif de division n’évoque pas ces canalisations, il convient de dire que les canalisations litigieuses sont une partie commune,

— l’absence d’appels de fonds par le syndic relatifs à ces canalisations est sans conséquence,

— le règlement de copropriété du 31 janvier 1996 qui évoque le caractère privatif de la chaufferie au sous-sol a été établi avant la division du lot 1 et ne dit rien sur les canalisations.

Elle en conclut que les demandes des époux [A] sont irrecevables puisqu’elle n’a pas qualité pour défendre.

Elle souligne que la cour n’est pas saisie de la fin de non recevoir tirée de la prescription et qu’elle n’a pas compétence pour statuer sur celles-ci.

MOTIVATION

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des époux [A] contient une erreur de plume ; ils évoquent la SCI [A] alors qu’il s’agit de la SCI [N].

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Selon l’article 3 de la loi précitée, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.(…)

Les parties ne produisent pas l’intégralité du règlement de copropriété. Elles ne contestent pas que le chauffage qui dessert les deux lots n’est pas visée comme une partie commune. Aucune partie ne démontre toutefois que ce chauffage serait une partie privative du lot 31.

La modification de l’état descriptif de division du 11 octobre 1999 ne comprend aucune disposition relative aux canalisations de ce système de chauffage.

Il n’est pas contesté par les parties que les canalisations d’arrivée et de retour du chauffage qui dessert les deux lots se trouvent sous le plancher de ces lots et courent le long de la façade extérieure de l’immeuble pour rejoindre la chaudière située dans une cave sur cour.

Le fait qu’il soit mentionné, dans un tableau récapitulatif du règlement de copropriété de 1996, établi avant la division du lot 1 qui a conduit à créer les lots 31 et 32, qu’au lot 2, se trouve, au sous-sol, un local, mentionné comme chaufferie privative, ne permet pas d’inférer que le système entier de chaufferie, serait privatif au lot 31.

Les titres de propriété de la SCI [N] et de M.et Mme [A] n’évoquent pas la question du chauffage et de ses canalisations.

Le chauffage dessert les deux lots, si bien qu’il n’est pas possible d’indiquer qu’il ne serait sans utilité ni intérêt pour le lot 30.

Ainsi, dans le silence du règlement de copropriété et des titres de copropriété, il faut appliquer l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est donc de façon pertinente que les premiers juges ont estimé que le réseau des canalisations permettant le chauffage était un élément d’équipement commun.

C’est donc également de façon pertinente qu’en faisant application des dispositions des articles 122 et 31 du code de procédure civile et 15 de la loi du 10 juillet 1965, ils ont estimé irrecevable la demande de M.et Mme [A] faite à l’encontre de la SCI [N], qui n’a pas qualité pour défendre, s’agissant d’une demande portant sur une partie commune.

Le jugement déféré sera confirmé sur ces deux points.

Il sera également confirmé en ce qu’il a constaté l’extinction de l’instance, la SCI [N] étant seul défendeur.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [S] sont succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Leurs demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SCI [N] les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné in solidum M. et Mme [A] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sera confirmé.

M.et Mme [A] seront en outre condamnés au versement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés par la SCI [N].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[U] [A] et Mme [Y] [H] épouse [A] au versement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de la SCI [N] ;

CONDAMNE M.[U] [A] et Mme [Y] [H] épouse [A] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,