COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2026

N° 2026 / 170

N° RG 24/00727

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMN77

S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANNEE

C/

[C] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique DI COSTANZO

Me [A] [S]

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 18 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05427.

APPELANTE

S.A. UES HABITAT PACT MEDITERRANNEE

pris en la personne de son président en exercice domicilié au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [C] [M]

né le 06 Octobre 1964, demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004259 du 27/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Alban RICHEBOEUF, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2008, la société anonyme (SA) d’habitations à loyer modéré SUD HABITAT a donné à bail à M. [C] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 218,36 euros outre une provision sur charges de 51,73 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice du 08 septembre 2021, M. [M] a fait assigner l’association SOLHIA PROVENCE aux fins de la voir condamnée à procéder aux travaux de remise aux normes de l’appartement sous astreinte de 100 euros par jour de retard, outre à lui réparer ses préjudices financier, moral, d’anxiété et de santé.

La SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE est intervenue volontairement à la procédure.

Suivant jugement contradictoire rendu le 18 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE en qualité de bailleur ;

— met hors de cause l’association SOLHIA PROVENCE ;

— condamné la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à payer à M. [M] les sommes suivantes :

* 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

* 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

— débouté M. [M] de ses demandes formulées au titre de l’indemnisation de ses préjudices financier et de santé ;

— débouté M. [M] de sa demande relative aux travaux de remise en état du logement ;

— débouté M. [M] de sa demande d’expertise ;

— condamné la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE aux dépens ;

— condamné la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à payer à M. [M] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la SA SUD HABITAT a donné à bail à réhabilitation d’une durée de 55 années à la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE le lot n°57 à savoir l’appartement loué par M. [M] et que la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE s’est substituée à l’association SOLHIA avec laquelle la SA SUD HABITAT avait initié et poursuivi les contours et pourparlers relatifs à la réhabilitation.

Il a relevé que les désordres avancés par M. [M] étaient établis et que la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE ne justifiait pas des travaux de réhabilitation entrepris dans l’année de signature du bail de réhabilitation ni de ses diligences au titre de ses obligations.

Suivant déclaration reçue au greffe en date du 19 janvier 2024, la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— condamné la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à payer à M. [M] les sommes suivantes :

* 3.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

* 1.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

* 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* dépens.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE demande à la cour de :

— réformer le jugement des chefs critiqués ;

Statuant à nouveau,

— débouter M. [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [M] à payer à la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que M. [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de jouissance puisqu’il a continué à occuper le bien et qu’il ne justifie pas ne pas avoir pu vivre dans le logement plus de 6 mois de l’année ni ne verse de facture d’hébergement.

Elle fait valoir que M. [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice de santé.

Elle fait valoir que M. [M] ne démontre pas la preuve d’un préjudice moral.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, M. [M] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Et en cause d’appel,

— condamner la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à verser à Maitre [A] [S] la somme 2.000 euros HT en application des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700, 2° du code de procédure civile, sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle outre les entiers dépens de l’instance ;

— condamner la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE aux dépens.

A l’appui de ses demandes, il indique avoir scrupuleusement payé l’ensemble de ses loyers alors que son logement est indécent et que son bailleur n’a effectué aucun travaux ; que l’humidité est telle dans sa chambre qu’il a été contraint d’installer son matelas dans le salon et qu’il est atteint d’une pathologie chronique immunodéprimante et sa santé est particulièrement fragile.

Il explique qu’il a été un temps hébergé par des proches.

Il ajoute que le tribunal judiciaire a constaté l’incidence dramatique qu’a pu avoir cette situation sur sa santé psychique morale ; qu’il est en effet atteint d’une pathologie immunodéprimante et

que le fait de vivre dans un environnement malsain est pour lui la cause d’un stress certain.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 février 2026 et mise en délibéré au 08 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en l’espèce, l’état d’indécence du logement donné à bail a été constaté de manière incontestable par le premier juge, s’appuyant sur le bail, le bail de réhabilitation et notamment deux constats de commissaire de justice, relevant que le locataire alerte le bailleur depuis trois ans sur les désordres et la nécessité d’y remédier, celui-ci ne justifiant ni des travaux de réhabilitation entrepris dans l’année de la signature du bail de réhabilitation ni de ses diligences au titre de ses obligations contractuelles, état d’indécence non contesté par le bailleur lui-même;

Que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et que seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail ;

Que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en ne remettant pas au locataire un logement décent alors que l’obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux constitue une obligation de résultat pour le bailleur ;

Qu’il est de principe que le preneur peut engager la responsabilité de son bailleur, qui sera tenu de l’indemniser de tout trouble de jouissance dû à l’insalubrité du logement ;

Qu’il a été démontré ci-avant et qu’il n’est pas contesté par aucune des parties que la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE n’a pas remis à M. [M] un logement décent, ne lui permettant donc pas d’assurer une jouissance paisible des lieux à son locataire, notamment de la chambre, du salon, de la cuisine et de la salle d’eau, soit toutes les pièces du logement loué ;

Que la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE ne verse aucune pièce susceptible de démontrer qu’elle ait agi avec diligence afin de mettre un terme aux nuisances auxquelles M. [M] a dû faire face ni ne fait état d’un cas de force de majeure ;

Qu’il est incontestable que le locataire a subi un trouble réel et objectif dans la jouissance paisible des lieux loués et que l’inhabitabilité du logement n’est pas exigée ;

Qu’en outre, il est bien produit contrairement à ce qu’indique l’appelante deux attestations du psychiatre de M. [M] desquelles il ressort que l’aggravation de l’état anxiodépressif de ce dernier, dû à l’état de son logement, a imposé la reprise d’un traitement médicamenteux ;

Que M. [M] est bien fondé à solliciter la réparation de son préjudice moral, distinct de son trouble de jouissance, à hauteur de la somme de 1.000 euros ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé ;

Attendu que, compte tenu de ce qui précède, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il condamne la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à payer à M. [M] la somme de 700 euros au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;

Que la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE succombe en son appel et doit donc supporter les dépens de cette instance ;

Que sa demande en paiement de frais irrépétibles sera par conséquent rejetée et elle sera condamnée à payer à Maitre [A] [S] la somme 2.000 euros HT en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700, 2° du Code de procédure civile sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle;

Que Maitre [A] [S] sera autorisé à recouvrer les dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 18 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE à payer à Maitre [A] [S] la somme 2.000 euros HT en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700, 2° du Code de procédure civile sous réserve qu’il renonce à la perception de la contribution de l’Etat au titre de l’aide juridictionnelle ;

DEBOUTE l’appelante de sa demande en paiement de frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA UES HABITAT PACT MEDITERRANEE aux dépens d’appel ;

AUTORISE Maitre [A] [S] à recouvrer les dépens d’appel dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT