Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 28 JUIN 2024

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01930 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAOC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2023 – Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 20/06585

APPELANTS

Monsieur [P] [N]

[Adresse 5]

[Localité 14]

Madame [G] [N] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Monsieur [D] [N], par jugement du 19 février 2019, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Paris 5ème a renouvelé la mesure de curatelle renforcée mise en place depuis le 23 janvier 1998 a désigné M. [P] [N] en qualité de curateur

[Adresse 3]

[Localité 12]

Tous trois représentés et assistés de M^e Hélène HELWASER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0225

INTIMÉS

Maître [B] [K]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Maître [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Tous deux représentés et assistés de M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

S.A.S. BARNES immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro B 414 057 992, prise en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 assistée de M^e Frédéric REMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : G0184 substitué par M^e Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0127

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Nathalie BRET pour la présidente de chambre empêchée, chargée du rapport et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 31 mai 2024 prorogée au 28 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [G] [N] épouse [S], M. [P] [N] et M. [D] [N], frères et soeur (les consorts [N]) sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 7] (les lots 12, 26 et 29).

Par jugement du 19 février 2019, le juge des tutelles du tribunal d’instance de Paris 5ème a renouvelé la mesure de curatelle renforcée mise en place depuis le 23 janvier 1998 à l’égard de M. [D] [N] et a désigné M. [P] [N] en qualité de curateur, pour l’assister et le contrôler dans la gestion de ses biens et de sa personne.

Un mandat exclusif de vente du bien immobilier sis [Adresse 7] a été confié à la SAS Barnes, le 4 janvier 2020 selon celle-ci.

Par acte notarié du 21 février 2020, reçu par Me [F] [U], assisté par Me [B] [K], les consorts [N] ont consenti une promesse unilatérale de vente aux époux [M] pour ce bien immobilier au prix de 1.553.000 €.

Par acte notarié du 12 juin 2020, reçu par Me [F] [U], assisté par Me [B] [K], les consorts [N] ont vendu aux époux [M] le bien immobilier pour un prix de 1.553.000 €.

Soutenant qu’il existait une erreur dans le prix de vente, les consorts [N] ont, par exploits d’huissier délivrés les 17 et 21 juillet 2020, fait assigner la SAS Barnes, Me [F] [U] et Me [B] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir prononcer la nullité du mandat de vente et de voir ordonner la libération de la somme de 77.000 € séquestrée chez le notaire.

Par jugement du 4 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déboute [G] [N], [P] [N] et [D] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamne in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] à payer à la SAS Barnes la somme de 77.000 €,

— ordonne à Me [B] [K], notaire à Paris, au sein de la Selarl Lacotte [K] et Associés, de libérer la somme de 77.000 € séquestrée au profit de la SAS Barnes,

— condamne in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] à payer à la SAS Barnes la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] à payer à Me [F] [U] et Me [B] [K] pris ensemble la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] au paiement des entiers dépens de l’instance,

— rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

M. [P] [N], Mme [G] [N] épouse [S] et M. [D] [N] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 janvier 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 29 février 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 30 janvier 2024 par lesquelles Mme [G] [N] épouse [S], M. [P] [N] et M. [D] [N], appelants, invitent la cour à :

Vu l’article 440 du Code Civil sur la curatelle

Vu les articles 467 et suivants du Code Civil

Vu l’article 472 du Code Civil

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu l’article 1231 du Code Civil

Vu les articles 564 et 565 du Code de Procédure Civile

Vu la loi 70 -9 du 2 janvier 1970 et le décret 72-678 du 20 juillet 1972

' INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 4 janvier 2023 en toutes ses dispositions

STATUANT A NOUVEAU

' DECLARER nul le mandat donné par Monsieur [D] [N], majeur en curatelle renforcée à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 pour ne pas avoir été contresigné par le curateur, Monsieur [P] [N] par

application de l’article 467 du Code Civil.

' DIRE que la nullité soulevée du mandat de vente, de la promesse de vente et de l’acte

de vente pour absence de capacité à agir de Monsieur [D] [N], majeur

protégé, n’est pas une demande nouvelle, car elle tend aux mêmes fins que les

demandes en première instance.

' DECLARER que Me [K], Me [U], notaires, ont engagé leur responsabilité civile délictuelle pour n’avoir pas respecté les instructions de leurs clients en rédigeant un acte de vente du bien immobilier au prix de 1 553 000€ alors qu’ils ont reçu des instructions précises pour que le prix de vente soit de 1 630 000€ et s’en s’assurer de l’efficacité de l’acte de vente du fait de la nullité du mandat donné par Monsieur [D]

[N] à un collaborateur de l’office notarial de Me [K].

' DECLARER que Me [K] et Me [U], notaires, ont engagé leur responsabilité civile pour avoir confondu un prix de vente net vendeur avec un prix de vente commission comprise.

' DECLARER qu’ils ont de ce fait commis une faute dans leur devoir de conseil et de vigilance.

' DECLARER que la société BARNES n’a pas été mandaté régulièrement par tous les indivisaires et notamment par Monsieur [D] [N], majeur protégé, placé sous le régime de la curatelle renforcée

' DECLARER que la SAS BARNES a engagé sa responsabilité contractuelle pour avoir transmis de fausses informations aux notaires rédacteurs d’actes et pour avoir omis de préciser un prix de vente du bien immobilier comprenant la commission d’agence

EN CONSEQUENCE

' CONDAMNER in solidum Me [K], Me [U], la société BARNES au paiement de la somme de 77 000€ à MM [P] et [D] [N] et Mme [G] [N] épouse [S], correspondant au prix de vente non perçu outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020, date de la remise du prix de vente par l’Etude notariale aux vendeurs, soit la somme de 6 990,10 € sauf à parfaire jusqu’à complet paiement,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

' PRONONCER la nullité du mandat de vente consenti par Monsieur [P] [N] à l’agence BARNES pour ne pas avoir été signé par les trois indivisaires et pour non-respect

des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 et

en tout état de cause pour absence de mandat de vente de la part de Monsieur [D]

[N], majeur protégé sous le régime de la curatelle renforcée, assisté de son curateur,

Monsieur [P] [N] (article 467 du Code Civil).

' DIRE ET DECLARER que la nullité du mandat de vente est absolue car édictée dans l’intérêt général.

' DIRE ET DECLARER que cette nullité n’est pas susceptible de confirmation par un acte

ultérieur.

' DEBOUTER la société BARNES de toutes demandes de commissions

' DEBOUTER tant la société BARNES que Me [K] et Me [U] de leurs demandes, fins et conclusions.

' CONDAMNER la société BARNES au paiement au profit de MM [P] et [D] [N] et Mme [G] [N] divorcée [S] des intérêts de retard au taux légal sur la somme de 77 000 € séquestrée chez Me [K], notaire depuis le 12 juin 2020, date de la vente, à parfaire au jour de versement de ladite somme entre les mains des consorts [N].

' ORDONNER à la société BARNES de reverser aux consorts [N] la somme de 77000€ qu’elle a perçue de Me [K] en exécution du jugement du 5 janvier 2023 dans les 5 jours de la signification de l’arrêt à intervenir

' CONDAMNER in solidum Me [K] et Me [U] ainsi que la société BARNES au paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral d’un montant de

10 000 €.

' DEBOUTER la société BARNES, Me [K], Me [U] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

' Les CONDAMNER à la somme de 15 000€ au titre de l’article 700 du CPC

' Les CONDAMNER aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Hélène HELWASER, avocat aux offres de droit ;

Vu les conclusions en date du 15 mai 2023 par lesquelles la SAS Barnes, intimée, invite la cour à :

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du Code civil,

JUGER IRRECEVABLE la demande de nullité absolue du mandat de BARNES à l’égard de Monsieur [D] [N] au motif de sa situation de majeur protégé, et la prononcer.

CONFIRMER en l’ensemble de ses dispositions le jugement de la première chambre du Tribunal Judiciaire de PARIS en date du 4 janvier 2023.

Y ajoutant,

CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Messieurs [P] et [D] [N] à payer à la société BARNES la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Madame [I] [N], Messieurs [P] et [D] [N] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des

dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de Maître [V] HATET ;

Vu les conclusions en date du 12 mai 2023 par lesquelles Me [B] [K] et Me [F] [U], intimés, invitent la cour à :

Vu l’Article 1240 du Code Civil,

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris le 4 janvier 2023 en toutes se dispositions, notamment en ce qu’il a débouté les Consorts [N] de leurs demandes et a alloué aux parties défenderesses diverses sommes au titre de l’Article 700 du CPC.

En tout état de cause,

Donner acte aux concluants de ce qu’ils ne détiennent plus aucune somme au titre du

séquestre, la somme de 77.000 € ayant été remise à l’Agence BARNES.

A titre subsidiaire,

Juger que les Consorts [N] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire.

Les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

A titre infiniment subsidiaire,

Condamner l’Agence BARNES à garantir les notaires de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au profit de Monsieur [P] [N], Madame [G] [N] et Monsieur [D] [N].

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la partie qui succombera aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur les fins de non recevoir relative à la recevabilité des prétentions nouvelles en appel

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

Sur la demande relative à la nullité du mandat de vente

La société Barnes sollicite de 'juger irrecevable la demande de nullité absolue du mandat de Barnes à l’égard de M. [D] [N] au motif de sa situation de majeur protégé, et la prononcer', en alléguant qu’il s’agit d’une prétention nouvelle en appel ;

Les consorts [N] opposent qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle car elle tend aux mêmes fins que les demandes en première instance ;

En l’espèce, il ressort du jugement qu’en première instance les consorts [N] ont sollicité de 'prononcer la nullité du mandat de vente consenti par M. [N] à l’agence Barnes pour non-respect des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972" ;

En appel, les consorts [N] sollicitent de 'prononcer la nullité du mandat de vente consenti par M. [N] à l’agence Barnes pour ne pas avoir été signé par les trois indivisaires et pour non-respect des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 et en tout état de cause pour absence de mandat de vente de la part de M. [D] [N], majeur protégé sous le régime de la curatelle renforcée, assisté de son curateur, M. [P] [N] (article 467 du code civil)' ; dans le corps des conclusions, ils relèvent l’absence de mandat de vente au motif de 'l’absence de contresignature par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil’ ;

Il convient de considérer que les consorts [N] ont formé la même prétention en première instance et en appel, à savoir le prononcé de la nullité du mandat de vente consenti par M. [N] à l’agence Barnes et que tant 'le non-respect des dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972" que 'l’absence de contresignature par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil’ sont des moyens à l’appui de la prétention ;

Or les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir soulevée en appel par la société Barnes relative à l’irrecevabilité de la demande en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat de vente consenti par M. [N] à l’agence Barnes sur le fondement de l’absence de contresignature par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil ;

Sur la demande de nullité du mandat donné à un collaborateur de l’office notarial

Les consorts [N] sollicitent de 'déclarer nul le mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 pour ne pas avoir été contresigné par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil’ ; ils précisent que ce mandat était donné pour la signature de la promesse unilatérale de vente du 21 février 2020 ;

Les notaires soulèvent l’irrecevabilité de cette prétention nouvelle en appel ;

En l’espèce, il ressort du jugement qu’en première instance les consorts [N] ont sollicité à titre principal la nullité du mandat de vente et à titre subsidiaire des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle des notaires et la responsabilité contractuelle de l’agent immobilier, au motif d’une faute commise en mentionnant un prix erroné dans les différents actes ;

Ces deux actions tendent aux mêmes fins soit la remise en cause de la régularité de la vente, nonobstant l’absence de demande de prononcer la nullité de la vente, ni en première instance ni en appel ;

Il convient de considérer que la demande nouvelle en appel de nullité du mandat donné au collaborateur de l’office notarial fondée sur l’article 467 du code civil tend aussi à la remise en cause de la régularité de la vente et donc qu’elle tend aux mêmes fins que les demandes formées en première instance au sens de l’article 565 du code de procédure civile ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir soulevée en appel par la société Barnes relative à l’irrecevabilité de la demande nouvelle en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 pour ne pas avoir été contresigné par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil ;

Sur la nullité du mandat de vente

Les consort [N] sollicitent, au visa de différents articles de la loi Hoguet, que soit prononcée la nullité du mandat de vente pour neuf motifs, le premier sur le fondement de l’article 467 du code civil et les autres sur le fondement de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 : absence de contresignature par le curateur ; absence du nom du mandant ; mandat rédigé en un seul exemplaire ; exemplaire non numéroté ; date du mandat incertaine ; absence de mentions des qualités du mandataire ; absence du lieu de signature ; absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle, du nom et adresse du garant ainsi que de l’activité exercée ; absence de mention d’exclusivité de manière très apparente ;

Ils soutiennent que les causes de nullité absolue qu’ils invoquent ne peuvent être régularisées par un acte ultérieur ;

La SAS Barnes soutient que le mandat est valide et que les motifs d’annulation invoqués par les demandeurs soit ne sont pas constitués soit sont atteints d’une nullité relative qui a été régularisée ultérieurement ;

Sur l’absence de contresignature par le curateur

Aux termes de l’article 467 du code civil, 'La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l’est également au curateur’ ;

En l’espèce, le mandat de vente ne contient pas de clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à l’agent immobilier de le représenter pour conclure la vente ; il en ressort qu’il s’agit d’un mandat d’entremise et donc un acte d’administration et non de disposition;

or le majeur protégé sous curatelle renforcée peut réaliser seul les actes d’administration ;

Au surplus, il ressort du mandat de vente qu’il a été signé par M. [P] [N] qui est notamment le curateur de M. [D] [N] et selon l’analyse ci-après, l’absence de signature de ce mandat par les deux autres indivisaires a été régularisée postérieurement au mandat de vente, or M. [P] [N] n’allègue pas, en qualité de curateur, que ce mandat de vente ne serait pas conforme aux intérêts de M. [D] [N] ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter ce moyen ;

Sur les autres motifs de nullité du mandat de vente

Aux termes de l’article 6 de la loi Hoguet, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'I-Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat :

Les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit ;

Les modalités de la reddition de compte ;

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.

Les moyens employés par ces personnes et, le cas échéant, par le réseau auquel elles appartiennent pour diffuser auprès du public les annonces commerciales afférentes aux opérations mentionnées au 1° du même article 1er.

En outre, lorsqu’une convention comporte une clause d’exclusivité, elle précise les actions que le mandataire s’engage à réaliser pour exécuter la prestation qui lui a été confiée ainsi que les modalités selon lesquelles il rend compte au mandant des actions effectuées pour son compte, selon une périodicité déterminée par les parties….' ;

Aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, dans sa version applicable depuis le 1er octobre 2016, 'Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :

« Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l’article 73.

Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

Le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.

Ce registre est à l’avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.

Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans’ ;

Il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l’agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d’inscription sur l’exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; que la Cour de cassation jugeait jusqu’au 24 février 2017 que ces dispositions, qui sont d’ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt

La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé ;

L’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et à décider que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Ch. mixte, 24 février 2017, pourvoi n° 15-20.411, en cours de publication) ;

Dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ;

Le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant ; il s’ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat (1re Civ., 20 septembre 2017, pourvoi n° 16-12.906) ;

Le mandat doit indiquer le nom du mandant, il doit être rédigé en autant d’exemplaires que de parties (article 1325 du code civil), le numéro d’inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant (article 72 précité) ;

Sur l’absence du nom du mandant

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'Si le mandat ne comporte effectivement pas le nom en première page du mandant, il est constant que le bien objet du mandat est un appartement précisément décrit situé [Adresse 7]) et qu'[P] [N] l’a signé en écrivant 'lu et approuvé, Bon pour mandat avec exclusivité'. En outre, il est bien précisé dans le registre des mandats de la SAS Barnes que les mandants sont '[P] [N] [G] [N] [D] [N]'. Enfin, il est également constant qu'[P] [N] a agi tout au long de la procédure avec mandat de sa s’ur et de son frère pour vendre l’appartement du [Adresse 7]. Il écrit à ce propos au notaire, Me [B] [K], dans son courriel du 11 janvier 2020 'j’ai les mandats de ma s’ur et de mon frère pour mener la vente avec l’agence Barnes'. [P] [N] a également signé l’offre d’achat des époux [M] seul en précisant 'ayant mandat pour ma s’ur [G] [N] [S] et mon frère [D] [N]'.

Cette irrégularité a donc été régularisée ultérieurement’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que l’obligation de précision dans le mandat de vente de l’ensemble des mandants en cas d’indivision vise la seule protection des mandants dans leurs rapports avec le mandataire ; le non-respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés des mandants, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que l’irrégularité a été régularisée ultérieurement ;

le mandat rédigé en un seul exemplaire

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'Si les consorts [N] soutiennent que le mandat n’a pas été rédigé en deux exemplaires, il apparaît au contraire qu’il est spécifiquement écrit dans le mandat que ce dernier a été rédigé en deux exemplaires. Ils en produisent d’ailleurs un aux débats’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement qu’en appel les consorts [N] ne démontrent pas que le mandat ait été rédigé en un seul exemplaires, contrairement à la mention expresse dans ledit mandat ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen ;

l’exemplaire non numéroté et la date du mandat incertaine

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'Si le mandat n’est pas spécifiquement daté, il est clair que ce mandat a été signé le 04 janvier 2020. En effet, au regard des pièces versées aux débats : il ressort :

— du registre des mandats de la SAS Barnes que ce mandat date du 04 janvier 2020,

— que la SAS Barnes a envoyé par courriel le mandat à [P] [N] le 06 janvier 2020 en écrivant :

'Cher Monsieur,

Je tiens vivement à vous remercier pour votre accueil samedi et pour la confiance que vous nous témoignez.(…)'.

— que le 04 janvier 2020 était bien un samedi.

— que la promesse de vente, signée par les consorts [N], précise, en page 8, paragraphe 'Négociation’ que : 'Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’agence

[Adresse 4] titulaire d’un mandat donné sous le numéro 001 en date du 4 janvier 2020 non encore expiré, ainsi déclaré'.

Cette irrégularité a donc été régularisée ultérieurement.

Si les consorts [N] soutiennent que leur exemplaire de mandat n’est pas numéroté, il apparaît au contraire qu’en haut à gauche de leur exemplaire, il est précisé : « N° de Mandat : 001", numéro 001 qui est repris dans le registre des mandats versé aux débats par la SAS Barnes.

Ce numéro est tout à fait compatible avec la date de signature du mandat : le 04 janvier 2020, les registres étant tenus chaque année.

En outre, ce numéro est précisé dans la promesse de vente’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que l’obligation de précision de la date dans le mandat de vente vise la seule protection des mandants dans leurs rapports avec le mandataire ; le non-respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés des mandants, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que l’irrégularité a été régularisée ultérieurement ;

Le jugement doit aussi être confirmé en ce qu’il a considéré que le mandat était numéroté et a rejeté ce moyen ;

l’absence de mentions des qualités du mandataire

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'Si les consorts [N] soutiennent que le nom du mandataire est difficilement lisible, il apparaît au contraire qu’ils ont signé un mandat avec la SAS Barnes :

'Barnes SAS au capital de 60 000€

SIRET : 414 057 992 ' RCS : Nanterre'

la '[Adresse 4]'

n’étant qu’une agence de la SAS Barnes.

Le mandataire est donc parfaitement identifié dans le mandat’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que le mandat précise au titre du mandataire :

'[Adresse 4]

adresse : [Adresse 4]

Barnes SAS au capital de 60 000 €

SIRET : 414 057 992 ' RCS : Nanterre'

Garanties financières MMA

Carte transaction : CPI 9201 2016 000 014 363" ;

Il en ressort que la SAS Barnes et son numéro de Siret correspondent à l’extrait Kbis produit par les appelants (pièce 2) ; elle est donc identifiée au surplus par la précision de son numéro de carte professionnelle et il n’y a pas de confusion avec la BU Barnes Panthéon ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a considéré que le mandataire était identifié dans le mandat et a rejeté ce moyen ;

l’absence du lieu de signature

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'Si le lieu de signature n’est effectivement pas précisé, il ressort des pièces versées aux débats qu’il a été signé à Paris dans l’appartement objet de la vente, au 39, rue de l’arbalète, comme le reconnaissent les consorts [N] dans leurs écritures et comme il en ressort du courriel du 06 janvier 2020 de la SAS Barnes.

Si les consorts [N] soutiennent que l’adresse à laquelle doit être envoyée le formulaire de rétractation doit obligatoirement être mentionnée dans le mandat conclu avec un agent immobilier, ils n’en justifient pas. En outre, l’adresse de l’agence Barnes est parfaitement

claire : '[Adresse 4]'.

Enfin, les articles L 221-18 et suivants du code de la consommation sont mentionnés et les formalités de rétractation sont précisées. Le formulaire de rétractation est également prévu dans le mandat’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement que l’obligation du lieu de signature dans le mandat de vente vise la seule protection des mandants dans leurs rapports avec le mandataire ; le non-respect de ce formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés des mandants, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat ; le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que l’irrégularité a été régularisée ultérieurement ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que l’adresse à laquelle devait être envoyée le formulaire de rétractation et les formalités de rétractation sont mentionnées dans le mandat et a rejeté ce moyen ;

l’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle, le nom et l’adresse du garant

Aux termes de l’article 92 du décret du 20 juillet 1972, 'Outre les mentions prescrites par les articles 8,28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, Les personnes visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel :

Le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ;

Le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ;

Le cas échéant, le nom et l’adresse du garant.

Ces indications ne doivent être accompagnées d’aucune mention de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément’ ;

Aux termes de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dans sa version en vigueur au 4 janvier 2020, 'Les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n’existe pas de chambre de commerce et d’industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d’industrie de région, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d’industrie concernée exerce une activité mentionnée à l’article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.

Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions suivantes :

1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;

2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l’exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l’article 1er, à l’exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d’un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d’Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu’ils garantissent en application du présent article ;

3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle ;

4° Ne pas être frappées d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies aux titres II et II bis ci-après.

La garantie mentionnée au 2° ci-dessus résulte d’un engagement écrit fourni par une entreprise d’assurance spécialement agréée, par un établissement de crédit, une société de financement ou une institution mentionnée à l’article L. 518-1 du code monétaire et financier.

Les modalités de détermination du montant de la garantie sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

La carte n’est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2° et 3° ci-dessus et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues aux 1° et 4° ci-dessus.

Il doit être procédé à une déclaration préalable d’activité pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau par la personne qui en assure la direction. Cette personne doit, en outre, satisfaire à la condition prévue au 1° et ne pas être frappée d’une des incapacités ou interdictions d’exercer définies au titre II de la présente loi’ ;

En l’espèce, le premier juge a retenu que 'Si le mandat ne comporte effectivement pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle, les consorts [N] ne contestent pas que la SAS Barnes a la qualité d’agent immobilier et dispose d’une carte professionnelle. L’absence du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’est pas source de nullité du mandat en tout état de cause.

Le garant est bien mentionné : 'Garanties financières MMA'.

Les consorts [N] ne contestent pas que la S.A.S Barnes a bien souscrit une garantie financière. En tout état de cause, l’absence de l’adresse du garant n’est pas source de nullité du mandat’ ;

Il y a lieu d’ajouter au jugement qu’il convient de considérer que les mentions obligatoires relatives au numéro et au lieu de délivrance de la carte professionnelle, en ce qu’elles permettent de s’assurer que le professionnel est bien titulaire de la carte professionnelle, ont pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et que si leur méconnaissance empêche de s’assureur que le professionnel est bien titulaire de la carte professionnelle, elle doit être sanctionnée par une nullité absolue insusceptible de régularisation ;

Toutefois le mandat précise au titre du mandataire :

'[Adresse 4]

adresse : [Adresse 4]

Barnes SAS au capital de 60 000 €

SIRET : 414 057 992 ' RCS : Nanterre'

Garanties financières MMA

Carte transaction : CPI 9201 2016 000 014 363"

Il en ressort que même s’il manque le lieu de délivrance de la carte professionnelle, le numéro de la carte professionnelle 'carte transaction’ est suffisant pour permettre de vérifier auprès de la Chambre de commerce et d’industrie que le professionnel est bien titulaire de la carte professionnelle ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a considéré que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle et de l’adresse du garant ne sont pas source de nullité du mandat et a rejeté ces moyens ;

l’absence de mention d’exclusivité de manière très apparente

En l’espèce, le premier juge a exactement retenu que 'La mention d’exclusivité est bien apparente et figure en première page du mandat en haut à gauche. Il est indiqué : 'mandat exclusif pour une période allant jusqu’au 20 janvier inclus’ ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a considéré que la mention d’exclusivité était bien apparente et a rejeté ce moyen ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande d’annulation du mandat de vente ;

Sur la nullité du mandat donné à un collaborateur de l’office notarial

Les consorts [N] sollicitent de 'déclarer nul le mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 pour ne pas avoir été contresigné par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil’ ; ils précisent que ce mandat était donné pour la signature de la promesse unilatérale de vente du 21 février 2020 ;

Les notaires opposent que M. [D] [N] a signé une procuration pour vendre le 5 février 2020 au profit de M. [P] [N] son curateur et qu’il est indiqué à l’acte que M. [D] [N] est assisté de son curateur M. [P] [N] qui était présent lors de la signature des actes ;

Aux termes de l’article 467 du code civil, 'La personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille.

Lors de la conclusion d’un acte écrit, l’assistance du curateur se manifeste par l’apposition de sa signature à côté de celle de la personne protégée.

A peine de nullité, toute signification faite à cette dernière l’est également au curateur’ ;

Aux termes de l’article 469 alinéa 1 du même code, 'Le curateur ne peut se substituer à la personne en curatelle pour agir en son nom’ ;

En l’espèce, il est constant que M. [P] [N] avait un mandat de son frère M. [D] [N], dont il est en outre le curateur, en date du 5 février 2020, pour mener la vente du bien litigieux avec l’agence Barnes ;

L’acte notarié du 21 février 2020 (pièce 12 [N]), relatif à la promesse unilatérale de vente, précise expressément :

— en page 2 : 'Promettant : … M. [D] [N] … majeur protégé placé sous le régime de la curatelle renforcé … assisté de son curateur, conformément aux dispositions de l’article 467 du code civil, M. [P] [N], ici présent’ ;

— en page 3 : 'Présence – Représentation : … M. [P] [N] … est présent à l’acte. M. [D] [N] non présent mais représenté par Mme [V] [O] en vertu des pouvoirs qu’il lui a conférés par acte sous seing privé en date à Paris le 20 février 2020 …' ;

L’acte notarié du 12 juin 2020 (pièce 13 [N]), relatif à la réitération de la vente, précise expressément :

— en page 2 : 'Vendeur : … M. [D] [N] … majeur protégé placé sous le régime de la curatelle renforcé … assisté de son curateur, conformément aux dispositions de l’article 467 du code civil, M. [P] [N], ici présent’ ;

— en page 3 : 'Présence – Représentation : … M. [P] [N] … est présent à l’acte. M. [D] [N] non présent mais représenté par Mme [E] [T] en vertu d’une délégation de pouvoirs consentie par Mme [V] [O], clerc de notaire à [Adresse 8] en date du 12 juin 2020 dont la copie numérisée est ci-annexée. Mme [V] [O] agissant elle-même aux termes d’une procuration sous seing privé en date à Paris du 20 février 2020 dont une copie numérisée est demeurée annexée après mention …' ;

Selon l’acte sous seing privé du 20 février 2020 et conformément à l’article 469 alinéa 1 du code civil, M. [D] [N], 'majeur protégé placé sous le régime de la curatelle renforcée', a constitué pour mandataire spécial tout collaborateur de l’office notarial et lui a donné pouvoir pour conclure en son nom l’avant-contrat et la vente du bien litigieux (pièce 3 Notaires) ; M. [D] [N] n’a pas été assisté de son curateur pour cet acte ;

Il convient de considérer que si l’acte notarié du 21 février 2020, relatif à la promesse de vente du bien litigieux, et l’acte notarié du 12 juin 2020, relatif à la réitération de la vente, sont des actes de disposition qui nécessitaient pour M. [D] [N] l’assistance de son curateur, en revanche l’acte sous seing privé du 20 février 2020 constituant une procuration pour vendre un bien immobilier est un acte d’administration que le majeur en curatelle renforcée peut réaliser seul et qui ne nécessitait donc pas l’assistance dudit curateur ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande nouvelle en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée, à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020;

Compte tenu du rejet de la demande de déclarer nul le mandat de vente et de la réalisation effective de la vente dont la validité n’est pas remise en cause, les honoraires sont dus par les consorts [N] à l’agence immobilière Barnes et le jugement est donc confirmé en ce qu’il a :

— condamné in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] à payer à la SAS Barnes la somme de 77.000 €,

— ordonné à Me [B] [K], notaire à Paris, au sein de la Selarl Lacotte [K] et Associés, de libérer la somme de 77.000 € séquestrée au profit de la SAS Barnes ;

Sur la responsabilité civile de l’agence immobilière et des notaires

Les consorts [N] estiment que la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière et la responsabilité délictuelle des notaires sont engagées à leur égard, au motif de leur faute commise en mentionnant un prix erroné dans les différents actes, soit la somme de 1.553.000 € au lieu de 1.630.000 €, qui a conduit à tort à diminuer le prix de vente revenant aux vendeurs du montant de la commission d’agent immobilier ;

L’agence immobilière oppose qu’elle n’a pas commis de faute dans son mail du 16 janvier 2020 qui indique d’un côté un prix de 1.553.000 € et de l’autre des honoraires dus à Barnes pour 77.000 €, conformément à l’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017, aux termes duquel le prix de vente ne peut pas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur ; elle ajoute que ce mail ne peut pas avoir induit en erreur les notaires, professionnels du droit et des opérations immobilières, et que Me [K] avait reçu des instructions parfaitement claires de M. [P] [N] le 11 janvier 2020 ;

Les notaires contestent avoir commis une faute et précisent que les instructions qu’ils ont reçues postérieurement au mail du 11 janvier 2020 de M. [P] [N] confortaient l’accord des parties sur un prix arrêté à 1.553.000 € et une commission de 77.000 € à la charge des vendeurs ; ils estiment que M. [P] [N] n’a pas contesté auprès des notaires le prix, ni dans les six mois qui ont précédé la rédaction de la promesse de vente, ni postérieurement, alors que dans le projet de promesse et les procurations, il était mentionné le prix de 1.553.000 € et que les actes de promesse et de réitération ont été lus par le notaire le jour de leur signature ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'Tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

La responsabilité pour faute du notaire est engagée au plan délictuel dès lors que les demandes dirigées à son encontre s’inscrivent dans le cadre de la rédaction et de l’authentification de divers actes de vente à l’exclusion de tout engagement envers l’une des parties ;

Aux termes de l’article 1231 du même code, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable’ ;

Aux termes de l’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière, dans sa version applicable à compter du 1er avril 2017, 'Toute publicité effectuée par l’un des professionnels visés à l’article 1er et relative à la vente d’un bien déterminé, doit, quel que soit le support utilisé, indiquer :

1° Le prix de vente du bien objet de la publicité. Le cas échéant, ce prix comprend obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l’acquéreur et est exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix du bien mentionné honoraires inclus est plus importante que celle du prix du bien hors honoraires. Le prix de vente ne peut en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur;

2° A qui incombe le paiement des honoraires du professionnel à l’issue de la réalisation de la transaction ;

3° Le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires du professionnel qui sont à la charge de l’acquéreur, exprimé en pourcentage de la valeur dudit bien entendue hors honoraires ; ce montant est précédé de la mention 'Honoraires’ ;

En l’espèce, selon les pièces suivantes qui sont versées aux débats :

— le mandat de vente du 4 janvier 2020 (pièce 1 [N]) précise :

'Prix du bien : le bien objet des présentes devra être commercialisé au prix de 1.700.000 € Honoraires du mandataire : Les honoraires sont de 5 % du prix final de vente et seront à la charge exclusive du vendeur',

— l’offre d’achat des époux [M] du 11 janvier 2020 adressée à la société Barnes (pièce 4 [N]), indique :

'Je vous confirme par la présente mon offre d’achat au prix de 1.630.000 € honoraires d’agence compris',

— par courriel du 11 janvier 2020 (pièce 5 [N]), la société Barnes écrit à M. [P] [N] : 'Toutes mes félicitations, vos acquéreurs remontent à votre contre proposition soit 1.630.000 € FAI (frais d’agence inclus) … pourriez-vous s’il vous plaît prévenir votre notaire …',

— par courriel du même jour le 11 janvier 2020 réceptionné le 13 janvier 2020 (pièces 6 et 7 [N]), M. [P] [N] avise son notaire Me [K] :

'… je vends actuellement avec l’agence Barnes Paris 6° un appartement … les acquéreurs ont validé en prix de bien final 1.630.000 € frais d’agence inclus …',

— la lettre d’acceptation du 13 janvier 2020 par les consorts [N] de l’offre d’achat des époux [M], envoyée par courriel à la société Barnes le 14 janvier 2020 (pièces 8 et 9 [N]), mentionne : 'Prix proposé et accepté net vendeur : 1.630.000 € frais d’agence inclus soit 1.553.000 € net vendeur, 77.000 € TTC d’honoraires Barnes’ et de manière manuscrite 'Lu et approuvé, bon pour acceptation au prix de 1.630.000 € frais d’agence inclus soit 1.553.000 € net vendeur',

— la société Barnes écrit aux notaires Me [K] et Me [U] par courriel du 16 janvier 2020 (pièce 10 [N]) : 'M. et Mme [M] … nous ont confirmé formellement leur décision d’acquérir cet ensemble dans les conditions suivantes, convenues entre toutes les parties :

' 1.553.000 €

' 77.000 € TTC honoraires Barnes, à la charge des vendeurs',

— l’acte notarié du 21 février 2020, relatif à la promesse de vente, en l’étude notariale de Me [U] avec la participation de Me [K] (pièce 12 [N]) indique :

' en page 7 'Prix La vente en cas de réalisation aura lieu moyennant le prix de 1.553.000 €…'

' en page 8 'Négociation … le promettant qui en a seul la charge aux termes du mandat doit à l’agence une rémunération de 77.000 € …',

— l’acte notarié du 12 juin 2020, relatif à la réitération de la vente, en l’étude notariale de Me [U] avec la participation de Me [K] (pièce 13 [N]), précise en page 6 : 'Prix La présente vente est conclue moyennant le prix de 1.553.000 €. Le paiement de ce prix a lieu de la manière indiquée ci-après’ ;

Il ressort de l’offre d’achat des époux [M] du 11 janvier 2020, dont la société Barnes a été destinataire, du mail de M. [P] [N] à son notaire Me [K] le 13 janvier 2020, et de la lettre d’acceptation du 13 janvier 2020 par les consorts [N] de l’offre d’achat, adressée à la société Barnes, de manière claire et sans ambiguïté que le prix à régler par les acquéreurs aux vendeurs s’élevait à la somme de 1.630.000 €, que les vendeurs réglaient les honoraires de l’agence à hauteur de 77.000 € TTC et conservaient le prix net vendeur de 1.553.000 € ;

Le mandat de vente du 4 juin 2020 stipule 'Le mandant confie au mandataire qui l’accepte le mandat de vendre les biens et droits immobiliers ci-après désignés aux prix, charges et conditions ci-dessous…' ;

L’article 3 de l’arrêté du 10 janvier 2017 précité, visé par la société Barnes, ne s’applique pas en l’espèce à la vente du bien, mais uniquement à la publicité effectuée par l’agence immobilière d’un bien mis en vente ;

Il convient de considérer que la société Barnes, en qualité d’agence immobilière, a commis une faute contractuelle en ne vendant pas le bien au prix de 1.630.000 € convenu entre les vendeurs et l’acquéreur dont elle était informée, soit en écrivant dans son courriel du 16 janvier 2020 aux notaires Me [K] et Me [U], au titre des conditions convenues les sommes de '1.553.000 €' et en dessous '77.000 € TTC honoraires Barnes, à la charge des vendeurs', ces termes induisant en erreur en laissant penser que les acquéreurs ne devaient régler que la somme de 1.553.000 € au lieu de 1.630.000 € ; sa responsabilité contractuelle est engagée à l’égard des consorts [N] à ce titre ;

Cette faute de l’agence immobilière n’exonère pas les notaires de leur responsabilité puisqu’ils étaient informés par le mail de M. [P] [N] à son notaire Me [K] le 11 janvier 2020 que les acquéreurs avaient validé le prix de 1.630.000 € frais d’agence inclus ;

Il y a lieu d’estimer que les notaires des vendeurs et des acquéreurs, débiteurs de l’obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels en leur qualité de notaire instrumentaire, ils ont prêté leur concours, ont commis une faute dans la rédaction de l’acte notarié de la promesse de vente du 21 février 2020 et de l’acte notarié de réitération du 12 juin 2020, en mentionnant le prix de 1.553.000 € au lieu de 1.630.000 €, alors qu’ils étaient informés que le prix de vente était de 1.630.000 € ;

Le fait que les consorts [N] n’ont signalé le montant erroné du prix que par courriel du 23 juin 2020 (pièce 30 [N]), soit après la signature de la promesse de vente du 21 février 2020 et de la réitération de la vente du 12 juin 2020, n’exonère pas l’agence immobilière ni les notaires de leur responsabilité puisque les consorts [N] contrairement à ceux-là ne sont pas des professionnels de la vente immobilière ;

Le préjudice des consorts [N] est constitué en ce qu’ils ont perçu la somme de

1.553.000 € au lieu de 1.630.000 €, soit une différence de 77.000 €, et il est démontré que les fautes conjuguées de l’agence immobilière, des notaires et des consorts [N] ont directement causé ce préjudice aux consorts [N] ;

L’agence immobilière et les notaires ayant concouru de manière indissociable à la production de ce préjudice, doivent supporter une responsabilité in solidum ;

Sur les préjudices des consorts [N]

Sur le préjudice financier

Les consorts [N] sollicitent de condamner in solidum la société Barnes et les notaires au paiement de la somme de 77.000 €, correspondant au prix de vente non perçu outre intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020, date de la remise du prix de vente par l’étude notariale aux vendeurs ;

En l’espèce, il est démontré que le préjudice des consorts [N] s’élève à la somme de 77.000 €, correspondant à la différence entre la somme de 1.553.000 € qu’ils ont perçue des acquéreurs au lieu du prix convenu de 1.630.000 € ;

Il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

Il convient de condamner in solidum la société Barnes et les notaires à payer aux consorts [N] la somme de 77.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2020, date de l’assignation, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice au titre du prix de vente erroné ;

Sur le préjudice moral

Les consorts [N] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions de condamner in solidum l’agence immobilière et les notaires à leur payer la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral, toutefois ils ne développent aucune motivation sur cette demande dans le corps de leurs conclusions ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [N] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Sur l’appel en garantie

Les notaires sollicitent de condamner l’agence immobilière à les garantir de leur condamnations au profit des consorts [N] ;

Aux termes de l’article 1240 du code civil, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2016, 'Tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’ ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que la société Barnes a commis une faute qui engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des notaires en ce que son courriel du 16 janvier 2020 laissait penser que les acquéreurs ne devaient régler que la somme de 1.553.000 € au lieu de 1.630.000 € ;

Toutefois, les notaires étaient informés, par le mail de M. [P] [N] du 11 janvier 2020, réceptionné par son notaire Me [K], le 13 janvier 2020, soit seulement quelques jours avant le 16 janvier 2020, que les acquéreurs avaient validé le prix de 1.630.000 € frais d’agence inclus, dans des termes parfaitement clairs, tels que rappelés ci-avant (pièces 6 et 7 [N]) '… je vends actuellement avec l’agence Barnes Paris 6° un appartement … les acquéreurs ont validé en prix de bien final 1.630.000 € frais d’agence inclus …' ;

En prenant en compte que la société Barnes et les notaires sont des professionnels de l’immobilier et que le notaire disposait de tous les éléments, suite au courriel de M. [P] [N] réceptionné le 13 janvier 2020, pour prendre la mesure du prix manifestement erroné figurant dans le courriel de l’agence immobilière du 16 janvier 2020, il convient de considérer que leur responsabilité est partagée à hauteur de 60% pour les notaires et à hauteur de 40% pour l’agence immobilière ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de condamner l’agence Barnes à garantir les notaires des condamnations prononcées à leur encontre au profit des consorts [N], incluant les dépens et les frais irrépétibles, à hauteur de 40% et de préciser que ce partage de responsabilité n’est pas opposables aux consorts [N] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Barnes et les notaires, parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux consorts [N] la somme unique de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Barnes et les notaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la fin de non recevoir soulevée en appel par la société Barnes relative à l’irrecevabilité de la demande en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat de vente consenti par M. [N] à l’agence Barnes sur le fondement de l’absence de contresignature par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil ;

Rejette la fin de non recevoir soulevée en appel par la société Barnes relative à l’irrecevabilité de la demande nouvelle en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée, à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 pour ne pas avoir été contresigné par le curateur, M. [P] [N] par application de l’article 467 du code civil;

Rejette la demande nouvelle en appel des consorts [N] de prononcer la nullité du mandat donné par M. [D] [N], majeur en curatelle renforcée, à un collaborateur de l’office notarial Me [K] en date du 20 février 2020 ;

Infirme le jugement excepté en ce qu’il a :

— débouté les consorts [N] de leur demande d’annulation du mandat de vente,

— condamné in solidum [G] [N], [P] [N] et [D] [N] à payer à la SAS Barnes la somme de 77.000 €,

— ordonné à Me [B] [K], notaire à Paris, au sein de la Selarl Lacotte [K] et Associés, de libérer la somme de 77.000 € séquestrée au profit de la SAS Barnes,

— débouté les consorts [N] de leur demande au titre du préjudice moral ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne in solidum Me [B] [K] et Me [F] [U], d’une part, et la SAS Barnes, d’autre part, à payer à Mme [G] [N] épouse [S], M. [P] [N] et M. [D] [N] la somme de 77.000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2020, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice au titre du prix de vente erroné ;

Condamne la SAS Barnes à garantir Me [B] [K] et Me [F] [U] des condamnations prononcées à leur encontre au profit des consorts [N], incluant les dépens et les frais irrépétibles, à hauteur de 40% ;

Condamne in solidum, Me [B] [K] et Me [F] [U], d’une part, et la SAS Barnes, d’autre part, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à Mme [G] [N] épouse [S], M. [P] [N] et M. [D] [N] la somme unique de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la société Barnes et des notaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,