COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026/ 76

Rôle N° RG 21/13400 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIDMV

[K], [A], [E] [R]

[X] [L]

C/

[G], [Y], [C] [M]

[S], [T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe KAIGL

M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 08 Juillet 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04539.

APPELANTS

Monsieur [K], [A], [E] [R]

né le 19 Mars 1977 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [L]

née le 20 Janvier 1976 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et plaidant par M^e Philippe KAIGL de la SCP KAIGL – ANGELOZZI, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉS

Monsieur [G], [Y], [C] [M]

né le 12 Août 1980 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Madame [S], [T] [W]

née le 18 Mai 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentées et plaidant par M^e Nicolas SIMON DE KERGUNIC de la SELARL AVOCALEX, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 30 mars 2017, M. [K] [R] et Mme [X] [L] ont conclu avec M. [D] [M] et Mme [S] [W], avec le concours de l’agence [N] [I] Immobilier, une promesse synallagmatique de vente portant sur leur bien, situé au [Localité 4], au prix de 321 500 euros, sous condition suspensive d’obtention avant le 30 mai 2017, d’un prêt d’un montant de 158 472 euros, au taux de 1,9 %, remboursable sur vingt-cinq ans.

Les acquéreurs n’ont pas versé le dépôt de garantie de 16 000 euros dans le délai qui leur était imparti par le contrat.

La vente n’a pas été réitérée par acte authentique.

Par actes des 24 et 26 septembre 2018, M. [R] et Mme [L] ont assigné M. [M] et Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Grasse en paiement de la clause pénale stipulée au contrat.

Les défendeurs ont soulevé la caducité du contrat.

Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté M. [R] et Mme [L] de leur demande au titre de la clause pénale ;

— débouté M. [M] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes tant au titre de la caducité de l’acte que de leurs demandes indemnitaires ;

— dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Le tribunal a considéré que le formalisme imposé par les articles L.271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l’habitation avait été respecté, de sorte que le délai de rétractation avait valablement couru à compter du lendemain de la remise d’une copie de la promesse de vente par l’agent immobilier et qu’à défaut de rétractation dans le délai, le contrat n’était pas caduc.

Pour rejeter la demande au titre de la clause pénale, il a considéré que si la non-réitération de la vente était imputable aux acquéreurs dès lors que les justificatifs de refus de financement ne permettaient pas de s’assurer de la conformité des demandes de prêt aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, les vendeurs ne justifiaient pas avoir mis les acquéreurs en demeure de régulariser l’acte authentique de vente, de sorte qu’en application des clauses de la promesse de vente, ils n’étaient pas fondés à réclamer le paiement de la pénalité.

Par acte du 20 septembre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les consorts [R] [L] ont relevé appel de cette décision, en ce qu’elle les a déboutés de leur demande au titre de la clause pénale, dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure et que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 19 juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, M. [R] et Mme [L] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 32 150 euros au titre de la clause pénale, dit n’y avoir lieu à indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure et que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau,

' condamner les consorts [M] et [W], in solidum, à leur payer la somme principale de 32 150 euros en application de la clause pénale stipulée dans le compromis, outre les intérêts légaux à compter du 2 mai 2017, date de la première mise en demeure ;

' débouter les consorts [M] et [W] de l’ensemble de leurs demandes et les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, régulièrement notifiées le 7 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les consorts [M] et [W], demandent à la cour de :

A titre principal

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les vendeurs de leurs demandes au titre de clause pénale et de l’article 700 du code de procédure civile ;

' infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

' annuler le compromis de vente du 30 mars 2017 et subsidiairement le déclarer caduc ;

' condamner M. [R] et Mme [L], in solidum, à leur payer 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

' débouter M. [R] et Mme [L] de leurs demandes ;

' réduire la clause pénale à un euro symbolique ;

En tout état de cause,

' condamner M. [R] et Mme [L], in solidum, à leur payer 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile d’appel et aux dépens.

Motifs de la décision

Les consorts [O] sollicitent la condamnation des intimés, en exécution du contrat, à leur payer la clause pénale stipulée par celui-ci. En défense, ces derniers concluent à l’annulation, et subsidiairement à la caducité du contrat sur lequel est fondée la demande.

Dès lors, il convient de statuer en premier lieu sur ce moyen de défense.

1/ Sur les demandes d’annulation ou de caducité du contrat

1.1 Moyens des parties

M. [M] et Mme [W] font valoir que le contrat a été rédigé en un seul exemplaire original, remis à l’agent immobilier ; que s’ils en ont reçu copie, cette remise a été effectuée par M. [U] qui n’est pas le représentant légal de l’agence ni le titulaire de la carte de transaction immobilière alors qu’une remise en mains propres n’est possible que si elle est réalisée par un professionnel ayant reçu mandat de prêter son concours à la vente ; qu’en conséquence, la remise d’un exemplaire de la promesse, qui fait courir le délai de rétractation, aurait dû être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception et qu’à défaut, le délai de rétractation n’ayant pas couru, ils ont valablement exercé leur droit de se rétracter en refusant de réitérer la vente par acte authentique.

Ils considèrent que la promesse de vente est nulle et, en tout état de cause, caduque dès lors qu’ils se sont valablement rétractés.

M. [R] et Mme [L] soutiennent que la promesse de vente respecte le formalisme imposé par les articles L. 271-1 et D. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, dès lors que par une mention manuscrite les acquéreurs ont indiqué avoir pris connaissance du délai de rétractation de dix jours courant à compter du 31 mars 2017 ; que l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’exige pas que l’acte soit remis par le titulaire de la carte professionnelle, mais par un professionnel, de sorte qu’en l’espèce, la remise de l’acte par M. [U], directeur de l’agence, représentant valablement celle-ci, avec l’accord des parties qui ont expressément pris acte de sa qualité, a valablement fait courir le délai de rétractation.

1.2 Réponse de la cour

En application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article D. 271-6 du même code, l’acte sous seing privé ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l’acquéreur non professionnel en application du troisième alinéa de l’article L. 271-1 reproduit les dispositions de l’article L. 271-2. Le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main les mentions suivantes: « remis par (nom du professionnel)… à (lieu)… le (date)… » et: « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… ».

En cas de non-respect du formalisme exigé par ces deux textes, le délai de rétractation dont bénéficie l’acquéreur ne court pas.

Aucune nullité ne sanctionne le non-respect de ces dispositions.

Il résulte des deux textes précités que la remise en mains propres de l’acte ne fait courir le délai de rétractation que lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire « d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente ».

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente signée par les parties le 30 mars 2017 mentionne, page 15, que l’acte a été remis aux acquéreurs le 30 mars 2017 et qu’ils ont connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours leur est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, courant à compter du lendemain de la date de remise inscrite de leur main sur l’acte, soit à compter du 31 mars 2017.

L’acte a été conclu par l’intermédiaire de la société [N] [I] immobilier [Localité 5], exploitée par la société JAG Immo, « représentée par M. [U], directeur de l’agence, ayant tous pouvoirs en cette qualité ».

Les acquéreurs contestent à M. [U] la qualité de professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente.

L’activité d’intermédiaire immobilier fait l’objet d’une législation particulière, prévue par les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet.

Aux termes de son article 1, relèvent de cette loi toutes « personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à […] l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis […]».

Selon l’article 3 de la loi, les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que « par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle », laquelle est délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale. Cette carte ne peut être délivrée qu’aux personnes physiques qui satisfont aux conditions d’aptitude professionnelle, de garantie financière, d’assurance et d’absence d’incapacités ou interdictions d’exercer précisément listées et aux personnes morales que si elles satisfont aux conditions de garantie financière et d’assurance et que leurs représentants légaux et statutaires satisfont eux-mêmes aux conditions d’aptitude professionnelle et d’absence d’incapacité ou interdiction.

Lorsqu’une agence est exploitée sous forme de société, la carte professionnelle est délivrée au nom de la personne morale et non au nom de son dirigeant mais celui-ci a le pouvoir de signer les mandats de vente, et de rédiger et faire signer les compromis de vente.

Il convient de rappeler que l’obtention par une société d’une carte professionnelle implique la preuve préalable par son dirigeant auprès de la chambre de commerce et d’industrie qu’il remplit personnellement les conditions d’aptitude professionnelle et de moralité.

En conséquence, l’acte rédigé par le dirigeant d’une personne morale titulaire de la carte d’agent immobilier a la même valeur juridique que s’il était lui-même titulaire d’une carte en son propre nom.

Dès lors, il appartient aux consorts [M] et [W] de démontrer que M. [U] n’avait pas, lorsqu’il a rédigé la promesse de vente, la qualité de représentant légal de la société JAG Immo exploitant l’agence immobilière [N] [I] Immobilier au [Localité 4].

Or, la promesse de vente indique que l’acte a été conclu avec le concours de l’agence [N] [I] immobilier « exploitée par la société JAG IMMO (') titulaire de la carte professionnelle sans détention de fonds n°T et G n° CPI 06052016000011608, délivrée par la CCI de [Localité 6] (') représentée par M. [U], agissant en sa qualité de directeur d’agence, ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes ».

Les consorts [M] et [W] ne produisent aucune pièce probante démontrant que M. [U] n’est pas le représentant légal de la société titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier.

Ils échouent donc à démontrer qu’il n’avait pas le pouvoir de leur remettre en mains propres le compromis et qu’une lettre recommandée avec accusé de réception était indispensable pour faire courir le délai de rétractation.

L’acte mentionne, page 14, qu’il a fait l’objet d’une remise en mains propres par M. [U] le 30 mars 2017. Il supporte une mention manuscrite des deux acquéreurs déclarant avoir pris connaissance d’un délai de rétractation de dix jours leur était accordé par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, courant à compter du lendemain de la date de remise, soit à compter du 31 mars 2017.

Le délai de rétractation ayant commencé à courir le 31 mars 2017 a expiré le 9 avril 2017 à minuit.

Les acquéreurs ne justifient pas avoir exercé leur droit de rétractation avant cette date butoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

En conséquence, la promesse de vente n’est ni nulle ni caduque.

2 / Sur la clause pénale

2.1 Moyens des parties

Les consorts [R] [L] font valoir que l’absence de réitération de la vente par acte authentique est imputable à un refus des acquéreurs alors que les conditions suspensives étaient réputées accomplies puisque ces derniers ne justifient pas de la conformité des demandes d’emprunt aux conditions fixées par la promesse synallagmatique de vente ; que les acquéreurs ne produisent pas la copie du dossier communiqué aux banques et ne peuvent se contenter d’attestations dénuées de force probante au regard des liens de proximité qu’ils entretiennent avec les banquiers ; qu’en l’espèce, en l’absence de production des demandes de prêt, la conformité des demandes aux conditions posées par la promesse de vente n’est pas démontrée et qu’en tout état de cause, les attestations du crédit agricole et de la société générale ne mentionnent pas toutes les caractéristiques du prêt demandé ; que l’article 1304-3 du code civil, qui répute la condition suspensive accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’application, n’impose aucune mise en demeure préalable ; que l’acte signé par les parties n’exige pas davantage une telle mise en demeure avant la réalisation des conditions suspensives mais qu’en tout état de cause, les acquéreurs ont été destinataires de plusieurs courriers de mise en demeure adressées les 2 mai 2017 par l’agent immobilier et 2 juin 2017 par leur conseil.

Selon eux la mise en 'uvre de la clause pénale n’est donc pas subordonnée à une mise en demeure préalable et leur est due en réparation du préjudice que leur a causé l’immobilisation du bien et sa vente ultérieure à un prix inférieur à celui initialement convenu.

M. [M] et Mme [W] soutiennent que leurs demandes de prêt sont conformes aux conditions posées par la promesse de vente puisque les courriers de refus des banques mentionnent les caractéristiques des prêts sollicités, lesquelles sont conformes à celles qui étaient exigées, de sorte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie et qu’en tout état de cause la clause pénale n’a pas vocation à être payée dès lors que les vendeurs ne les ont pas mis en demeure de réitérer la vente et que les courriers qui leur ont été adressés ne visaient que le paiement du dépôt de garantie et la communication des demandes de prêts.

En tout état de cause, ils considèrent que son montant est excessif au regard de la valeur du bien immobilier.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les dommages-intérêts ainsi stipulés s’analysent en une pénalité évaluée forfaitairement, ayant pour vocation de sanctionner le manquement par une partie à ses obligations.

En application de l’article 1304-6 al 3, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. En revanche, l’article 1304-3 dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il en résulte, lorsque la promesse a été conclue sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qu’elle est caduque si le prêt n’est pas obtenu dans le délai stipulé, sauf si la condition a défailli du fait du débiteur.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt est considérée comme ayant défailli sans faute, lorsque l’acquéreur a sollicité un financement selon les caractéristiques convenues par les parties.

En l’espèce, le contrat conclu entre les parties stipule que la vente est conclue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt immobilier classique de 185 472 euros remboursable sur vingt-cinq ans maximum au taux maximum hors assurance de 1,9 %.

Les acquéreurs se sont engagés à déposer au moins deux dossiers de demande de prêt « dans les meilleurs délais » à compter de la signature de l’acte auprès de tout organisme prêteur et à en justifier au vendeur ainsi qu’à l’agent immobilier dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte, la réception des offres de prêt devant avoir lieu avant le 30 mai 2017.

Ils se sont également engagés à notifier l’obtention ou la non obtention d’une prêt aux vendeurs et au mandataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard le 31 mai 2017.

L’acte précise qu’à défaut, le vendeur pourra mettre l’acquéreur en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Au paragraphe relatif à la non-réalisation des conditions suspensives, il est précisé que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l’acquéreur, le vendeur pourra faire déclarer la condition réalisée sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts.

La clause relative à la réitération par acte authentique, page 12 du contrat, stipule que, sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives, les parties sont engagées définitivement et que la vente sera réitérée par acte authentique au plus tard le 15 juin 2017.

Suit une clause selon laquelle « passé cette date, huit jours après accusé de réception d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par la partie la plus diligente sommant l’autre de s’exécuter et demeurée infructueuse, si les conditions suspensives sont toutes réalisées et que l’une des parties ne pouvait ou ne voulait pas réitérer, s’il s’agit de l’acquéreur, le vendeur pourra l’y contraindre par tous les moyens et voies de droit, l’acquéreur supportant tous les frais de poursuite ou de justice et tous les droits et amendes et l’acquéreur devra payer au vendeur à titre d’indemnitaire forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de 32 150 euros (') ».

Cette clause pénale a pour vocation de sanctionner le comportement fautif de l’acquéreur qui, alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées refuse de signer l’acte authentique.

Elle suppose en premier lieu que la condition suspensive d’obtention d’un prêt soit réalisée ou réputée accomplie dans les conditions exposées ci-dessus.

Il appartient au bénéficiaire de la condition d’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. A défaut, le refus de prêt est considéré comme lui étant imputable et la condition réputée accomplie.

En l’espèce, les consorts [M] et [W] devaient solliciter un emprunt de 158 472 euros, au taux de 1,9 %, remboursable sur vingt-cinq ans auprès de deux banques.

Ils produisent :

— une attestation non datée de la Société générale faisant état d’une demande de prêt formalisée le 25 avril 2017, portant sur un montant de 185 472 euros au taux de 1,9 % remboursable sur vingt-cinq ans et d’un refus de financement et une deuxième attestation de ce même établissement bancaire, datée du 25 avril 2017, faisant état d’une demande d’emprunt portant sur un montant de 185 472 euros au taux de 1,9 % remboursable sur vingt-cinq ans et d’un refus de financement ;

— un document intitulé « proposition de financement », daté du 3 mai 2017, faisant état d’un prêt de 187 022 euros au taux de 2,2 % remboursable sur 300 mois et une attestation du Crédit agricole datée du 9 mai 2017, faisant état d’une demande de prêt de 185 472 euros et d’un refus de financement ;

— une attestation de la banque Crédit mutuel de Grasse, datée du 11 mai 2017, faisant état d’une demande de prêt portant sur la somme de 185 472 euros remboursable sur 300 mois mais ne précisant pas le taux d’intérêt.

Il en résulte que les attestations délivrées par la société générale mentionnent la totalité des caractéristiques du prêt sollicité, qui sont conformes aux caractéristiques convenues par les parties.

En revanche, s’agissant du Crédit agricole, l’attestation ne précise pas le taux d’intérêt et la proposition de financement fait état d’un taux d’intérêt de 2,2 %, mais surtout, porte sur une somme de 187 022 euros et non de 185 472 euros. Les échanges de courriels entre M. [M] et le conseiller du crédit agricole sont insuffisants pour établir que la demande de prêt formulée auprès de cet établissement correspondait aux caractéristiques convenues entre les parties dans la promesse de vente.

Quant au crédit mutuel de Grasse, l’attestation ne précise pas le taux d’intérêt.

Il en résulte que M. [M] et Mme [W] ne justifient pas avoir, conformément aux clauses de la promesse de vente, sollicité un emprunt de 158 472 euros, au taux de 1,9 %, remboursable sur vingt-cinq ans auprès de deux établissements bancaires.

En conséquence, conformément à l’article 1304-3 du code civil et aux clauses de la promesse de vente, faute pour les acquéreurs de justifier qu’ils se sont conformés aux diligences leur incombant pour la réalisation de la condition suspensive de financement, celle-ci est réputée accomplie.

Cependant, la mise en 'uvre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vent conclue par les parties, dont les termes ont été rappelées plus haut, suppose d’une part que l’acquéreur refuse de réitérer alors que les conditions suspensives sont réalisées, d’autre part que le vendeur ait sommé l’acquéreur de s’exécuter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse.

En conséquence, dès lors que la condition suspensive relative au financement bancaire est réputée accomplie, la mise en 'uvre de la clause pénale impliquait une mise en demeure préalable, et il importe peu que l’article 1304-3 n’impose pas une telle mise en demeure dès lors que la promesse de vente signée par les parties, sur laquelle les consorts [M] et [W] se fondent pour en réclamer paiement, l’impose.

M. [R] et Mme [L] produisent la copie de quatre lettres recommandées (pièces 5,11 et 13) adressées par leur conseil à M. [M] et Mme [W] le 2 juin 2017 (et non le 3 juillet 2018 comme annoncé au bordereau) les sommant de communiquer la copie de leurs demandes de prêt. Ils produisent également le courrier que l’agent immobilier leur a adressé le 2 mai 2017 afin de les mettre en demeure de « répondre aux obligations du compromis et de déposer au plus tard le 20 mai 2017 le dépôt de garantie et de confirmer le dépôt d’une demande de prêt ».

Ces courriers ne valent pas mise en demeure de « s’exécuter », c’est-à-dire, au sens du contrat, de réitérer la vente par acte authentique.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal les a déboutés de leur demande de paiement de la clause pénale.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

3.1 Moyens des parties

Les consorts [M] et [W] font valoir que la résistance des consorts [R] [L] est injustifiée et abusive puisqu’ils ont fourni des justificatifs suffisants pour les convaincre de leur bonne foi dans la gestion des demandes de crédit et des refus qui leur ont été opposés et que le maintien de leurs demandes devant la cour traduit une obstination injustifiée dès lors qu’ils ne sont pas responsables de l’échec de la vente.

Les consorts [R] [L] soutiennent que leurs demandes étant fondées, ne sauraient être qualifiées d’abusives et qu’en tout état de cause, il n’ont fait qu’exercer leur droit d’agir en justice.

3.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire un usage préjudiciable à autrui.

Le seul rejet des prétentions d’un plaideur, y compris par confirmation en appel d’une décision de première instance, ne caractérise pas automatiquement un abus du droit d’ester en justice, pas plus que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

Il appartient donc à la partie qui prétend être victime d’un abus du droit d’agir, de démontrer les circonstances particulières qui caractérisent cet abus.

En l’espèce, si les consorts [R] [L] dont déboutés de leurs demandes, les consorts [M] et [W] ne caractérisent aucune circonstance démontrant un abus de leur droit d’agit alors qu’il est établi que ces derniers ont pris quelques libertés avec leurs engagements, notamment en ne versant pas le dépôt de garantie qu’ils s’étaient engagés à payer.

En conséquence, à défaut de démontrer un quelconque abus, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens sont confirmées.

M. [R] et Mme [L] supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondé à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de dire n’y avoir lieu indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par M. [Z] [Q] et Mme [W] tant devant le premier juge que devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse le 8 juillet 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [K] [R] et Mme [X] [L] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute M. [R] et Mme [L] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation au profit de M. [D] [M] et Mme [S] [W] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

Le greffier Le président