Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 9 janvier 2025, n° 20/03622

CA Montpellier
Confirmation 9 janvier 2025

CASS
Cassation partielle 16 avril 2026

Arguments

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Accepté
Absence de servitude de passage
La cour a estimé que la parcelle des époux [G] est effectivement enclavée et qu'une servitude de passage a été acquise sur la parcelle de la SCI.
Rejeté
Démolition de la construction
La cour a jugé que la SCI ne peut se prévaloir de ce dommage, car elle a construit en connaissance de la revendication de passage des époux [G].

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 9 janv. 2025, n° 20/03622
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/03622
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann GARRIGUEMathieu PONS-SERRADEIL
Cabinet(s) :	LX MONTPELLIER
Parties :	son représentant légal, S.C.I. M.B

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03622 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVNM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 JUILLET 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 21]

N° RG 17/1299

APPELANTE :

S.C.I. M. B. prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [U] [G]

né le 17 Décembre 1947 à [Localité 17] (PORTUGAL)

décédé le 17 Décembre 2021 à [Localité 21]

Madame [T] [G]

née le 09 Mai 1951 à [Localité 17] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

Madame [T] [G], en sa qualité d’héritière de [U] [G]

née le 09 Mai 1951 à [Localité 17] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [W] [G], en sa qualité d’héritière de [U] [G]

née le 31 Août 1969 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [V] [G], en sa qualité d’héritier de [U] [G]

né le 13 Janvier 1971 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [B] [G], en sa qualité d’héritière de [U] [G]

née le 23 Septembre 1972 à [Localité 22]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 07 octobre 2024 révoquée avant l’ouverture des débats et nouvelle clôture au 28 octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Frédéric DENJEAN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Frédéric DENJEAN, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [U] et [T] [G] ont acquis le 13 septembre 1993 une parcelle de terre cadastrée à [Localité 19], lieudit " [Adresse 18] " sous le n°[Cadastre 10] de la section D, aujourd’hui cadastrée section AV n°[Cadastre 8].

Le 26 mars 2012, la SCI M. B. est devenue propriétaire de la parcelle limitrophe AV n°[Cadastre 7], sur laquelle elle a fait édifier une construction après obtention d’un permis de construire.

Le 18 décembre 2015, les époux [G] ont assigné la SCI M. B en référé afin que soit ordonné une expertise judiciaire.

Le 6 avril 2016, le président du tribunal de grande instance de Perpignan a débouté les époux [G] de leur demande, considérant que cette question relevait du juge du fond.

Le 17 mars 2017, les époux [G] ont assigné la SCI M. B. devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de leur voir reconnaître le bénéfice d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur la parcelle AV n°[Cadastre 7], et de condamner sous astreinte la SCI à remettre en place le passage correspondant à la servitude.

Par jugement mixte du 30 juillet 2020, le Tribunal judiciaire de Perpignan a statué comme suit :

— Juge établie l’existence d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave dont le fonds servant est le fonds cadastré AV n°[Cadastre 7], propriété de la SCI M. B., au profit du fonds dominant constitué de la parcelle AV n°[Cadastre 8], propriété des époux [G] située à Millas (66170), lieudit " Los [Adresse 20] » ;

— Déboute la SCI M. B. de l’ensemble de ses demandes ;

— Ordonne avant dire droit une consultation ;

— Désigne en qualité de consultant Mme [N] et lui donne pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, les parties présentes ou appelées, de :

«  Se rendre sur les lieux, les décrire et en dresser un plan

«  Préciser la largeur du passage des deux côtés du bâtiment édifié sur la parcelle AV n°[Cadastre 8]

«  Déterminer s’il est possible de remettre en place le passage correspondant à la servitude, sur l’extrémité ouest de la parcelle [Cadastre 16]

«  Dans la négative, proposer les solutions envisageables pour la remise en place de la servitude

— Fixe à la somme de 1 800 euros l’avance à valoir sur la rémunération du consultant à charge pour les époux [G] de consigner ladite somme au greffe de ce tribunal dans le délai d’un mois à compter du présent jugement ;

— Dit que faute pour les époux [G] de consigner cette somme ou de fournir des explications sur le défaut de consignation dans le délai prescrit ci-dessus, la désignation du consultant sera caduque ;

— Impartit au consultant un délai de trois mois à compter du jour où il sera saisi de sa mission et avisé du versement de la consignation pour procéder à ses opérations et déposer l’original de son rapport au greffe qui portera mention de la remise en copie à chacune des parties ;

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 10 décembre 2020 afin de faire le point sur l’état d’avancement de la mesure de consultation ;

— Réserve le surplus des demandes ;

— Réserve la décision sur les demandes au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

— Réserve la décision sur les dépens.

Par déclaration au greffe du 28 août 2020, la SCI M. B. a régulièrement relevé appel de cette décision.

M. [U] [G] est décédé le 17 décembre 2021, ses héritiers interviennent volontairement à l’instance.

Vu les conclusions remises au greffe le 15 octobre 2024, par lesquelles la SCI M. B sollicite l’infirmation du jugement et demande la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi que de condamner les consorts [G] aux dépens.

Vu les conclusions des consorts [G] remises au greffe le 08 octobre 2024, par lesquelles ils sollicitent la révocation de la clôture pour admettre au débats les conclusions qui ont pour objet de faire intervenir à l’instance les héritiers de Monsieur [G] et régularisé l’instance. Ils demandent à la cour de :

— Donner acte à :

«  Mme [G] déjà dans la procédure en son nom propre,

«  Mme [W] [G],

«  M. [U] [V] [G]

«  Mme [B] [G]

de leur intervention volontaire es qualité d’héritiers de feu [U] [G].

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 30 juillet 2020.

— Condamner la SCI M. B à régler aux consorts [G] une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture initiale de la procédure a été prononcée par ordonnance du 07 octobre 2024.

A l’audience des débats du 28 octobre 2024, une ordonnance de révocation de clôture avec prononciation d’une nouvelle clôture à la date du jour a été prononcée.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Il convient conformément à l’article 328 et suivants du code de procédure civile de donner acte de l’intervention volontaire des héritiers de feu M. [U] [G].

L’article 682 du code civil indique que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le tribunal a précisé que :

— Les époux [G] n’ont pas accès depuis leur parcelle aux deux voies communales goudronnées situées à l’ouest et au sud.

— Le constat d’huissier de justice dressé le 29 novembre 2018 signale l’état d’enclave de la parcelle.

— Il n’est pas démontré par la SCI M. B. que les époux [G] ont bénéficié d’une tolérance de passage, excluant la servitude légale, sur la parcelle AV n°[Cadastre 9].

— L’existence d’un chemin desservant la parcelle AV n°[Cadastre 8] sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] est décrite dans différentes attestations sur l’honneur produites par les époux [G].

— La parcelle des époux [G] AV n°[Cadastre 8] bénéficie d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur la parcelle AV n°[Cadastre 7].

— Les époux [G] indiquent avoir utilisé le chemin depuis l’acquisition de leur parcelle soit depuis octobre 1993 mais qu’il n’est plus possible d’utiliser cette servitude depuis 2018 du fait de l’édification de la construction de la SCI M. B. sur la parcelle AV n°[Cadastre 7].

La SCI M. B. appelante soutient que :

— Les titres de propriété des époux [G] et celui de la SCI M. B. ne font pas état d’une servitude de passage.

— Les époux [G] ne démontrent pas l’état d’enclave. Ils bénéficiaient d’un passage de tolérance sur la parcelle AV n°[Cadastre 9] par laquelle l’accès à leur parcelle s’est toujours réalisé, comme le démontre notamment la photographie aérienne de 1953 sur laquelle figure déjà le chemin sur la parcelle AV n°[Cadastre 9] désenclavant la parcelle AV n°[Cadastre 8]. Or il n’y a pas d’enclave si la desserte du fonds est assurée en vertu d’une tolérance accordée par les propriétaires riverains d’un chemin privé.

— Le tribunal a estimé à tort qu’une servitude de passage avait été acquise sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] par prescription trentenaire, en contradiction avec l’article 691 du code civil, et alors même qu’ils ne sont propriétaires que depuis 1993 soit à peine 20 ans.

— Les attestations produites par les intimés n’ont aucune valeur probante, notamment celles des voisins immédiats qui ont tout intérêt à ce que le désenclavement ne passe pas par leur fonds.

— L’ancienne propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] Mme [E] affirme n’avoir jamais consenti la moindre servitude ou le moindre droit de passage sur ce fonds.

— Le procès-verbal de constat du 8 avril 2015 précise expressément qu’aucune trace de chemin n’est visible, comme celui du 29 novembre 2018 qui mentionne l’absence de traces de chemin sur le terrain cadastré section AV n°[Cadastre 7].

— Même si leur fonds était bien enclavé, selon les dispositions de l’article 683 du code civil, le juge doit rechercher la solution de désenclavement la moins coûteuse et la moins dommageable. Or, le passage par la parcelle AV n°[Cadastre 7] supposerait la démolition d’une partie de la construction réalisée par la SCI M. B (salon de coiffure et maison d’habitation), alors que deux solutions de désenclavement de la parcelle AV n°[Cadastre 8] sont possibles, l’une par le chemin existant de la parcelle AV n°[Cadastre 9], et l’autre en longeant à l’ouest la parcelle AV n°[Cadastre 6].

Les consorts [G] soutiennent que :

— Leur action est bien fondée sur l’article 682 du code civil puisque leur fond AV n°[Cadastre 8] qui ne dispose d’aucune issue sur la voie publique est enclavé, ce qui leur permet de revendiquer une servitude légale de passage sur le fond voisin AV n°[Cadastre 7].

— L’huissier de justice dans un procès-verbal de constat du 29 novembre 2018 mentionne " qu’entre les parcelles AV n°[Cadastre 7] et AV n°[Cadastre 9] il n’existe aucun chemin ". Il n’y a donc aucun accès du côté de la parcelle AV n°[Cadastre 9].

— Le chemin le plus court est celui qui existait sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] qui a été obstrué par la construction de la SCI M. B.

— L’assiette de la servitude de passage existe depuis plus de 30 ans et avant l’acquisition de la parcelle par les époux [G] le 13 septembre 1993.

— Les prises de vue aériennes Géoportail réalisées entre 2000 et 2005 rapportent la délimitation du chemin sur la parcelle AV n°[Cadastre 7].

— Les prises de vues aériennes réalisées entre 2000 et 2005 et entre 2006 et 2010 confirment l’existence du chemin d’accès sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] avant la construction puis l’absence de ce chemin depuis la construction.

— Plusieurs attestations démontrent qu’avant que la SCI M. B. construise son immeuble, les propriétaires successifs de la parcelle AV n°[Cadastre 8] passaient par un chemin situé à l’ouest de la parcelle AV n°[Cadastre 7]. Ainsi M. [I] [K], ancien propriétaire exploitant des parcelles AV n°[Cadastre 7] et AV n°[Cadastre 9], atteste " avoir toujours connu l’usage du chemin d’accès à la parcelle AV n°[Cadastre 8] sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] ".

— Pour rejoindre les voies publiques environnantes, les chemins possibles depuis la parcelle AV n°[Cadastre 8] ont tous une longueur supérieure à la longueur du chemin jusqu’ici utilisé sur la parcelle AV n°[Cadastre 7].

— La SCI M. B. ne peut se prévaloir du dommage qu’elle subirait par la nécessité de démolir une partie de son immeuble puisque lorsqu’elle a construit sur le passage, elle savait que les époux [G] revendiquaient un passage sur sa propriété.

Il apparaît que :

— Au vu des documents produits, dont les photographies et procès-verbaux de constats, la parcelle AV n°[Cadastre 8] ne dispose pas d’accès direct à la voie publique.

— L’accès le plus court à la voie publique pour la parcelle AV n°[Cadastre 8] est le passage par la parcelle AV n°[Cadastre 7].

— Le passage par la parcelle AV n°[Cadastre 9] est non seulement plus long, mais aux dires même de l’appelante (page 4 des conclusions) " les époux [P] bénéficiaient d’un passage de tolérance sur la parcelle AV n°[Cadastre 9] ". Cette tolérance, par définition temporaire puisque pouvant être remise en cause de façon unilatérale, ne peut s’opposer à la revendication d’une servitude légale.

— L’ancien propriétaire exploitant des parcelles AV n°[Cadastre 7] et AV n° [Cadastre 9], dont l’objectivité ne peut être remise en cause dès lors qu’il n’a aucun intérêt dans le litige n’étant plus détenteur, atteste d’avoir toujours connu l’accès par la parcelle AV n°[Cadastre 7].

— L’appelante a nécessairement connu l’existence de ce chemin de passage dont le tracé était présent au moment de son acquisition, comme il ressort notamment des photographies aériennes produites, et donc antérieurement à l’édification du bâtiment sur toute la largeur de son terrain, empêchant le passage d’accès à la voie publique depuis la parcelle AV n°[Cadastre 8].

Le premier juge a justement indiqué que la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 8] bénéficie d’une servitude de passage pour cause d’enclave sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] acquise par la SCI M. B., laquelle a édifié une construction couvrant une grande partie de la largeur de la parcelle AV n°[Cadastre 7], et recouvrant le chemin qui desservait la parcelle AV n°[Cadastre 8].

De même, le premier juge a valablement ordonné une mesure d’instruction, dans le souci d’une bonne administration de la justice, afin de déterminer, compte tenu de la construction existante, si la remise en place du passage correspondant à la servitude est possible.

Par conséquent le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la SCI M. B. sera condamnée aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte à

«  Mme [W] [G],

«  M. [U] [V] [G]

«  Mme [B] [G]

de leur intervention volontaire ès qualités d’héritiers de feu [U] [G],

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI M. B. aux entiers dépens d’appel, et à payer en appel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,