COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 12 FÉVRIER 2026

N° 2026/086

Rôle N° RG 25/02964 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOQJ6

S.A.S. LA BB

C/

[R] [O]

[M] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Lionel CARLES

M^e Claire DELMASSE-SIMONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 1] en date du 27 Février 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04171.

APPELANTE

S.A.S. LA BB inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 849.231.477, prise en la personne de son représentant légal en exervcice,

domiciliée [Adresse 1]

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Madame [R] [O]

née le 11 Avril 1959 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [Y]

née le 24 Mai 1967 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Claire DELMASSE-SIMONI de la SELARL DSP AVOCATS, avocate au barreau de NICE substituée par M^e Lorine FABIANO, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale BOYER, conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, président

Monsieur Ambroise CATTEAU, conseiller

Madame Pascale BOYER, conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé du litige

En 2019, la SAS La BB a acquis un fonds de commerce de’restauration appartenant à la SARL Fava comprenant un droit au bail commercial sur les locaux propriété d'[R] [J] épouse [O] et [M] [J] épouse [Y] (les consorts [J]).

La société La BB a initié, devant le tribunal de commerce, une procédure contre la société Fava en garantie d’un vice affectant le fonds vendu qui aurait été révélé par des courriers des bailleresses concernant la non-conformité du système d’extraction des fumées de la cuisine.

Les bailleresses ont fait délivrer, le 16 février 2021, un commandement de payer les loyers à la société locataire. Celle-ci a saisi le tribunal en contestation de cet acte et a demandé la réalisation de travaux de mise en place d’une installation d’extraction des fumées conforme.

Le 6 mai 2021, une procédure collective a été ouverte au profit de la société La BB. Maître [C] a été désigné en qualité de mandataire le 2 juin 2021

Le 10 mars 2023, le tribunal judiciaire de Nice a, notamment :

— Condamné la SAS La BB à réaliser l’installation d’un conduit d’extraction des fumées de cuisine du local loué passant en façade de la cour arrière de l’immeuble, conformément à l’autorisation donnée par l’assemblée des copropriétaires dans sa délibération du 31 juillet 2020, ceci sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois courant à compter de la signification de la présente décision ;

— Débouté la SAS La BB de toutes ses demandes ;

— Condamné la SAS La BB à payer à madame [Y] et madame [O], chacune pour ce qui concerne, 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SAS La BB aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer qui lui a été délivré le 16 février 2021 ;

— Dit que madame [Y] et madame [O] conserveront, conjointement, la charge du commandement délivré à Me [T] [C] le 16 février 2021 ;

— Dit que M^e Véronique Saurie, avocate à [Localité 1], pourra recouvrer contre toute partie condamnée aux dépens ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Ce jugement a été signifié par les consorts [J] le 28 avril 2023 par remise au représentant légal.

Le même jour, les consorts [J] ont fait délivrer à la société La BB un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour avoir paiement des condamnations prononcées.

La société La BB a formé appel contre ce jugement. La procédure a fait l’objet d’une radiation pour non-exécution des condamnations prononcées en première instance.

Les consorts [J] ont obtenu le paiement des condamnations financières par une saisie-attribution pratiquée sur les comptes de la société La BB le 9 mai 2023 ayant permis de rendre indisponible une somme de 32.319,71 euros.

Le 17 octobre 2023, elles ont saisi le juge de l’exécution d’une demande de liquidation d’astreinte.

Le 30 mai 2024, dans le cadre de la procédure d’appel contre le jugement de 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de caducité de la déclaration d’appel, a ordonné la radiation de l’appel à défaut pour la SAS La BB d’avoir exécuté les condamnations prononcées en première instance.

Après échec de la mesure de médiation ordonnée en cours de procédure, par jugement du 27 février 2025, le juge de l’exécution de [Localité 1] a notamment :

— Déclaré irrecevable la demande principale de sursis à statuer de la SAS La BB se heurtant à l’autorité de la chose jugée le 30 mai 2024,

— Liquidé l’astreinte fixée par jugement du 10/03/2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nice à la somme de 7300 euros pour la période courant du 28/07/2023 au 09/10/2023 ;

— Condamné la SAS La BB à payer à Mme [R] [O] et de Mme [M] [Y] la somme de 7300 euros au titre de l’astreinte liquidée,

— Condamné la SAS La BB à payer à Mme [R] [O] et de Mme [M] [Y] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SAS La BB aux dépens.

La SAS La BB a formé appel par déclaration par voie électronique du 11 mars 2025 visant et reproduisant les chefs du jugement contestés.

Les intimées ont constitué avocat le 13 mars 2025. Le même jour, l’appelante leur a notifié la déclaration d’appel et l’avis de fixation.

Le 15 avril 2025 le greffe de la chambre 1-9 devant laquelle l’affaire a été orientée a informé l’appelant de la fixation de l’affaire à l’audience de plaidoiries du 9 janvier 2026.

Par ses conclusions, l’appelante demande à la cour de':

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel

— Réformer la décision attaquée en ce qu’elle a': – Déclaré irrecevable la demande principale de sursis à statuer de la SAS La BB'; – Liquidé l’astreinte fixée par jugement du 10/03/2023 rendu par le tribunal judiciaire de Nice à la somme de 7300 euros pour la période courant du 28/07/2023 au 09/10/2023 ;- Condamné la SAS La BB à payer à Mme [R] [O] et de Mme [M] [Y] la somme de 7300 euros au titre de l’astreinte liquidée, – Condamné la SAS La BB à payer à Mme [R] [O] et de Mme [M] [Y] la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; – Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ; – Condamné la SAS LA BB aux dépens.

Statuant de nouveau,

— Débouter madame [O] et madame [Y] de leurs demandes fins et prétentions,

— Les condamner à verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure et aux dépens.

Elle rappelle qu’elle a racheté une «institution» niçoise sans se douter que le dispositif d’extraction des fumées n’était pas conforme et que, peu après la vente, les bailleresses ont supprimé le conduit d’extraction passant dans d’autres lots de l’immeuble leur appartenant au motif qu’il n’était pas coupe-feu et qu’elle a dû installer un système de fortune par un conduit en façade.

Elle invoque des difficultés d’exécution résultant de problèmes de trésorerie en raison de la pandémie de Covid 19 qui l’ont conduite à un placement en redressement judiciaire. Elle ajoute que la coupure du système d’extractions des fumées a provoqué des difficultés pour exploiter le restaurant.

Elle indique que son activité s’améliore grâce au système provisoire qu’elle a fait installer. Elle précise avoir accepté, le 8 septembre 2023, un devis de mise en place d’une extraction pérenne mais ne pas avoir disposé de la trésorerie nécessaire pour financer les travaux qui vont débuter au mois de juin 2025.

Elle invoque la mauvaise foi des bailleresses qui ont laissé exploiter leur prédécesseur alors qu’elles avaient connaissance du problème et ont affirmé à plusieurs reprises dans les actes de cession que la réglementation était respectée. Elle oppose, au contraire, sa bonne foi.

Les intimées, par leurs écritures, demandent à la cour de':

— Déclarer mal fondé l’appel de la SAS La BB à l’encontre de la décision rendue le 27 février 2025 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nice.

Par conséquent,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Nice en date du 27 février 2025.

— Débouter purement et simplement la SAS La BB de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Y ajoutant,

— Condamner la SAS La BB à verser à madame [R] [O] et madame [M] [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner la société SAS La BB aux entiers dépens.

Elles indiquent que le risque d’incendie résultant de la vétusté du conduit d’extraction a été découvert au début de l’année 2020 au cours de travaux dans un appartement situé au-dessus du restaurant après percement d’un mur.

Elles signalent que, pour y remédier, la société La BB a fait installer un conduit en façade en violation des normes applicables engendrant des nuisances olfactives et sonores pour le voisinage.

Elles soutiennent que c’est volontairement que la société La BB n’a pas souhaité réaliser les travaux objets de la condamnation sous astreinte. Elles signalent que la saisie-attribution réalisée a permis de bloquer une somme de plus de 32.000 euros de sorte que la société La BB ne justifie pas des difficultés financières qu’elle invoque.

Elles se prévalent de la mauvaise foi de la société La BB en rappelant que la nature des travaux nécessaires est connue depuis le mois de mars 2020, que la déclaration de travaux a été réalisée au mois de septembre 2020 et qu’un devis a été établi au mois de mai 2023.

Elles soutiennent que l’installation temporaire aggrave le risque d’incendie dans l’immeuble et n’a pas été autorisée par le syndicat des copropriétaires. Elles ne croient pas que les travaux vont pouvoir débuter au mois de juin 2025, compte tenu de la saison estivale et des manifestations sur le port de [Localité 1] en l’honneur de l’année de la mer.

Elles indiquent qu’il est constant que les travaux n’ont pas été réalisés dans les délais impartis par la condamnation et que l’astreinte a couru.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 9 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.

Sur la question de la liquidation de l’astreinte

L’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution.

L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

Le délai pour l’exécution des travaux expirait le 28 juillet 2023. Il est constant que les travaux n’ont pas été réalisés au jour de l’audience devant la cour. L’astreinte a donc commencé à courir à compter du 28 juillet 2023.

Le 5 septembre 2023, un constat de commissaire de justice a été réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires. Il a constaté que les grilles du système d’aération insérées dans la façade sur rue de l’immeuble sont toujours en fonction et que la grille médiane est noircie par les fumées et qu’aucun conduit n’est visible dans le hall de l’immeuble en copropriété. Le 5 mars 2025, par un nouveau constat sur demande du syndicat des copropriétaires, le commissaire de justice constate à 20 h 20 que les grilles du système d’extraction de fumée insérées dans la façade sur rue soufflent et dégagent une forte odeur de friture et de poisson.

La société La BB ne produit que des devis qu’elle a fait établir au mois de septembre 2023, pour la réalisation de l’installation objet de la condamnation, soit la pose d’un conduit passant dans le hall de l’immeuble et le long de la façade sur cour jusqu’au toit. Le coût de ces travaux était fixé à 27.648 euros, dont la société La BB a réglé trois acomptes de 1000 euros chacun.

La société Alp Cheminée, qui a réalisé le devis, a établi une attestation de démarrage des travaux pour le 2 juin 2025 pour une durée d’un mois environ qui n’a pas été suivie d’effet sans que les raisons du retard soient expliquées.

La société La BB ne communique pas ses documents comptables. Elle ne produit aux débats aucune pièce de nature à établir les difficultés financières qu’elle invoque qui proviendraient de la période de fermeture due à la pandémie de Covid 19 qui correspond à la période à laquelle le problème d’extraction a été découvert, soit plus de trois ans avant la condamnation. Au contraire, la saisie-attribution a permis d’apprendre que la société débitrice possédait, sur ses comptes, en 2023 une somme de plus de 32 000 euros qui lui aurait permis de financer le coût des travaux.

Il convient donc de confirmer le jugement de première instance.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La décision du premier juge étant confirmée au principal, il est justifié que la SAS La BB supporte les dépens de première instance et indemnise les demanderesses des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient, en conséquence, de confirmer également le jugement de ces chefs.

La SAS La BB succombant en appel, elle sera condamnée au paiement des dépens de cette instance.

Elle devra aussi régler à madame [O] et madame [Y], ensemble, la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en appel qu’il est inéquitable de laisser à leur charge.

La demande de la SAS La BB de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort :

Confirme le jugement du juge de l’exécution de [Localité 1] du 25 février 2025 dont appel en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS La BB aux dépens d’appel ;

Condamne la SAS La BB à verser à madame [M] [Y] et madame [R] [F], la somme unique de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure';

Rejette la demande au titre des frais irrépétibles de procédure de la SAS La BB.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE