11/12/2025

ARRÊT N° 614/2025

N° RG 24/03267 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QQKM

SG/KM

Décision déférée du 18 Septembre 2024

Juge de l’exécution de TOULOUSE

( 24/00232)

SELOSSE

[M] [R]

[G] [C]

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD)

ANNULATION DU JUGEMENT

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTS

Monsieur [M] [R]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représenté par M^e Myriam KHOUINI-VIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [C]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Myriam KHOUINI-VIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) SA au capital de 124.821.703,00 Euros, inscrite au RCS de PA

RIS sous le n° 379 502 644,prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en ce

tte qualité audit siège ;

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), Société Anonyme au capital de 181 039 170 euros, inscrite au RCS de Lyon sous le n°391 563 939 dont

le siège social est [Adresse 9] représentée par son dirigeant social en exercice, à la suite

de la fusion par absorption selon déclaration de régularité

et de conformité constatant la réalisation définitive de la

fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits

du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE AIN (CIFFRA), à la suite de la fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007.

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Elisabeth LAJARTHE de la SELARL DBA, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Edith SAINT-CENE de l’AARPI ASM Avocats, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 12 juin 2007 passé par devant Me [E] [T], notaire à [Localité 10] (13), M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] ont souscrit auprès de la SA Crédit Immobilier de France Rhône-Ain (CIFRA) un prêt immobilier d’un montant de 660 900 euros. Conformément à sa destination, ce prêt a permis l’acquisition, en état futur d’achèvement, des lots de copropriété N°28 et 110 constitués d’appartements T2 bis au sein de la résidence hôtelière dénommée [Adresse 12] sise [Adresse 13] sur la commune de [Localité 11] (84).

Ces biens, commercialisés par la société Apollonia, étaient destinés à la location par conclusion de baux commerciaux avec une société exploitante de la résidence hôtelière et entraient dans une opération de défiscalisation.

Les mensualités du prêt sont restées impayées à compter du 10 mai 2010. Par courrier recommandé du 05 mars 2012 dont il a été accusé réception le 10 mars 2012, la SA CIFRA s’est prévalue de la déchéance du terme et a mis les époux [R] en demeure de payer la somme de 758 299,71 euros.

Parallèlement, s’estimant victimes d’agissements frauduleux de la part de la société Apollonia, les époux [R] :

— ont engagé une action civile devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir notamment le remboursement du prêt du 12 juin 2007 au motif de l’engagement par la SA CIFRA de sa responsabilité,

— se sont joints à une action pénale engagée par l’Association de Défense des Victimes de Loueurs de Meublés, constituée le 19 juillet 2007, laquelle a donné lieu à une ordonnance de renvoi du juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille rendue le 15 avril 2022 et à un arrêt rendu par la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 15 mars 2023.

Suivant certificat de dépôt publié auprès des services de la publicité foncière de Toulouse 3 le 16 novembre 2023 sous les références volume 2023V n°10392, la SA Crédit Immobilier de France Développement (la SA CIFD), venant aux droits de la SA CIFRA a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur des biens appartenant aux époux [R] sis [Adresse 8] (cadastrés BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3]). L’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire a été dénoncée à ces derniers suivant procès-verbaux du 22 novembre 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] ont fait assigner la SA Crédit Immobilier de France Développement devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse en contestation cette inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.

Cette procédure a été suivie sous le N°RG 24/00232.

Par jugement contradictoire en date du 18 septembre 2024, le juge de l’exécution a :

— débouté M. et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— validé l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens appartenant aux époux [R] sis [Adresse 8] (cadastrés BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3]), publiée le 16 novembre 2023 au SPF de Toulouse 3 et dénoncée le 22 novembre 2023 par acte de commissaire de justice,

— condamné M. et Mme [R] à 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit, le délai d’appel et l’appel lui-même n’ayant pas d’effet suspensif par application des dispositions de l’article R. 121- 21 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration en date du 1er octobre 2024, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] ont relevé appel de la décision en sollicitant l’infirmation du jugement en chacun de ses chefs de dispositif.

Par déclaration du 02 octobre 2024, les époux [R] ont formalisé une déclaration d’appel complémentaire, en précisant qu’ils sollicitaient l’annulation de la décision déférée.

Les appels ont été joints suivant ordonnance du 25 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] dans leurs dernières conclusions en date du 10 septembre 2025, demandent à la cour au visa des articles 455, 458, 562 du code de procédure civile, 1370 du code civil, 2 du décret 71-941 du décret du 26 novembre 1971, L. 218-2, L. 312-10 et L. 312-33 du code de la consommation en leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-301 du 14 mars 2016 et R. 211-10 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— annuler le jugement déféré pour défaut de motivation et de réponse aux conclusions de Mme et M. [R],

En conséquence :

— déclarer CIFD prescrit,

— prononcer la disqualification en acte sous signature privée de l’acte authentique entre CIFFRA, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] reçus par Me [E] [T], notaire associé à [Localité 10] le 12 juin 2007 contenant prêt n°123513,

— déclarer CIFD dépourvu de titre exécutoire pour inscrire une hypothèque judiciaire

provisoire sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— prononcer la nullité de l’inscription d’hypothèque provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— condamner CIFD à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros,

— condamner CIFD aux entiers dépens, en ce compris les frais de mainlevée de l’inscription d’hypothèque,

À défaut, infirmer le jugement querellé en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— validé l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens appartenant aux époux [R] sis [Adresse 8] (cadastrés BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3]), publiée le 16 novembre 2023 au SPF de Toulouse 3 et dénoncée le 22 novembre 2023 par acte de commissaire de justice,

— condamné M. et Mme [R] à 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuer à nouveau :

— déclarer CIFD prescrit pour inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les biens sis [Adresse 8] et [Adresse 6] (cadastrés BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3]),

— prononcer la disqualification en acte sous signature privée de l’acte authentique entre CIFFRA, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] reçus par Me [E] [T], notaire associé à [Localité 10] le 12 juin 2007 contenant prêt n°123513,

— déclarer CIFD dépourvu de titre exécutoire pour inscrire une hypothèque judiciaire

provisoire sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— prononcer la nullité de l’inscription d’hypothèque provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— condamner CIFD à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros,

— condamner CIFD aux entiers dépens, en ce compris les frais de mainlevée de l’inscription d’hypothèque.

Le Crédit Immobilier de France Développement (CIFD) venants au droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (CIFRAA), venant elle-même aux droits du Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain (CIFRA), dans ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2025, demande à la cour au visa des articles 1370, 2241 et 2242 du code civil, des articles 562, 699 et 700 du code de procédure civile, de l’article L. 312-3 ancien du code de la consommation et le décret n°71-941 du 26 novembre 1971, de :

— confirmer le jugement rendu le 18 septembre 2024 par Mme le Juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— valider l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise par le Crédit Immobilier de France Développement sur les biens sis [Adresse 8] (cadastrés BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] et BE [Cadastre 3]) et publiée le 16 novembre 2023 au Service de la publicité foncière de Toulouse 3 sous les références volume 2023V n°10392,

— débouter M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— condamner M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] à payer la somme de 5 000 euros au CIFD par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens d’appel distraits au profit de M^e Elisabeth Lajarthe, avocat postulant.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande d’annulation du jugement entrepris

Selon l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

L’article 458 alinéa 1er du même code prévoit que ce qui est prescrit par les articles 447,451,454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.

Il découle de ces dispositions que la motivation d’un jugement constitue une garantie essentielle pour le justiciable. Le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motif (Civ. 1ère, 05 juin 2024, n°23-12.525) dont la sanction réside dans la nullité de la décision.

En l’espèce, pour conclure à la nullité du jugement entrepris, les époux [R] soutiennent que le jugement entrepris ne répond pas aux moyens qu’ils ont soulevés dans leur exploit introductif et dans leurs dernières conclusions relatifs notamment à la prescription de l’action en exécution, à l’irrégularité formelle de la copie exécutoire, mais qu’il répond à des moyens qu’ils n’ont jamais soutenus, à savoir l’absence de formule exécutoire et le TEG. Ils ajoutent que le jugement énonce qu’ils sollicitaient la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et que la SA CIFD sollicitait la somme de 2 000 euros à ce titre, alors que ces demandes ne ressortaient d’aucune des écritures signifiées par les parties.

La SA CIFD ne conclut pas spécifiquement sur cette prétention, sauf à indiquer que dans l’éventualité d’une annulation du jugement, l’effet dévolutif permet à la cour de réexaminer l’ensemble du litige, y compris les omissions de statuer.

La cour observe que dans leur acte introductif d’instance, les époux [R] demandaient au juge de l’exécution de :

— prononcer la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

— condamner CIFD à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros,

— condamner CIFD aux entiers dépens, en ce compris les frais de radiation.

Dans leurs conclusions prises en vue de l’audience du 19 juin 2024, les époux [R] formaient les prétentions et développaient les moyens suivants :

À titre principal :

— prononcer la caducité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3], au motif que le bien objet de l’inscription a été apporté au capital de la SCI Fenua qui en est devenue propriétaire,

— ordonner la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

À titre subsidiaire :

— déclarer CIFD prescrit, sur le fondement de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation, sur le fondement de la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation, 'la saisie-attribution de loyer’ ayant été pratiquée le 21 août 2023 alors que la déchéance du terme était intervenue le 05 mars 2012,

— prononcer la disqualification en acte sous signature privée de l’acte authentique entre CIFRA, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] reçus par Me [E] [T], notaire associé à [Localité 10] le 12 juin 2007 contenant prêt n°123513, en raison d’irrégularités formelles de la copie exécutoire, du caractère intéressé de l’intervention de Me [E] [T] à la passation de l’acte authentique du 12 juin 2007 et du caractère faux des mentions portées à l’acte par le notaire,

— déclarer CIFD dépourvu de titre exécutoire pour engager une mesure d’exécution forcée,

— prononcer la nullité de l’inscription d’hypothèque prise sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Adresse 16] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3],

En tout état de cause :

— condamner CIFD à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros,

— condamner CIFD aux entiers dépens, en ce compris les frais de mainlevée de l’inscription d’hypothèque.

Dans les motifs de sa décision, le premier juge :

— a rejeté le moyen tiré du fait que les époux [R] n’étaient plus propriétaires des biens objets de l’inscription au motif que l’apport de ces biens en société n’ayant fait l’objet d’aucune publication auprès du Service de la Publicité Foncière, il était réputé être la propriété des époux [R],

— n’a pas statué sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale,

— a rejeté le moyen tiré de l’absence de caractère exécutoire de la copie exécutoire en retenant que la SA CIFD produisait un exemplaire complet de l’acte de prêt comprenant la signature du notaire et la formule exécutoire, alors qu’il lui était demandé de prononcer la disqualification non de la copie exécutoire, mais de l’acte de prêt lui même,

— a analysé le moyen tiré du caractère intéressé de l’intervention de Me [E] [T] à la passation de l’acte authentique du 12 juin 2007 tel que soulevé par les emprunteurs,

— a analysé le moyen tiré du caractère faux des mentions portées à l’acte par le notaire sous l’angle d’irrégularités affectant la procuration donnée par les époux [R] en vue de la vente alors que de telles irrégularités n’étaient pas soulevées par ceux-ci dans leurs écritures et sans répondre sur les irrégularités affectant les mentions relatives à l’émission, à la signature et au renvoi par leurs soins de l’offre de prêt telles que soulevées dans leurs écritures et sans répondre au moyen tiré d’irrégularités formelles de la copie exécutoire,

— a validé l’inscription d’hypothèque provisoire en retenant que l’action au fond engagée depuis 14 ans traduisait une apparence de créance et que la créance étant de plus d’un million d’euros, les époux [R] affirmaient ne pas être en mesure de la rembourser et être sur le point d’être ruinés en raison des agissements frauduleux de la société Apollonia, ce qui traduisait le risque de non recouvrement de la créance de la SA CIFD.

Comme le font justement valoir les époux [R], il résulte de ces éléments que le premier juge n’a d’une part pas statué sur la fin de non-recevoir et a d’autre part statué sur plusieurs moyens qui ne lui étaient pas soumis par les parties, sans répondre sur plusieurs des moyens soulevés par les emprunteurs. Ce faisant, il n’a pas répondu aux conclusions qui lui étaient soumises, ce qui ne constitue pas une de simples omissions de statuer mais caractérise un défaut de motif et justifie que soit prononcée l’annulation de la décision entreprise.

En application de l’article 562 alinéa 2 du code de procédure civile, l’annulation du jugement opère un effet dévolutif pour le tout, de sorte qu’il y a lieu de statuer sur les prétentions formées par les époux [R].

2. Sur la demande de disqualification

À titre liminaire, la cour observe que nonobstant l’ordre de présentation de leurs prétentions par les appelants, il convient en premier lieu d’examiner leur demande de disqualification, dans la mesure où son issue a une influence directe sur la recevabilité de l’inscription d’hypothèque prise par l’intimée.

Sur la disqualification tirée des irrégularités formelles de la copie exécutoire

En application de l’article L. 213-6 alinéa 1er du code des procédure civiles d’exécution,

le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

L’article L. 111-3 4° du code des procédures civiles d’exécution dispose que constituent des titres exécutoires les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

Selon l’article 1317 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige désormais codifié 1369, l’acte authentique se définit comme celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises.

Selon l’article 1318 du même code en sa même rédaction, désormais codifié 1370 l’acte qui n’est point authentique par l’incompétence ou l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écriture privée, s’il a été signé des parties.

Il découle de ces dispositions qu’il appartient au juge de l’exécution, saisi d’une contestation relative à l’exercice d’une mesure d’exécution forcée, de trancher les questions de fond préalables à l’examen de la validité de la mesure.

Lorsqu’un acte authentique est notamment affecté d’irrégularités de forme, il est susceptible de disqualification en acte sous seing privé.

Il est constant toutefois que l’acte lui-même, qui est conservé en l’étude du notaire instrumentaire, est distinct de sa copie exécutoire qui est une copie elle-même authentique en ce qu’elle est établie et délivrée par le notaire qui a reçu l’acte et est revêtue de la formule exécutoire. La copie exécutoire constitue le titre exécutoire qui permet au créancier de poursuivre le recouvrement de sa créance. Les règles de forme applicables à l’acte authentique et à la copie exécutoire sont prévues par le décret n°71-941 du 26 novembre 1971.

L’article 12 de ce décret prévoit que chaque page de texte est numérotée, le nombre de pages est indiqué à la fin de l’acte.

L’article 13 dispose qu’il n’y a ni surcharge ni interligne ni addition dans le corps de l’acte et les mots et les chiffres surchargés, interlignés ou ajoutés sont nuls. Les blancs nécessités par l’utilisation des procédés de reproduction sont barrés. Le nombre de blancs barrés, celui des mots et des nombres rayés sont mentionnés à la fin de l’acte. Cette mention est paraphée par le notaire et les autres signataires de l’acte.

Il est constant que ces deux dispositions concernent le formalisme afférent au seul acte authentique.

Le formalisme afférent à la copie exécutoire de l’acte est prévu par l’article 34 de ce même décret, qui prévoit que les copies exécutoires et les copies authentiques sont établies de façon lisible et indélébile sur un papier d’une qualité offrant toute garantie de conservation.

Elles respectent les paragraphes et les alinéas de la minute. Chaque page de texte est numérotée, le nombre de ces pages est indiqué à la dernière d’entre elles.

Chaque feuille est revêtue du paraphe du notaire à moins que toutes les feuilles ne soient réunies par un procédé empêchant toute substitution ou addition ou qu’elles ne reproduisent les paraphes et signatures de la minute.

La signature du notaire et l’empreinte du sceau sont apposées à la dernière page et il est fait mention de la conformité de la copie exécutoire ou de la copie authentique avec l’original.

Les erreurs et omissions sont corrigées par des renvois portés soit en marge, soit au bas de la page, soit à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique et, dans ce dernier cas, sans interligne entre eux.

Les renvois sont paraphés, sauf ceux qui figurent à la fin de la copie exécutoire ou de la copie authentique pour l’ensemble desquels le notaire appose un seul paraphe.

Le nombre des mots, des chiffres annulés, celui des nombres et des renvois est mentionné à la dernière page. Cette mention est paraphée.

Les paraphes et signatures apposés sur la copie exécutoire et la copie authentique sont toujours manuscrits.

Lorsque la copie authentique est délivrée par un clerc habilité conformément à l’article 32, celui-ci fait figurer sur cette copie, outre le sceau du notaire, sa signature et un cachet portant son nom et la date de son habilitation.

En l’espèce, selon les mentions du certificat de dépôt établi par les services de la publicité foncière, l’hypothèque judiciaire provisoire a été inscrite à raison d’un acte rédigé le 12 juin 2007 par Me [E] [T], notaire à [Localité 10]. Selon les mentions de la dénonce du dépôt d’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire notifiée par acte de commissaire de justice aux époux [R] le 22 novembre 2023, le créancier a déclaré avoir pris cette inscription en vertu de 'la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 12 juin 2007 par Maître [E] [T], notaire associé à [Localité 10] contenant un prêt immobilier dont copie est jointe au présent acte'. Cette copie exécutoire produite par les deux parties comporte en page 49 la mention suivante apposée par le notaire 'En foi de quoi, la présente copie exécutoire établie sur 49 pages a été reconnue exactement conforme à l’original ne contenant ni autre renvoi, ni autre blanc, ligne mot ou chiffre rayé nul, signée et scellée par [E] [T] notaire à [Localité 10].

Pour valoir titre exécutoire à concurrence de la somme principale de six cent soixante mille euros'. Elle est suivie de la mention 'Pour copie exécutoire', ainsi que de la signature et du sceau du notaire.

Les époux [R] se prévalent de cette mention pour faire valoir que la copie exécutoire de l’acte de prêt, dont la SA CIFD admet qu’elle est conforme à l’original, ne répond pas aux exigences de forme prévues par le décret du 26 novembre 1971, en ce que l’acte comporte des pages blanches qui ne sont pas barrées, que certaines pages ne sont pas numérotées et que les pièces annexées ne portent pas la mention d’annexe et ne sont pas signées par le notaire. Ils déduisent de la force exécutoire conférée par le notaire à cette copie et du fait qu’elle est strictement identique à l’acte authentique que l’original n’obéit pas aux dispositions des articles 12 et 13 du décret du 26 novembre 1971.

La SA CIFD objecte que l’exigence de numérotation ne concerne pas les annexes et qu’en l’espèce, chaque page de l’acte rédigé par le notaire est bien numérotée. Elle ajoute que chaque feuille des annexes est également numérotée.

La cour observe cependant que dans le corps de leurs écritures, les époux [R] se prévalent d’irrégularités formelles de la copie exécutoire pour indiquer qu’elle est dépourvue de caractère exécutoire, alors que dans le dispositif de leurs écritures qui seul saisit la cour, ils lui demandent expressément de prononcer la disqualification en acte sous signature privée de 'l’acte authentique’ conclu entre CIFRA et les époux [R], reçu par Me [T] le 12 juin 2007 contenant prêt n°123513.

Or, ledit acte authentique n’est pas versé aux débats puisqu’en application de l’article 27 du décret du 26 novembre 1971, il constitue une minute conservée en l’étude du notaire dont il ne peut se dessaisir que dans un cas prévu par la loi et en vertu d’un jugement qui n’a pas été demandé par les appelants en l’espèce. Nonobstant le libellé du bordereau de pièces annexé aux conclusions des appelants, il n’est pas non plus produit de copie de l’acte de prêt lui-même en pièce N°1 mais seulement une copie de la copie exécutoire de cet acte.

En outre, le juge ne peut tirer de la mention apposée par le notaire sur la copie exécutoire destinée à lui conférer force exécutoire que l’acte lui étant conforme, les irrégularités que présente la copie exécutoire permettraient de dénier à l’acte lui-même son caractère authentique et de le disqualifier en acte sous seing privé puisque les irrégularités de la copie exécutoire ne constituent pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique et partant exécutoire de l’acte lui-même (Civ. 2ème, 22 mai 2025, n°22-21.614).

Il s’ensuit que la disqualification de l’acte du 12 juin 2007 sollicitée par les appelants n’est pas encourue à raison des irrégularités de la copie exécutoire qu’ils mettent en avant.

Sur la disqualification tirée du caractère intéressé de l’intervention du notaire

Les époux [R] soutiennent que l’acte de prêt reçu en la forme authentique sur lequel la SA CIFD a procédé à la mesure d’exécution est dépourvu de force exécutoire au sens de l’article 1370 du code civil sus-visé au motif qu’il a été passé en violation de l’article 2 du décret du 26 novembre 1971.

Pour apprécier le moyen soulevé par les appelants, ces dispositions doivent être prises non dans leur rédaction actuelle, mais dans celle en vigueur entre le 1er févier 2006 et le 26 mai 2016 applicable au moment de la conclusion de l’acte du 12 juin 2007. Il était alors prévu que :

Les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés d’une société titulaire d’un office notarial ou d’une société de notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés.

Les appelants font valoir que compte tenu du nombre d’actes passés par Me [T] pour le compte de la société Apollonia, des revenus significatifs que ces actes lui ont procuré et de la condamnation ordinale dont il a été frappé, les opérations de vente lui conféraient un intérêt personnel et qu’il avait conscience de participer à l’escroquerie pour laquelle il est renvoyé devant le tribunal correctionnel de Marseille.

Dans son arrêt rendu en matière disciplinaire le 31 octobre 2013, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a sanctionné diverses atteintes aux principes déontologiques et à l’honneur commises par le notaire et l’a condamné à la sanction disciplinaire d’interdiction temporaire d’exercer pendant une durée d’une année. Dans ses motifs, la cour a retenu que la pratique notariale adoptée par Me [T] ayant résidé dans un recours systématique à l’établissement par les acquéreurs de procurations en vue de la signature des actes de vente en l’état futur d’achèvement correspond à 'une association aux affaires du promoteur, lesquelles permettaient au notaire de recevoir de nombreux actes'.

La SA CIFD observe néanmoins à juste titre que les actes, même d’un volume élevé puisqu’il ressort des éléments non contestés de l’information judiciaire mis en avant par les appelants que Me [T] a passé 1 670 actes de vente concernant 2 596 lots pour un montant total de ventes de 492 767 199 euros entre 1997 et février 2009 et présentant un caractère rémunérateur pour lui, ressortissaient de la compétence professionnelle du notaire et entraient dans l’exercice normal de sa profession.

La cour ajoute que chaque acte et y compris celui passé pour la vente aux époux [R] des deux lots dans la résidence [Adresse 17] a correspondu de façon effective à une vente réelle. En outre, les émolûments auxquels cet acte a donné lieu au profit du notaire sont conformes à ceux qui lui sont accordés par la loi.

L’association aux affaires du promoteur retenue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence statuant en matière disciplinaire ne s’analyse pas en un intérêt prohibé au sens de l’article 2 sus-visé, dans la mesure où aucun des actes passés par devant Me [T] n’a eu pour effet de conférer au notaire ou à l’un de ses parents ou alliés une quelconque part de propriété dans les immeubles concernés. Il en est plus précisément ainsi de l’acte passé au profit des époux [R], dans lequel le notaire n’a bénéficié d’aucune part de propriété.

Il s’ensuit que la disqualification de l’acte de prêt, seule sollicitée par les appelants, n’est pas encourue au motif d’un intérêt personnel du notaire.

Sur la disqualification tirée du caractère faux des mentions de l’acte

Les époux [R] soutiennent que le titre dont la SA CIFD a fait usage pour inscrire une hypothèque sur le bien immobilier leur appartenant ne peut valoir titre exécutoire en ce qu’il est argué de faux. Ils ajoutent que Me [T] a été mis en examen du chef de faux en écriture publique ou authentique et que le procureur de la République du tribunal judiciaire de Marseille a requis son renvoi devant le tribunal correctionnel pour le des incohérences de l’acte notarié du 12 juin 2007 dans lequel il est mentionné que l’offre a été acceptée à [Localité 15] le 23 avril 2007 et renvoyée le même jour à Marseille, ainsi qu’il est mentionné sur l’enveloppe, alors qu’ils ne pouvaient se trouver à ces deux endroits le même jour. Ils ajoutent que la preuve de cette fausseté résulte encore du fait que la procuration a été prise avant l’expiration du délai de 10 jours. Ils soulignent que dans le cadre de l’information judiciaire, il a été établi que la SA CIFRA, après acceptation du dossier, adressait systématiquement les offres de prêt à la société Apollonia à la date demandée par cette dernière, ces offres n’étant remises au client que dans un second temps par l’intermédiaire d’Apollonia. Ils en déduisent qu’il ne peut être permis à la SA CIFD de se prévaloir d’actes notariés dont elle sait qu’ils sont faux.

Pour conclure au rejet de la demande, la SA CIFD objecte que la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a exclu l’existence de faux dans les actes authentiques.

La cour observe qu’il ressort du réquisitoire définitif du parquet de Marseille en date du 19 juillet 2021 (pièce N°4 des appelants) que le renvoi de Me [T] devant la juridiction de jugement a été requis de divers chefs de faux concernant des procurations, sans que les procurations données par les époux [R] ne soient mentionnées dans la liste des infractions concernées par cette demande de renvoi (p284). Il convient d’ajouter que dans son arrêt du 15 mars 2023 (pièce N°9 de l’intimée), la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a souligné que le juge d’instruction avait prononcé un non-lieu à suivre contre Me [T] des faits de faux et usages de faux, estimant qu’ils n’étaient pas caractérisés (p205). Cette partie de la décision du magistrat instructeur a été confirmée par la chambre de l’instruction.

La qualification pénale de faux concernant la procuration donnée par les époux [R] au notaire est définitivement exclue et la seule circonstance que l’offre aurait été acceptée à [Localité 15] et renvoyée de [Localité 14] le même jour est insuffisante à démontrer l’existence d’un faux, alors même que les époux [R] ne contestent nullement en avoir été les signataires.

Il s’ensuit que la disqualification de l’acte authentique, de surcroît non produit, n’est pas encourue à raison de fausses mentions.

Il découle de la réunion de ces éléments que les époux [R] doivent être déboutés de leur demande de disqualification et que la SA CIFD était valablement pourvue d’un titre exécutoire résidant dans une copie exécutoire de l’acte authentique de prêt du 12 juin 2007 lorsqu’elle a fait inscrire l’hypothèque judiciaire provisoire du 16 novembre 2023. Les appelants seront par conséquent déboutés de leur demande de nullité de l’inscription.

3. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Sur le délai de prescription applicable

Selon l’article 2385 du code civil, l’hypothèque est l’affectation d’un immeuble en garantie d’une obligation sans dépossession de celui qui la constitue.

En application combinée des articles L. 511-1 et de l’article L. 511-2 du code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. Une autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d’un titre exécutoire.

Selon l’article L. 512-1 alinéa 1er du même code, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies.

Il découle de ces dispositions que le créancier qui fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier d’un débiteur pour obtenir sûreté du paiement d’une créance doit être en mesure de démontrer qu’il dispose d’une créance qui paraît fondée en son principe.

En l’espèce, la SA CIFD a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur la maison d’habitation occupée par les époux [R] pour sûreté du paiement du prêt immobilier qu’elle leur a consenti le 12 juin 2007 et en se fondant sur un titre exécutoire résultant de la copie exécutoire dudit prêt. La banque doit donc être en mesure de démontrer qu’elle détient une créance fondée en son principe et dont le recouvrement est menacé.

Les appelants demandent à la cour, au visa de l’article L. 218-2 du code de la consommation, de déclarer la SA CIFD prescrite pour former une inscription d’hypothèque sur un acte notarié établi en date du 12 juin 2007 en faisant valoir que les actions en exécution des obligations principales contenues dans cet acte sont prescrites, dans la mesure où la SA CIFD a procédé à la déchéance du terme le 05 mars 2012. Ils en déduisent qu’il doit être donné mainlevée de l’inscription et précisent qu’il en est de même si le délai de prescription retenu est de 5 ans.

La SA CIFD oppose que la prescription biennale visée par les époux [R] n’est pas applicable au présent litige, en ce qu’ils ont acquis les lots de copropriété dans les perspectives de l’exercice d’une activité professionnelle, dans le cadre d’un investissement plus large dont ils lui ont dissimulé l’ampleur en indiquant sur la fiche de renseignement bancaire qu’ils agissaient en tant que loueur en meublé non professionnel. Elle soutient que ces informations mensongères l’ont conduite à leur proposer une offre de prêt faisant référence au code de la consommation. Elle ajoute que l’information judiciaire a abouti à un non-lieu s’agissant de la violation des dispositions du code de la consommation. Elle en déduit que les époux [R] ne peuvent se prévaloir des dispositions du code de la consommation et que le délai de prescription applicable est le délai quinquennal prévu par l’article L. 110-4 du code de commerce.

L’article L. 218-2 du code de la consommation prévoit que l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Il est constant qu’en application de l’article L. 312-3 2° de ce code dans sa rédaction antérieure au 14 mars 2016, sont exclus du champ du code de la consommation les prêts destinés sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Rien toutefois n’interdit aux parties de soumettre volontairement l’opération qu’elles concluent aux dispositions du code de la consommation relatives à un prêt immobilier, même si cette opération n’entre pas dans leur champ d’application (Civ. 1ère, 18 décembre 2024, n°23-15.688).

La cour observe que dans le cadre de l’assignation qu’ils ont fait délivrer à la SA CIFD (pièce N°5 de l’intimée) devant le tribunal de grande instance de Marseille, les appelants indiquent avoir fait l’acquisition dans le cadre des ventes proposées par la société Apollonia de 9 lots de copropriété dans 5 résidences différentes pour un montant total d’emprunts de 2 318 345 euros souscrits auprès de 6 établissements bancaires entre le 12 juin et le 07 décembre 2007.

Aucune des pièces produites n’établit cependant qu’ils seraient inscrits au registre du commerce, ce que la conclusion d’un bail commercial avec la SARL Everalia qui exploite la résidence hôtelière Le Silverlodge des 5 Lys et par conséquent les lots dont ils sont propriétaires ne suffit pas à démontrer. En l’absence de tout élément relatif au régime fiscal dont ils ont bénéficié, il n’est pas démontré qu’au jour de la souscription du prêt litigieux auprès de l’intimée, la qualité déclarée de loueur de meublé non professionnelle aurait été mensongère.

L’offre de prêt annexée au titre ayant fondé la mesure d’exécution forcée vise de façon expresse en en-tête et dans les conditions générales les dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation. Par la conclusion de ce contrat d’adhésion pré-rédigé par la banque, les parties ont valablement entendu soumettre leurs relations contractuelles à ces dispositions. Il est indifférent pour l’application de ces dispositions au contrat que le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille ait rendu le 25 février 2022 une ordonnance de non-lieu concernant le non-respect du formalisme prévu par les articles sus-visés, dès lors que les infractions écartées ne sanctionnent que le non-respect du formalisme et non la soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation.

Il s’ensuit que la prescription biennale est applicable au paiement du prêt litigieux.

Sur l’acquisition de la prescription

Il découle des dispositions de l’article L. 218-2 du code de la consommation que le point de départ de l’action en paiement d’un prêt se situe à compter de chacune des échéances impayées et à compter de la déchéance du terme s’agissant du capital restant dû.

L’article 2241 alinéa 1er du code civil prévoit que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Selon l’article 2242 du même code, l’interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance.

En l’espèce, selon le décompte de créance figurant sur le courrier par lequel la banque a prononcé la déchéance du terme du 05 mars 2012, la première échéance impayée est en date du 10 mai 2010. La SA CIFD disposait dès lors d’un délai de deux ans à compter de cette échéance et de chacune des suivantes pour agir et le délai pour agir concernant le capital restant dû à la déchéance du terme a commencé à courir le 05 mars 2012.

Les époux [R] soutiennent qu’à défaut d’action dans le délai de deux ans suivant la déchéance du terme, l’inscription d’hypothèque ne pouvait plus être inscrite, la banque étant prescrite à cette fin, ce qui apparaît exact, sauf pour cette dernière à démontrer qu’elle a valablement interrompu la prescription.

La SA CIFD soutient qu’en application combinée des dispositions des articles 2241 et 2242 du code civil, sa demande reconventionnelle formée par conclusions du 12 décembre 2013 dans l’instance civile engagée par les époux [R] et actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille, constitue une demande en paiement de sa créance ayant interrompu la prescription suspendue depuis le prononcé du sursis à statuer. Les époux [R] contestent cette appréciation.

Il est établi par les éléments produits par la banque que par acte du 21 septembre 2010, les époux [R] l’ont faite assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille, ainsi que diverses autres banques et le notaire Me [T] aux fins qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale et au fond, de voir dire et juger que les défendeurs ont engagé leur responsabilité à leur égard et d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de 2 016 960 euros, outre celle de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral.

Par ordonnance rendue le 30 mai 2011, le juge de la mise en état a sursis à statuer jusqu’à ce qu’une juridiction pénale se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés. Le sursis a été maintenu suivant ordonnance du 06 janvier 2022.

Dans le cadre de cette instance civile initiée par les emprunteurs, la SA CIFD a de façon non contestée produit des conclusions au fond le 12 décembre 2013, aux termes desquelles elle conclut notamment à titre reconventionnel à la condamnation des époux [R] à lui payer la somme de 758 299,71 euros, arrêtée au 05 mars 2012, outre intérêts postérieurs au taux contractuel de chacun des prêts et subsidiairement en cas d’annulation du prêt, elle sollicite le paiement de la somme de 660 990 euros correspondant au capital emprunté, outre intérêts au taux légal depuis la mise à disposition des fonds ou à compter de ses écritures, sous déduction des sommes qui lui ont déjà été réglées.

Il en découle que par ses conclusions du 12 décembre 2013, la SA CIFD a de façon non équivoque entendu manifester son intention de ne pas laisser prescrire sa créance et a ainsi valablement interrompu la prescription.

Si cette interruption n’a pu jouer que dans les limites de la prescription biennale des dispositions sus-visées, la prescription n’est de nature à affecter que les échéances impayées entre le 10 mai 2010 et le 11 décembre 2011, mais ni les échéances postérieures, ni le celui du capital restant dû à compter de la déchéance du terme du 10 mars 2012. Il en résulte que la banque a interrompu la prescription du paiement de sa créance par sa demande reconventionnelle du 12 décembre 2013 et dispose dès lors d’une créance qui apparaît fondée en son principe.

Elle était dès lors fondée à former une inscription d’hypothèque judiciaire sur le bien appartenant aux époux [R].

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera rejetée et l’inscription d’hypothèque provisoire sera validée.

4. Sur les mesures accessoires

Parties perdant le procès, les époux [R] en supporteront les dépens, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de M^e Elisabeth Lajarthe, avocat postulant.

Il serait inéquitable de laisser à la SA CIFD la charge des frais qu’elle a exposés et les appelants seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Prononce l’annulation du jugement N°RG 24/00232 rendu le 18 septembre 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulouse,

Statuant par l’effet dévolutif :

— Déboute M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] :

* de leur demande de disqualification en acte sous signature privée de l’acte authentique entre la SA Crédit Immobilier de France Rhône-Ain, M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] reçu par Maître [E] [T], notaire associé à [Localité 10] le 12 juin 2007 contenant prêt n°123513,

* de leur demande de nullité de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3] formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement le 22 novembre 2023,

— Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R],

— Valide l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les biens immobiliers situés sur la commune de [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 6] et cadastrés section BE [Cadastre 1], BE [Cadastre 2] BE [Cadastre 3] formée par la SA Crédit Immobilier de France Développement le 22 novembre 2023,

— Condamne M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] aux dépens,

— Autorise M^e Elisabeth Lajarthe, avocat postulant, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— Condamne M. [M] [R] et Mme [G] [C] épouse [R] à payer

à la SA Crédit Immobilier de France Développement la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET