RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02374 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JIL5

SI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

20 juin 2024 RG :23/00223

[W]

C/

[H]

Copie exécutoire délivrée

le

à : SCP Fontaine Floutier

SCP Penard Oosterlynck

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en date du 20 Juin 2024, N°23/00223

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me C.DELCOURT, Greffière, lors des débats et M^me V.LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [K] [W]

né le 02 Août 1965 à [Localité 6] (84)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Romain FLOUTIER de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [M] [S] [N] [H]

né le 22 Octobre 1948 à [Localité 6] (84)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nicolas OOSTERLYNCK de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2020, M. [M] [H] a donné à bail à M. [K] [W] un logement situé [Adresse 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 430 €.

Le 31 mai 2022, un arrêté préfectoral d’insalubrité du logement a été pris avec interdiction temporaire d’habiter avec obligation d’hébergement de l’occupant jusqu’au terme des travaux imposés, notifié à M. [K] [W] le 8 juin 2022.

Le 7 juillet 2022, le pôle insertion logement de la préfecture du [Localité 7] a notifié à M. [K] [W] son refus d’hébergement en l’état d’un accord passé avec son bailleur.

Le 12 octobre 2022, un arrêté de mise en sécurité urgente était pris par la mairie de [Localité 6].

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a ordonné l’expulsion de M. [K] [W] et l’a déclaré occupant sans droit ni titre depuis le 8 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 février 2023, M. [K] [W] a fait assigner M. [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins de voir :

— juger que le logement est insalubre depuis son entrée dans les lieux, le 30 décembre 2020,

— condamner M. [M] [H] à lui payer l’intégralité des loyers versés à compter du 30 décembre 2020,

— condamner M. [M] [H] à lui payer la somme de 700 000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [M] [H] à la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire en date du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a:

— débouté M. [K] [W] de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [K] [W] aux dépens,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 11 juillet 2024, M. [K] [W] a relevé appel du jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [K] [W], appelant, demande à la cour de :

— Recevoir l’appel interjeté le 11 juillet 2024 par M. [K] [W] à l’encontre du jugement rendu le 20 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6],

Le déclarant bien-fondé,

— Réformer le jugement rendu le 20 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] en ce qu’il :

— Déboute M. [K] [W] de ses demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne M. [K] [W] aux dépens.

Statuant à nouveau,

Constatant l’insalubrité affectant le logement donné à bail à M. [K] [W] par M. [M] [H],

— Condamner M. [M] [H] à porter et payer à M. [K] [W] l’intégralité des loyers versés par lui à compter du 30 septembre 2020, jusqu’à libération complète des lieux.

— Condamner M. [M] [H] à porter et payer à M. [K] [W] la somme de 700.000,00 € en réparation des préjudices subis, matériel, moral et de jouissance.

— Débouter M. [M] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins d’évaluation des biens meubles détériorés de M. [K] [W],

En tout état de cause,

— Condamner M. [M] [H] à porter et payer à M. [K] [W] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [M] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [M] [H], intimé, demande à la cour de :

— Débouter M. [K] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras le 20 juin 2024,

Y ajoutant,

— Condamner M. [K] [W] à payer à M. [M] [H] une somme

de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 octobre 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 octobre 2025, date à laquelle elle a été évoquée pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande de remboursement des loyers

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il se doit d’entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Le locataire doit, en vertu des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

M. [K] [W] expose que M. [M] [H] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement salubre et décent et n’a pas effectué les travaux d’urgence de mise en sécurité préconisés par plusieurs rapports. Il rappelle que le bailleur s’était engagé dès la signature du contrat à effectuer des travaux, ce qui n’a pas fait et qu’il doit, en conséquence, répondre de ses manquements.

M. [M] [H] rappelle que le bail a pris effet à compter du 30 décembre 2020, de telle sorte qu’il ne peut être demandé la restitution de loyers antérieurs à cette date. Quant au montant des sommes dues, il indique qu’une partie des loyers était prise en charge par la CAF et dont il justifie de la restitution auprès de cet organisme. Il ajoute enfin que M. [K] [W] ne chiffre pas sa demande de restitution des loyers, n’ayant de fait réglé aucun loyer et ne pouvant dès lors prétendre à un quelconque remboursement à ce titre.

Les parties sont en l’état d’un bail avec une date de prise d’effet au 30 décembre 2020 au terme duquel il est mentionné que ' le propriétaire s’engage à faire les travaux en conformité, le locataire doit avoir la jouissance du bien loué, à défaut, le propriétaire s’engage à rembourser tous les frais et les travaux effectués par le locataire.' L’article V, travaux indique que 'le propriétaire s’engage à faire tous les travaux à sa charge et sans délai : électricité'.

Suite à un rapport de visite de la police municipale de [Localité 6] du 25 avril 2022, par un arrêté préfectoral du 31 mai 2022, le logement a été déclaré insalubre avec une interdiction temporaire d’habiter.

Le 12 octobre 2022, la commune de Carpentras a pris un arrêté de mise en sécurité urgente au vu du rapport dressé le 30 septembre 2022 par un expert, désigné suivant une ordonnance du président du tribunal administratif de Nîmes le 27 septembre 2022, les désordres n’étant pas liés qu’à une installation électrique défectueuse et la situation compromettant la sécurité des occupants et des tiers par les risques suivants :

— Électrification, électrocution, brûlure et incendie,

— effondrement de la charpente/couverture et de chute de matériaux sur l’impasse,

— risque d’affaissement du linteau et de chute de la fenêtre.

M. [M] [H] ne conteste pas avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Le bail ayant pris effet au 30 décembre 2020, la demande en remboursement de loyers présentée par M. [K] [W], pour inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, ne peut porter que sur la période allant de son entrée dans les lieux jusqu’à la libération définitive des lieux, soit à compter du 30 décembre 2020 et non du 30 septembre 2020.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

M. [K] [W] sollicite le remboursement des loyers auxquels il était tenu en tant que locataire. Cependant, pour qu’il puisse être fait droit à une telle demande, il incombe à ce dernier de justifier de l’exécution de ses obligations en qualité de locataire et notamment de paiement du loyer, M. [M] [H] contestant avoir obtenu le moindre règlement à l’exception d’aides de la CAF qu’il a remboursées, postérieurement au départ de M. [K] [W] du logement.

M. [K] [W] n’apporte aucune preuve d’un quelconque paiement pendant la durée d’exécution du bail.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge l’a débouté de sa demande de remboursement des loyers.

La décision critiquée de ce chef est confirmée.

2) Sur les demandes indemnitaires

M. [K] [W] sollicite des dommages et intérêts, tenant à ses conditions d’habitation. Il demande un préjudice moral de jouissance exposant avoir subi un traumatisme psychologique, s’étant retrouvé sans domicile fixe et n’ayant pu bénéficier d’aucune offre de relogement. Il fait valoir que dès 2021, il avait alerté son bailleur de l’état catastrophique du logement, suivant un constat d’un commissaire de justice. Il expose que la situation a entraîné chez lui du stress, de l’anxiété et des insomnies. Quant à son préjudice matériel, il évoque la détérioration de biens du fait de l’état d’insalubrité du logement. Il expose que de nombreux tableaux et meubles de valeur ont été dégradés, voire détruits.

M. [M] [H] relève, s’agissant du préjudice moral que le constat du commissaire de justice et le rapport d’insalubrité du logement ne déterminent pas l’origine des désordres. Il rappelle qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état et que ce dernier ne justifie pas de l’existence de désordres et d’autres dégradations lors de son entrée dans les lieux. Quant au fait qu’il se serait retrouvé sans domicile fixe, il indique que l’appelant a refusé la solution d’hébergement faite et a fait état d’un accord avec M. [M] [H] par lequel il acceptait de quitter le logement en contrepartie d’une somme de 2 000 €, l’Etat n’étant dès lors tenu à aucune obligation de relogement définitif. Il précise néanmoins que dès le 15 septembre 2022, il a été hébergé par l’association Soligone mais a causé des dégradations dans le bien. Sur le préjudice matériel M. [M] [H] fait valoir que M. [K] [W] ne produit aucun avis de valeur des effets mobiliers qui auraient été dégradés ni de factures.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige, celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [K] [W] doit établir l’existence d’un préjudice, d’un comportement fautif et d’un lien de causalité entre eux.

— Sur le préjudice matériel

M. [K] [W] produit un constat d’un commissaire de justice en date des 15 et 19 septembre 2022 qu’il a mandaté afin d’établir que des meubles et des 'uvres d’art présents dans le logement déclaré insalubre ont été dégradés par l’humidité.

M. [K] [W] ne communique aucun élément tels que des factures ou encore des évaluations des biens se trouvant dans son logement, permettant d’en déterminer l’état et la valeur, lorsqu’il en est devenu propriétaire.

L’appelant est défaillant à rapporter la preuve de la réalité des dégradations dont il fait état et dont il sollicite l’indemnisation. C’est dès lors par une exacte appréciation que le premier juge l’a débouté de sa demande de ce chef.

La demande critiquée à ce titre est confirmée.

M. [K] [W] demande à titre subsidiaire la réalisation d’une expertise si la cour n’était pas suffisamment éclairée sur la valeur des 'uvres lui appartenant.

Outre qu’une telle mesure n’a pas pour objet de suppléer à la carence des parties, il n’est pas plus établi la pertinence de devoir ordonner une telle mesure, faute pour l’appelant de justifier de l’état des biens, lors de son installation dans le logement.

Il convient de le débouter de sa demande de ce chef.

— Sur le préjudice moral

Suite à l’intervention le 25 avril 2022 de la police municipale de [Localité 6] quant à l’état du logement, une procédure d’urgence a été mise en 'uvre par l'[Localité 5] qui a conduit à un arrêté préfectoral en date du 31 mai 2022 de danger imminent pour la santé ou la sécurité physique des personnes, prescrivant une interdiction temporaire d’habiter jusqu’au terme des travaux imposés pour remédier à l’insalubrité.

Dans le cadre du rapport d’expertise en date du 30 septembre 2022, l’expert a relevé que les travaux d’urgence de mise en sécurité de l’installation électrique n’avaient pas été réalisés ; qu’il existe un risque d’affaissement du linteau nécessitant un renforcement ; que la stabilité de la fenêtre n’est pas assurée et menace de chuter ; que l’escalier d’accès à l’étage n’est pas sécurisé.

Il est ainsi établi que malgré des décisions administratives lui intimant de réaliser des travaux urgents, M. [M] [H] ne s’est pas exécuté, M. [K] [W] n’ayant finalement quitté le logement que le 15 septembre 2022 pour être hébergé par l’association Soligone, étant demeuré dans un lieu présentant un danger pour sa personne.

Il est par ailleurs produit un certificat médical du 21 septembre 2022 qui relève chez M. [K] [W] les symptômes suivants : stress, anxiété, insomnie, lésions n’ayant entraîné aucune ITT, selon le médecin.

Il est ainsi démontré un préjudice moral dont a souffert M. [K] [W] du fait du comportement de son bailleur qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1 500 €, M. [M] [H] étant condamné à ce titre.

La décision critiquée ce chef est infirmée.

3) Sur les autres demandes

La décision critiquée au titre des dépens de première instance est confirmée, le premier juge en ayant fait une exacte appréciation.

M. [M] [H] sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande de condamnation de M. [K] [W] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner M. [M] [H] à payer à M. [K] [W] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras le 20 juin 2024, en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— Débouté M. [K] [W] de ses demandes,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [K] [W] de sa demande de remboursement des loyers,

Déboute M. [K] [W] de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice matériel,

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [K] [W] la somme de 1 500 € au titre de son préjudice moral,

Y ajoutant,

Déboute M. [K] [W] de sa demande d’expertise,

Condamne M. [M] [H] aux dépens d’appel,

Déboute M. [M] [H] de sa demande de condamnation de M. [K] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [H] à payer à M. [K] [W] la somme de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,