COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2026

N° 2026 / 114

N° RG 23/15584

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJZG

[F] [D]

[Y] [X] épouse [D]

C/

S.C.I. LA PHOCEENNE CAPITAL [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Clara LEMARCHAND

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire – Pôle de proximité de MARSEILLE en date du 20 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n°22/04703.

APPELANTS

Monsieur [F] [D]

né le 08 Avril 1986 à [Localité 1] ( ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [X] épouse [D]

née le 01 Août 1988 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

représentés et plaidant par M^e Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.C.I. LA PHOCEENNE CAPITAL [D]

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Fabrice LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé du 9 janvier 2019, la société civile immobilière (SCI) ISRAEL, aujourd’hui dénommée SCI PHOCEENNE CAPITAL, représentée par son gérant, M. [S] [B], a donné à bail à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], dans le [Localité 3] pour un loyer de 520 euros et une provision sur charge de 20 euros.

L’immeuble a fait l’objet d’une évacuation d’urgence préventive le 19 octobre 2019, suite à l’effondrement du plafond du rez de chaussée. Un arrêté portant interdiction d’occupation de l’immeuble a été pris le 31 octobre 2019, outre un arrêté de péril grave et imminent le 6 novembre 2019. Le 27 novembre 2019, l’ensemble des logements pouvait être réintégré par les locataires à l’exception de l’appartement du rez de chaussée. Un arrêté de péril ordinaire intervenait en date du 7 août 2020, au motif que le propriétaire n’avait pas pris les dispositions nécessaires à mettre fin durablement au péril, il était levé le 26 mars 2021.

Par courrier recommandé du 25 juin 2021, M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] ont noti’é leur congé à la SCI PHOCEENNE CAPITAL.

Par acte d’huissier du 44 octobre 2022, M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] ont fait assigner la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 6 de loi du 6 juillet 1989, du décret du 30 janvier 2002, des articles 1719 et suivants du code civil, des arrêtés des 31 octobre 2019, 7 août 2020 et 26 mars 2016, aux 'ns de la voir condamnée a leur payer les sommes de 6.000 euros en réparation de leur trouble de jouissance et de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 20 septembre 2023, le Tribunal:

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de huit cents euros (800 euros) en réparation de leurs préjudices issus de leur trouble de jouissance ;

DEBOUTE la SCI PHOCEENNE CAPITAL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de six cents euros (600 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la presente décision est de droit ;

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que l’état d’indécence des parties communes empêche indéniablement une jouissance paisible des lieux justifiant l’octroi de 800€ de dommages et intérêts.

Par déclaration au greffe en date du19 décembre 2023, M.et Mme [D] ont interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions ils sollicitent:

Statuant sur l’appel formé par M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] à l’encontre du jugement rendu le 20 septembre 2023 ( RG n°22/04703) par le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Marseille des chefs ayant :

«CONDAMNE la SCI PHOCENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de huit cents euros (800 euros) en réparation de leurs préjudices issus de leur trouble de jouissance ;

DEBOUTE la SCI PHOCENNE CAPITAL de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme

de six cents euros (600 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL aux dépens ;

RAPPELE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit »,

Statuant à nouveau :

— CONFIRMER la décision attaquée en ce qu’elle a admis l’existence d’un préjudice de jouissance subi par M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D]

— REFORMER la décision attaquée en ce qu’elle a limité les dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] à la somme de 800€

En conséquence,

— CONDAMNER la SCI PHOCEENNE CAPITAL au paiement de la somme de 6 264€, assortie des intérêts légaux à compter du 20 mai 2021, à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] en réparation de leur préjudice de jouissance

— CONDAMNER la SCI PHOCEENNE CAPITAL au paiement de la somme de 3 000€, assortie desintérêts légaux à compter du 20 mai 2021 à M.[F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] en réparation de leur préjudice moral d’anxiété

— CONFIRMER la décision attaquée en ce qu’elle a CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de six cents euros (600 euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance

— CONFIRMER la décision attaquée en ce qu’elle a condamné la SCI PHOCEENNE CAPITAL aux dépens exposés en première instance

— DEBOUTER la SCI PHOCENNE CAPITAL de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions

— CONDAMNER la SCI PHOCEENNE CAPITAL à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de 3 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en appel la SCI PHOCEENNE CAPITAL

— CONDAMNER la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M.[F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] les dépens de l’appel.

A l’appui de leur recours, ils font valoir:

— qu’à l’appui des nombreuses pièces versées aux débats leur trouble de jouissance est acquis,

— qu’en effet, ils ont été évacués le 19 octobre 2019 suite à un effondré durant 39 jours du 19 octobre 2019 au 27 novembre 2019, avec leurs trois enfants en bas âge, dont un nourrisson de trois mois,

— qu’il ressort du constat réalisé par l’expert près la cour administrative de MARSEILLE que non seulement les parties communes de l’immeuble mais aussi leur appartement, sont dans un état de vétusté et d’insalubrité manifestes,

— que le 22 novembre 2019, la bailleresse a été mise en demeure par l’inspecteur d’insalubrité de la ville de réaliser des travaux pour remédier aux infractions au règlement sanitaire départemental,

— que le 4 décembre 2019, un huissier détaille les désordres:

— plinthe de la cuisine décollée,

— maçonnerie extrêmement vétuste,

— évier positionné à 1,2m du sol,

— moisissures, humidité dans la cuisine,

— fissure et défaut d’alignement de la fenêtre à double battant ne fermant plus,

— porte d’accès à la salle à manger ne fermant plus,

— pas de porte séparative entre la chambre et le séjour,

— pas de plinthe en partie inférieure du mur de la chambre,

— WC régulièrement bouchés en raison d’un défaut d’évacuation,

— fils électriques à nus en partie basse du mur de la salle à manger,

— fils électrique dans une goulotte ouverte au niveau de la cuisine.

— que ces désordres ont persisté jusqu’au 20 mai 2021, comme le démontrent:

— le diagnostic technique de l’association AMPIL du 18 février 2020 qui constate le caractère indécent du logement,

— le courrier RAR du 11 mai 2020 des habitants dénonçant que les travaux n’ont pas été ou mal été réalisés,

— l’arrêté de péril du 7 août 2020, qui vise une fissure sur le mur mitoyen dans la cuisine et une sur le linteau de fenêtre de la cuisine,

— l’intervention des pompiers le 25 avril 2021 pour la porte d’entrée de l’immeuble bloquée du fait de son état d’insalubrité manifeste,

— l’intervention des pompiers le 20 mai 2021 pour des inondations dans les parties communes,

— qu’il est ainsi démontré qu’ils ont subi un trouble de jouissance a minima du 19 octobre 2019 au 20 mai 2021,

— que cet appartement présentait des risques évidents pour la sécurité,

— qu’ils évaluent leur préjudice résultant de l’état du logement et de celui des parties communes aux sommes suivantes:

— durant les 39 jours d’évacuation du 19 octobre 2019 au 27 novembre 2019 au double du loyer soit 1404€,

— entre le 27 novembre 2019 et le 20 mai 2021 soit 540 jours à la moitié du loyer charges comprises soit 9x540€=4860€,

— qu’à ce préjudice s’ajoute un préjudice d’anxiété de 3 000€,

— qu’il ne peut leur être reproché la tardiveté de leur recours dès lors qu’ils ne sont pas prescrits,

— que l’état des lieux d’entrée non versé aux débats n’a pas été signé par eux,

— qu’il ne fait pas de doute que le logement loué début 2019 est dans un état de vétusté et d’insalubrité qui relève de la responsabilité du bailleur, les locataires ne pouvant être tenus pour responsables en moins d’un an d’occupation.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions la SCI PHOCEENNE CAPITAL conclut:

REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné la société PHOCEENNE CAPITAL à payer aux époux [D] la somme de 800€ au titre d’un prétendu trouble de jouissance, et 600€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONFIRMER le jugement pour le surplus notamment en ce qu’il a débouté les époux [D] de leurs demandes supplémentaires

Statuant à nouveau :

JUGER le caractère particulièrement abusif de la présente procédure,

JUGER que le logement ne souffre d’aucun désordre susceptible d’établir une incapacité d’occupation ;

JUGER que le logement est dans un état d’habitabilité incontestable,

JUGER que le logement est occupé de manière manifestement inadaptée par les époux [D],

JUGER que le logement a été consenti à bail dans un parfait état d’entretien,

JUGER que le logement consenti à bail répond de toutes les conditions de décence exigées,

JUGER que l’évacuation de l’immeuble n’a duré que 28 jours,

JUGER que l’ensemble des occupants ont pu réintégrer le logement,

JUGER que l’appartement, consenti à bail aux époux [D], n’a jamais fait l’objet de quelque revendication, ni demande de travaux,

DEBOUTER, en conséquence, les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,

CONDAMNER les époux [D] à payer à la SCI PHOCENNE CAPITAL la somme de 5.000€ en réparation du préjudice subi du fait de cette procédure abusive.

Sur l’article 700 du CPC :

CONDAMNER les époux [D] à payer à la SCI PHOCENNE CAPITAL la somme de 2.500€ sur le fondement de ce texte.

Sur l’article 696 du CPC :

CONDAMNER les époux [D] à supporter les entiers dépens de la procédure sur le fondement de ce texte, dont distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ

Elle soutient:

— que les locataires, 15 mois après leur départ, revendiquent un préjudice de jouissance pour un logement indécent dont ils ne se sont jamais plaints et qu’ils n’ont quitté que pour prendre plus grand,

— que si un arrêté portant interdiction d’occupation de l’immeuble est intervenu 10 mois après l’entrée dans les lieux, l’évacuation n’a durée que 28 jours, durant lesquels les locataires ont été relogés,

— que ce logement ne souffrait d’aucun désordre lors de la prise à bail, comme en atteste l’état des lieux d’entrée,

— que le logement n’est pas touché par des désordres le rendant impropre à sa destination, il n’a été constaté qu’une fissure sur le mur mitoyen et sur le linteau de fenêtre,

— que les autres désordres ressortent d’une mauvaise occupation du logement, notamment suroccupation,

— qu’elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026 et mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance

Il ressort :

— de l’article Article 1719 du Code civil, que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

— de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale,

[']

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; [']

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle [']

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ['] »

Ces caractéristiques de décence sont définies à l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes: il assure le clos et le couvert; le gros oeuvre du logement et ses accès sont en bon état d’entretien et de solidité et protègent les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, et contrairement à ce que prétend le bailleur, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats.

En revanche, sont versées aux débats des pièces desquelles il résulte que l’immeuble objet du litige a été évacués le 19 octobre 2019, suite à un effondré, durant 39 jours du 19 octobre 2019 au 27 novembre 2019.

L’arrêté de péril grave et imminent du 6 novembre 2019 mentionne :

— pour les parties communes: une fissure verticale dans l’encoignure entre le mur de façade et le refend derrière la porte ainsi que le long de la cloison séparative avec l’appartement du rez de chaussée, un mauvais état et vétusté de l’ensemble des parties communes, l’affaissement d’un mur mitoyen avec le N°25 de la rue, une légère pente sur les planchers de tous les niveaux de l’immeuble en direction du n°25, un dévers significatif des volées d’escalier du rez de chaussée et du troisième niveau, un effort de traction important sur les tirants de maintien des façades déjà mis en place, une déformation du ridoir qui a subi une soudure pour éviter son ouverture,

— pour l’appartement litigieux: une fissure sur le mur mitoyen avec le n°25 dans la cuisine.

Le 22 novembre 2019, la bailleresse a été mise en demeure par l’inspecteur d’insalubrité de la ville de réaliser des travaux pour remédier aux infractions au règlement sanitaire départemental.

Suite à la réintégration, le 4 décembre 2019, un huissier détaille les désordres suivant s:

— plinthe de la cuisine décollée,

— maçonnerie extrêmement vétuste,

— évier positionné à 1,2m du sol,

— moisissures, humidité dans la cuisine,

— fissure et défaut d’alignement de la fenêtre à double battant ne fermant plus,

— porte d’accès à la salle à manger ne fermant plus,

— pas de porte séparative entre la chambre et le séjour,

— pas de plinthe en partie inférieure du mur de la chambre,

— WC régulièrement bouchés en raison d’un défaut d’évacuation,

— fils électriques à nus en partie basse du mur de la salle à manger,

— fils électrique dans une goulotte ouverte au niveau de la cuisine.

Ces désordres ont persisté, comme le démontrent:

— le diagnostic technique de l’association AMPIL du 18 février 2020 qui constate le caractère indécent du logement,

— le courrier RAR du 11 mai 2020 des habitants dénonçant que les travaux n’ont pas été ou mal été réalisés,

— l’arrêté de péril du 7 août 2020, qui vise une fissure sur le mur mitoyen dans la cuisine et une sur le linteau de fenêtre de la cuisine,

— l’intervention des pompiers le 25 avril 2021 pour la porte d’entrée de l’immeuble bloqué du fait de son état d’insalubrité manifeste,

— l’intervention des pompiers le 20 mai 2021 pour des inondations dans les parties communes.

Cet arrêté du 7 août 2020, motivé par le fait que le propriétaire n’avait pas pris les dispositions nécessaires à mettre fin durablement au péril, a été levé le 26 mars 2021.

Eu égard aux désordres constatés dans l’appartement comme sur les parties communes de l’immeuble, dont la preuve est rapportée, il convient de retenir, que, malgré la présomption de l’article 1731 sus cité, le logement loué début 2019 était dans un état de vétusté et d’insalubrité qui relève de la responsabilité du bailleur, les locataires ne pouvant être tenus pour responsables de tels désordres en moins d’un an d’occupation.

En outre, il est de jurisprudence constante que l’indemnisation du preneur pour trouble de jouissance subi du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure de ce dernier.

Ainsi, la bailleresse sera tenue d’indemniser le trouble de jouissance des locataires, quand bien même ils ne s’en sont jamais plaints durant le bail.

Sur la période du 19 octobre 2019 au 27 novembre 2019, soit 39 jours durant lesquels les locataires ont été relogés gratuitement en appartement hôtel, il ne sera pas retenu de préjudice pour trouble de jouissance, mais un préjudice moral évalué à la somme de 800€, qui résulte de l’anxiété que cette situation d’évacuation a généré en présence de trois enfants en bas âges.

Sur la période du 27 novembre 2019 au 26 mars 2021, soit 484 jours, il sera retenu un préjudice de jouissance du quart du loyer charges comprises, soit la somme de 2160€.

Sommes auxquelles est condamnée la bailleresse.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Comme l’a retenu le premier juge, la demande des locataires ayant été partiellement accueillie, la procédure ne saurait être considérée comme abusive, de sorte que la bailleresse doit être déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les autres demandes

La bailleresse est condamnée à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 20 septembre 2023 par le Tribunal de proximité de MARSEILLE,

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de huit cents euros (800 euros) en réparation de leurs préjudices issus de leur trouble de jouissance ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de 2 160€ en réparation de leurs préjudices issus de leur trouble de jouissance ;

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de 800 euros en réparation de leur préjudice moral ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal, à payer à M. [F] [D] et Mme [Y] [X] épouse [D] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE la SCI PHOCEENNE CAPITAL, prise en la personne de son représentant légal aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT