COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 27 MAI 2026

N° 2026 / 239

N° RG 23/14531

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMGNL

[J] [G] épouse [B]

C/

[R] [Y]

[D] [F] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Yves GROSSO

M^e Nathalie FENECH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01259.

APPELANTE

Madame [J] [G] épouse [B]

née le 29 Octobre 1938 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [R] [Y]

né le 06 Novembre 1962 à [Localité 1] (13),

Madame [D] [F] épouse [Y]

née le 18 Décembre 1968 à [Localité 2] (13),

demeurant tous deux au [Adresse 2]

représentés par M^e Nathalie FENECH, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [J] [G] épouse [B] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2].

Par acte sous seing privé du 3 décembre 1985, elle a donné le rez-de-chaussée et le premier étage de cet immeuble à bail commercial à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [Adresse 4]. Ce bail a été renouvelé depuis.

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2001, le deuxième étage de l’immeuble a été donné à bail d’habitation à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [O].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2015, M.[R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ont dénoncé à Mme [J] [G] épouse [B] des désordres affectant l’appartement loué, principalement l’affaissement du sol de plusieurs pièces du logement.

Le 27 mars 2015, Mme [J] [G] épouse [B] a adressé à la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH un courrier recommandé avec accusé de réception, estimant que les désordres du deuxième étage pouvaient être en lien avec l’installation par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [Adresse 4] d’un robot de distribution au premier étage, installation ayant requis la démolition des cloisons porteuses.

Par ordonnance de référé du 2 mars 2016, un expert judiciaire a été désigné.

L’expert a déposé son rapport le 15 octobre 2018.

Par acte d’huissier en date du 17 janvier 2019, Mme [J] [G] épouse [B] a assigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH, M. [R] [Y] et Mme [D] [V] épouse [Y] devant le Tribunal de grande instance de MARSEILLE aux 'ns, notamment, de voir condamner la société [Adresse 4] à lui régler les sommes de 17.654,93 € hors taxes et 25.306,67 € hors taxes.

En cours de procédure, a’n de faire exécuter les travaux de sécurisation et de remise en état des lieux, M. [R] [Y] et Mme [D] [V] épouse [Y] ont été relogés aux frais de Mme [J] [G] épouse [B] du 27 mai au 5 juillet 2019.

Par jugement rendu le 28 septembre 2023, le Tribunal:

DEBOUTE M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] de l’ensemble de leurs prétentions dirigées contre la société d’exercice libéral à responsabilité limitée PHARMACIE DU COURS FOCH ;

CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de seize mille neuf cent un euros (16.901 €) au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de deux mille sept cents euros (2.700 €) au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire ;

DIT que la condamnation aux dépens sera assortie du droit pour Maître Nathalie FENECH, avocat de M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] de recouvrer directement contre Mme [J] [G] épouse [B] ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE Mme [J] [G] épouse [B] à verser à M. [R] [Y] et Mme [D] [F] épouse [Y] ensembles la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que les époux [Y], ayant fait le choix de fonder leurs prétentions en indemnisation sur le contrat de bail, sont infondés à demander condamnation de la société [Adresse 4], qui n’est pas liée à ce contrat.

Il juge, au vu de l’expertise, qui retient l’état de dégradation du plancher rendant le logement non décent sans qu’il soit totalement inutilisable, le non respect par la bailleresse de son obligation contractuelle de délivrance des lieux en état d’usage, obligation de résultat dont elle ne peut s’exonérer en prétendant avoir fait diligence.

Il condamne la bailleresse à une indemnité pour trouble de jouissance et préjudice moral.

Par déclaration au greffe en date du 27 novembre 2023, Mme [G] a interjeté appel de cette décision à l’encontre des époux [Y].

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Mme [G] Veuve [B] à payer aux époux [Y] :

— La somme de 16 901 € au titre de leur préjudice de jouissance.

— La somme de 2 700 € au titre de leur préjudice moral.

— Condamne Mme [J] [B] au entiers dépens lesquels devront comprendre les frais d’expertise judiciaire.

— La somme de 2 000 € au titre de l’article 700

Et rejette la demande de condamnation des époux [Y] à payer à Mme [B] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700, ainsi que les dépens .

En conséquence

Débouter M. et Mme [Y] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

Condamner les époux [Y] au paiement de la somme de 2 000 € en application de l’Article 700 CPC ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que les locataires l’ont informé des désordres, non pas en 2014 comme ils l’indiquent, mais le 23 mars 2015,

— que dès le 27 mars elle a mis en cause la pharmacie et sollicité une expertise,

— qu’elle n’a donc jamais été défaillante et a agi avec célérité et en bon père de famille,

— que dès le dépôt de l’expertise, elle a entrepris les travaux,

— que dans le cadre de l’expertise, l’expert n’a préconisé aucun travaux urgent, il ne vise pas une impossibilité d’usage pour les locataires et ces derniers n’ont fait aucune demande au titre de l’indemnisation de leur préjudice,

— qu’elle a délivré un bien en bon état, elle a fait diligence, elle n’est pas responsable des délais d’expertise, elle n’a pas manqué à son obligation contractuelle et n’a commis aucune faute,

— qu’il n’y a ni faute ni préjudice, elle a relogé les locataires durant les travaux et payé leur déménagement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et prétentions, M.et Mme [Y] concluent:

— Confirmer le jugement déféré sur le principe du droit à indemnisation des époux [Y] sur le trouble de jouissance et le préjudice moral subi mais le réformer sur les quantums alloués,

— Confirmer la condamnation aux dépens de Mme [B] et l’allocation aux époux [Y] de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC pour la procédure de 1 ère instance,

Y rajoutant,

— Fixer le trouble de jouissance subi par les époux [Y] au quantum suivant :

*Allocation de la somme de 24.050 € pour compenser la perte de jouissance entière et paisible de l’appartement pour la période du mois de mars 2015 au mois de juillet 2019 inclus.

*Allocation de la somme de 10 % de décôte du loyer pour la période courant du mois d’Août 2019 au jour de la réalisation avenir des travaux de reprise à effectuer par Mme [B], soit la somme de 5.180 €, à ce jour (mois d’avril 2024 inclus), somme à parfaire au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir, et par la suite, à raison de 95,50 € / mois et ce, jusqu’à la justification par Mme [B] des travaux de reprise effectués.

— Fixer le préjudice moral des requérants à la somme de 1.600 € par personne composant le foyer soit à la somme globale de 8.000 €, à titre de dommages-intérêts.

— A titre subsidiaire, nommer tel expert judiciaire qu’il plaira à la Cour, notamment avec la mission complémentaire de déterminer le pourcentage de perte de jouissance de l’appartement des époux [Y] situé [Adresse 5]. [Localité 3] étage) du fait de désordres dûment constatés dans leur appartement sur la période de mars 2015 à juillet 2019 et pour partie encore existant à ce jour, aux frais avancés de Mme [B] totalement défaillante dans ses obligations dans la présente procédure.

— Condamner Mme [B] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, distraits au profit de M^e FENECH Nathalie, avocat aux offres de droit.

Par ordonnance d’incident du 19 février 2025, ces conclusions d’intimés du 3 avril 2024 ont été déclarées irrecevables pour défaut de notification à l’avocat de l’appelante, la régularisation ayant été opérée hors du délai obligatoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026 et mise en délibéré au 27 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur l’indemnisation des époux [Y]

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé (…).

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Quand bien même son comportement serait irréprochable, le bailleur, bien qu’informé, qui n’a pas exécuté son obligation de délivrance des lieux en bon état d’usage doit indemniser intégralement le préjudice subi par son locataire, à moins de rapporter la preuve que l’inexécution provient d’un cas de force majeure ou de la faute de ce dernier.

En l’espèce, l’expert judiciaire indique en page 47 de son rapport que 'lors des sondages sur les pièces du deuxième étage surplombant le bureau et la cuisine, un état très dégradé du plancher, délitement du mortier, nécessitant sa remise en état pour un usage conforme à la décence et la sécurité de ces pièces d’habitation. Lors de toutes les visites, y compris la dernière le 29 mars 2018, sur le reste de l’appartement, une pente importante du plancher nécessitant sa remise en état pour un usage conforme à la décence et à la sécurité de ces pièces d’habitation avec notamment la possibilité de passer à travers le plancher'.

Quand bien même la bailleresse a réagi rapidement une fois informée des désordres et a entrepris les travaux dès le dépôt du rapport d’expertise, elle ne justifie d’aucun cas de force majeure ou de faute du locataire l’empêchant de respecter ses obligations contractuelles et légales, de sorte qu’elle ne saurait être exonérée de l’indemnisation des préjudices de jouissance et moraux subis par ses locataires.

Si l’expert ne retient pas l’impossibilité d’usage de l’appartement et donc un préjudice de jouissance et ne fournit aucun élément de chiffrage, comme l’a dit le premier juge, ses propres constatations matérielles établissent l’existence d’un préjudice de jouissance: plancher en pente, risque de passage au travers, risque général pour la sécurité.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a retenu que les troubles ont duré de mars 2015 à juillet 2019, ce que ne conteste pas la bailleresse, en ce qu’il a évalué le préjudice de jouissance à un tiers du loyer sur cette période et en ce qu’il a retenu un préjudice moral de 2700€, eu égard à l’inquiétude des locataires durant quatre ans et quatre mois quant au risque d’affaissement du plancher, tout en tenant compte de la diligence de la bailleresse.

Sur les autres demandes

Mme [B] est condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE,

Y ajoutant

DEBOUTE Mme [B] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Mme [B] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT