COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2026

Rôle N° RG 22/05753 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIDK

[B] [R]

C/

S.C.I. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le : 07/05/26

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Frédéric GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Aix en Provence en date du 24 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04706.

APPELANT

Monsieur [B] [R]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1] (84),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Lucien SIMON de la SELARL SIMON AVOCAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

INTIMÉE

S.C.I. LES TERRASSES DE FLORENCE,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère rapporteur

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [B] [R] était l’un des associés de la SCI Les Terrasses de Florence, les parts sociales étant réparties comme suit:

— la SARL Caravelle: 425 parts,

— M. [X]: 213 parts,

— M. [Q]: 212 parts,

— M. [T]: 100 parts,

— M. [R]: 50 parts.

L’objet social de la SCI Les Terrasses de [Adresse 4] est ainsi déterminé par les statuts:

' – L’acquisition d’un terrain situé sur la commune de [Localité 2], [Adresse 5] d’une contenance de 2.996 m² environ, cadastré section AV, parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

— la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation sur le terrain sus désigné,

— la vente en totalité ou par fractions des immeubles construits avant ou après achèvement, accessoirement leur mise en location,

— l’acquisition de tout bien ou droit immobilier permettant d’y concourir,

— d’une façon plus générale, toutes opérations mobilières ou financières susceptibles de faciliter la réalisation des objets ci-dessus définis, à l’exclusion de toutes celles qui seraient de nature à faire perdre à la société son caractère civil.'

La société a obtenu un financement pour l’acquisition du terrain et la construction à hauteur de 1.500.000 €, le contrat de prêt stipulant qu’elle devait justifier d’un apport de 500.000 € de fonds propres pour poursuivre la construction des immeubles déjà commercialisés. La gérance a émis à l’égard des associés des appels de fonds les 20 mai, 6 octobre et 10 novembre 2017.

Tous les associés ont réglé ces appels de fonds à l’exception de M. [B] [R], qui a été sommé de payer, en vain, la somme de 25.205,98 € par acte du 25 juin 2018.

Lors de l’assemblée générale du 22 octobre 2018, la majorité des associés de la SCI a approuvé la vente aux enchères des parts de M. [B] [R], associé défaillant selon la procédure prévue aux statuts et à l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation, avec mise à prix de

500 €.

La vente aux enchères s’est déroulée le 22 février 2019 et les parts sociales de M. [R] ont été acquises par M. [X] pour la somme de 600 €.

La SCI Les Terrasses de Florence a signifié le procès-verbal d’adjudication à M. [B] [R] le 25 février 2019 par copie remise en main propre par huissier de justice.

Par acte du 24 avril 2019, M. [B] [R] a fait assigner la SCI Les Terrasses de Florence devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins de voir annuler l’adjudication de la vente de ses parts sociales.

Par jugement du 8 août 2019, le juge de l’exécution s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence.

Par jugement en date du 24 février 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— déclaré M. [B] [R] recevable en ses demandes,

— débouté M. [B] [R] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné M. [B] [R] à verser à la SCI Les Terrasses de Florence la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [B] [R] aux entiers dépens.

Le tribunal a notamment retenu que:

— la vente par adjudication des parts sociales de M. [R] est régie par les seuls articles L 211-3 et R 211-3 du code de la construction et de l’habitation,

— les appels de fonds opérés par la SCI étaient indispensables à l’exécution du contrat, en ce que les deux conditions suspensives relatives aux prêts et à la commercialisation ont été réalisées le 14 décembre 2017, que l’acquisition du terrain a eu lieu et que le contrat de gros oeuvre a été signé le 1er septembre 2017 et qu’enfin, elle devait justifier un apport de fonds propres de 500.000 €, ce qui rendait les appels de fonds indispensables,

— M. [R] n’ayant pas satisfait aux appels de fonds, une assemblée générale a été convoquée le 22 octobre 2018, conformément à l’article R 211-3 susvisé, laquelle a voté la vente forcée des parts de l’associé défaillant et a fixé sa mise à prix, le fait que le procès-verbal de cette assemblée mentionne un nombre de voix de 950 sur 1.000 au lieu de 850 est indifférent puisque la majorité était atteinte,

— si la notification de cette mise en vente n’a pas été effectuée aux autres associés, ni publiée dans un journal d’annonces légales, le non respect de ces formalités constitue un vice de forme, qui justifie que le demandeur à la nullité invoque un grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— la cession a bien été enregistrée aux services des impôts et les formalités au registre du commerce ont été réalisées, de sorte que la vente par adjudication est donc régulière.

Par déclaration en date du 19 avril 2022, M. [B] [R] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 26 janvier 2026, M. [B] [R] demande à la cour de:

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

* débouté M. [B] [R] de l’ensemble de ses demandes,

* condamné M. [B] [R] à verser à la SCI Les Terrasses de Florence la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [B] [R] aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— annuler la délibération du 22 octobre 2018 et les actes subséquents réalisés en exécution de cette délibération,

— condamner la SCI Les Terrasses de Florence à rétablir rétroactivement M. [R] dans ses droits d’associé,

— la condamner en conséquence sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à lui communiquer toutes les pièces comptables et sociales communicables à un associé de société civile immobilière,

— la condamner à payer une somme de 35.000 € à parfaire en compensation du préjudice résultant de l’absence de versement des dividendes rattachés à la propriété des parts sociales,

— la condamner à payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre l’entier remboursement des frais réglés à l’huissier poursuivant ( 2.179,68 €).

La SCI Les Terrasses de Florence, suivant ses conclusions notifiées le 26 septembre 2022, demande à la cour de:

Vu l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article L 235-9 du code de commerce,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,

— débouter M. [R] de toutes ses demandes et conclusions d’appel,

— condamner M. [R] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] aux dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 février 2026.

MOTIFS

La recevabilité des demandes de M. [R] ne fait l’objet d’aucune contestation devant la cour. Les dispositions du jugement querellé ayant déclaré M. [R] recevable en ses demandes seront en conséquence purement et simplement confirmées.

M. [R] conclut:

— à l’irrégularité des trois appels de fonds en l’absence de décision préalable prise en assemblée générale ordinaire, en violation des articles 17, 24 et 25 des statuts de la SCI Les Terrasses de Florence,

— à l’irrégularité de la cession forcée des parts sociales en ce qu’il n’est pas justifié que les appels de fonds litigieux étaient indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en état futur d’achèvement ou encore à l’achèvement de programmes dont la réalisation avait déjà commencé,

— à l’irrégularité de la procédure de vente forcée de ses parts sociales en ce qu’aucune publicité n’a été réalisée dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social, un tel défaut de publicité ne pouvant s’analyser en un vice de forme alors qu’il s’agit de la violation d’une règle impérative régissant les conditions de mise en oeuvre d’une telle vente.

La SCI Les Terrasses de Florence, pour sa part, conclut à la confirmation du jugement entrepris, considérant que la gérance peut toujours émettre des appels de fonds sans réunion préalable d’une assemblée générale, que par ailleurs les conditions de fond exigées par l’article L 211-3 étaient réunies et qu’elle a parfaitement respecté la procédure concernant la vente forcée des parts de l’associé défaillant.

Elle soutient également que la demande de M. [R] tendant à l’annulation de l’assemblée générale est prescrite depuis le 28 décembre 2021, en vertu de l’article L 235-9 du code de commerce.

Or, elle ne reprend pas cette fin de non recevoir dans le dispositif de ses conclusions en cause d’appel, qui pourtant seul lie la cour en vertu de l’article 954 du code de procédure civile. Celle-ci n’en est donc pas saisie.

Selon l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation, les associés sont tenus de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social dans les proportions prévues à l’article L. 211-2, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

Si un associé n’a pas satisfait à ses obligations, ses droits pourront, un mois après mise en demeure restée infructueuse, être mis en vente publique à la requête des représentants de la société par une décision de l’assemblée générale fixant la mise à prix.

Sur première convocation, l’assemblée générale se prononce à la majorité des deux tiers du capital social et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des droits sociaux dont les titulaires sont présents ou représentés.

Toutefois, nonobstant toute disposition contraire des statuts, les parts détenues par les associés à l’encontre desquels la mise en vente est à l’ordre du jour de l’assemblée ne sont pas prises en compte pour le calcul des majorités requises.

La vente a lieu pour le compte de l’associé défaillant et à ses risques.

Les sommes provenant de la vente sont affectées par privilège au paiement des dettes de l’associé défaillant envers la société. Ce privilège l’emporte sur toutes les sûretés réelles conventionnelles grevant les droits sociaux du défaillant.

Si des nantissements ont été constitués sur les parts vendues en application du présent article, le droit de rétention des créanciers nantis n’est opposable ni à la société ni à l’adjudicataire des droits sociaux.

L’ article R 211-3 du même code dispose que si un associé n’a pas satisfait aux appels de fonds prévus à l’alinéa 1er de l’article L. 211-3, l’assemblée générale est valablement convoquée, après mise en demeure adressée à l’associé défaillant par un acte extrajudiciaire, par le représentant légal de la société ou, en cas d’inaction de celui-ci, par tout associé.

En vertu de l’article R 211-4, la mise en vente des parts de l’associé défaillant ne peut avoir lieu en application de l’article R. 211-3 qu’après notification à tous les associés, y compris l’associé défaillant, de la date, de l’heure et du lieu de la vente publique. La notification indique le montant de la mise à prix. Elle est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et publiée dans un journal d’annonces légales du lieu du siège social.

L’article 17 des statuts de la SCI Les Terrasses de Florence intitulé ' Appels de fonds supplémentaires nécessaires à la réalisation de l’objet social’ pose pour principe général que:

' Les associés sont tenus de satisfaire, proportionnellement à leurs droits dans le capital social, aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social, pour autant que ces appels de fonds sont indispensables à l’exécution des contrats de vente à terme ou en état de futur achèvement déjà conclus, conformément aux termes et aux dispositions de l’article 3 de la loi n° 71-759 du 16 juillet 1971. La décision de procéder à de tels appels de fonds est prise par l’assemblée générale ordinaire qui en fixe le montant. Il appartient à la gérance de les mettre en recouvrement en une ou plusieurs fois selon les besoins de la société. Les sommes ainsi appelées par la gérance deviennent exigibles quinze jours francs après l’envoi d’une lettre recommandée par la gérance à l’associé ou aux associés débiteurs (…)'

L’article 18 de ces mêmes statuts détaille la procédure spécifique à la vente forcée des parts d’un associé qui n’a pas satisfait aux appels de fonds stipulés au premier alinéa de l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation auquel l’article 17 des statuts fait référence.

En l’espèce, la SCI Les Terrasses de Florence a formalisé trois appels de fonds auprès de M. [B] [R] en application des dispositions de l’article L 211-3 susvisé et de l’article 17 des statuts:

— un premier appel, le 20 mai 2017, pour une somme de 7.500 €,

— un deuxième appel, le 6 octobre 2017, pour un montant de 2.500 €,

— un dernier appel, le 10 novembre 2017, à hauteur de 15.000 €.

Il n’est pas contesté qu’aucun de ces appels de fonds n’a donné lieu à une décision préalable de l’assemblée générale ordinaire en violation de l’article 17 des statuts.

Par ailleurs, la cession forcée des parts à titre de sanction de la défaillance d’un associé prévue à l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation est subordonnée au caractère indispensable des appels de fonds à l’exécution de contrats de vente à terme ou en l’état futur d’achèvement déjà conclus ou à l’achèvement de programmes dont la réalisation, déjà commencée, n’est pas susceptible de division.

Or, à la date des appels de fonds querellés, aucun contrat de vente n’avait été signé, aucun crédit n’avait été accordé et aucun travaux n’avait été effectué.

En effet, la SCI Les Terrasses de [Adresse 4] n’a acquis le terrain situé à Manosque cadastré section AV n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] que par acte authentique du 14 décembre 2017. Comme l’a souligné le premier juge, les deux conditions relatives aux prêts et à la commercialisation n’ont été réalisées le 14 décembre 2017.

La société intimée n’est pas en mesure de justifier du caractère indispensable des appels de fonds qu’elle a effectués les 20 mai, 6 octobre et 10 novembre 2017 au regard des dispositions de l’alinéa 1 de l’article L 211-3 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 17 des statuts.

La convocation à l’assemblée générale du 22 octobre 2018 afin de mettre en place la procédure spécifique de la vente forcée consécutivement au constat de défaillance de M.[R] dans l’exécution des appels de fonds et les résolutions votées lors de cette assemblée doivent être annulées.

Par voie de conséquence, la mise en vente forcée des parts de M. [R] est également irrégulière.

La SCI Les Terrasses de Florence sera donc condamnée à rétablir rétroactivement M. [B] [R] dans ses droits d’associé.

Ce dernier sollicite également la condamnation de la société intimée, sous astreinte, 'à lui communiquer toutes les pièces comptables et sociales communicables à un associé de société civile immobilière'.

La demande de communication ne peut porter que sur des pièces précisément désignées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la demande formée par l’appelant étant totalement indéterminée.

Elle sera donc rejetée.

M. [R] réclame enfin la condamnation de la SCI Les Terrasses de Florence à lui régler la somme de 35.000 € en réparation de son préjudice résultant de l’absence de versement des dividendes rattachés à la propriété de ses parts.

Outre le fait qu’il n’apporte aucune explication, ni justification sur le quantum ainsi réclamé, il a été fait droit à sa demande de rétablissement dans ses droits d’associé et ce de manière rétroactive. Il sera également débouté de ce chef de demande.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Annule la délibération du 22 octobre 2018 des associés de la SCI Les Terrasses de Florence et les actes subséquents réalisés en exécution de cette délibération, notamment la vente forcée des parts sociales de M. [B] [R],

Condamne la SCI Les Terrasses de Florence à rétablir rétroactivement M. [B] [R] dans ses droits d’associé,

Déboute M. [B] [R] du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI Les Terrasses de Florence à verser à M. [B] [R] la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Les Terrasses de Florence aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,