Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2026

(n° 2026/ , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04084 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAEW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Octobre 2023 – Tribunal judiciaire

hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] – RG n° 23/00311

APPELANTE

Madame [T] [A] née le 21mai 1957 à [Localité 2],

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne-charlotte ENTFELLNER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0135

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/511652 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMES

Monsieur [H] [Q] né le 27 Septembre 1978 à [Localité 4] (Bangladesh),

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

Madame [E] [Q] épouse [Q] née le 10 Octobre 1989 à [Localité 4] (Bangladesh),

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0920

E.U.R.L. [Adresse 3] prise en la personne de son liquidateur amiable [F] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SOUBRANE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1862

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Catherine GIRARD- ALEXANDRE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Madame Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 19 septembre 2019, Mme [T] [A] a confié à l’EURL Agence du Square un mandat de vente sans exclusivité de son domicile sis [Adresse 5], moyennant le prix de 245.000 €, outre une commission de 10.000 € à la charge de l’acquéreur.

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2020, en présence de l’Agence du Square, Mme [T] [A] a consenti une promesse synallagmatique de vente de son bien, constitué des lots 22, 43 et 243, sis [Adresse 5], à M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q], moyennant le prix de 225.000 €, outre une somme de 5.000 € à la charge de l’acquéreur pour les honoraires de l’agence immobilière, sous condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts de 217.000 €, pour une durée de 25 ans et au taux d’intérêt maximum (hors frais de dossiers, d’assurance et d’hypothèque) de 1,6 %. La durée de validité de la condition suspensive était fixée au 15 septembre 2020 et la signature de l’acte authentique était prévue le 15 novembre 2020.

La vente n’a pas été réitérée.

Par actes d’huissier du 6 janvier 2023, Mme [T] [A] a fait assigner M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q], ainsi que l’EURL [Adresse 3], devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir constater la caducité de la promesse de vente et les condamner à des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Mme [T] [A] a établi que l’EURL Agence du Square a été dissoute par son associé unique le 26 juin 2023, avec désignation de M. [F] [C] en qualité de liquidateur amiable.

M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q], cités suivant un procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 23 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué ainsi :

— condamne M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] à payer à Mme [T] [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

— constate la caducité de la promesse de vente litigieuse,

— déboute Mme [T] [A] de sa demande de production de la preuve de la réception de la notification de la promesse aux acquéreurs,

— déboute Mme [T] [A] de sa demande de dommages et intérêts présentée contre l’EURL [Adresse 3],

— condamne in solidum M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] à payer à Mme [T] [A] la somme de 1.200 € au titre de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991,

— déboute l’EURL Agence du Square de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires (la demande de Mme [A] de condamner l’EURL [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile).

M. et Mme [Q] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 20 janvier 2024.

Mme [T] [A] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 février 2024.

Le 26 septembre 2024, les deux affaires ont été jointes.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 décembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 3 décembre 2025, par lesquelles Mme [T] [A], appelante, invite la cour à :

CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a statué de la manière suivante :

Déboute Madame [T] [A] de sa demande de de dommages et intérêts présentés contre l’EURL Agence du Square ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En conséquence,

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Madame [T] [A] de sa demande de dommages et intérêts présentés contre l’EURL [Adresse 3] ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER l’Agence du Square à payer à Madame [A] la somme de 10.000 euros

INFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté Madame [A] de ses demandes plus amples et contraires

Et statuant à nouveau,

PRECISER que la condamnation de l'[Adresse 3] à payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à Mme [A] sera conjointe et solidaire entre Monsieur [Q], Madame [Q] et l’AGENCE DU SQUARE

PRECISER que la condamnation des époux [Q] à payer la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts à Mme [A] sera conjointe et solidaire entre Monsieur

[Q], Madame [Q] et l'[Adresse 3]

CONDAMNER solidairement les époux [Q] et l’AGENCE DU SQUARE aux entiers dépens ;

Vu les conclusions n°3 communiquées par la voie électronique le 1 décembre 2025, par lesquelles M. [H] [Q] et Mme [E] [Q], intimés, invitent la cour à :

Vu notamment l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu le défaut de notification de la promesse de vente aux époux [Q],

Vu les deux refus de financement bancaire,

Infirmer le jugement dont appel en date du 23 octobre 2023 en toutes ses dispositions et en ce qu’il a jugé :

« Condamne Monsieur [H] [Q] et Madame [E] [Q] à payer à Madame [T] [A] la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts ;

Constate la caducité de la promesse de vente litigieuse ;

Déboute Madame [T] [A] de sa demande de production de la preuve de la réception de la notification de la promesse aux acquéreurs ;

Déboute Madame [T] [A] de sa demande de de dommages et intérêts présentés contre l’EURL [Adresse 3] ;

Condamne in solidum Monsieur [H] [Q] et Madame [E] [Q] à payer à Madame [T] [A] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ».

En conséquence,

A titre principal,

Débouter Madame [A] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Fixer le montant des dommages et intérêts à la somme de 3.000 euros,

En tout état de cause,

Condamner Madame [A] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 12 juillet 2024, par lesquelles l’EURL Agence du Square, intimée, invite la cour à :

Déclarer irrecevables les prétentions de Madame [T] [A] à l’encontre de la société [Adresse 3],

A titre subsidiaire,

. Confirmer le jugement rendu le 23 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a débouté Madame [T] [A] de sa demande de dommages et intérêts présentée contre la société AGENCE DU SQUARE,

. Condamner Madame [T] [A] au versement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance.

Dire pour ces derniers qu’en application de l’article 699 du code de procédure civile, ils pourront être recouvrés par Maître Alexandre SOUBRANE, avocat, dans la limite des frais dont il a fait l’avance ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté Mme [T] [A] de sa demande de production de la preuve de la réception de la notification de la promesse aux acquéreurs ;

Sur la fin de non-recevoir soulevée en appel par l’agence immobilière

L’Agence du Square soulève en appel l’irrecevabilité des demandes de Mme [A] à son encontre, au motif qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 décembre 2023 suite à la clôture des opérations de liquidation amiable, qu’à la date de l’appel formé par Mme [A], le liquidateur amiable n’avait plus qualité pour représenter la société et que Mme [A] n’a pas fait désigner un mandataire ad hoc ;

Mme [A] n’a pas conclu sur ce point ;

Aux termes de l’article L237-2 du code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 21 septembre 2000, «  La société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution pour quelque cause que ce soit sauf dans le cas prévu au troisième alinéa de l’article 1844-5 du code civil. Sa dénomination sociale est suivie de la mention « société en liquidation ».

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation, jusqu’à la clôture de celle-ci.

La dissolution d’une société ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’à compter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce et des sociétés » ;

Aux termes de l’article 1844-8 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 6 janvier 1988, « La dissolution de la société entraîne sa liquidation, hormis les cas prévus à l’article 1844-4 et au troisième alinéa de l’article 1844-5. Elle n’a d’effet à l’égard des tiers qu’après sa publication.

Le liquidateur est nommé conformément aux dispositions des statuts. Dans le silence de ceux-ci, il est nommé par les associés ou, si les associés n’ont pu procéder à cette nomination, par décision de justice. Le liquidateur peut être révoqué dans les mêmes conditions. La nomination et la révocation ne sont opposables aux tiers qu’à compter de leur publication. Ni la société ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d’une irrégularité dans la nomination ou dans la révocation du liquidateur, dès lors que celle-ci a été régulièrement publiée.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la publication de la clôture de celle-ci.

Si la clôture de la liquidation n’est pas intervenue dans un délai de trois ans à compter de la dissolution, le ministère public ou tout intéressé peut saisir le tribunal, qui fait procéder à la liquidation ou, si celle-ci a été commencée, à son achèvement » ;

Viole les dispositions de l’article L.237-2 du code de commerce, dont il résulte que la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, une cour d’appel qui dit nul l’appel d’une société pour défaut de capacité d’ester en justice alors que l’action exercée contre cette société au titre d’un contrat de bail révèle que les droits et obligations nés de ce contrat sont susceptibles de ne pas avoir été intégralement liquidés, ce dont résulte la survie de la personnalité morale de la société pour les besoins de leur liquidation, en dépit de sa radiation du registre du commerce et des sociétés (Chambre commerciale, 20 septembre 2023, pourvoi n°21-14.252) ;

Ayant constaté que le mandat du liquidateur d’une société avait pris fin à la clôture de la liquidation (amiable), les juges du fond déclarent à bon droit irrecevable l’action en justice dirigée contre ce liquidateur dès lors que le demandeur n’a pas pris soin de faire désigner, par décision de justice, un liquidateur pour représenter la société dans une instance qui concernait sa liquidation (Chambre commerciale, 15 mai 1984, pourvoi n°83-11.957) ;

En l’espèce, selon l’extrait Kbis au 2 juillet 2024 (pièce 5 Agence), la société à responsabilité limitée à associé unique [Adresse 3] a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 11 décembre 2023, suite à une liquidation amiable, la dissolution ayant été prononcée selon un procès-verbal d’assemblée générale du 30 juin 2023 et la clôture des opérations de liquidation amiable étant intervenue avec effet à compter du 30 septembre 2023 ;

Si la personnalité morale de l’EURL Agence du Square subsiste, même après sa radiation du registre du commerce et des sociétés, tant que les droits et obligations sont susceptibles de ne pas avoir été intégralement liquidés, toutefois, la clôture des opérations de liquidation amiable et la radiation du registre du commerce et des sociétés étant intervenus avant l’appel formé par les époux [Q] le 20 janvier 2024 et par Mme [A] le 21 février 2024, la mission du liquidateur amiable avait cessé à ces dates, de sorte que l’EURL [Adresse 3] était dépourvue de représentant légal à la date de ces appels dont celui formé par Mme [A] ;

Or il est constant que Mme [A] n’a pas régularisé la procédure en sollicitant la désignation d’un mandataire ad hoc pour la société Agence du Square, avant la date du présent arrêt ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] [A] de sa demande de dommages et intérêts présentée contre l’EURL [Adresse 3] ;

Et il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes de Mme [A] à l’encontre de la société Agence du Square ;

Sur le droit de rétractation des époux [Q] et les demandes de Mme [A] à leur encontre

Les époux [Q] soulèvent l’absence d’effet de la promesse synallagmatique de vente, et l’impossibilité pour la venderesse de solliciter la caducité, la cause pénale ou toute indemnité, au motif qu’à défaut de notification de la promesse de vente aux deux époux, conformément aux dispositions de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), le délai de rétractation n’a pas démarré et le droit de rétractation n’a pas été purgé ;

Mme [A] oppose que la société [Adresse 3] a justifié avoir adressé à chacun des époux [Q] la notification prévue à l’article L271-1 du CCH ;

Aux termes de l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 25 novembre 2018, « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l’obligation d’information mentionnée à l’avant-dernier alinéa est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation » ;

Ayant constaté que l’accusé de réception de l’acte sous seing privé n’avait pas été signé par le deuxième acquéreur et qu’il n’était pas certain que cet acte lui avait été personnellement notifié, et ayant souverainement retenu que le premier acquéreur ne disposait d’aucun pouvoir exprès pour recevoir l’acte à sa place, la cour d’appel a du déduire, de ces seuls motifs, que le délai de rétractation prévu par l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas couru pour le deuxième acquéreur et que l’acte de vente devait être annulé (3ème chambre civile, 10 mars 2016, pourvoi n°15-12.735) ;

En l’espèce, pour justifier de la notification prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, Mme [A] produit une pièce 39 qui est identique aux pièces 1 à 4 produites par la société Agence du Square ;

Les pièces 1 et 3 relatives aux courriers de notification sont les suivantes :

— le courrier de notification du compromis de vente à l’attention de M. [H] [Q] (pièce 1) :

¿ce courrier comporte en bas de page, un mandat daté du 4 août 2020, signé du mandat et du mandataire ; il précise que le mandant, Mme [T] [A], charge expressément le mandataire, la société [Adresse 3], de notifier à l’acquéreur le compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception et recevoir l’éventuelle notification de rétractation, ce courrier comporte en haut de page, la lettre de notification du compromis de vente, visant l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, informant du délai de rétractation de 10 jours ; il est signé par le mandataire expressément mandaté à cet effet, à la date du 4 août 2020 ;

— le courrier de notification du compromis de vente à l’attention de Mme [E] [Q] (pièce 3) :

Son contenu est identique à celui en pièce 1 ;

Toutefois s’il est justifié du dépôt à la Poste des courriers, en vue de leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, il n’est pas produit les avis de réception précisant si les lettres ont été présentées ou remises à leurs destinataires respectifs, ni un autre moyen présentant des garanties équivalentes ; il n’est donc pas justifié d’une « garantie pour la détermination de la date de réception ou de remise » de ces courriers, au sens des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation :

En effet, la pièce 2 et la pièce 4 sont les deux formulaires de « Preuve de dépôt à conserver par le client », de l’envoi en recommandé avec avis de réception, par la société Agence du Square, du courrier adressé d’une part à M. [H] [Q] (pièce 2) et d’autre part à Mme [E] [Q] (pièce 4) ;

En conséquence, il convient de considérer que le délai de rétractation de 10 jours qui part à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte, au sens de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’a pas commencé à courir ;

Le délai de rétractation de la promesse des époux [Q] n’ayant pas couru, les demandes de Mme [A], à leur encontre, en application des dispositions de cette promesse, soit au titre de la caducité de la promesse et de l’application de la clause pénale de la promesse, doivent être rejetées ;

Ainsi le jugement doit être infirmé en ce qu’il a :

— condamné M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] à payer à Mme [T] [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts (en application de la clause pénale),

— constaté la caducité de la promesse de vente litigieuse (aux torts des époux [Q]) ;

Et il y a lieu de débouter Mme [A] de ses demandes de :

— condamner M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q] à payer à Mme [T] [A] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale de la promesse de vente litigieuse,

— constater la caducité de la promesse de vente litigieuse aux torts des époux [Q] ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [A], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer aux époux [Q] la somme unique de 2.000 € et à la société [Adresse 3] la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— débouté Mme [T] [A] de sa demande de production de la preuve de la réception de la notification de la promesse aux acquéreurs,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes de Mme [T] [A] à l’encontre de l’EURL Agence du Square ;

Déboute Mme [T] [A] de ses demandes de :

— condamner M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale de la promesse de vente litigieuse,

— constater la caducité de la promesse de vente litigieuse aux torts des époux [Q] ;

Condamne Mme [T] [A] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [H] [Q] et Mme [E] [Q] épouse [Q] la somme unique de 2.000 € et à l’EURL [Adresse 3] la somme de 2.000 €, par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,