COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 FEVRIER 2026

N° 2026/ 56

Rôle N° RG 21/17377 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQTM

[F] [X]

C/

E.P.I.C. HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] MÉTROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Florian GONTARD

M^e Jean-baptiste GOBAILLE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 02 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02354.

APPELANTE

Madame [F] [X]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-184 du 14/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florian GONTARD, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMEE

L’Etablissement [Localité 10] METROPOLE LOGEMENT (anciennement dénommé « HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] Métropole ») Office public de l’habitat de Marseille, inscrit au RCS de Marseille sous le n°390.328.623,Dont le siège social est sis [Adresse 2], Pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Jean-baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Décembre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du premier juillet 1978, l’OPAC HABITAT [Localité 9] a donné à bail d’habitation à Mme [R] [X] un logement situé à [Localité 6].

Par avenant du premier septembre 1998, le bail a été transféré à Mme [V] [X].

Par un avenant du 15 mars 2016, le bail a été transféré à Mme [F] [X].

Par acte du 22 juillet 2020, le bailleur a fait délivrer à Mme [X] un commandement de payer la somme de 283, 63 euros visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 05 octobre 2020, l’OPAC HABITAT [Localité 9] a fait assigner Mme [X] devant le juge des référés en acquisition de la clause résolutoire et expulsion.

Par ordonnance du 22 avril 2021, le juge des référés a renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement contradictoire du 2 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Marseille a statué en ces termes :

— déclare recevable 1'action de l’OPAC HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] METROPOLE ;

— constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail conclu le 1 er juillet 1978 entre l’OPAC HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] METROPOLE et Mme [F] [X] relativement au logement situé [Adresse 5] à [Localité 7] ;

— condamne Mme [F] [X] à payer à l’OPAC HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] METROPOLE la somme de 372,25 euros titre des loyers et charges impayées, somme actualisée au 21 septembre 2021 ;

— autorise Mme [F] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 15 euros chacune et une 25ème mensualité égale au reliquat ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de la dette locative, restée impayée, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— condamne Mme [F] [X] à payer à l’OPAC HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] METROPOLE la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [F] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 22 juillet 2020 et celui de l’assignation.

— rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire puisque le commandement de payer était resté infructueux après les délais impartis.

Il a condamné Mme [X] à un arriéré de loyers et de charges ; il a noté que cette dernière ne démontrait pas que l’augmentation des charges de la consommation d’eau serait en lien avec une fuite dont la responsabilité incomberait au bailleur. Il a ajouté que la consommation d’eau était en augmentation continue, ce qui était cohérent avec le transfert du bail de la grand-mère de Mme [X] au bénéfice de Mme [F] [X] qui vivait dans les lieux avec deux enfants.

Il lui a accordé des délais de paiement et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Selon déclaration du 10 décembre 2021, Mme [X] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions.

L’OPAC HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] METROPOLE a constitué avocat.

Par ordonnance du 14 juin 2022, le conseiller de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande d’annulation de l’acte introductif d’instance.

Parallèlement, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire par décision du 10 novembre 2022.

Le rapport d’expertise a été déposé le 15 octobre 2024.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 novembre 2025 auxquelles il convient de se référer, Mme [X] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu par le Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille du 2 novembre 2021 ;

Et, statuant à nouveau,

à titre principal :

— de débouter l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 9] METROPOLE » de l’ensemble de ses demandes ;

— de constater que l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 9] METROPOLE » à la charge des réparations du compteur d’eau ;

— de constater que les désordres subis par Mme [X], et notamment la surconsommation d’eau alléguée sont dus à la négligence de l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 9] METROPOLE » ;

— de condamner l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 9] METROPOLE » au remboursement des sommes indûment payées par Mme [X] au titre de la surconsommation d’eau ;

— de condamner l’Office Public de l’Habitat « HABITAT [Localité 9] METROPOLE » au versement de la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral subi par Mme [X] ;

— d’assortir les condamnations au bénéfice de Mme [X] de l’intérêt au taux légal ;

à titre subsidiaire :

— d’accorder les plus larges délais de paiement à Mme [X] pour lui permettre de régler sa dette ;

en tout état de cause :

— de statuer sur les entiers dépens de l’instance distraits comme en matière d’aide juridictionnelle.

Elle conteste avoir effectué des travaux dans le logement sans l’autorisation du bailleur. Elle soulève en tout état de cause la prescription de la demande du bailleur de ce chef.

Elle conteste les sommes qui lui sont réclamées au titre de la régularisation des charges d’eau, au motif d’une fuite dont elle n’est pas responsable et dont elle avait dénoncé l’existence à son bailleur. Elle précise qu’il lui était en outre impossible d’accéder à son compteur en raison du comportement de son voisin qui avait condamné le portillon. Elle indique que la fuite a perduré en dépit des réparations effectuées par son bailleur. Elle conteste l’argument selon lequel l’augmentation de la consommation d’eau serait en lien une utilisation accrue d’eau de sa part, puisqu’elle vivait avec sa grand-mère et ses deux enfants avant les augmentations de consommation. Elle fait état de la concomitance entre un dégât des eaux de 2016 et la surconsommation d’eau. Elle ajoute que le rapport d’expertise déposé le 15 octobre 2024 démontre la responsabilité du bailleur dans les fuites qui sont à déplorer.

Elle sollicite des dommages et intérêts en raison du comportement de son bailleur qui a sollicité de la CAF la suspension de ses allocations.

Subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement et rappelle que le solde de la dette s’élève à 59, 96 euros.

Elle conteste enfin les déclarations de son bailleur selon lesquelles elle serait à l’origine de trouble du voisinage.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter, l’établissement [Localité 10] METROPOLE LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] Métropole) demande à la cour :

— de déclarer l’appel principal de Mme [F] [X] mal-fondé,

— de rejeter demandes,

Notamment

— de rejeter toutes prétentions et demandes du chef d’une prétendue négligence ou faute du bailleur quant au compteur d’eau et à une surconsommation d’eau imputable au locataire,

— de rejeter en conséquence toute demande de remboursement de sommes par le bailleur au titre de la consommation d’eau par le locataire,

— de déclarer n’y avoir préjudice moral du locataire ni responsabilité du bailleur de ce chef,

— de déclarer l’appel incident de l’Etablissement HABITAT [Localité 9] recevable et bien-fondé,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a accordé à Mme [X] des délais de paiement et en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire,

Statuant à nouveau et y ajoutant

— de déclarer n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire,

— de déclarer que la dette locative est liquide et exigible à hauteur de la somme de 59,96 euros (mémoire) arrêtée au 7 novembre 2025, somme à parfaire,

— de condamner Mme [F] [X] à régler à l’Etablissement HABITAT [Localité 9] la somme de 59,96 euros (mémoire) arrêtée au 7 novembre 2025, au titre de l’arriéré locatif à parfaire,

— de rejeter toute demande de délais de paiement,

— d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [X] et de tous occupants de son chef,

— de juger cette demande recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [F] [X] à régler à l’Etablissement HABITAT [Localité 9] une indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer actualisé et aux provisions sur charges, à compter de la résiliation du bail à la date du 22 septembre 2020,

— de juger cette demande recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile,

En tout état de cause

— de condamner Mme [F] [X] à régler à l’Etablissement HABITAT [Localité 9] la somme de 4.800 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel au fond,

— de condamner Mme [F] [X] aux entiers dépens d’appel.

Il fait état de la modicité du loyer qui s’élève à la somme mensuelle de 107, 83 euros hors charges.

Il soutient que les biens ont été transformés sans autorisation, avec empiétement sur les parties communes.

Il ajoute que Mme [X] créé des troubles du voisinage.

Il considère que Mme [X] se plaint des conséquences d’aménagements illicites et qu’elle est responsable de son propre préjudice.

Il conteste l’argument selon lequel l’expert judiciaire aurait estimé que des fuites d’eau seraient à tort facturées à Mme [X].

Il sollicite la confirmation du jugement déféré qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Il s’oppose à toute suspension de ses effets.

Il expose qu’il existe un arriéré locatif et note que la dette locative a augmenté. Il fait observer que les délais de paiement accordés par le premier juge n’ont pas été respectés, s’agissant de la date de paiement et de leur régularité ; il déclare que les paiements ne sont réguliers que depuis le mois de décembre 2022.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2025.

MOTIVATION

Le débat porte sur une demande d’acquisition de la clause résolutoire à la suite de la délivrance d’un commandement de payer. En conséquence, les moyens soulevés par le bailleur concernant les nuisances et autres manquements reprochés à Mme [X] sont sans importance pour la résolution du litige porté devant la cour.

Le montant du loyer de Mme [X], à l’époque de la délivrance du commandement de payer, s’élevait à la somme de :

105, 06 euros (en décembre 2019), puis 106, 68 euros à compter de janvier 2020.

A cette somme s’ajoutaient des provisions sur charges de 48, 71 euros en décembre 2019, puis 56, 63 euros en janvier et février 2020 puis 64, 71 euros à partir de mars 2020.

Mme [X] percevait en outre des allocations logement (81,70 euros) et des allocations au titre d’une réduction de loyer solidarité (63, 89 euros)

La dette locative visée dans le commandement de payer consiste en réalité dans une facture de régularisation d’eau d’un montant de 212, 49 euros au 17 décembre 2019 ; en effet, le décompte locataire montre que Mme [X] s’est acquittée de sa part de loyers et charges et que la dette d’un montant de 206, 15 euros constitue une charge de consommation d’eau.

Mme [X] ne conteste pas ne pas s’être acquittée de cette somme dans un délai de deux mois. Elle s’oppose aux demandes adverses et donc à l’acquisition de la clause résolutoire, au motif que la somme n’était pas due.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie:

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée( …)

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. (…) .

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges (…) Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

La consommation d’eau de Mme [X] lui est facturée par le bailleur. La charge de la preuve de la consommation de Mme [X] est imputable au bailleur.

Le logement occupé par Mme [X] est un logement de type T2, situé au rez-de-chaussée d’un bâtiment comportant notamment une vingtaine de lots appartenant à HABITAT [Localité 6] [Localité 10] [Localité 3] [Localité 10] METROPOLE. Le bâtiment fait partie d’une copropriété regroupant 324 logements.

L’expertise judiciaire avait uniquement pour objet d’examiner le logement, de décrire les désordres et notamment la présence d’humidité, de rechercher les causes et leurs origines et de décrire les aménagements et travaux réalisés par le preneur et leurs conséquences sur les désordres constatés.

Cette expertise n’établit pas l’existence d’une fuite qui expliquerait ce que Mme [X] évoque comme une sur-consommation d’eau. Le bailleur justifie avoir effectué une réparation de 'fuite avant compteur’ le 26 avril 2019 puis une fuite après compteur le 09 mai 2019.

La fuite de la canalisation au niveau du compteur d’eau à l’extérieur du logement de Mme [X], décrit par une conseillère habitat santé le 24 septembre 2020 n’est pas évoquée par l’expert judiciaire. En tout état de cause, cela est sans incidence sur la consommation d’eau contestée pour la période s’achevant en décembre 2019.

Mme [X] ne démontre pas que le montant de la régularisation des charges d’eau visée au commandement de payer serait lié à une fuite d’eau dont serait responsable le bailleur. En première instance, le bailleur avait produit les décomptes individuels d’eau relatifs aux années 2016, 2017, 2018 et 2019 qui n’étaient contestés par Mme [X] qu’en raison de l’augmentation de la consommation. Le bailleur, à la suite de la réclamation de Mme [X] (pièce 37), lui avait notifié les index permettant de connaître sa consommation. Il lui a indiqué que la fuite signalée n’avait pas eu d’incidence sur sa consommation et qu’aucune anomalie n’avait été constatée par le prestataire. Il ressort des index mentionnés que la consommation d’eau de mai 2018 à mai 2019 s’est élevée à 107 mètres cubes (453 mètres cubes en mai 2018 et 560 mètres cubes en mai 2019), ce qui est cohérent avec la consommation annuelle d’une famille de trois personnes.

En conséquence, le bailleur justifie de sa créance au titre des charges d’eau et Mme [X] ne rapporte pas la preuve d’une surconsommation d’eau imputable au bailleur. Mme [X] ne s’étant pas acquittée des causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, c’est avec pertinence que le premier juge a estimé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Le bail est ainsi résilié depuis le 22 septembre 2020.

Devant le premier juge, le bailleur avait sollicité la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer, jusqu’à la complète libération des lieux loués. Le premier juge, qui a suspendu les effets de la clause résolutoire, n’a pas statué sur le montant de l’indemnité d’occupation due en raison de violation de l’échéancier.

Devant la cour, le bailleur demande la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et aux provisions sur charges à compter du 23 septembre 2020. Il convient de faire droit à sa demande ; à compter du jour où le bail a été résilié de plein droit, Mme [X] est devenue occupante sans droit ni titre. Elle est redevable d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Le préjudice du bailleur sera intégralement réparé par une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer actualisé et aux provisions sur charges.

Le jugement déféré est confirmé s’agissant de la clause résolutoire. Il sera également confirmé s’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Toutefois, Mme [X] ne justifie pas avoir respecté l’échéancier fixé par le premier juge. Dès lors, il convient de dire que la clause résolutoire a retrouvé son plein effet.

La demande d’expulsion est la conséquence d’une acquisition de la clause résolutoire sans suspension des effets de cette dernière.

Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de Mme [X], selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur le montant de l’arriéré d’indemnités d’occupation

Il ressort du dernier décompte produit au débat que Mme [X] est redevable de la somme de 59, 96 euros arrêtée au 07 novembre 2025.

Il convient de la condamner au versement de cette somme.

Sur la demande de remboursement ' au titre de la surconsommation d’eau'

Mme [X] sera déboutée de cette demande puisque le bailleur justifie des sommes dues et qu’elle ne démontre pas qu’il existerait une fuite expliquant cette consommation.

Sur la demande de délais de paiement

Il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement puisqu’elle n’avait pas respecté dans son intégralité l’échéancier fixé par le premier juge.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [X]

Mme [X] ne justifie d’aucune faute commise par son bailleur qui s’est contenté d’indiquer à la CAF l’existence d’un arriéré locatif, ce qui était le cas. Mme [X] perçoit à nouveau des allocations logement. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [X] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance (ceux-ci comprenant les coûts du commandement de payer et de l’assignation) et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’OPAC les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [X] aux dépens et au versement de la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

Mme [X]sera condamnée à verser à l’OPAC la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONSTATE que Mme [F] [X] n’a pas respecté l’échéancier mis en place par le premier juge ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire, acquise au 22 septembre 2020, retrouve son plein effet ;

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [X] et de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 8], avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’avoir à libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du 23 septembre 2020 équivalente au montant du loyer actualisé et aux provisions sur charges ;

CONDAMNE Mme [F] [X] à verser à l’établissement [Localité 10] METROPOLE LOGEMENT (anciennement HABITAT [Localité 9] [Localité 4] [Localité 10] Métropole) la somme de la somme de 59, 96 euros arrêtée au 07 novembre 2025, au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F] [X] ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [F] [X];

CONDAMNE Mme [F] [X] au versement de la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Mme [F] [X] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,