COUR D’APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

— -------------------------

ARRÊT DU : 23 AVRIL 2026

N° RG 23/02300 – N° Portalis DBVJ-V-B7H-NIK7

[Z] [S]

c/

[F] [I] [B]

[A] [V] [N] [W] épouse [B]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 mars 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (chambre : 7, RG : 22/01935) suivant déclaration d’appel du 16 mai 2023

APPELANT :

[Z] [S]

né le 22 Octobre 1982 à [Localité 2]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX substituée à l’audience par M^e AUROUSSEAU

INTIMÉS :

[F] [I] [B]

né le 27 Février 1956 à [Localité 3]

de nationalité Française

Retraité,

demeurant [Adresse 2]

[A] [V] [N] [W] épouse [B]

née le 28 Septembre 1969 à [Localité 4] (ALGERIE)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]

Représentés par M^e Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Audience tenue en présence de Madame [U] [H], auditrice.

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * *

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique en date du 22 novembre 2018, M. [F] [B] et Mme [A] [W] épouse [B] ont vendu à M. [Z] [S] et Mme [D] [X] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 3] à [Localité 5] en Gironde pour le prix de 365 000 euros.

Au printemps 2019, les acheteurs auraient constaté un affaissement des 3 et 4èmes marches de la piscine, ainsi que la fissuration consécutive de la coque, laissant l’eau de la piscine se vider.

2. Par acte du 27 juillet 2020, ils ont assigné les époux [B] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin que soit ordonnée la réalisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

3. Par ordonnance du 23 novembre 2020, le juge des référés a désigné M. [P] en qualité d’expert judiciaire.

4. Le rapport d’expertise a été déposé le 22 novembre 2021.

5. Par acte du 28 février 2022, M. [S] a acquis la part indivise de sa compagne à la suite de la rupture de leur pacte civil de solidarité et s’est ainsi trouvé subrogé dans tous ses droits et actions concernant le bien immobilier.

6. Par acte du 11 mars 2022, M. [S] a assigné les époux [B] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la garantie décennale, aux fins notamment de les voir condamner à la réduction du prix de vente, et au versement de sommes d’argent au titre de leurs préjudices.

7. Par jugement du 15 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— débouté M. [S] de sa demande formée au titre de la restitution partielle du prix de vente à l’encontre de Mme [B],

— condamné M. [B] à payer à M. [S] la somme de 6 000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente,

— débouté M. [S] de sa demande d’indexation de la somme susvisée,

— débouté M. [S] de ses de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre des époux [B] au titre de l’affaissement a droit des margelles lié à la réalisation des plages carrelées de la piscine,

— débouté M. [S], et les époux [B] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris celle formée par M. [S] relative au coût du constat d’huissier de Maître [M] du 10 juin 2020,

— condamné M. [S] et M. [B] aux dépens, à hauteur de moitié chacun, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit.

8. M. [S] a relevé appel du jugement le 16 mai 2023.

9. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 avril 2024, M. [S] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du code civil de :

— déclarer son appel principal recevable et bien fondé,

— déclarer l’appel incident des intimés mal fondé,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 15 mars 2023 en

ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande formée au titre de la restitution partielle du prix de vente à l’encontre de Mme [B],

— a condamné M. [B] à lui payer la somme de 6 000 euros seulement au titre de la restitution partielle du prix de vente alors qu’il sollicitait la somme de 30 699,49 euros,

— l’a débouté de sa demande d’indexation de la somme susvisée,

— l’a débouté de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre des époux [B] au titre de l’affaissement au droit des margelles lié à la réalisation des plages carrelées de la piscine,

— l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande relative au coût du constat d’huissier de Maître [M] du 10 juin 2020,

— l’a condamné au paiement de la moitié des dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

statuant à nouveau,

— dire et juger que’il est bien fondé à invoquer la garantie des vices cachés à l’encontre des époux [B] au titre de la fissuration et de l’affaissement de l’escalier,

— dire et juger que les époux [B] ont engagé leur garantie décennale envers lui au titre de l’affaissement au droit des margelles lié à la réalisation des plages carrelées,

— condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 30 699,49 euros au titre de la réduction du prix, évaluée par l’expert judiciaire avec indexation sur l’indice BT01 au jour du paiement, au titre de la fissuration et de l’affaissement de l’escalier,

— condamner les époux [B] à lui payer la somme de 11 331,45 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des travaux de réparation, évaluée par l’expert judiciaire avec indexation sur l’indice BT01 au jour du paiement, au titre de l’affaissement au droit des margelles lié à la réalisation des plages carrelées,

— condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance,

y ajoutant,

— condamner solidairement les époux [B] à lui payer la somme de 9 906 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais d’établissement du constat de Maître [M], huissier de justice, du 10 juin 2020, d’un montant de 380 euros,

en tout état de cause,

— débouter les époux [B] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre.

10. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 16 avril 2024, les époux [B] demande à la cour de :

à titre principal,

— réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] à payer à M. [S] la somme de 6 000 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente, le confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à garantie des vices cachés,

— condamner M. [S] au paiement à leur profit d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] aux entiers dépens,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions.

— condamner M. [S] au paiement à leur profit d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [S] aux dépens d’appel.

11. L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS

12. Le tribunal a jugé, en lecture du rapport d’expertise que la piscine litigieuse avait été construite en 2002 par M. [B], seul et que l’escalier de quatre marches permettant d’accéder au bassin avait été rapporté et ses marches s’étaient affaissées et avaient entrainé une fissuration due à une malfaçon lors de la pose de cet escalier en raison d’un mauvais calage alors qu’il nécessitait la réalisation de support maçonné reposant sur un sol stable et qu’en l’état il reposait sur un sol seulement compacté à l’eau, ce qui se révélait insuffisant pour garantir la stabilité de cet escalier. Par ailleurs, le premier juge a considéré que ce défaut était caché des acheteurs dès lors que la piscine était en eau lors de leurs visites ce qui ne leur permettait pas de constater l’anomalie. Il a constaté que ce désordre était antérieur à la vente et que la fissuration du liner nécessitait l’apport d’eau conséquent depuis le mois de mai 2019 si bien que M. [B] seul, celui-ci ayant tenté des réparations, ne pouvait ignorer l’existence de ce vice caché si bien que la clause exonératoire de responsabilité contenue dans l’acte de vente ne pouvait produire aucun effet en sa faveur, ce qui était différent pour son épouse alors qu’il n’était pas démontré qu’elle connaissait les désordres. Aussi, le tribunal a condamné M. [B] à restituer à M. [S] une somme au titre de la restitution partielle du prix de vente de l’immeuble.

13. M. [S] fait valoir que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a exactement jugé que le bien vendu était affecté d’un vice caché que ses vendeurs ne pouvaient ignorer puisque M. [B] avait tenté sans succès de réparer celui-ci et s’était gardé d’en informer ses acquéreurs. Il ajoute qu’il résulte des observations expertales que ce vice ne pouvait être décelé par lui avant la vente et qu’il rend l’ouvrage impropre à sa destination. En conséquence, il recherche la responsabilité des vendeurs au titre de leur garantie des vices cachés au titre de la fissuration et de l’affaissement de l’escalier et leur garantie décennale pour l’affaissement des margelles des plages carrelées.

14. Les époux [B] considèrent pour leur part que les vices incriminés étaient apparents lors de la vente, et sont inhérents à la vétusté de la piscine. Ils ajoutent que le premier juge n’a pas caractérisé le vice exclusif de la vétusté et son caractère non apparent.

Sur ce

15. L’article 1641 du code civil dispose: ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'

16. Par ailleurs, la cour constate que l’acte de vente contenait au profit des vendeurs une clause aux termes de laquelle ceux-ci n’étaient pas tenus des vices apparents et cachés.

17. En outre, ce même acte contenait la précision suivante; ' le vendeur déclare avoir construit par lui-même et sans recours à un professionnel, par conséquent sans facture et sans assurance, ure piscine…. en 2002 pour laquelle il a déposé une déclaration préalable de travaux pour régularisation le 13 août 2010. Le vendeur a déclaré l’achévement et la conformité des travaux le 18 octobre 2010….'

18. Dès lors, si les époux [B], ou M. [B], pouvaient être recherchés en leur qualité de constructeur de la piscine, ce que M. [S] soutient .sans en tirer de conséquence, force est de constater qu’une telle responsabilité est désormais prescrite.

19. En revanche, M. [B] étant le constructeur de la piscine, ce qu’il a rappelé dans l’acte de vente, il ne peut bénéficier de la clause d’absence de garantie des vices cachés, laquelle ne peut concerner celui qui s’est comporté en constructeur de l’ouvrage.

20. Par ailleurs, l’expertise judiciaire a démontré que la piscine et sa terrasse étaient atteints de multiples désordres.

Sur la piscine, l’expert a constaté le 19 mars 2021 que la piscine avait été partiellement vidée, et que le liner avait été décroché en de nombreux endroits, rappelant au visa de la norme NF T 54-802 qu’un tel bassin ne doit pas rester vide plus de 72 heures et qu’en ce cas le liner devait rester en place. Il a ensuite constaté que les marches de l’escalier présentaient des pentes de 13 % pour la troisième marche ou de 16 % pour la quatrième marche (précisant qu’il s’agissait d’une pente inversée). Il a ensuite relevé des fissures et des défauts de niveau de l’ordre de 2 centimètres (angle A du bassin par rapport aux autres angles et Skimmer 1 par rapport au Skimmer 2). Il a également relevé différentes défectuosités relatives à l’alimentation des projecteurs, au raccordement des skimmers, au raccordement du circuit à l’égout.

21. Sur la terrasse, il a relevé plusieurs fissurations et des affaissements.

22. Pour l’escalier l’expert judiciaire a considéré que lors de la construction de la piscine en 2002, l’escalier n’aurait pas été assis sur un sol suffisamment stabilisé, sans que cela soit néanmoins démontré.

L’expert a conclu que ' de par les fuites engendrées et le risque de rupture des marches, ce désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et à compromettre la solidité de l’ouvrage'

23. Force est de constater que l’expert judiciaire a raisonné sur les dispositions de l’article 1792 du code civil, mais près de 20 ans après la construction de l’ouvrage et sans fixer de délai ni même d’approximation du terme de la solidité de l’ouvrage.

24. En toute hypothèse, la piscine en son état actuel n’est pas impropre à l’usage auquel on la destine si ce n’est par les conséquences de sa vidange par les acquéreurs au mépris des régles élémentaires en la matière.

25. Par ailleurs, il n’est pas davantage démontré que les vices allégués diminuent son usage et que notamment les pentes des marches relevées, les différences de niveau des skimmers ( le DTP du 1 er juin 1996 prévoyant une horizontalité du bassin de 2,5 cm ( page 21) quand l’expert a relevé une différence de 2 cm ( page 15)) réduisent un tel usage , étant rappelé que l’expert n’a pas considéré que le raccordement des skimmers ou l’absence de raccordement du circuit à l’égout constituaient des désordres.

26. En outre la fissuration ou les affaissements de la terrasse; laquelle a été construite à la demande des intimés en 2011 par M. [Q]; dommages pour lesquels la responsabilité des vendeurs est recherchés sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil , l’appelant ne démontre pas que ceux-ci rendraient l’ouvrage impropre à sa destination.( Cf: facture de M. [Q] du 27 juillet 2011, pièce n° 15 des intimés)

27. En effet, l’expert judiciaire a relevé un certain nombre de fissures dont certaines n’avaient au jour de l’expertise qu’un inconvénient esthétique ( fissures a et b ) ou ne présentait alors qu’un risque à terme de désordres ( fissure c) sans qu’un tel terme soit évalué dans le temps ( cf: rapport d’expertise pages 24 et 25).

28. Aussi, même si ce ne sont pas les intimés qui ont réalisé ces travaux litigieux, leur responsabilité fondée sur les dispositions de l’article 1792-1, 2° du code civil pouvait être recherchée dans la mesure où il est démontré que ce sont eux qui les ont fait réaliser.

29. Toutefois, dans la mesure où les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ni ne l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendant impropre à sa destination, l’appelant sera débouté de toutes ses demandes à l’encontre des intimés.

30. Par ailleurs, les demandes de M. [S] fondées sur la garantie des vices cachés ne peuvent davantage aboutir alors que les vices allégués par ce dernier étaient soit apparents lors de la vente soit étaient inhérents à la vétusté d’une piscine construite depuis 20 ans au jour des opérations d’expertise.

31. De plus, l’expert a avancé une cause probable de l’affaissement de l’escalier, soit une insuffisance de la fondation sans que celle-ci soit effectivement démontrée.

32. En outre, l’appelant a aggravé les désordres en procédant à une vidange totale de la piscine, plus d’un an avant les opérations d’expertise, ce qui a obligé l’expert judiciaire a rappelé les régles applicables en la matière.

30. Aussi, le jugement est réformé en toutes ses dispositions .

31. M. [S] qui succombe sera condamné aux entiers dépens et à verser aux intimés la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

Déboute M. [Z] [S] de toutes ses demandes ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Condamne M. [Z] [S] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [Z] [S] à payer à M. [F] [B] et Mme [A] [W] épouse [B], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.