COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 02 AVRIL 2026

N° 2026/196

Rôle N° RG 25/08403 N° Portalis DBVB-V-B7J-BO7Q3

S.C.I. MONTMAJOR

C/

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [Localité 1] [Localité 2] VERDIER

M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 3] en date du 06 Juin 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00077.

APPELANTE

S.C.I. MONTMAJOR,

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 353 451 651

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Marie Paule VERDIER de la SELARL VF AVOCATS, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3]

représenté par son Syndic la Société FONCIA TERRES DE PROVENCE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4],

représenté et assisté par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

Une ordonnance du 20 octobre 2023, signifiée le 15 novembre 2023, du juge des référés de [Localité 3] :

— ordonnait à la SCI Montmajor de procéder à la remise en état des lieux en retirant la structure métallique installée dans son lot au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à Arles, figurant au cadastre section AN numéro [Cadastre 1], et en rebouchant les percements réalisés sur la façade ainsi que dans le sol qui ont été constatés par maître [O], les 27 septembre 2021 et 22 février 2023, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance à intevenir et jusqu’à parfaite remise en état des lieux,

— condamnait la SCI Montmajor à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] la somme provisionnelle de 2000 € à valoir sur la réparation de son préjudice,

— condamnait la SCI Montmajor à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] une indemnité de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris les frais de constats d’huissier,

— condamnait la SCI Montmajor aux dépens.

Le 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] faisait assigner la SCI Montmajor devant le juge de l’exécution de Tarascon aux fins de liquidation de l’astreinte.

Un jugement du 6 juin 2025 du juge précité :

— liquidait l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 20 octobre 2023 à la somme de 40 000€ et condamnait la SCI Montmajor à payer ladite somme,

— condamnait la SCI Montmajor au paiement d’une indemnité de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le jugement précité était notifié à la SCI Montmajor par lettre recommandée dont l’accusé de réception était retourné avec la mention ' pli avisé non réclamé'.

Par déclaration du 10 juillet 2025 au greffe de la cour, la SCI Montmajor formait appel du jugement précité.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SCI Montmajor demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— à titre principal, supprimer l’astreinte provisoire mise à sa charge et liquidée à la somme de 40 000 €,

— en tout état de cause, débouter l’intimé de toutes ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] à lui payer une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fonde sa demande de suppression de l’astreinte et à tout le moins de réduction du montant de l’astreinte liquidée sur :

— l’impossibilité d’intervenir dans les lieux exploités par sa locataire, la société Apache, qui refusait toute intervention et ne retirait pas ses courriers recommandés de mise en demeure,

— l’existence d’un vif contentieux avec cette dernière auprès de laquelle elle a sollicité l’enlèvement de la structure métallique dans le cadre de la procédure au fond les opposant et antérieure à la procédure de référé initiée par l’intimé,

— le retrait de la structure à ses frais intervenu le 8 février 2025 alors que le commerce était fermé depuis un an et son bail, objet d’une demande de résiliation judiciaire.

Elle invoque l’absence de préjudice subi par l’intimé autre qu’une facture d’enlèvement de l’enseigne de 1980 € TTC en l’absence de trouble causé par les pose et dépose. L’exploitation commerciale a débuté en 2016 et une structure légère avait été posée conformément au règlement de copropriété.

Elle relève une disproportion entre le montant de l’astreinte liquidée à 40 000 € et l’enlèvement d’une tonnelle métallique ainsi qu’un simple retard dans l’exécution des travaux de ravalement de façade.

En outre, elle soulève la difficulté d’exécuter l’injonction suite à l’installation d’une tonnelle par sa locataire sans son autorisation préalable. Malgré l’information de son obligation de la retirer depuis octobre 2022 dans le cadre de la procédure au fond les opposant, ses injonctions régulières sont restées sans réponse et le retrait opéré le 8 février 2025 a donné lieu à un dépôt de plainte pour vol de la société Apache.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— liquidé l’astreinte fixée le 20 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Tarascon afin d’assortir les obligations fixées à la somme de 40 000 €,

— condamné la SCI Montmajor à lui payer la somme de 40 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné la SCI Montmajor à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI Montmajor aux dépens de la présente instance,

Statuant à nouveau,

— constater que la SCI Montmajor ne justifie toujours pas avoir exécuté intégralement ladite ordonnance,

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes de la SCI Montmajor,

— liquider l’astreinte ordonnée par ladite ordonnance à la somme de 131 000 €,

— condamner la SCI Monmajor à lui payer la somme de 131 000 € au titre de la liquidation de l’astreinte,

— fixer l’astreinte provisoire à la somme de 1 000 € par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner la SCI Montmajor à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens de première instance et d’appel qui comprennent le coût des procès-verbaux de constat qui ont dû être dressés le 6 février 2024 (360,00 €) et le 13 novembre 2025 (390,00 €).

Il fait état de l’ordonnance de référé du 20 octobre 2023 signifiée le 15 novembre suivant, soit une astreinte de 500 € par jour de retard du 15 décembre 2023 au 1er septembre 2024 devant être liquidée à 131 000 €.

Il conteste toute cause étrangère dès lors que la SCI Montmajor pouvait agir directement auprès de sa locataire pour obtenir le retrait de l’installation, ce qu’elle a fini par réaliser mais partiellement selon constat d’huissier du 13 novembre 2025, d’où la nécessité de prononcer une nouvelle astreinte.

Elle invoque l’absence de preuve de la disproportion alléguée entre ' la valeur du patrimoine’ et l’enjeu du litige et soutient que le montant de l’astreinte liquidée est le résultat de son inertie qui a causé un préjudice à d’autres copropriétaires, victimes d’infiltrations.

A l’audience avant l’ouverture des débats, à la demande des parties, l’ordonnance de clôture rendue le 27 janvier 2026, a été révoquée et la procédure a été clôturée par voie de mention au dossier, ce dont les parties ont été avisées verbalement sur le champ.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire,

Selon les dispositions de l’article L 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. L’astreinte définitive ou provisoire est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

De plus, en application de l’article 1er du protocole n°1 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales protégeant le droit au respect des biens de toute personne, le juge qui statue sur la liquidation d’une astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit. Ainsi, le juge doit vérifier l’existence d’un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

Selon l’article 1353 du code civil, il appartient au débiteur de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution de son obligation de faire.

En l’espèce, l’ordonnance du 20 octobre 2023, signifiée le 15 novembre 2023, du juge des référés de Tarascon ordonne à la SCI Montmajor de procéder à la remise en état des lieux en retirant la structure métallique installée dans son lot au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à Arles, figurant au cadastre section AN numéro [Cadastre 1], et en rebouchant les percements réalisés sur la façade ainsi que dans le sol qui ont été constatés par maître [O], les 27 septembre 2021 et 22 février 2023 et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’ ordonnance et jusqu’à parfaite remise en état des lieux.

En application de l’article R 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne peut modifier le dispositif de la décision qui fonde la demande. Il n’y a donc pas lieu d’examiner si la pose d’une telle enseigne était autorisée par le règlement de copropriété puisque le juge de référés a ordonné son retrait aux termes d’une décision non contestée par la SCI Montmajor qui avait pourtant la faculté, qu’elle n’a pas exercé, d’en former appel.

Le point de départ de l’astreinte doit donc être fixée au 15 décembre 2023 et la demande de suppression de l’astreinte ne peut être fondée que sur l’existence d’une cause étrangère. La SCI Montmajor doit donc établir l’existence d’une impossibilité juridique ou matérielle de procéder au retrait de la structure métallique faisant office d’enseigne.

Or, elle ne produit aucune pièce postérieure à l’ordonnance du 20 octobre 2023 portant demande adressée à sa locataire, la société Apache, de retirer la structure métallique installée sur la façade de l’immeuble et aucune réponse écrite de nature à établir l’opposition de cette dernière.

En outre, la SCI Montmajor a finalement fait procéder au retrait de la structure, le 8 février 2025, sans expliquer le motif de ce retrait tardif en l’état d’une cessation d’activité alléguée de sa locataire depuis la fin d’année 2023. Ainsi, elle ne peut se prévaloir d’une impossibilité juridique ou matérielle de retirer la structure métallique dès lors qu’elle a finalement procédé à ce retrait.

Le premier juge a donc justement écarté l’existence d’une cause étrangère et rejeté la demande de suppression de l’astreinte.

Au titre du comportement de la SCI Montmajor, cette dernière a fait procéder au retrait de la structure métallique. Si ce retrait doit être considéré comme partiel en l’état du maintien d’une grande barre métallique sur la façade selon constat du 13 novembre 2025, la quasi-intégralité de la structure a été retirée. Ainsi, l’astreinte prononcée a eu pour finalité l’exécution effective de l’injonction sauf la réserve précitée.

En revanche, au titre des difficultés rencontrées par la SCI Montmajor, elle établit avoir consenti un bail commercial en date du 1er août 2016 à la société Apache et avoir eu un contentieux judiciaire avec cette dernière. L’existence d’un bail et le transfert de jouissance des locaux caractérise une difficulté pour exécuter l’injonction de retrait de la structure métallique.

De plus, un contentieux judiciaire opposait le bailleur et son locataire et la SCI Montmajor justifie avoir formé, par conclusions du 13 octobre 2022, une demande de condamnation de la société Apache de retirer sous astreinte la tonnelle métallique réitérée par conclusions du 7 octobre 2024.

L’absence de réponse de la société Apache suffit à établir sa résistance, laquelle constitue une difficulté d’exécution. Cette opposition est confirmée par le dépôt de plainte du 14 février 2025 du gérant de la société Apache suite au retrait de la tonnelle métallique par la SCI Montmajor.

Ainsi, le juge de l’exécution a valablement tenu compte du comportement du débiteur de l’injonction et de ses difficultés pour procéder à la réduction du montant de l’astreinte à liquider. Cette dernière a pour objet de sanctionner l’atteinte à l’autorité d’une décision de justice et de contraindre le débiteur à s’exécuter mais n’a pas vocation à réparer le préjudice subi par le créancier de l’injonction.

Ainsi, l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé doit être liquidée à la somme de 15 000€ pour la période du 15 décembre 2023 jusqu’au jour du jugement déféré.

— Sur l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

Aux termes des dispositions de l’article 954 alinéas 1er et 2 du code de procédure civile, dans les procédures avec représentation obligatoire, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune de ces prétentions est fondée, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour d’appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Ainsi, la cour ne doit statuer que sur les prétentions ou demandes formulées dans le dispositif des conclusions des parties. Elle doit vérifier sa saisine sans avoir à recueillir préalablement les explications des parties sur l’application de cette exigence de rationalisation des écritures à laquelle les conseils des parties sont en mesure de se conformer spontanément.

En l’espèce, le jugement déféré réduit le montant de l’astreinte liquidée à 40 000 € et déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de nouvelle astreinte.

En l’absence de demande d’infirmation du jugement déféré mentionnée dans le dispositif des conclusions de l’intimé, la cour n’en est pas valablement saisie et ne peut donc statuer sur les demandes de liquidation de l’astreinte provisoire à 131 000 € et de nouvelle astreinte.

— Sur les demandes accessoires,

La SCI Montmajor qui succombe pour l’essentiel supportera les dépens d’appel étant précisé que les frais de constat d’huissier ne sont pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré, conformément à la loi, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf sur le montant de l’astreinte liquidée,

STATUANT à nouveau du chef infirmé,

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé du 20 octobre 2023 à la somme de 15 000 € pour la période du 15 décembre 2023 jusqu’au jour du jugement déféré,

CONDAMNE la société civile immobilière Montmajor au paiement de la somme précitée,

Y ajoutant,

CONSTATE le défaut de demande d’infirmation du jugement déféré dans le dispositif des conclusions d’intimé,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile immobilière Montmajor aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE