COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 1er AVRIL 2026

N° 2026 / 161

N° RG 23/07709

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNU2

[M] [S]

C/

[Y] [B]

[X] [E]

MUTUELLE LA GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES

[W] [O]

MUTUELLES

DU MANS ASSURANCES

Syndicat des copropriétaires PALAIS DU CHATEAU

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pierre-Emmanuel DEMARCHI

M^e Pierre-Paul VALLI

M^e Tina COLOMBANI

— BATAILLARD

M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO

M^e Thierry TROIN

M^e Marina POUSSIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 17 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02519.

APPELANT

Monsieur [M] [S]

né le 19 Février 1976 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par M^e Pierre-Emmanuel DEMARCHI, membre de la SELARL CABINET DEMARCHI AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Madame [Y] [B]

née le 22 Décembre 1961 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2] [Localité 2]

représentée et plaidant par M^e Pierre-Paul VALLI, membre de l’association VALLI PP – PINELLI M, avocat au barreau de NICE

Madame [X] [E]

née le 19 Novembre 1944 à [Localité 3] (64), demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

MUTUELLE LA GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES (GMF)

en sa qualité d’assureur de Mme [E] [X], prise en la personne de son représentant légal en exercice régulièrement domicilié es qualité au siège sis [Adresse 4]- [Localité 5]

représentées par M^e Tina COLOMBANI-BATAILLARD, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [W] [O]

né le 13 Avril 1982 à [Localité 6] (60), demeurant [Adresse 5] [Localité 1]

représenté par M^e Philippe RIBEIRO DE CARVALHO, membre de la SELARL PRC AVOCAT, avocat au barreau de NICE

MUTUELLES DU MANS ASSURANCES (MMA)

en sa qualité d’assureur du SDC [Adresse 5], dont le siège est sis [Adresse 6] [Localité 7], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Thierry TROIN, membre de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires PALAIS DU CHATEAU sis à [Localité 1][Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice, la SARL D. NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, dont le siège social est à [Localité 1], [Adresse 7], agissant poursuites et diligences de son Gérant en exercice, domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Avril 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [M] [S] était propriétaire non occupant d’un appartement T2 au troisième étage d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé PALAIS DU CHÂTEAU, situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Se plaignant de nombreux dégâts des eaux en provenance de l’étage supérieur, il a obtenu le 8 août 2017 en cause de référé la désignation d’un expert judiciaire à l’effet d’en déterminer les causes, prescrire les travaux nécessaires pour y remédier et évaluer ses préjudices, au contradictoire du syndicat des copropriétaires ainsi que des propriétaires des deux appartements sus-jacents, Mmes [Y] [B] et [X] [E].

L’expert M. [U] [I] a rendu son rapport le 29 juin 2018, concluant que les différents sinistres trouvaient leurs origines tantôt dans les parties privatives appartenant aux copropriétaires susnommés, tantôt dans des canalisations communes de l’immeuble, et chiffrant le coût de réfection du lot du requérant à la somme de 19.312,42 € TTC. Il estimait également que ce dernier avait subi une perte de revenus locatifs.

En lecture de ce rapport, M. [M] [S] a assigné le 21 mai 2019 le syndicat des copropriétaires et son assureur les MUTUELLES DU MANS d’une part, et Mmes [Y] [B] et [X] [E] d’autre part, à comparaître devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner in solidum à lui payer :

—  18.503,20 € TTC au titre des travaux de réfection réalisés dans son appartement, avec indexation sur l’évolution de l’indice de la construction à compter de l’assignation en référé,

—  59.945,00 € au titre de son préjudice de jouissance,

— et 835,00 € au titre du préjudice d’immobilisation durant le cours des travaux.

La société GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONAIRES est intervenue volontairement à l’instance au côté de son assurée Mme [X] [E].

Celle-ci a cédé son lot le 4 juin 2020 à M. [W] [O] et l’a attrait au procès en vertu d’une clause de l’acte de vente.

M. [S] a vendu à son tour son lot le 13 janvier 2022, déclarant vouloir faire son affaire personnelle des suites de la procédure de manière à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet.

Aux termes d’un jugement prononcé le 17 avril 2023, le tribunal a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 17.507,70 € à titre de dommages-intérêts,

— condamné les MUTUELLES DU MANS à relever et garantir leur assuré,

— débouté M. [S] du surplus de ses prétentions, ainsi que de ses demandes dirigées à l’encontre de Mmes [Y] [B] et [X] [E],

— mis hors de cause la société GMF et M. [W] [O],

— et condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu :

— que les conditions d’application de l’article 1240 du code civil n’étaient pas réunies à l’égard de Mmes [Y] [B] et [X] [E],

— qu’en revanche, les dommages étaient imputables à la vétusté des conduites d’alimentation en eau froide et d’évacuation des eaux vannes et usées, constituant des parties communes de l’immeuble, engageant la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

— mais que M. [S] ne justifiait pas d’une impossibilité de louer son bien du fait des désordres.

M. [M] [S] a interjeté appel le 9 juin 2023. Par conclusions récapitulatives notifiées le 22 décembre 2023, il demande à la cour d’infirmer cette décision et, statuant à nouveau, de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [Y] [B], Mme [X] [E], M. [W] [O] et leurs assureurs respectifs à lui payer :

—  18.503,20 € au titre du coût des travaux de réfection de son appartement, avec indexation sur l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de l’assignation en référé du 26 avril 2017, outre intérêts légaux capitalisés,

—  59.945,00 € en réparation de son préjudice de jouissance,

—  835,00 € au titre du préjudice d’immobilisation du bien durant le cours des travaux.

Il poursuit également la condamnation des mêmes parties à lui verser une somme de 16.000 € au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause de référé, première instance et appel, outre ses entiers dépens comprenant le coût de l’expertise.

Par conclusions notifiées le 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALAIS DU CHÂTEAU, représenté par son syndic en exercice la société NARDI GESTIONNAIRE IMMOBILIER, demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

— à titre principal, de dire et juger que les dommages subis par M. [S] sont exclusivement imputables aux copropriétaires des lots sus-jacents, et de débouter en conséquence l’appelant de toutes demandes dirigées à son encontre,

— subsidiairement, d’écarter toute solidarité entre les parties intimées et de condamner son assureur LES MUTUELLES DU MANS à le relever et garantir,

— de condamner toute partie perdante à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Dans ses écritures notifiées le 27 novembre 2023, la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES conclut dans le même sens que son assuré et réclame paiement contre toute partie perdante d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2023, Mme [Y] [B] poursuit principalement la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [S] de toutes prétentions dirigées à son encontre. À titre subsidiaire, elle demande à la cour :

— d’écarter toute condamnation in solidum,

— et de cantonner l’indemnisation de la partie appelante à la somme de 17.507,70 €.

Elle réclame accessoirement contre toute partie perdante paiement de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions conjointes notifiées le 4 décembre 2023, Mme [X] [E] et son assureur la société GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES poursuivent principalement la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté M. [S] de toutes prétentions dirigées à leur encontre. À titre subsidiaire, elles demandent à la cour :

— d’écarter toute condamnation in solidum,

— de cantonner l’indemnisation de la partie appelante à la somme de 17.507,70 €,

— et de condamner M. [W] [O] à relever et garantir Mme [E] en application de la clause stipulée à l’acte de vente.

Mme [X] [E] réclame accessoirement contre toute partie perdante paiement de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions du 5 décembre 2023, M. [W] [O] demande à la cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause,

— d’écarter l’interprétation de la clause de l’acte de vente faite par Mme [X] [E],

— de condamner cette dernière à lui verser 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— de rejeter toutes demandes formées à son encontre,

— et de condamner toute partie perdante à lui verser une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Il est renvoyé à l’ensemble des conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 20 janvier 2026.

DISCUSSION

Sur l’imputabilité des désordres :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que le lot de M. [S] a subi entre 2006 et 2017 une série de dégâts des eaux ayant différentes origines, à savoir :

— entre 2006 et 2016, diverses fuites en provenance de l’appartement de Mme [X] [E] impliquant des parties privatives (raccordement du bac de douche et joints de faïence, siphon de l’évier et canalisation située dans la cuisine),

— en 2016 et 2017, des fuites en provenance de l’appartement de Mme [Y] [B] impliquant également des parties privatives (vidange du bac de douche, alimentation du wc et évacuation de la cuisine),

— en 2017, des fuites de la colonne de distribution d’eau froide et de la colonne d’évacuation des eaux vannes et usées, impliquant des parties communes de l’immeuble.

Suivant le règlement de copropriété établi le 2 mars 1929, les parties communes comprennent les canalisations d’alimentation en eau et les conduites d’évacuation des eaux usées ou ménagères, excepté les sections situées à l’intérieur des appartements et affectées à leur usage exclusif et particulier. Cette stipulation prévaut sur l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, lequel n’est pas d’ordre public et ne s’applique que dans le silence ou la contradiction des titres.

Le tribunal ne pouvait donc exonérer Mmes [Y] [B] et [X] [E] de toute responsabilité, étant précisé que celle-ci ne repose pas sur la faute en vertu de l’article 1240 du code civil, mais sur le fait des choses placées sous sa garde en application de l’article 1242.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est quant à elle engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’obligation in solidum des coresponsables :

Chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné vis-à-vis de la partie lésée à le réparer en totalité. Les juges peuvent néanmoins procéder à un partage des responsabilités qui n’affecte que les rapports entre les coresponsables, et ce dans une proportion qu’ils déterminent souverainement en fonction des éléments de fait du litige.

En l’espèce, aucun élément objectif ne permet à la cour de quantifier la part des dommages imputable à chacun des coresponsables, de sorte qu’il convient d’opérer un partage par tiers.

Sur le recours exercé par Mme [X] [E] contre M. [W] [O] :

L’acte de vente conclu le 4 juin 2020 entre les parties contient une clause ainsi stipulée:

' convention des parties sur la procédure en cours : le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement plusieurs procédures en cours de recouvrement de charges et en expertise judiciaire relatées dans le procès-verbal des dernières assemblées générales des copropriétaires dont l’acquéreur a eu connaissance. Ces procédures ne sont en l’espèce aucunement liées à une faute du vendeur. L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de ces procédures à compter de ce jour, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement au bien.'

C’est à bon droit que M. [W] [O] soutient que cette clause ne peut avoir pour effet de transférer à sa charge la responsabilité civile encourue par Mme [X] [E] du fait des dégâts des eaux survenus durant l’époque où elle était propriétaire. Les procès-verbaux des assemblées générales tenues en 2017, 2018 et 2019, annexés à l’acte de vente, ne font pas mention de poursuites engagées contre Mme [X] [E] par un autre copropriétaire, et la clause susdite précise bien que les procédures dont il s’agit 'ne sont aucunement liées à une faute du vendeur'.

Il convient donc de débouter Mme [X] [E] des fins de son recours et de la condamner à verser à M. [W] [O] une somme de 2.000 € en réparation du préjudice moral occasionné par sa mise en cause abusive.

Sur la réparation du préjudice matériel :

La somme de18.503,20 € réclamée par M. [M] [S] au titre du coût des travaux de réfection de son appartement est inférieure à l’évaluation retenue par l’expert, de sorte qu’il convient de faire droit à cette demande dans son intégralité. Il n’y a pas lieu en revanche d’indexer celle-ci sur l’évolution de l’indice du coût de la construction dès lors que les travaux ont été d’ores et déjà réalisés.

Les intérêts moratoires courront au taux légal à compter du 13 février 2022, date de la première demande formée devant le tribunal, et seront capitalisés dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la réparation du préjudice de jouissance :

M. [M] [S], propriétaire non occupant, demande paiement d’une somme de 59.945,00 € en réparation de son préjudice de jouissance (en réalité d’une perte de revenus locatifs) subi à compter du 1er août 2016, date à laquelle l’appartement est devenu vacant, jusqu’au 16 août 2021, date de la fin des travaux de réfection.

Il convient toutefois de relever qu’en dépit de la succession de dégâts des eaux depuis l’année 2006, le logement a pu être loué à plusieurs reprises ainsi qu’il résulte des baux conclus les 7 février 2008, 23 mars 2012 et 24 mai 2013. D’autre part, le départ du dernier locataire n’a pas eu pour cause la dégradation des locaux, mais une procédure d’expulsion diligentée pour non paiement du loyer. Enfin, le rapport d’expertise ne précise pas que le logement était devenu inhabitable.

En conséquence, le préjudice subi par l’appelant sera réparé sur la base d’une simple perte de chance de relouer, à hauteur de la somme de 5.000 €.

Sur la réparation du préjudice d’immobilisation :

Il convient d’allouer à l’appelant une somme de 835 € au titre de l’immobilisation de son bien durant la période nécessaire à l’exécution des travaux de réfection.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier PALAIS DU CHÂTEAU, Mme [Y] [B] et Mme [X] [E] à payer à M. [M] [S] :

—  18.503,20 euros au titre du coût des travaux de réfection de son appartement, outre intérêts légaux capitalisés à compter du 13 février 2022,

—  5.000 euros en réparation de la perte de chance de relouer son bien,

—  835 euros au titre du préjudice d’immobilisation,

Condamne la société MUTUELLES DU MANS ASSURANCES à relever et garantir le syndicat des copropriétaires,

Condamne la société GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES à relever et garantir Mme [X] [E],

Dit que dans les rapports entre les coresponsables, la contribution à la dette sera répartie à concurrence d’un tiers pour chacun,

Déboute Mme [X] [E] de son recours contre M. [W] [O], et la condamne à payer à ce dernier une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [Y] [B] et Mme [X] [E] aux entiers dépens de référé, de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser à M. [M] [S] une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [X] [E] à verser à M. [W] [O] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT