COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2026

ac

N° 2026/ 133

Rôle N° RG 22/07357 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJODH

[Q] [Z]

S.C.I. [Localité 1]

C/

[B] [C]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 1]

S.A. [W] ASSURANCES

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL SELARL [P] [T] [M]

M^e Philippe RULLIER

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

l’AARPI SEMELAIGNE DUPUY DELCROIX VIGOUROUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 26 Avril 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 18/13207.

APPELANTE ET INTIMÉE

S.C.I. [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses gérants domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Cathy VANHEMENS GARCIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ ET APPELANT

Monsieur [Q] [Z]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique PETIT-SCHMITTER de la SELARL SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS ET PARTIE INTERVENANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU [Adresse 4], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, domicilié en cette qualité au [Adresse 3]

représenté par M^e Dominique PETIT-SCHMITTER de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [C]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Sophie DUVAL MASSON de la SELARL SELARL SOPHIE DUVAL, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS

S.A. [W] ASSURANCES, dont le siège sociale est [Adresse 6], pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Pascal DELCROIX de l’AARPI SEMELAIGNE DUPUY DELCROIX VIGOUROUX, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Agnès BISCH, Président de Chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2026,

Signé par Madame Patricia HOARAU, Conseiller faisant fonction de président de chambre pour Madame Agnès BISCH, Président de Chambre empêché et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 06 avril 2017 [Q] [Z] a acquis plusieurs lots composés d’une maison et d’un appartement au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2].

[B] [C] est propriétaire d’un logement sis [Adresse 7] à Marseille et la Sci [Localité 1] est propriétaire de l’immeuble situé à l’intersection du [Adresse 8], [Adresse 9].

Se plaignant de la présence d’infiltrations dans le lot situé en sous-sol découvert en mai 2017, [Q] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 2] ont par exploits d’huissier en date des 28 et 29 novembre 2018, fait assigner [B] [C] et la Société [W] Assurances, assureur habitation de M.[C], aux fins d’indemnisation.

Par ordonnance du juge des référés du 8 octobre 2019, une expertise judiciaire a été ordonnée au contradictoire d'[B] [C] et de la société [W] Assurances.

Par exploit d’huissier en date du 10 février 2020, [B] [C] a fait assigner la Sci [Localité 1] en garantie.

Par ordonnance d’incident en date du 18 décembre 2020, le juge de la mise en état a notamment, ordonné la jonction de ces dossiers et déclaré les dispositions de l’ordonnance en date du 8 octobre 2019 communes et opposables à la Sci [Localité 1].

Le rapport a été déposé le 15 septembre 2020.

Par jugement du 26 avril 2022 le tribunal judiciaire Marseille a statué en ces termes':

— CONDAMNE la société [Localité 1] à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ;

— CONDAMNE in solidum [B] [C] in solidum avec son assureur la société [W] et la Sci [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice [Q] [Z] la somme de 45'442 euros net au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise ;

— FIXE le point de départ des intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

— CONDAMNE in solidum [B] [C] avec son assureur la société [W] et la Sci [Localité 1] à payer à [Q] [Z] la somme de 1'970 euros net au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise, la somme de 15'000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 1'000 euros au titre de son préjudice moral ;

— DIT que dans leurs rapports entre eux, [B] [C] in solidum avec son assureur la société [W] supporteront 1/5 de ces condamnations, et la Sci [Localité 1] le surplus ;

— CONDAMNE la société [Localité 1] à payer à [B] [C] une somme représentant 4/5 de 15'653 euros TTC au titre des travaux de réparation de la canalisation fuyarde qu’il justifie avoir engagés ;

— CONDAMNE in solidum la société [W] et la Sci [Localité 1] à payer à [Q] [Z] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice [Q] [Z] la somme de 3'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;

— CONDAMNE in solidum la société [W] et la Sci [Localité 1] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de M^e Christophe Mamelli ;

Le tribunal a considéré en substance':

— que les infiltrations subies par [Q] [Z] trouvaient leurs origines dans une canalisation qui collectait les eaux usées de l’appartement de [B] [C] sis [Adresse 7] et de l’immeuble de la société [Localité 1] sis [Adresse 9];

— que les investigations de l’expert établissant que la conduite était fissurée au-dessus du fil d’eau au niveau supérieur de l’ancienne jonction des toilettes [C], mais en son sein et non au sein d’une conduite privative s’évacuant sur cette canalisation;

— que le rapport d’expertise est contradictoire à la société Sci [Localité 1] en ce qu’elle a pu faire valoir les observations qu’elle entendait émettre,

— qu’en leur qualité d’usager de la canalisation litigieuse il appartient à [B] [C] et à la Sci [Localité 1] de l’entretenir et d’entretenir les ouvrages annexes tels les regards et pièces de jonction,

— que selon la facture en date du 3 novembre 2020 et le procès-verbal de réception en date du 30 octobre précédent les travaux incombant à [B] [C] ont bien été réalisés';

— que la Sci [Localité 1] ne justifie pas de la réalisation de la fourniture et de la pose d’une nouvelle conduite en PVC dans le garage de l’immeuble en cause,

— que s’agissant du préjudice de jouissance il apparaît que les fuites de cette canalisation ont rendu impossible la réalisation de travaux dans la propriété de [Q] [Z] et l’habitation même partielle de ce bien, tant du fait de la présence d’eaux usées au sous-sol que compte tenu des émanations nauséabondes qu’elles ont engendrées dans tout l’appartement,

— que la police d’assurance souscrite par [B] [C] auprès de la société [W] qui ne peut l’exonérer de ses responsabilités en excipant de clauses présentes dans la partie relative à la garantie des dommages aux biens puisque les désordres en cause sont la conséquence de la mise en 'uvre de la responsabilité civile de son assuré consécutive à des dégradations situées sur un bien voisin, garantie sous un titre qui lui est consacré par un article 4-1.2 pour les conséquences financières de la responsabilité civile encourue en qualité de propriétaire d’immeuble;

— que la société [Localité 1] est responsable à hauteur des 4/5 de la facture de travaux engagés par M. [C] au regard du nombre de logements qu’elle détient et qu’elle ne justifie pas aujourd’hui avoir cessé de l’utiliser;

Par acte du 20 mai 2022 la Sci [Localité 1] a interjeté appel de la décision.

Par acte du 19 juillet 2022 [Q] [Z] a également interjeté appel de la décision.

Les deux instances ont été jointes par ordonnances du conseiller de la mise en état en date du 28 mars 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 février 2026 la Sci [Localité 1] demande à la cour de':

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et M. [Z] de l’ensemble de leurs demandes formées en cause d’appel.

DECLARER irrecevables les demandes nouvelles formées par M. [Z] en cause d’appel au titre de la perte de loyers du logement sinistré et de son prétendu préjudice de jouissance.

CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a statué en ces termes:

«'DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral et de jouissance,

DEBOUTE M. [Z] de ses demandes formées au titre de son préjudice lié au relogement, de son préjudice financier, de son préjudice professionnel, des frais divers engagés.'»

INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il :

«'CONDAMNE la société A.G.J à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ;

CONDAMNE in solidum [B] [C] in solidum avec son assureur la société [W] et la SCI A.G.J à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice [Q] [Z] la somme de 45 442 euros net au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise ;

FIXE le point de départ des intérêts au taux légal à la date du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum [B] [C] in solidum avec son assureur la société [W] et la SCI A.G.J à payer à [Q] [Z] la somme de 1 970 euros net au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise, la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral ;

DIT que dans leurs rapports entre eux, [B] [C] in solidum avec son assureur la société [W] supporteront 1/5 de ces condamnations, et la SCI A.G.J le surplus ;

CONDAMNE in solidum la société [W] et la SCI A.G.J à payer à [Q] [Z] et au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice [Q] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires;

CONDAMNE in solidum la société [W] et la SCI A.G.J aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de M^e Christophe MAMELLI ;'»

STATUANT A NOUVEAU :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande formée au titre de son préjudice matériel.

— DEBOUTER M. [Q] [Z] de ses demandes formées au titre de son préjudice matériel et de son préjudice moral.

— REDUIRE à de plus justes proportions la somme allouée à M. [Q] [Z] au titre de son préjudice de jouissance.

— CONDAMNER in solidum M. [B] [C] avec son assureur la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCE ' [Y] à indemniser l’ensemble des préjudices subis par M. [Q] [Z] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 1].

— DEBOUTER M. [Q] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la société A.G.J.

— DEBOUTER la Société Anonyme de Défense et d’assurance ' [W] ' de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société A.G.J.

— DEBOUTER M. [C] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société A.G.J.

— CONDAMNER in solidum M. [C] et la Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [W] – à régler à la société A.G.J la somme de 7.692,46 euros au titre des travaux de création d’un tabouret siphoïde [Adresse 10] et de raccordement afférents.

— CONDAMNER in solidum M. [C] et la Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [W] – à régler à la société A.G.J la somme de 8.000 euros au visa de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire la Cour devait estimer que la SCI A.G.J est en partie responsable des dégâts des eaux litigieux,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] de sa demande formée au titre de son préjudice matériel.

— DEBOUTER M. [Q] [Z] de ses demandes formées au titre de son préjudice matériel et de son préjudice moral.

— REDUIRE à de plus justes proportions la somme allouée à M. [Q] [Z] au titre de son préjudice de jouissance.

— FIXER le partage de responsabilité entre M. [B] [C] et la SCI A.G.J à raison de 5% pour la SCI A.G.J et de 95 % pour M. [C].

— DIRE que dans leurs rapports entre eux, M. [B] [C] in solidum avec son assureur la société Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [Y] supporteront 95% des condamnations, et la SCI A.G.J 5%.

— DEBOUTER la Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [W] – de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société A.G.J.

— DEBOUTER M. [C] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la société A.G.J.

— CONDAMNER in solidum M. [C] et la Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [W] – à régler à la société A.G.J 95% du coût des travaux de création d’un tabouret siphoïde [Adresse 10] et de raccordement afférents, soit la somme de la somme de 7.307,84€.

— CONDAMNER in solidum M. [C] et la Société Anonyme de Défense et d’assurance’ [W] – à régler à la société A.G.J la somme de 8.000 euros au visa de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2026 [Q] [Z] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] (ci après le syndicat des copropriétaires) demandent à la cour de':

Confirmer le jugement rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a consacré la responsabilité de M. [C] et de la Société [Localité 1] sur le fondement 25 des dispositions de l’article 1242 du Code civil, au titre des désordres affectant l’appartement de M. [Z] [Q] et le syndicat des copropriétaires et les a condamnés in solidum à réparer leurs préjudices.

Rejeter l’appel de la Société [Localité 1], l’appel incident de la société [W] Assurances et celui de M. [C],

Infirmer le jugement en qu’il a fixé le préjudice matériel du syndicat des copropriétaires à la somme de 45.442 euros et rejeté sa demande de réactualisation de travaux.

Condamner in solidum M. [C], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 69.219 euros au titre des travaux de réparation de nature à réparer les désordres affectant les parties communes, devis à revaloriser au jour du paiement en tenant compte de l’indice applicable à la date du devis de la Société Sacha Amenagement en date du 4 décembre 2022 et celui en vigueur au moment du paiement.

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [C], son assureur, la Société [W] Assurances et la Société [Localité 1] au titre de la réfection des murs des parties communes mais l’infirmer en ce qu’il a rejeté la demande de réactualisation des travaux.

Condamner in solidum M. [C], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 12.730 euros au titre de la reprise des murs des couloirs, sous-sols et cage d’escalier, somme à revaloriser au jour du paiement en tenant compte de l’indice applicable à la date du devis de la Société [V] en date du 6 mars 2022 et celui en vigueur au moment du paiement.

A tout le moins,

ordonner la revalorisation des travaux en fonction de l’indice BT01 en prenant comme référence l’indice au jour du dépôt du rapport d’expertise de M. [U], soit le 15 septembre 2020 et celui en vigueur au moment du paiement et à tout le moins au moment de la décision à intervenir.

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance collectif subi par les copropriétaires.

Condamner in solidum, M. [C], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de réparation de M. [Z] au titre de son préjudice matériel sauf en ce qui concerne le rejet de sa demande d’actualisation,

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réactualisation des travaux de réparation de M. [Z],

Condamner in solidum M. [C], la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer à M. [Z] au titre de la réparation de son mur, la somme de 3.465 euros HT.

Infirmer le jugement rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a chiffré son préjudice financier à la somme de 15.000 euros ou en ce qu’il a rejeté sa demande formulée de ce chef si la Cour considérait que la somme de 15.000 euros indiquée comme réparant son préjudice de jouissance dans le dispositif du jugement ne constitue pas une erreur matérielle,

Condamner in solidum M. [C] [B], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer à M. [Z] [Q] au titre des loyers réglés depuis le mois d’avril 2017 jusqu’au 31 décembre 2021, la somme de 33.600 euros.

Condamner in solidum M. [C] [B], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à lui payer la somme de 768,46 euros au titre des primes d’assurances payées jusqu’au 31/12/2021.

Condamner in solidum M. [C] [B], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer à M. [Z] [Q] au titre de la perte des loyers la somme de 43.350 euros somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir.

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice moral de M. [Z] à la somme de 1.000 euros.

Condamner in solidum M. [C] [B], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à lui payer la somme de 10.000 euros du chef de ce préjudice moral.

Condamner in solidum M. [C] [B], son assureur la Société [W] Assurances, la Société [Localité 1] à payer à M. [Z] [Q] au titre du préjudice de jouissance la somme de 27.540 euros somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir.

A tout le moins, les condamner in solidum au titre de ce préjudice de jouissance à la somme de 14.280 euros.

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de M. [Z] au titre des frais irrépétibles qu’il avait personnellement exposés.

Condamner les parties requises à lui payer la somme de 1.440 euros du chef des frais irrépétibles

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [C], la société [W] Assurances, la société [Localité 1] aux entiers dépens de première instance y incluant les frais d’expertise et tous les frais d’huissier exposés.

Condamner in solidum M. [C], la société [W] Assurances, la société [Localité 1] à payer à M. [Z] au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure, la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les condamner aux entiers dépens distraits au profit de la Selarl [P] [T] [M] qui affirme y avoir pourvu.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2026 [B] [C] demande à la cour de':

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [C] et [W] Assurances (sic) à payer au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice [Q] [Z], la somme de 45.442,00 euros nets, au titre des dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [B] [C] et son assureur la société [W] (sic) à payer à M. [Z] la somme de 1.970,00 euros nets au titre de dommages matériels consécutifs aux désordres en cause, indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise, la somme de 15.000,00 euros au titre de son préjudice de jouissance et la somme de 1.000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

DEBOUTER M. [Z] de ses demandes,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

CONFIRMER le jugement dans ses autres dispositions, notamment en ce qu’il a :

«'DIT que dans leurs rapports entre eux, [B] [C] in solidum avec son assureur, la société [W], supporteront 1/5 de ces condamnations, et la Sci [Localité 1] le surplus ;

CONDAMNE le société [Localité 1] à payer à [B] [C] une somme représentant 4/5 de 15.653,00 euros TTC au titre des travaux de réparation de la canalisation fuyarde qu’il justifie avoir engagés ;

CONDAMNE in solidum la société [W] et la Sci [Localité 1] à payer à [Q] [Z] et au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 11], représenté par son Syndic en exercice [Q] [Z], la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes ainsi que celles plus amples et contraires; CONDAMNE in solidum la société [W] et la Sci [Localité 1] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, distraits au profit de Maître Christophe MAMELLI'» ;

Y ajoutant,

CONDAMNER la société [W] Assurances à relever et garantir M. [C] de toute condamnation prononcée à son encontre,

DEBOUTER la Sci [Localité 1] de ses demandes formulées à l’encontre de M. [C] en appel,

CONDAMNER la Sci [Localité 1] à verser à M. [C] la somme de 8.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Sci [Localité 1] aux entiers dépens d’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2026 la Sa [W] Assurances demande à la cour de':

DECLARER irrecevable la demande formulée en cause d’appel par M. [Z] au titre du préjudice de jouissance en application de l’article 564 du code de procédure civile.

DECLARER irrecevable la demande formulée en cause d’appel par M. [Z] au titre de la perte de loyers en application de l’article 564 du code de procédure civile.

DEBOUTER M. [Z] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance.

DEBOUTER M. [Z] de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers à partir du 1er janvier 2022.

A tout le moins, RAMENER à de plus justes proportions la demande de M. de M. [Z] au titre de la perte de loyers puisque ce dernier ne peut se prévaloir que d’une perte de chance et

FIXER la date de fin de la période d’indemnisation au 16 juin 2023, date à laquelle [W] Assurances a réglé l’intégralité des condamnations prononcées en première instance.

DÉBOUTER M. [Z] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de leurs demandes d’actualisation des préjudices.

ARRÊTER le montant des éventuelles condamnations mises à la charge de [W] Assurances au 11 octobre 2022, date à laquelle [W] Assurances a réglé la somme de 17.433,36 euros en exécution du jugement de première instance.

ARRETER, à tout le moins, le montant des éventuelles condamnations mises à la charge de [W] Assurances au 12 juin 2023, s’agissant des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires, et au 16 juin 2023, s’agissant des condamnations prononcées au profit de M. [Z].

INFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné in solidum M. [C] et [W] Assurances à payer à M. [Z] la somme de 1.970 euros au titre des dommages matériels et 15.000 euros au titre du préjudice financier qualifié de préjudice de jouissance par le tribunal judiciaire de Marseille.

CONFIRMER le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau

DÉBOUTER M. [Z] de ses demandes formulées au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance.

DÉBOUTER M. [Z] de ses demandes relatives aux frais de relogement pour la période d’avril 2017 au 31 décembre 2021 et de prise en charge des frais d’assurance pour ledit logement.

A tout le moins, RAMENER à de plus justes proportions la somme allouée au titre du préjudice financier qualifié de préjudice de jouissance par le tribunal judiciaire de Marseille.

CONDAMNER la Sci [Localité 1] à payer à [W] Assurances, sur le fondement de l’article 1317 du code civil, les sommes suivantes : – 14.905,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées à M. [Z] ; – 44.637,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées au syndicat des copropriétaires.

DEBOUTER la Sci [Localité 1], M. [Z] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes dirigées contre [W] Assurances au titre des frais irrépétibles et des dépens.

CONDAMNER toute partie succombante à verser à [W] Assurances la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. STATUER ce que de droit sur les dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 3 mars 2026. L’arrêt sera qualifié de contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur la recevabilité des demandes de M. [Z] au titre de la perte de loyers et du préjudice de jouissance

La Sci [Localité 1] et la Sa [W] soutiennent que les demandes d’indemnisation au titre de la perte de loyers et du préjudice de jouissance présentées par M. [Z] sont des demandes nouvelles formées en cause d’appel qui encourent dès lors l’irrecevabilité.

M. [Z] réplique qu’en première instance il a demandé la réparation de son préjudice financier puisqu’il a dû louer un appartement ne pouvant habiter son logement au [Adresse 12] et en cause d’appel, il demande en outre une indemnisation au titre de ses pertes de loyer. Il ajoute que sa situation personnelle a évolué depuis le jugement de première instance puisqu’il a acheté un logement le 31 décembre 2021, cette situation conduisant dès lors à la réparation de son préjudice financier lié aux pertes de loyer subies par l’impossibilité de louer son premier bien affecté de désordres non solutionnés.

Il ajoute que le préjudice de jouissance sollicité pour la période d’avril 2017 au 31 décembre 2021 n’est pas une demande nouvelle mais le complément des demandes au titre du préjudice financier formée en première instance.

Sur ce,

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du code de procédure civile précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il est constant que M. [Z] a acquis un bien immobilier à usage d’habitation principale le 31 décembre 2021 à [Localité 3], soit quelques mois avant le prononcé de la décision querellée, et que cette situation est nouvelle par rapport à celle présentée dans le cadre des dernières écritures soumises le 14 janvier 2022 au premier juge. La demande de préjudice au titre de la perte des loyers correspond dès lors à un élément nouveau mais tendant aux mêmes fins à soumettre en cause d’appel et sera déclarée recevable.

En ce qui concerne la demande au titre du préjudice de jouissance, son fait générateur correspond à la gêne subie du fait de la nécessité de louer un bien de qualité moindre que celui acquis en 2017 et devenu inhabitable selon M. [Z] en raison des désordres subis. Cette demande tend aux mêmes fins que celle présentée devant le premier juge à savoir l’indemnisation liée aux conséquences des désordres relevés dans le bien à usage d’habitation acquis en 2017 par M. [Z], il ne s’agit donc pas d’une demande nouvelle. Celle-ci sera en conséquence déclarée recevable.

2-Sur les demandes au titre des désordres

2.1- sur l’origine des désordres et les responsabilités

M. [Z] et le syndicat des copropriétaires soutiennent qu’il résulte du rapport d’expertise que les infiltrations subies par la copropriété de l’immeuble [Adresse 12] et par l’appartement de M. [Z] trouvent leur origine dans une canalisation qui collecte les eaux usées de l’appartement de M. [C] et de l’immeuble de la Société [Localité 1], que l’expert explique que les désordres ont pour origine la conduite fuyarde qui passe sous l’appartement de M. [C] et qui collecte les eaux usées de son appartement mais également celles de l’immeuble situé au [Adresse 9], propriété de la Société [Localité 1], et que ce désordre a cessé après que les travaux de réparation ont été exécutés le 3 novembre 2020. Ils ajoutent qu’à aucun moment l’expert judiciaire n’impute les désordres aux travaux réalisés par M. [Z] ou encore au fait que pour partie l’un des niveaux de l’appartement soit enterré, que le fait que cet appartement n’ait pas été occupé pendant deux ans n’est pas la cause des infiltrations importantes, que ces arguments avaient déjà été développés lors des opérations d’expertise et écartés par l’expert judiciaire qui ne retient qu’une seule cause à savoir la conduite fuyarde de M. [C].

La Sci [Localité 1] soutient’que seul M. [C] est responsable de la survenance et de la persistance des dégâts des eaux qui trouvent leur origine dans les désordres et fissures affectant la canalisation verticale d’évacuation des eaux usées des WC de l’appartement de M. [C], que cette canalisation fait partie du réseau privatif d’évacuation des eaux usées de l’appartement de M. [C]. Elle se fonde sur le rapport d’expertise HESTIA du 16 juin 2017 selon lequel les canalisations verticales d’évacuation des toilettes de l’appartement de M. [C], qui se trouvent derrière le mur mitoyen avec l’appartement de M. [Z], étaient bouchées depuis un certain temps. Elle ajoute qu’en octobre 2017, les désordres identifiés par la société HESTIA au niveau de la canalisation commune ont été réparés par la société PACA RENOVATION, par la mise en place de 4 manchettes en toile de verre et de résine bi composant’mais que les désordres ont perduré car le siège des désordres se trouve au niveau des canalisations verticales privées d’évacuation des eaux usées de l’appartement de M. [C] et non au niveau de la canalisation commune qui est horizontale.

Elle indique que l’expert judiciaire retient que la zone préférentielle de fuite dans l’appartement de M. [Z] est bien située au droit des toilettes de l’appartement de M. [C]. Elle affirme que par souci d’économies, M. [C] n’a pas suivi les recommandations de la société PACA RENOVATION qui préconisait le remplacement de la section verticale qui se jette sur la canalisation commune et n’a pas non plus condamné la section verticale fuyarde.

M. [C] réplique que selon l’expert judiciaire il ne fait aucun doute que les infiltrations dans l’appartement de M. [Z] ont pour origine la conduite fuyarde qui passe sous l’appartement de M. [C] et qui collecte les eaux usées de son appartement, mais également celles de l’immeuble situé au [Adresse 13], propriété de la société [Localité 1].

Il considère qu’il ne peut être déclaré comme seul responsable des dégâts causés à l’appartement de M. [Z] ou de l’immeuble en général puisqu’il est clairement établi que la canalisation litigieuse était également utilisée par les habitants de l’immeuble appartenant à la Sci [Localité 1], qui s’est raccordée au réseau des eaux usées sans aucune autorisation de M. [C] et donc sans aucune servitude.

La préconisation de l’expert de séparer les canalisations de chaque immeuble démontre bien que l’existant ne pouvait plus supporter l’utilisation intense qui était celle à l’origine des infiltrations.

La Sa [W] Assurances réplique’enfin qu’en prenant en charge financièrement une partie de ces travaux, la Sci [Localité 1] a reconnu que la fuite provenait bien d’une canalisation commune à l’immeuble de M. [C] situé [Adresse 14] et au sien situé [Adresse 15] et qu’il est établi que la Sci [Localité 1] s’est raccordée au réseau des eaux usées de l’immeuble de M. [C] sans aucune autorisation.

Sur ce,

Conformément à l’ article 1242 du code civil on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce l’expert judiciaire retient ces éléments « Il ne fait aucun doute que les infiltrations dans l’appartement de M. [Z] ont pour origine la conduite fuyarde qui passe sous l’appartement de M. [C] et qui collecte les eaux usées de son appartement mais également celles de l’immeuble situé au [Adresse 16] propriété de la société [Localité 1].

Cette conduite collectait déjà les eaux usées de cet immeuble avant les travaux de rénovation réalisés en 2011. La fuite provient de la partie supérieure de la pièce de jonction qui relie le regard maçonné des toilettes à la conduite d’évacuation des eaux usées. Le dévoiement de l’évacuation des toilettes de l’appartement de M. [C] a permis de traiter partiellement la fuite. En effet, la casse étant située au-dessus du fil d’eau, la fuite n’apparaît désormais que lorsque la conduite d’évacuation se met en charge. Il en ressort donc que les travaux effectués par M. [C] à deux reprises ont permis de limiter la fuite mais n’étaient pas de nature suffisante à l’arrêter complètement'».

Il est clairement établi en suite des opérations d’expertise réalisées au contradictoire des parties que les infiltrations subies par M. [Z] trouvent leurs origines dans une canalisation qui collectait les eaux usées de l’appartement de M. [C] et de l’immeuble de la société [Localité 1].

Le fait que l’expert judiciaire retienne que la zone préférentielle de fuite se situe au droit des toilettes de l’appartement de M. [C] est inopérant à remettre en cause la garde partagée de la canalisation fuyarde par ces deux immeubles puisqu’il est démontré et non contesté que ces deux immeubles en avaient l’usage, que la société [Localité 1] s’est raccordée sur la canalisation d’écoulement des eaux usées et en est devenue également gardienne.

Il est également vain de soutenir que les travaux de décaissement entrepris en 2017 par M. [Z] ont un quelconque lien de causalité dans la survenance des désordres d’infiltration puisque l’expert a expressément relevé l’origine de la fuite, celle-ci étant totalement étrangère aux travaux réalisés par M. [Z]. Il en est de même de la situation semi-enterrée du bien acquis par M. [Z] puisque celle-ci n’a aucune incidence démontrée avec la fuite observée.

Ces constatations sont enfin confirmées par les parties elles-mêmes qui indiquent, qu’en suite des travaux effectués selon les préconisations de l’expert en novembre 2020, les infiltrations d’eau ont cessé, corroborant le lien de causalité unique entre la situation de la canalisation, son caractère fuyard et la survenance des désordres.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

S’agissant des responsabilités, il ne peut être sérieusement contesté que l’immeuble de la société appelante contient plus d’appartements que celui de M. [C], et qu’en conséquence le raccordement de cet immeuble sur la canalisation qui collecte l’ensemble des eaux usées provenant des deux immeubles en cause conduit à pondérer le niveau de responsabilité en tant que gardien de la canalisation en fonction du nombre de logements.

Le jugement qui a réparti les responsabilités des désordres à raison de 1/5 pour M. [C] et 4/5 pour la Sci [Localité 1] sera confirmé.

2.2-sur les demandes indemnitaires du syndicat des copropriétaires

2.2.1- sur la réévaluation des travaux réparatoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme de 45'442 euros allouée en première instance au titre des travaux de réparation du mur et leur réfection soit infirmée et fixée à 69'219 euros pour la partie gros 'uvre selon le devis de la Société Sacha Amenagement en date du 4 décembre 2022 et 12.730 euros selon le devis de la Société [V] en date du 6 mars 2022.

A tout le moins il souhaite obtenir la revalorisation des sommes allouées en fonction de l’indice BT01 en prenant comme référence l’indice au jour du dépôt du rapport d’expertise de M. [U], soit le 15 septembre 2020 et celui en vigueur au moment du paiement et à tout le moins au moment de la décision à intervenir.

Il considère sur ce point que l’expert judiciaire a relevé que la réalisation d’un vide sanitaire et d’un système de drainage périphérique, relié à une pompe de relevage représentant un coût de 16.722 euros HT, pouvait permettre de mettre un terme définitif aux désordres, et conteste le caractère de dépense d’amélioration.

Il ajoute que si M. [Z] avait envisagé de réaliser un vide sanitaire, ceci était indépendant des désordres découverts lorsqu’il a décaissé le dallage du sous-sol de l’appartement, que les travaux réalisés en 2020 ne concernaient que la réparation de la canalisation, et qu’ils ne permettent pas de mettre fin aux désordres.

Enfin il précise que les travaux de rénovation envisagés par M. [Z] n’étaient que de simples travaux d’embellissement, qu’il n’a jamais été question de toucher à la structure de l’immeuble qui aurait nécessité l’autorisation de la copropriété.

La Sci [Localité 1] réplique que le syndicat des copropriétaires fait valoir que depuis le dépôt du rapport d’expertise, les postes de travaux tels que chiffrés par l’expert ont augmenté du fait de l’augmentation du coût des matériaux et sollicite la revalorisation du coût des travaux selon l’indice BT01, que depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, les infiltrations d’eaux litigieuses sont réparées, de sorte que les travaux de remise en état des parties communes pouvaient être réalisés, que M. [Z] et le syndicat des copropriétaires ont perçu au titre des condamnations de première instance la somme de 74.429€ entre octobre 2022 et juin 2023.

Elle ajoute qu’elle a procédé au raccordement de son réseau d’assainissement au réseau public, que depuis octobre 2020, elle n’utilise plus la canalisation commune qui passe sous l’immeuble de M. [C], que M. [Z] et le syndicat des copropriétaires reconnaissent qu’ils ne subissent plus d’infiltration depuis les travaux réalisés en septembre / octobre 2020 et que dès lors la création d’un vide sanitaire avec pompe de relevage apparaît donc superflue.

M. [C] répond que la proposition formulée par l’expert judiciaire de procéder à la réalisation d’un vide-sanitaire et d’un système de drainage périphérique relié à une pompe de relevage constitue une amélioration puisque ces éléments étaient inexistants avant le sinistre destiné à se prémunir des fuites ultérieures ou des remontées d’humidité, et qu’ils sont donc à exclure.

La société [W] qui rejoint cette position ajoute que l’indemnisation doit remettre les parties en état mais ne doit pas leur procurer une amélioration.

Sur ce,

Au cours de l’expertise judiciaire, a été produit le devis de la société Sacha Agencement en date du 20 avril 2020 d’un montant de 53'635 euros comprenant le lot Terrassement pour réaliser le vide sanitaire et le lot renforcement du mur mitoyen altéré par les infiltrations. L’expert mentionne que ce devis inclut la réalisation du vide sanitaire et d’un système de drainage périphérique relié à une pompe de relevage d’un montant de 16'722 euros Ht, qui constituent selon lui une amélioration de l’existant et visent à prémunir des fuites ultérieures ou des remontées d’humidité.

Il est constant que depuis la réalisation des travaux sur la canalisation litigieuse en octobre 2020 aucun nouveau désordre n’est à déplorer, et que l’immeuble géré par le syndicat des copropriétaires ne disposait jusqu’en 2017 pas d’un vide sanitaire et qu’il n’était pas envisagé d’en faire réaliser un, indépendamment des désordres subis. Il n’est pas démontré que la présence du vide sanitaire aurait empêché la survenance du désordre et c’est en considération de ce seul élément que doit s’apprécier la nature des travaux à valeur d’indemnisation auxquels peut prétendre le syndicat des copropriétaires.

Les travaux relatifs au vide sanitaire et à la pompe de relevage, en ce qu’il s’agit d’une amélioration certaine indépendante de la fuite subie, ne seront pas pris en compte au titre du quantum de l’indemnisation accordée.

Par ailleurs, il doit être rappelé que le premier juge a indexé la somme de 45'442 euros, allouée sur la base des devis produits par le syndicat des copropriétaires, sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise. Le fait que le prix des matériaux ait augmenté depuis lors est d’une part pris en compte par l’indexation et d’autre part ne doit pas occulter que le syndicat des copropriétaires a perçu la somme de 55'797 euros au titre des sommes dues selon le décompte de la société [W] Assurances du 13 juin 2023, et dispose dès lors des fonds nécessaires pour réaliser les travaux.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et il conviendra de dire que celle-ci est indexée à compter du dépôt du rapport d’expertise le 15 septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir.

2.2.2- Sur le préjudice collectif

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance collectif subi par les copropriétaires. Il soutient que le mur mitoyen de soutènement, partie commune, a été fortement endommagé par l’humidité qu’il a subie pendant de longues années, auxquelles s’ajoutent les odeurs nauséabondes, qu’il a qualité pour agir en justice en réparation lorsque les préjudices ont été ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, ce qui leur confère un caractère collectif.

Sur ce point, les attestations versées par les habitants de l’immeuble sont insuffisamment probantes pour démontrer l’existence et la persistance des désordres olfactifs et son caractère collectif. L’atteinte à la structure du mur, au-delà des travaux de réfection à réaliser, n’est pas davantage établie. Le jugement sera confirmé sur ce point.

2.3- sur les demandes indemnitaires de M. [Z]

2.3.1 sur la réévaluation des travaux

M. [Z] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande de réactualisation des travaux de réparation et produit le devis de la société [V] du 30 décembre 2021 portant le montant des travaux à la somme de 3'465 euros HT.

M. [C] répond que la reprise en peinture du bien avait été prévue parmi les travaux de rénovation à entreprendre et aurait donc dû être effectuée indépendamment des dégâts qui ont pu être causés par la fuite à l’origine du litige.

La société [W] assurances indique pour sa part que ce mur a été dégradé non pas par le dégât des eaux mais par l’humidité ambiante de l’appartement du fait de sa configuration.

Sur ce point, il résulte de l’expertise judiciaire que le mur situé dans le bien semi-enterré de M. [Z] a subi des dégradations en raison de la présence d’eaux stagnantes découvertes sous la dalle, telles que le démontrent les photographies versées aux débats, et qu’il est établi que ces eaux proviennent de la fuite de la canalisation voisine.

Il est donc totalement vain de soutenir que les travaux de remise en peinture du mur ne sont pas causés par cette fuite car les murs doivent faire l’objet d’une réfection indépendamment de celle-ci, et ce alors même que le principe de réparation doit conduire à tenir compte de la nécessité de réparer le mur atteint par les infiltrations.

Le premier juge en se fondant sur le devis de M. [V] du 23 juin 2020 proposé à l’expert a retenu la somme de 1.970 euros qu’il a indexée sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise.

Il n’y a dès lors pas lieu de tenir compte du devis produit en cause d’appel par M. [Z] par cette même société qui retient désormais pour des travaux identiques la somme de 3.465 euros puisque la somme allouée par le premier juge est déjà indexée.

Il conviendra en conséquence de confirmer le jugement et de dire que celle-ci est indexée à compter du dépôt du rapport d’expertise le 15 septembre 2020 et jusqu’à la date de la décision à intervenir.

2.3.2 sur le préjudice financier

M. [Z] sollicite également l’infirmation de la décision qui a retenu à 15'000 euros le montant du préjudice financier subi. Il considère subir un préjudice financier liés au logement qu’il a été contraint de louer en raison des désordres du mois d’avril 2017 jusqu’au 31 décembre 2021 et ce à hauteur de 33.600 euros.

Il soutient en effet que son appartement n’est toujours pas habitable puisque si les travaux de réparation des canalisations et le dévoiement ont été réalisés en novembre 2020, les travaux de réparation des murs tels que préconisés par l’expert judiciaire n’ont pas été exécutés. Il considère qu’il ne peut pas envisager de poursuivre les travaux de rénovation de son appartement tant que les travaux de réparation ne seront pas effectués au niveau des parties communes.

La Sci [Localité 1] qui ne conteste pas formellement l’existence de ce préjudice réplique que celui-ci ne peut être fixé à avril 2017 compte tenu de l’ampleur des travaux de rénovation qui ont débuté à cette date.

M. [C] soutient que le préjudice financier n’est pas constitué car M. [Z] a également acquis la partie supérieure de l’immeuble qui est restée habitable en dépit des désordres en sous sol, qu’il a fait réaliser des travaux importants de décaissement empêchant une entrée dans les lieux pendant plusieurs mois et que les travaux de reprise pouvaient ensuite être réalisés, puisque la somme de 17'000 euros a été versée par la société [W] Assurances dans le cadre de l’exécution provisoire du jugement rendu en première instance.

Celle-ci qui rejoint les arguments soutenus par son assuré ajoute que les causes des infiltrations ont disparu depuis octobre 2020, de sorte que M. [Z] pouvait finaliser les travaux à compter de cette date, ce qu’il n’a pas fait. Elle précise qu’elle a versé à M. [Z] la somme de 17'433,36 euros le 11 octobre 2022 correspondant aux condamnations mises à sa charge.

Sur ce point, la circonstance que le bien, siège des désordres, n’était pas habité au moment de la découverte des infiltrations et qu’il devait faire l’objet en tout état de cause de travaux de rénovation est inopérante puisqu’il est démontré notamment par l’expertise judiciaire que le bien, en raison de la fuite de la canalisation voisine, est devenu inhabitable.

L’impossibilité pour M. [Z] de résider dans le bien acquis est donc caractérisée.

Le fait qu’il possède également un appartement situé au-dessus de celui subissant les infiltrations n’est également pas de nature à justifier de rejeter sa demande d’indemnisation puisqu’aucune pièce ne permet de considérer que l’intéressé avait prévu d’y vivre, qu’il demeure libre de l’endroit où il souhaite s’installer et qu’il est surtout justifié au dossier de la conclusion d’une part de la reprise du contrat de bail souscrit au nom de sa mère à compter du 22 juin 2018 ainsi que des quittances afférentes, puis de la conclusion d’un nouveau bail à une autre adresse conclu à son nom à compter du 1er novembre 2018.

Il est ainsi démontré que M. [Z] en raison des infiltrations subies s’est trouvé contraint d’engager des sommes d’argent pour se loger. Le jugement qui a reconnu le principe du préjudice de jouissance, qualifié en réalité de préjudice financier, sera confirmé.

S’agissant plus spécifiquement de la période à indemniser, le premier juge a considéré que la date de départ d’évaluation du préjudice ne pouvait pas correspondre à avril 2017 en raison des travaux projetés indépendamment des désordres, mais aucune date n’a été effectivement retenue.

La cour en considération des justificatifs produits fixe le point de départ du préjudice financier au 23 juin 2018, soit le lendemain de la reprise du bail d’habitation du bien situé [Adresse 17] à [Localité 2] et effectivement réglé selon quittance du 23 juin 2018 d’un montant de 500 euros, comme point de départ

Le préjudice financier a perduré durant toute la période où les conséquences des infiltrations ont persisté. Dès lors la réparation de la canalisation fuyarde en octobre 2020 n’est pas de nature à elle seule à permettre de réinvestir les lieux puisque ceux-ci nécessitaient également des travaux de réfection qui ont été seulement indemnisés suivant la quittance produite par la société [W] Assurances le 11 octobre 2022.

En conséquence la période d’indemnisation du préjudice financier lié au paiement de loyers, tels que justifiés au dossier, par M. [Z] sera fixée du 23 juin 2018 au 31 décembre 2021 à hauteur de 23'800 euros (1'000 euros pour juin et juillet 2018, puis 600 euros x 38 mois du 1er novembre 2018 au 31 décembre 2021).

Le jugement sera infirmé sur ce point, M. [C], son assureur qui ne conteste pas sa garantie et la Sci [Localité 1] seront condamnés in solidum au versement de cette somme.

La demande au titre de la prime d’assurances de 768,46 euros sera rejetée puisqu’il n’est pas établi qu’elle concerne le logement pris en location.

2.3.3- sur la perte des loyers

M. [Z] sollicite la condamnation des parties adverses à indemniser la perte des loyers à hauteur de 43.350 euros somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir. Il soutient que depuis le 31 décembre 2021, il a acquis un bien à usage d’habitation à [Localité 3] et que depuis cette date il aurait donc pu louer l’appartement du [Adresse 12] à hauteur de 850 euros par mois.

La Sci [Localité 1] répond que la demande formée au titre de la perte des loyers qui constitue en réalité une très hypothétique perte de chance de louer le bien est infondée tant dans son principe que dans son quantum.

Les parties adverses considèrent que la demande au titre de la perte de loyers à compter de son second achat en 2021 est déjà indemnisée par le préjudice financier.

Sur ce point la demande d’indemnisation des loyers perdus s’analyse comme une perte de chance de proposer le bien siège des désordres à la location et d’en percevoir les fruits.

Il est admis que la perte de chance peut être indemnisée par le juge même si la demande initiale qui lui était soumise visait uniquement la réparation intégrale du dommage. Si le juge constate l’existence d’une perte de chance, il ne pourra refuser sa réparation au motif que la victime n’en a pas fait la demande. Il en ressort que la réparation doit être intégrale lorsque la faute a causé le préjudice en son entier et non une simple perte de chance, et que la perte de chance réparable est la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, laquelle est distincte de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

M. [Z] produit au soutien de sa demande une estimation locative d’une agence immobilière non datée qui fixe à 850 euros la valeur locative d’un bien totalement rénové. Ce document à lui seul ne permet pas de caractériser le projet de soumettre le bien au marché locatif à compter du 31 décembre 2021, ce d’autant que la seule qualité de propriétaire d’un bien n’emporte pas nécessairement l’existence d’un tel projet. Or l’intéressé fonde sa demande indemnitaire sur une perte locative de sorte qu’il doit a minima démontrer l’existence de l’éventuelle perte liée au rendement projeté, qui dépasse la simple qualité de propriétaire.

En l’absence d’éléments permettant de caractériser le principe même du préjudice allégué, la demande sera rejetée.

2.3.4- sur le préjudice de jouissance

M. [Z] sollicite la condamnation des parties adverses à lui verser un préjudice de jouissance qu’il fixe à la somme de 27.540 euros et à défaut à 14.280 euros. Il considère qu’en raison des désordres il n’a pas pu y emménager et s’est retrouvé contraint de louer un appartement plus modeste.

M. [C] et son assureur s’opposent à cette demande puisque le préjudice de jouissance dont M. [Z] sollicite l’indemnisation est constitué des mêmes éléments que son préjudice financier et fait doublon avec celui-ci.

Sur ce point, il sera relevé que M. [Z] fonde effectivement cette demande sur la contrainte de louer un autre appartement et de ne pas pouvoir jouir de son bien en raison des désordres subis. Ce fait générateur correspond à celui indemnisé au titre du préjudice financier.

Or il est admis en vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, que’les dommages intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit. Ce principe impose de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si le fait dommageable n’avait pas eu lieu'.

En indemnisant la perte financière liée à l’obligation de se loger ailleurs que dans le bien acquis, la cour a déjà considéré le préjudice subi par l’impossibilité de jouir de son logement. La demande sera donc rejetée.

2.3.5- sur le préjudice moral

M. [Z] sollicite la réévaluation du préjudice moral accordé par le premier juge en indiquant que les événements liés aux désordres lui ont provoqué un syndrome dépressif.

Il ne verse pour autant aucune pièce permettant de considérer que la première évaluation serait insuffisante à prendre en compte les contrariétés évidentes subies par la présence d’eaux nauséabondes dans son bien à usage d’habitation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

3- sur la demande de [Localité 1]

La Sci [Localité 1] présente en cause d’appel la demande de condamnation de M. [C] et de son assureur à lui verser la somme de 7'692,46 euros au titre des travaux de création d’un tabouret siphoïde [Adresse 10] et de raccordement afférents.

Il résulte du rapport d’expertise que cette dernière s’est raccordée sur la canalisation pour évacuer les eaux usées de son immeuble sans autorisation. Elle ne démontre pas dans quelle mesure M. [C] serait responsable des travaux qu’elle a dû engager pour réorganiser son propre réseau d’évacuation compte tenu de son branchement sans autorisation initial.

La demande sera rejetée et le jugement confirmé sur ce point.

4-sur les demandes de M. [C]

M. [C] sollicite la confirmation de la condamnation de la Sci [Localité 1] à lui verser les 4/5 de la somme de 15.653,00 euros TTC qu’il a effectivement engagée au titre des travaux de réparation de la canalisation fuyarde.

Pour les raisons expliquées ci-avant tenant au branchement sans autorisation de la Sci [Localité 1] sur ladite canalisation et de sa qualité de co-gardienne, il conviendra de confirmer les termes de la décision sur ce point.

Il sera fait droit à la demande de relevé et garantie de M. [C] par son assureur la société [W] Assurances celle-ci ne contestant pas sa garantie à son égard et ayant déjà réglé les sommes mises à sa charge en première instance.

5-sur la demande de recours subrogatoire de la société [W]

La société [W] Assurances sollicite que la Sci [Localité 1] soit condamnée au titre du recours subrogatoire à lui verser les sommes de 14.905,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées à M. [Z] et 44.637,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées au syndicat des copropriétaires.

Compte tenu du partage de responsabilité fixé ci-avant et des sommes d’ores et déjà payées par la compagnie d’assurances dont il est justifié aux débats, il sera fait droit à cette demande.

6-Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de constat d’huissier ne constituent pas des dépens tels qu’énumérés à l’article 695 du code de procédure civile, si bien que les parties qui forment la demande d’inclusion dans les dépens, de ces frais, qui relève plutôt des frais irrépétibles en seront déboutées.

La Sci [Localité 1], M. [C] et la Sa [W] Assurances qui succombent principalement seront condamnées aux dépens distraits au profit de l’avocat qui en fait la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] et du syndicat des copropriétaires.

La charge finale des dépens et celle de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevables les demandes formées en cause d’appel de M. [Z] au titre de la perte de loyers et du préjudice de jouissance';

Infirme le jugement sur la demande présentée au titre du préjudice financier par M. [Z],

Confirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne M. [B] [C], son assureur la Sa [W] Assurances et la Sci [Localité 1] in solidum à verser à M. [Q] [Z] la somme de 23'800 euros au titre du préjudice financier,

Y ajoutant,

Dit que la société [W] Assurances doit relever et garantir son assuré';

Déboute M. [Q] [Z] de ses demandes au titre de la prime d’assurances, au titre de la perte des loyers’et au titre du préjudice de jouissance';

Dit que la condamnation au paiement de la somme de 45'442 euros et la condamnation au paiement de la somme de 1'970 euros seront indexées sur l’indice BT01 à compter du dépôt du rapport d’expertise du 15 septembre 2020 et jusqu’à la date de la présente décision';

Condamne la Sci [Localité 1] à verser à la société [W] Assurances les sommes de 14.905,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées à M. [Z] et 44.637,60 euros, soit 4/5ème des condamnations versées au syndicat des copropriétaires';

Condamne la Sci [Localité 1], M. [B] [C] et la Sa [W] Assurances aux entiers dépens d’appel distraits aux profits de la Selarl [P] [T] [M];

Condamne la Sci [Localité 1], M. [B] [C] et la Sa [W] Assurances à verser à M. [Q] [Z] et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à Marseille la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

Dit que la charge finale des dépens et celle de cette indemnité seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus.

Le greffier, Le conseiller pour le président empêché,