COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 MARS 2026

N° 2026/150

Rôle N° RG 25/05460 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOZKS

S.A.S. MONTE CRISTO

C/

S.C.I. EXPO REPUBLIQUE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Eric AGNETTI

M^e Jean-François JOURDAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 1] en date du 22 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 25/00166.

APPELANTE

S.A.S. MONTE CRISTO,

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Eric AGNETTI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. EXPO REPUBLIQUE

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Barbara ZBROZINSKI-CZERNECKI, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2018, la société civile immobilière (SCI) Expo République a donné à bail commercial à la société Le Palace Rétro les locaux commerciaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Nice, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 108 000 euros pour la première année puis 117 600 euros à compter de la seconde année de bail, hors taxes et charges.

Suivant acte en date du 29 juillet 2022, la société Le Palace Club, venant aux droits de la société Le Palace Rétro, a cédé le fonds de commerce à la société Pacha KB, en présence de la société Expo République.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société Expo République a fait délivrer à la société Pacha KG, en visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail :

— un commandement d’avoir à payer la somme de 337 293,45 euros au titre du solde du dépôt de garantie, de la reprise de dette selon acte de cession du 22 juillet 2022, des loyers avec TVA, des provisions sur charges et impôts fonciers avec TVA ;

— une sommation d’avoir à justifier que les locaux loués étaient correctement assurés auprès d’une compagnie d’assurance et que les primes étaient régulièrement payées ;

— une sommation d’avoir à remettre les parties communes de l’immeuble en parfait état et plus particulièrement la porte palière du niveau 1 lot 6 qui a été remplacée suite à l’agrandissement de l’ouverture et dont la face extérieure n’est pas conforme à l’ensemble immobilier.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société Expo République a fait assigner la société par actions simplifiée Monte Cristo, anciennement dénommée Pacha KB, devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement de provisions au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation mensuelle, outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 22 avril 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— constaté que la clause résolutoire du bail avait pris effet à la date du 17 octobre 2024 ;

— condamné la société Monte Cristo à payer à la société Expo République, à titre provisionnel, la somme de 422 160,33 euros au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société Monte Cristo

— ordonné, en conséquence, à la société Monte Cristo devenue occupante sans droit ni titre et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de l’ordonnance ;

— ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la société Monte Cristo et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Monte Cristo à payer à la société Expo République une indemnité d’occupation provisionnelle de 15 916,65 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné la société Monte Cristo à payer à la société Expo République la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 17 septembre 2024 ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— déclaré l’ordonnance commune et opposable à la société par actions simplifiée Distribution Azuréenne de boissons en sa qualité de créancier inscrit.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la contestation soulevée fondée sur la nullité du commandement de payer par la société Monte Cristo n’était pas sérieuse car le délai d’un mois à compter duquel la clause résolutoire prenait effet avait bien été indiqué ainsi que le montant des sommes dues qui était ventilé et le différentiel concernant le dépôt de garantie étant minime eu égard au montant élevé de la dette ;

— la société Monte Cristo n’ayant pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, le contrat de bail était résilié de plein droit ;

— la société locataire n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

— les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire devaient être rejetées en raison du montant élevé de la dette, en l’absence de paiement depuis plus d’un an et d’élément sur la capacité de remboursement de la société Monte Cristo.

Par déclaration transmise le 5 mai 2025, la société Monte Cristo a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises.

Par conclusions transmises le 10 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Monte Cristo demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

* à titre principal :

1) Sur la nullité du commandement de payer :

— juger qu’il n’est pas justifié de décompte comptable annexé au commandement de payer ;

— juger que les décomptes actualisés ne permettent pas connaître tous les détails de la créance réclamée conformément à la jurisprudence constante en la matière ;

— dire et juger que l’obligation mise à la charge de la preneuse est donc sérieusement contestable ;

en conséquence,

— juger le commandement de payer délivré à la société Monte Cristo nul et de nul effet ;

2) Sur la nullité de la sommation de faire :

— juger qu’elle justifie du contrat d’assurance réclamé ;

— lui accorder le droit de communiquer en cours de délibéré une attestation actualisée de son assureur ;

— juger que la sommation d’avoir à remettre en l’état les parties communes de l’immeuble est inopérante à l’égard du simple locataire ;

— juger encore que ladite sommation est totalement imprécise et non circonstanciée ;

* à titre très subsidiaire :

— lui octroyer le bénéfice de délais de paiement afin d’apurer la dette en sus du paiement des loyers en cours sur 24 mois par échéances mensuelles d’égal montant sans intérêts ;

— prononcer la suspension de la réalisation et des effets de la clause résolutoire insérée au sein du bail commercial liant les parties dans l’attente de la parfaite exécution des délais de grâce consentis ;

* en toutes hypothèses :

— débouter la société Expo République de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Expo République au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’instance ;

— débouter la société Expo République de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, la société Monte Cristo expose, notamment, que :

— le commandement de payer et la sommation de faire s’avèrent nuls ;

— le commandement de payer ne comporte pas de décompte annexé de la somme sollicitée ;

— cet acte mentionne une dette au titre du dépôt de garantie qui n’est pas conforme aux actes régularisés ;

— il existe aussi une difficulté sur le montant de la reprise de la dette qui est d’un montant différent de celui mentionné dans l’acte de cession ;

— le commandement de payer ne permet pas de vérifier la réalité de la créance invoquée de sorte qu’une contestation sérieuse doit être retenue ;

— elle justifie de la souscription d’une assurance locative ;

— elle ne peut être condamnée à remettre en état des parties communes d’autant que la demande est imprécise ;

— subsidiairement, elle sollicite des délais de paiement sur une période de deux années.

Par conclusions transmises le 19 août 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Expo République demande à la cour de :

— recevoir en la forme la société Monte Cristo en son appel ;

Au fond :

— confirmer l’ordonnance déférée ;

Et y ajoutant :

— condamner la société Monte Cristo à payer les indemnités d’occupations dues depuis le 1er janvier 2025 à raison de la somme de 15 916,65 euros par mois assortie des intérêts légaux, provisoirement arrêtée à la somme de 127 333,20 euros au 11 août 2025 ;

— condamner la société Monte Cristo au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la SCP Jourdan Wattecamps.

A l’appui de ses prétentions, la société Expo République fait, notamment, valoir, que :

— les conditions générales du bail prévoient une indexation du dépôt de garantie similaire à celle du loyer de sorte que la somme due à ce titre a été réactualisée dans le commandement de payer ;

— elle justifie des sommes sollicitées ;

— la société Monte Cristo ne justifie pas de la souscription d’une assurance locative ;

— la société appelante ne paie plus les loyers depuis juillet 2022 mais continue d’exploiter son fonds de commerce.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour souligne que si la société Expo République verse aux débats un procès-verbal de remise des lieux et d’acceptation du jugement d’expulsion visant une décision rendue par le tribunal judiciaire de Nice le 22 avril 2025, ce document est établi aux noms des sociétés Expo République et Le Phénix. La société Monte Cristo n’est nullement partie ni même mentionnée dans ce procès-verbal et aucune pièce n’établit que la société Le Phénix vient aux droits de la société Monte Cristo.

Aussi, cette pièce ne peut produire un quelconque effet dans le cadre de la présente instance.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :

L’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application des dispositions de l’article 1356 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

A titre liminaire, la cour rappelle qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement de payer. La problématique de la régularité du commandement de payer s’analyse, dans le cadre de l’instance en référé, sous l’angle d’une contestation sérieuse.

En l’espèce, le bail liant les sociétés Expo République et Monte Cristo comporte une clause résolutoire aux termes de laquelle 'à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou accessoire à son échéance, ou en cas d’inexécution constatée d’une seule des conditions au présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter fait à une personne ou au domicile élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet et trente jours après une sommation d’avoir à s’y conformer demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus et l’expulsion aura lieu immédiatement sur simple ordonnance de référé ».

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société Expo République a fait délivrer à la société Pacha KB, aux droits de laquelle intervient la société Monte Cristo :

— un commandement d’avoir à payer la somme de 337 293,45 euros au titre du solde du dépôt de garantie, de la reprise de dette selon acte de cession du 22 juillet 2022, des loyers avec TVA, des provisions sur charges et impôts fonciers avec TVA ;

— une sommation d’avoir à justifier que les locaux loués étaient correctement assurés auprès d’une compagnie d’assurance et que les primes étaient régulièrement payées ;

— une sommation d’avoir à remettre les parties communes de l’immeuble en parfait état et plus particulièrement la porte palière du niveau 1 lot 6 qui a été remplacée suite à l’agrandissement de l’ouverture et dont la face extérieure n’est pas conforme à l’ensemble immobilier.

Cet acte mentionne l’intention de la société bailleresse, à défaut de paiement intégral des sommes ou d’exécution des obligations mises à la charge de la locataire, de se prévaloir de la clause résolutoire contenue au contrat de bail.

Or, à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification de cet acte comportant commandement de payer et sommation de justifier d’une assurance et de remettre les parties communes en parfait état, la société Monte Cristo n’a pas réglé les causes du commandement et n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative. Elle ne conteste pas l’absence de régularisation de sa dette ni de production d’une attestation d’assurance dans le délai.

Certes, désormais, elle verse aux débats un contrat d’assurance établi au nom de la société Pacha KB. Cependant, force est de relever que ce contrat a pris effet au 20 janvier 2023 suivant la mention figurant aux conditions particulières mais qu’il a été signé le 27 février 2023, que suivant le devis, les locaux assurés sont situés au [Adresse 5] à [Localité 1] tandis que les conditions particulières visent les locaux objet du contrat de bail sis [Adresse 3] à [Localité 1] et que s’il est prévu une tacite reconduction chaque année, la société appelante ne justifie pas d’une telle reconduction. Dans ses conclusions la société appelante indique qu’elle versera en cours de procédure une attestation de sa compagnie d’assurance mise à jour mais son dossier ne comporte pas une telle pièce.

En l’état, la société Monte Cristo ne justifie pas qu’au jour de la délivrance de la sommation, la société Pacha KB, aux droits de laquelle elle intervient, était assurée contre les risques locatifs. Elle ne justifie, d’ailleurs, pas plus de la souscription d’une assurance locative postérieurement.

Ainsi, sans même qu’il y ait lieu d’analyser le commandement de payer, il doit être retenu que la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail commercial liant la société Expo République à la société Monte Cristo est résilié à compter du 17 octobre 2024.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail.

— Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, celle-ci n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer les loyers aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation de payer les loyers, charges et indemnités d’occupation sur la base du loyer et des charges mensuels, incombant à la société Monte Cristo, n’est pas sérieusement contestable.

La société Expo République verse aux débats plusieurs décomptes qui intègrent, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation, le dépôt de garantie et une reprise de dette ressortant de l’acte de cession du fonds de commerce entre le Palace Club et le [T].

La société Monte Cristo ne conteste nullement l’obligation de payer le dépôt de garantie ni même la reprise de dette.

En revanche, elle soulève une contestation sur le quantum du dépôt de garantie. Toutefois, force est de relever que la société intimée n’a pas formé un appel incident sur la provision allouée par le premier juge au titre des loyers et charges échus au mois de décembre 2024 qui inclut une provision au titre du dépôt de garantie ramenée à 17 005,64 euros par le premier juge et que la société appelante se reconnaît débitrice de cette somme.

Par ailleurs, si la société Monte Cristo présente des développements sur le quantum de la reprise de dette, les décomptes de créance produits par la société bailleresse mentionnent une dette inférieure à celle mentionnée dans l’acte de cession du fonds de commerce.

Enfin, la société Monte Cristo ne justifie d’aucun paiement non mentionné dans les décomptes.

Aussi, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de décembre 2024 n’était pas sérieusement contestable à hauteur de 422 160,33 euros et a condamné la société Monte Cristo à verser à la société Expo République une provision de ce montant.

Dès lors, l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef de demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

En application des dispositions de l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, la société Monte Cristo sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, elle ne verse aux débats aucune pièce justificative de sa situation financière.

Or, il lui appartient de démontrer qu’elle est en mesure de régler sa dette locative dans un délai de 24 mois, tout en reprenant le paiement du loyer courant et des charges.

La société Monte Cristo étant défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe, elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Subséquemment, l’expulsion de la société Monte Cristo, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux.

La société devenue occupante sans droit ni titre des locaux doit aussi être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges mensuels soit 15 916,65 euros à compter du 1er janvier 2025.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la société Monte Cristo ;

— ordonné à la société Monte Cristo devenue occupante sans droit ni titre et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux à compter du délai d’un mois de la signification de l’ordonnance ;

— ordonné, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la société Monte Cristo et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— dit que le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués serait réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné la société Monte Cristo à payer à la société Expo République une indemnité d’occupation provisionnelle de 15 916,65 euros par mois à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu d’ajouter, comme le sollicite la société Expo République, une condamnation de la société Monte Cristo au paiement des indemnités d’occupations dues depuis le 1er janvier 2025 à raison de la somme de 15 916,65 euros par mois assortie des intérêts légaux mois par mois, provisoirement arrêtée à la somme de 127 333,20 euros au 11 août 2025, cette condamnation étant déjà intégrée dans la confirmation des dispositions de l’ordonnance déférée.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné la société Monte Cristo au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 17 septembre 2024.

Succombant à l’instance, la société Monte Cristo doit être déboutée de sa demande présentée sur ce même fondement. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros en cause d’appel.

Enfin, la société Monte Cristo, qui succombe au litige, doit être condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Monte Cristo à payer à la société Expo République la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Monte Cristo aux dépens d’appel.

La greffière Le président