RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00320 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G5SA

ARRÊT N°

O.D

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] du 16 Décembre 2021 RG n° 20/03780

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 MARS 2026

APPELANTS :

Monsieur [P] [M]

né le 08 Septembre 1944 à [Localité 2] (93)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assisté de M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e JOUANNEAU LAUNAY avocate au barreau de CAEN

Madame [Y] [K] épouse [M]

née le 30 Août 1944 à [Localité 1] (14)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté et assistée de M^e Bernard HOYE, avocat au barreau de LISIEUX

substitué par M^e JOUANNEAU LAUNAY avocate au barreau de CAEN

INTIMÉES :

Madame [A] [Z] épouse [F]

née le 03 Mai 1934 à [Localité 4] (14)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [D] [F] épouse [X]

née le 23 Mai 1974 à [Localité 1] (14)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [O] [F] épouse [G]

née le 27 Août 1960 à [Localité 4] (14)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [Q] [F]

née le 12 Juillet 1963 à [Localité 4] (14)

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Jean-marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [N] [F] épouse [B]

née le 15 Mai 1965 à [Localité 4] (14)

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [R] [F] épouse [I]

née le 18 Avril 1967 à [Localité 4] (14)

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [E] [F] divorcée [H]

née le 12 Juin 1959 à [Localité 4] (14)

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Jean-Marin LEROUX-QUÉTEL, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e BALAVOINE avocat au barreau de CAEN

Madame [J] [M]

née le 06 Janvier 1951 à [Localité 9] (93)

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentée et assistée de M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN substitué par M^e JOBIN avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 06 mai 2025

GREFFIERE LORS DES DÉBATS : M^me LE GALL

ARRÊT : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 19 mars 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 16 septembre 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er mai 2011, M. [V] [F] et son épouse Mme [A] [F] ont conclu avec M. [P] [M] un contrat de location ainsi qu’une promesse de vente portant sur deux parcelles de terrains d’herbage de 220 m² chacune, prises sur une parcelle plus grande, cadastrée section BX numéro [Cadastre 1], sur la commune d'[Localité 11]. Une indemnité d’immobilisation de 16 000 euros a été versée, le contrat de bail stipulant que le loyer annuel du même montant serait déduit du prix de vente fixé à 29 280 euros.

Le 8 février 2013, un compromis de vente sous conditions suspensives et prévoyant une clause pénale d’un montant de 2 858 euros en cas d’inexécution, a été régularisé devant notaire.

Le 7 juin 2013, le notaire a informé M et Mme [F] de l’impossibilité de recevoir la vente ayant appris par M. [M] l’existence d’un bail rural sur la parcelle, objet d’un litige en cours avec le fermier.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2016, M et Mme [F] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Caen, M. [P] [M], Mme [Y] [K] épouse [M] et Mme [J] [M], aux fins de restitution de la somme de 16 000 euros en invoquant la résolution du contrat de location, la nullité de la promesse de vente et la caducité du compromis de vente.

[V] [F] est décédé le 6 mars 2018. Par ordonnance du 11 avril 2018, l’instance a été interrompue puis l’affaire a été radiée par ordonnance du 7 novembre 2018.

Par conclusions aux fins de réinscription au rôle, Mme [A] [F] et ses filles, Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [F] épouse [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [F] épouse [B], Mme [R] [F] épouse [I] et Mme [E] [F] divorcée [H], intervenant volontairement à l’instance, ont repris l’action intentée par [V] [F].

Par jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal a :

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre M. [V] [F] et Mme [A] [F] et M. [P] [M] le 1er mai 2011,

— prononcé la nullité de la promesse de vente conclue entre M. [V] [F] et Mme [A] [F] et M. [P] [M] le 1er mai 2011,

— débouté Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [J] [M],

— débouté M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] de leur demande en paiement des loyers,

— condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer à Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] la somme de 16 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

— débouté Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] de leur demande au titre du préjudice moral,

— débouté M. [P] [M] de sa demande reconventionnelle d’indemnisation au titre de la clause pénale,

— condamner Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] à remettre en l’état les lieux, soit à procéder à l’enlèvement complet de la clôture qu’elles ont édifiée ainsi que l’ensemble des matériaux d’encaissement des terrains et l’ensemble des plantations dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir et ce sous astreinte journalière de 20 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— dit le jugement commun et opposable à Mme [J] [M],

— condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer les entiers dépens,

— ordonné la distraction des dépens au bénéfice de M^es Bougerie-Leroux-Quetel et Potel-Bloomfield et de la SCP Dorel-Lecomte-Marguerie, avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H],

— débouté Mme [T] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [P] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 9 février 2022, M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 novembre 2023, M et Mme [M] demandent à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre M. [V] [F] et Mme [A] [F] et M. [P] [M] le 1er mai 2011,

prononcé la nullité de la promesse de vente conclue entre M. [V] [F] et Mme [A] [F] et M. [P] [M] le 1er mai 2011,

débouté Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] de leurs demandes dirigées à l’encontre de Mme [J] [M],

débouté M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] de leur demande en paiement des loyers,

condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer à Mme [A] [F] , Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] la somme de 16 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

débouté M. [P] [M] de sa demande reconventionnelle d’indemnisation au titre de la clause pénale,

condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer les entiers dépens,

ordonné la distraction des dépens au bénéfice de M^es Bougerie-Leroux-Quetel et Potel-Bloomfield et de la SCP Dorel-Lecomte-Marguerie, avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

condamné solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H],

débouté Mme [T] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté M. [P] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

En revanche,

— débouter purement et simplement Mme [A] [F],Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] à payer le montant des loyers impayés pour la période du 1er mai 2012 au 28 février 2018, soit la somme de 93 333 euros,

— condamner solidairement Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] à payer le montant des loyers impayés pour la période du 1er mars 2018 au 30 avril 2024, soit la somme de 82 666 euros,

Reconventionnellement,

— condamner solidairement Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] à payer M. [M] la somme de 2 858 euros,

Subsidiairement, si la cour venait à confirmer le jugement sur la nullité du contrat de bail du 1er mai 2011 et de la promesse unilatérale de vente du 1er mai 2011 et sur la caducité du compromis de vente du 8 février 2013,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] à remettre en l’état les lieux, et ainsi à procéder à l’enlèvement complet de la clôture qu’elles ont édifiée ainsi que l’ensemble des matériaux d’encaissement des terrains et l’ensemble des plantations dans un délai de quinze jours à compter du jugement à intervenir et ce sous astreinte journalière de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [B], Mme [R] [I] et Mme [E] [H] au paiement d’une somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Hoyé, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 juin 2022, Mme [J] [M] demande à la cour de :

— confirmer le jugement prononcé le 16 décembre 2021 par la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Caen sauf en ce que celui-ci a débouté Mme [J] [M] de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner in solidum M et Mme [P] [M] au paiement à Mme [J] [M] d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles par elle exposés devant le tribunal judiciaire en première instance,

— condamner in solidum M et Mme [P] [M] au paiement à Mme [J] [M] d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— les condamner in solidum aux entiers dépens et en accorder distraction au bénéfice de la SCP Dorel-Leconte-Marguerie, avocats, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions signifiées le 30 juin 2022, Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [F] épouse [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [F] épouse [B], Mme [R] [F] épouse [I] et Mme [E] [F] divorcée [H] demandent à la cour de :

Vu les articles 1184,1226 et 1152 du code civil, l’article 1840 A du code général des impôts,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M et Mme [P] [M] de l’intégralité de toutes leurs demandes,

— subsidiairement, prononcer la résolution du contrat de location pour défaut d’exécution au tort exclusif de M et Mme [P] [M],

— subsidiairement, réduire la clause pénale stipulée dans la promesse de vente du 1er mai 2011 à la somme d’un euro,

— subsidiairement, réduire la clause pénale stipulée dans le compromis de vente reçu le 8 février 2013 en l’étude de Maître [S] [L] à la somme d’un euro,

— condamner M. et Mme [P] [M] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées par les parties, l’ordonnance de clôture ayant été rendue le 2 avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur la nullité du contrat de location et de la promesse de vente :

Reprenant l’action intentée par leur auteur, les consorts [F] ont sollicité devant le tribunal, la restitution du dépôt de garantie de 16 000 euros en se prévalant de la nullité du contrat de bail et de la promesse de vente.

Il sera constaté tout d’abord qu’en appel, la nullité de la promesse de vente pour défaut d’enregistrement de l’acte sous-seing privé dans les dix jours à compter de l’acceptation par son bénéficiaire conformément à l’article 1589-2 du code civil, n’est en réalité plus discutée par les époux [M], nonobstant leur demande de réformation du jugement sur ce point .

Le tribunal a prononcé la nullité du contrat de location en considération de la nullité de la promesse de vente pour défaut d’enregistrement, estimant les contrats interdépendants.

Tout en demandant en appel la confirmation du jugement sur ce point, Mmes [F] indiquent maintenir également les moyens de nullité invoqués devant les juges du fond, tenant d’une part, à l’incapacité de M. [P] [M] à passer seul les actes litigieux alors qu’il était marié sous le régime de la communauté universelle avec Mme [Y] [C] et qu’il n’était que copropriétaire des parcelles avec sa soeur, Mme [J] [M] et d’autre part, au vice du consentement de [V] [F] et Mme [A] [F] pour erreur sur l’objet des contrats.

S’agissant de la nullité du contrat de bail pour incapacité de M. [M], celui-ci soutient que son épouse n’est pas propriétaire des terrains donnés en location. Il n’est pas discuté que les terrains litigieux ont été reçus en héritage par M. [M] de ses parents ni que ce sont des biens indivis, détenus par M. [M] avec sa soeur, Mme [J] [M]. Il résulte cependant du compromis de vente dressé par acte notarié le 8 février 2013, que M. [M] et son épouse, mariés en 1965 sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, ont opté par acte du 28 octobre 2009, pour le régime de la communauté universelle lequel n’exclut que les biens propres désignés à l’article 1404 sauf stipulation contraire et non ceux désignés à l’article 1405 à savoir les biens acquis par succession pendant le mariage. Les biens héréditaires indivis sont donc tombés dans la communauté universelle. Mais M. [M] pouvait en disposer seul conformément aux dispositions de l’article 1421 du code civil qui permet à chaque époux de disposer seul des biens communs, les actes accomplis sans fraude étant alors opposables à l’autre.

En revanche, M. [M] ne pouvait consentir un bail sur ces biens sans le consentement de sa soeur. Pour autant, le bail consenti par un coindivisaire, sans le consentement de l’autre, n’est pas nul mais est inopposable à l’autre indivisaire et son efficacité est subordonnée au résultat du partage. Il produit ses effets entre bailleur et preneur tant que celui-ci ne voit pas sa jouissance remise en cause par les autres indivisaires. En conséquence, la nullité du contrat de bail n’est pas encourue au seul motif que le contrat de bail a été passé par M. [M], seul, sans le consentement de Mme [J] [M] ou de son épouse.

Quant à la nullité du contrat de bail pour erreur sur l’objet de la convention au motif que [V] [F] et son épouse ont cru louer, pour ensuite acquérir, des places de stationnement alors qu’il s’agissait d’herbages en contrebas de la voie publique, il résulte du contrat litigieux comme le soulignent les époux [M], que la location porte sur deux terrains nus de 220 m² jouxtant la propriété de M. [F], donnant sur la rue des dix acres sur une longueur de façade rue de 20 m, que ces terrains sont destinés au parking de véhicules et que le locataire pourra faire sur le terrain loué tous les travaux ou aménagements nécessaires à son parking.

Aux termes de l’article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. En l’espèce, contrairement à ce que soutiennent les intimées, la substance de la chose, objet du contrat, est clairement déterminée par ce dernier. Les époux [F] ne pouvaient se méprendre sur le fait que les terrains, objets du bail, étaient des terrains nus qu’il leur appartenait d’aménager en parkings. Les appelants soulignent d’ailleurs que [V] [F] et son épouse ont pris possession des lieux en procédant à l’encaissement des terrains, en clôturant les parcelles et en y plantant des arbres, ce qui n’est pas contesté par Mmes [F].

Par ailleurs, ainsi que l’ont relevé les premiers juges, le diagnostic de Parkinson posé en 2012 pour [V] [F], ainsi qu’en justifie le certificat médical produit, ne peut établir qu’il souffrait au moment de la conclusion du contrat de bail le 1er mai 2011, de troubles cognitifs l’empêchant d’apprécier l’objet du contrat et la nature des terrains donnés en location, étant observé en outre que les capacités de son épouse à s’engager ne sont pas discutées. Les premiers juges seront donc approuvés pour avoir écarté la nullité du contrat de location sur le fondement d’un vice du consentement des preneurs à bail.

Les époux [M] leur reprochent cependant d’avoir considéré que le contrat de location et la promesse de vente, dont ils ne contestent pas désormais la nullité pour défaut d’enregistrement, étaient interdépendants au seul prétexte que le premier contrat avait été conclu en vue de la vente ultérieure des terrains et d’avoir ainsi prononcé, de ce seul fait, la nullité du contrat de location. Ils font valoir que le contrat de bail est conclu pour une durée de deux ans renouvelable par tacite reconduction et pour un loyer annuel de 16 000 euros et soulignent que la vente des terrains aux époux [F] n’y est prévue que comme une simple éventualité.

Ils considèrent qu’aucune interdépendance objective entre les deux contrats ne peut être retenue alors que ceux-ci n’ont pas la même durée ni le même but. Ils soutiennent que l’interdépendance entre les deux contrats ne peut davantage relever d’une approche subjective, puisque le caractère déterminant du contrat anéanti (promesse de vente) pour l’exécution de l’autre contrat n’est nullement établi, ce contrat pouvant recevoir application, malgré la nullité de la promesse de vente. Les époux [M] exposent d’ailleurs que les locataires jouissent de la chose louée à titre de parkings pour véhicules, y faisant régulièrement stationner des véhicules.

Soulignant que le bail n’a jamais été résilié par les preneurs, M. [M] reprend les demandes formées en première instance et dont il a été débouté, relatives au paiement de l’arriéré de loyers s’élevant à la somme de 93 333 euros pour la période du 1er mai 2012 au 28 février 2018 et à

82 666 euros pour la période du 1er mars 2018 au 30 avril 2024.

Mme [A] [F], Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [F] épouse [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [F] épouse [B], Mme [R] [F] épouse [I] et Mme [E] [F] divorcée [H] soutiennent de leur côté, que ce n’est qu’à raison de la promesse de vente dont ils étaient bénéficiaires, que les époux [F] ont accepté de prendre à bail les lots n°1 et n° 2 de la parcelle appartenant à M. [P] [M] et qu’il était prévu que le montant des loyers, qu’elles qualifient d’exorbitant, venait en déduction du prix de vente des terrains. Elles ajoutent que c’est pour cette raison que le dépôt de garantie correspondait exactement au paiement du premier loyer annuel.

En l’occurrence, le contrat de location des terrains et la promesse de vente ont été conclus le même jour, à savoir le 1er mai 2011. La question d’une interdépendance des contrats doit donc être examinée sur le fondement des articles du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et au regard de la jurisprudence rendue en application de ces dispositions.

Le contrat de location de terrain nu est certes conclu pour une durée de deux ans et peut être tacitement reconduit pour une durée identique mais il prévoit expressément dans son article 10 intitulé 'clause particulière’ qu’il est réalisé ' en vue de la vente ultérieure de ce terrain, les sommes versées au titre de la location viendront en déduction du prix de vente.'

Il s’en déduit que le loyer fixé annuellement à la somme de 16 000 euros n’est pas la seule contrepartie de la jouissance du bien mais qu’il participe à l’investissement qui permet aux locataires de devenir propriétaires s’ils lèvent l’option. Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives est consentie au bénéfice des époux [F] pour une durée expirant au 31 décembre 2011 et contre versement d’une indemnité d’immobilisation de 16 000 euros, donc du même montant que le loyer annuel du contrat de bail.

Il résulte de ces dispositions que les parties ont entendu lier le sort du contrat de bail à celui de la promesse de vente au moins jusqu’à l’expiration de celle-ci de sorte qu’il s’agit d’une opération globale. Eu égard aux termes sans ambiguïté des deux contrats, il y a bien interdépendance des conventions pendant la durée de la promesse de vente, le contrat de location ne retrouvant son autonomie que passé le terme de la promesse de vente, en l’absence de toute levée d’option des bénéficiaires dans ce délai.

En conséquence, la nullité de la promesse de vente pour défaut d’enregistrement dans les dix jours de l’acceptation du bénéficiaire de la promesse de vente par M. [M], emporte la nullité du contrat de bail. La somme de 16 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation par les époux [F] ne peut qu’être restituée à Mme [A] [F] et ses filles. C’est donc à bon droit que le tribunal a débouté les époux [M] de leurs demandes au titre d’un arriéré locatif et ordonné aux consorts [F] de remettre en état les terrains, objet du contrat de bail en procédant à l’enlèvement de la clôture ainsi qu’à l’ensemble des matériaux d’encaissement des terrains et l’ensemble des plantations. Mmes [F] indiquant s’être exécutées depuis le jugement déféré sans que ce point soit contesté par les appelants, il n’y a pas lieu d’augmenter l’astreinte prononcée par le tribunal à 50 euros par jour.

Sur la caducité du compromis de vente du 8 février 2023 :

Il sera rappelé que le tribunal a retenu la caducité du compromis de vente et non sa nullité comme sollicitée par confirmation du jugement par Mme [A] [F] et Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [F] épouse [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [F] épouse [B], Mme [R] [F] épouse [I] et Mme [E] [F] divorcée [H]. La cour constate toutefois que le tribunal a omis de reprendre le prononcé de cette caducité au dispositif de son jugement.

Pour prononcer la caducité du compromis de vente, les premiers juges ont considéré que l’absence d’information des époux [F] de l’existence d’un bail rural sur les biens objets de la vente par M. [M], tout en soulignant que celui-ci n’avait pas non plus informé le titulaire de ce bail de son droit de préemption, portait atteinte à l’objet du contrat, élément essentiel de celui-ci.

En appel, les époux [M] font valoir qu’il ne leur était pas interdit de vendre un bien donné à bail rural avec accord du fermier, après notification du droit de préemption et contestent que la seule existence de ce droit suffise à rendre caduque le compromis de vente. Ils considèrent donc que la réitération de la vente par acte authentique n’a pu être réalisée que par les carences du notaire des époux [F] à notifier au fermier son droit de préemption et non à la demande de M. [M] à son notaire au prétexte d’un procès l’opposant à ce fermier.

Les consorts [F] concluent de leur côté à la nullité du compromis de vente au motif qu’il n’a pas été signé par Mme [J] [M] propriétaire indivis ni régularisé par Mme [Y] [K] épouse [M] alors que les époux sont mariés sous le régime de la communauté universelle. Mmes [F] soutiennent également que le compromis serait nul en raison du caractère impossible de son objet, [V] [F] et son épouse ayant à l’époque, manifesté leur désir d’acquérir un bien libre de tout occupant. Or, elles font valoir qu’un bail rural a été reconnu sur l’immeuble au bénéfice d’un exploitant agricole par arrêt de la présente cour contre lequel M. [M] a formé un pourvoi mais qui est exécutoire par provision. Il sera souligné toutefois qu’elles ne demandent pas à la cour d’infirmer le jugement pour que soit prononcée la nullité du compromis de vente.

Il résulte cependant d’un courrier adressé le 7 juin 2013 à M et Mme [F] par le notaire , Maître [L], que celui-ci n’a pu réitérer la vente par acte authentique parce qu’il a appris que les terrains objet de la vente, étaient occupés par M. [S] [U], bénéficiant d’un bail rural, à la suite d’un arrêt de la cour d’appel de Caen du 7 décembre 2012 et qu’un pourvoi avait été formé par M. [M].

La découverte de l’existence d’un bail rural reconnu à M. [U], après la signature du compromis de vente avec les époux [F] portant sur les mêmes terrains, a fait perdre à celui-ci son objet, puisque les terrains, occupés depuis le 1er mai 2011 par les locataires étaient destinés à usage de parking et vendus comme tels. Les époux [M] ne démontrent pas avoir tenu informé le notaire de l’issue de leur pourvoi dans un délai permettant la réitération de la vente. L’absence de tout renseignement sur ce recours depuis 2013 rend vraisemblable son rejet par la Cour de cassation. C’est donc à bon droit que les premiers juges ont retenu la sanction de la caducité du compromis en date du 8 février 2013.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions sauf à y ajouter le prononcé de la caducité du compromis de vente, qui a été omis.

Les demandes accessoires :

Le jugement entrepris étant confirmé en ses principales dispositions, il en sera de même s’agissant des dépens et des frais irrépétibles accordés à Mmes [A] [F], [D] [F] épouse [X], [O] [F] épouse [G], [Q] [F], [N] [F] épouse [B], [R] [F] épouse [I] et [E] [F] divorcée [H].

Succombant en leur appel, M et Mme [M] supporteront la charge des dépens d’appel.

Mme [J] [M] qui n’a pas bénéficié de l’application de l’article 700 du code de procédure civile devant le tribunal, forme appel incident sur ce point et sollicite de se voir allouer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance. Si la mise en cause de Mme [J] [M] était nécessaire en sa qualité de propriétaire indivis, il apparaît toutefois équitable, alors que les demandes formées contre elle par les consorts [F] ont été rejetées dans leur intégralité et que cette disposition n’est pas remise en cause en appel, de lui allouer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de

1 000 euros au titre de ces frais en appel.

Par équité, M et Mme [M] seront solidairement condamnés à payer à Mmes [A] [F] et Mme [D] [F] épouse [X], Mme [O] [F] épouse [G], Mme [Q] [F], Mme [N] [F] épouse [B], Mme [R] [F] épouse [I] et Mme [E] [F] divorcée [H] unies d’intérêt la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Caen sauf en ce qu’il a débouté Mme [T] [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Prononce la caducité du compromis de vente du 8 février 2013 intervenu entre M. [P] [M], Mme [Y] [K] épouse [M], Mme [J] [M] d’une part, et [V] [F] et Mme [A] [Z] épouse [F], d’autre part,

Condamne solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M] aux entiers dépens d’appel,

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats qui en ont fait la demande,

Condamne solidairement M. [P] [M] et Mme [Y] [K] épouse [M]

à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile les sommes suivantes :

—  3 000 euros à Mmes [A] [F], [D] [F] épouse [X], [O] [F] épouse [G], [Q] [F], [N] [F] épouse [B], [R] [F] épouse [I] et [E] [F] divorcée [H] unies d’intérêt,

—  2 000 euros en première instance et 1 000 euros en appel à Mme [J] [M],

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI