COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 20 MAI 2026

N° 2026 / 230

N° RG 24/00052

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMLNI

[O] [Q]

S.C.I. [N]

C/

S.D.C. [Adresse 1]

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES GROUPAMA MEDITERRANEE

S.A.R.L. IMMOREVEL 06

S.A. ALLIANZ IARD

S.A.R.L. CABINET [T] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Pierre CHAMI

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Laure ATIAS

M^e Karine TOLLINCHI

M^e Caroline BOZEC

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge de la mise en état de [Localité 1] en date du 15 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/03621.

APPELANTS

Monsieur [O] [Q]

demeurant [Adresse 2]

S.C.I. [N]

prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié au [Adresse 3]

représentés par M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE substitué et plaidant par M^e Christian-michel COLOMBO, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 1] sis à [Localité 2]

représenté par son syndic SAFI MEDITERRANEE, dont le siège est sis [Adresse 4], lui-même représenté par son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège

représenté par M^e Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES GROUPAMA MEDITERRANEE

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GINET, membre de la SCP GINET – TRASTOUR, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. IMMOREVEL 06

poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 6]

représentée par M^e Karine TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Henri ROBERTY, avocat au barreau de GRASSE

S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7]

représentée par M^e Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. MEDITERRANEENNE DE GESTION IMMOBILIERE

exerçant sous l’enseigne [T] [F], dont le siège social est à [Adresse 8], agissant poursuite et diligences

signification de la DA et de conclusions le 27 févier 2024 à personne morale

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.

ARRÊT réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI [N] est propriétaire de locaux au troisième étage d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Nice, qu’elle a donnés à bail à Monsieur [O] [Q], lequel y exerce sa profession d’avocat.

Le 14 août 2019, la SCI [N] et M. [Q] ont saisi le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir réparation des préjudices occasionnés par un dégât des eaux survenu en 2017, dirigeant leurs demandes à la fois contre :

— le syndicat des copropriétaires et son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE,

— les deux précédents syndics de l’immeuble, les sociétés IMMO REVEL 06 et [T] [F],

— et la société ALLIANZ en sa qualité d’assureur de M. [Q].

Une expertise judiciaire précédemment ordonnée en référé, et dont le rapport définitif a été rendu le 14 décembre 2022, a conclu à une fuite de la colonne de descente des eaux pluviales de l’immeuble au niveau du plancher séparant les locaux des 3ème et 4ème étages.

L’expert a chiffré le coût des réparations à :

—  12.000 € HT au titre du remplacement de la colonne fuyarde,

—  58.240 € HT au titre de la réparation du plancher,

—  15.967 € HT au titre de la remise en état de la salle de bains et des toilettes du 3ème étage.

Soutenant avoir financé eux-mêmes les travaux en raison de la carence du syndicat des copropriétaires, la SCI [N] et M. [Q] ont saisi le juge de la mise en état pour voir condamner in solidum l’ensemble des défendeurs précités à leur verser une somme de 90.000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice matériel et une somme de 60.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice de jouissance.

Ils ont sollicité d’autre part l’organisation d’une nouvelle expertise à l’effet d’instruire un défaut d’écoulement des eaux usées de la salle de bains, qu’ils reliaient aux désordres initiaux.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces prétentions, hormis la société [T] [F] qui n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance rendue le 15 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [O] [Q], au motif qu’il ne pouvait assurer sa propre représentation en justice,

— rejeté les demandes en paiement de provisions, en retenant que les paiements allégués au titre des travaux n’étaient pas démontrés et qu’aucun élément ne permettait d’évaluer le préjudice de jouissance,

— rejeté la demande de nouvelle expertise,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— et joint les dépens de l’incident au fond.

La SCI [N] et Monsieur [O] [Q] ont interjeté appel de cette décision le 2 janvier 2024.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 9 février 2026, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les prétentions de M. [Q] et débouté la SCI [N] de ses demandes en paiement de provisions, et statuant à nouveau :

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les compagnies GROUPAMA MÉDITERRANÉE et ALLIANZ à leur payer à titre provisionnel une somme de 90.000 euros au titre des travaux de remise en état et une somme de 100.000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les compagnies GROUPAMA MÉDITERRANÉE et ALLIANZ, ainsi que les sociétés IMMO REVEL 06 et [T] [F], aux dépens de l’incident, ainsi qu’au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 20 mars 2024, la compagnie ALLIANZ IARD demande à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, de débouter les appelants de toutes prétentions dirigées à son encontre, et subsidiairement de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANÉE et les sociétés IMMO REVEL 06 et [T] [F] à la relever et garantir. Elle réclame en outre contre toute partie perdante paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Elle fait valoir que, l’expertise ayant situé l’origine du sinistre dans une partie commune de l’immeuble, seuls le syndicat des copropriétaires et son assureur sont tenus à la réparation des dommages.

Par conclusions notifiées le 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société SAFI MÉDITERRANÉE, demande principalement à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Subsidiairement, il demande à être relevé et garanti de toutes condamnations par son assureur GROUPAMA MÉDITERRANÉE. Il poursuit enfin la condamnation de chacun des appelants à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que les demandes formée par M. [O] [Q] sont irrecevables en dépit de la constitution d’un avocat en cause d’appel, tandis que la SCI [N] ne justifie d’aucune facture émise à son ordre et n’a subi aucun préjudice de jouissance. Il ajoute que des réparations ont été entreprises sur des parties communes sans autorisation de la copropriété.

Par conclusions notifiées le 2 avril 2024, la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles GROUPAMA MÉDITERRANÉE demande à la cour de confirmer la décision entreprise, de débouter le syndicat des copropriétaires de son recours en garantie et de condamner toute partie perdante à lui payer 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens de l’incident.

Elle fait valoir que les opérations d’expertise n’ont pas eu lieu à son contradictoire, que les factures produites sont lacunaires, et que la police d’assurance de l’immeuble stipule une exclusion de garantie des dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à ce dernier. Elle ajoute que M. [Q] encourt une part de responsabilité pour avoir fait obstacle à l’intervention du plombier dépêché par le syndic.

Par conclusions notifiées le 5 avril 2024, la société IMMO REVEL 06 demande à la cour de déclarer l’appel irrecevable en ce qu’il porte sur le rejet de la demande d’expertise et de confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande accessoire en paiement de ses frais irrépétibles, qu’elle réitère à l’encontre des appelants à hauteur de la somme de 6.000 euros, outre ses dépens.

Elle fait valoir qu’elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la copropriété le 23 juin 2017 et accompli toutes les diligences en son pouvoir pour tenter de remédier aux désordres, de sorte que sa responsabilité personnelle ne peut être recherchée.

Il est renvoyé à l’ensemble des conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

La Société Méditerranéenne de Gestion Immobilière, exerçant sous l’enseigne [T] [F], régulièrement citée à comparaître par exploit signifié le 26 février 2024 et remis à une personne habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat, le présent arrêt étant réputé contradictoire à son endroit.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la recevabilité des demandes formées par M. [O] [Q] :

En vertu de l’article 18 du code de procédure civile, les parties peuvent se défendre elles-mêmes, sous réserve des cas dans lesquels la représentation est obligatoire.

L’article 411 du même code dispose que le mandat de représentation en justice emporte pouvoir et devoir d’accomplir au nom du mandant les actes de la procédure.

L’existence d’un mandat implique une dualité entre le mandant et son mandataire, de sorte qu’une personne exerçant la profession d’avocat ne peut assurer sa propre représentation en justice, une telle prohibition poursuivant un but légitime au sens de la convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales, ainsi que l’a justement retenu le premier juge.

L’article 126 du code de procédure civile prévoit cependant que, dans le cas où la situation donnant lieu à une fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Au cas présent, M. [Y] [Q] est désormais représenté en cause d’appel par Maître Pierre CHAMI, avocat au barreau de Nice, de sorte que ses demandes doivent être déclarées recevables.

Sur la demande de nouvelle expertise :

Aux termes de leurs dernières conclusions, les appelants entendent se désister de cette demande en l’état de l’ordonnance de référé rendue le 21 novembre 2025 ayant ordonné une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et des sociétés [Localité 1] [I] et CONSTRUCTION RENOVATION BÂTIMENT, ce dont il convient de leur donner acte.

Sur la demande en paiement de provisions :

Suivant l’article 789-3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est seul compétent pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi le 14 décembre 2022 par M. [H] [J] que l’origine des dommages ayant affecté le lot de la SCI [N] réside dans une fuite de la colonne de descente des eaux pluviales de l’immeuble imputable à la vétusté. Les infiltrations ont touché la salle de bain et le wc, provoquant l’effondrement d’une partie du plafond et la dégradation du plancher situé au niveau supérieur.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée de plein droit en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de dommages imputables à un défaut d’entretien d’une partie commune de l’immeuble.

Le syndicat a souscrit auprès de la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE une police d’assurance multirisques garantissant les dommages matériels et immatériels provoqués par les dégâts des eaux, et notamment ceux provenant de fuites ou de ruptures des descentes desservant les bâtiments (cf pages 12 et 18 des conditions particulières du contrat).

Une clause d’exclusion de garantie est stipulée en cas de dommages résultant d’un défaut manifeste d’entretien connu de l’assuré ou d’un manque de réparations indispensables incombant à ce dernier, tant avant qu’après le sinistre, sauf cas de force majeure.

Les infiltrations, apparues en 2016, n’ont été stoppées qu’en 2020 par l’administrateur de la copropriété, après qu’un premier accedit diligenté par l’expert ait permis d’en localiser précisément l’origine, cette recherche ayant nécessité le percement des gaines situées à l’intérieur des locaux.

Il résulte cependant des pièces produites aux débats que le syndic avait effectué une déclaration de sinistre dès le 23 juin 2017 et dépêché parallèlement une entreprise de plomberie afin de tenter de remédier aux désordres. L’assureur, qui ne justifie d’aucune diligence à compter de cette déclaration, ne saurait donc opposer à son assuré la clause d’exclusion de garantie susvisée.

Il n’est pas établi d’autre part que M. [O] [Q] ait fait obstacle aux réparations.

Enfin, contrairement à ce que soutient la société GROUPAMA MÉDITERRANÉE, il apparaît que celle-ci était bien représentée aux opérations d’expertise.

Il convient en conséquence de considérer que l’obligation incombant au syndicat des copropriétaires et à son assureur n’est pas sérieusement contestable, et de les condamner in solidum à verser à chacune des parties appelantes une provision à valoir sur la réparation de leurs préjudices respectifs.

Les demandes dirigées contre la société ALLIANZ, assureur de M. [O] [Q], seront en revanche rejetées.

Enfin, en l’état des dernières conclusions des appelants, il y a lieu de constater qu’aucune demande n’est plus formulée à l’encontre des sociétés IMMO REVEL 06 et [T] [F].

— Sur la réparation du préjudice matériel :

Sur la base des devis qui lui ont été transmis par les requérants, et qui n’ont fait l’objet d’aucune observation de la part des autres parties, l’expert a chiffré le coût des travaux de confortement du plancher à 58.240 euros HT et ceux de remise en état de la salle de bain et du wc à 15.976 euros, soit une somme totale de 81.637 euros TTC.

La SCI [N] produit aux débats les factures correspondantes émises en 2023 par la société CONSTRUCTION RÉNOVATION BÂTIMENT pour un montant total de 89.205,59 euros TTC, ainsi qu’un courrier de cette entreprise confirmant leur paiement. Il importe peu que ces factures soient libellées au nom de M. [O] [Q] puisque celui-ci est également le gérant de la SCI.

D’autre part, du fait de l’inertie du syndicat des copropriétaires, il ne peut être reproché à l’appelante d’avoir commandé elle-même ces travaux.

Il est également produit une facture d’un montant de 240 euros TTC émise en 2020 par la société RUSSKIYMASTER au titre de la mise en place d’étais sous plafond.

Il convient en conséquence d’allouer à la SCI [N] une provision de 90.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice matériel.

— Sur la réparation du préjudice de jouissance :

L’expert indique dans son rapport que le préjudice lié à l’impossibilité d’utiliser la salle de bain est limité car les locaux sont principalement loués pour un usage professionnel, M. [O] [Q] ayant effectivement déclaré que la partie logement n’était occupée que très occasionnellement par des confrères de passage à [Localité 1]. Il n’apparaît pas en outre que cette mise à disposition soit consentie à titre onéreux.

Il résulte toutefois d’un procès-verbal de constat dressé le 16 avril 2020 par Maître [K] [P], huissier de justice, que les infiltrations ont généré des odeurs désagréables perceptibles dans l’ensemble des locaux.

Le préjudice de jouissance subi par M. [O] [Q] en sa qualité de locataire sera réparé par l’allocation d’une provision de 15.000 euros.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les entiers dépens de l’incident seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires et de son assureur, l’équité commandant en outre d’allouer aux parties appelantes une indemnité de 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Il convient en revanche de rejeter les demandes formées par les autres parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme l’ordonnance déférée,

Statuant à nouveau :

Déclare recevables les demandes formées par M. [O] [Q],

Donne acte aux appelants du désistement de leur demande de nouvelle expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Nice et son assureur la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles GROUPAMA MÉDITERRANÉE à payer à la SCI [N] une provision de 90.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice matériel,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur à payer à M. [O] [Q] une provision de 15.000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

Rejette les demandes dirigées contre la société ALLIANZ IARD,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur aux entiers dépens de l’incident, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les appelants,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT