COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 FEVRIER 2026

N° 2026/ 98

Rôle N° RG 24/11892 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYF2

[I] [H]

C/

[P] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Didier BERGAMINI

M^e Bernard GINEZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de NICE en date du 22 Mai 1964 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01674.

APPELANTE

Madame [I] [H]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-5630 du 16/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 15 Septembre 1995 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par M^e Didier BERGAMINI, avocat au barreau de NICE

INTIME

Monsieur [P] [F]

né le 20 Octobre 1960 à [Localité 3] ITALIE, demeurant chez son mandataire Cabinet SI [Adresse 2] – [Localité 1]

représenté par M^e Bernard GINEZ, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Janvier 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 08 octobre 2020 à effet à la même date, M.[P] a donné à bail d’habitation à Mme [H] un bien situé à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 435 euros outre une provision sur charge mensuelle de 40 euros.

Se plaignant de la violation par sa locataire de son obligation d’user paisiblement des lieux, M.[F] a fait assigner cette dernière en résiliation judiciaire du bail et expulsion.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2024, le juge des contentieux de la protection de Nice a statué ainsi :

— déclare recevable l’action formée par M. [P] [F] ;

— prononce la résiliation à compter du présent jugement du bail conclu le 9 octobre 2020 entre M.[P] [F] et Mme [I] [H] concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— ordonne en conséquence à Mme [I] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne Mme [I] [H] à payer M.[P] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 475 euros), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— déboute Mme [I] [H] de sa demande de remise en état de l’appartement sous astreinte;

— condamne [I] [H] à payer à M. [P] [F] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Mme [I] [H] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a résilié le bail d’habitation aux torts de Mme [H] en raison de la violation par cette dernière de son obligation d’user paisiblement des lieux, en raison notamment de nuisances sonores, d’aboiements de chiens, de bruits de dispute, de jet de matériels et de comportements agressifs.

Il a rejeté la demande de travaux sous astreinte formée par Mme [H].

Le premier janvier 2024, Mme [H] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[F] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [H] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de débouter M.[F] de ses demandes,

— d’accueillir favorablement sa demande en exécution de travaux à la charge de M.[P] relatifs à la salubrité, la décence et le bon état d’usage du logement occupé, en l’espèce l’isolation et l’étanchéité des ouvertures du logement, lavabo et chauffe-eau en bon état de fonctionnement et le remplacement des stores de fenêtres cassés,

— de condamner M.[F] représenté par son mandataire le Cabinet SI à exécuter les travaux susvisés, et ce sous astreinte de sous astreinte de 50 euros par jour de retard à dater de quinze jours après signification de l’arrêt rendu, à défaut d’exécution volontaire,

— de condamner M.[F] représenté par son mandataire le Cabinet SI à lui verser la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de poursuites abusives et infondées en paiement de l’indemnité d’occupation pourtant réglée mensuellement par l’occupante des lieux,

— de condamner M. [F] représenté par son mandataire le Cabinet SI à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, que Maître Didier BERGAMINI Avocat de la requérante pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 37 de la même loi, s’il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,

— de condamner M.[F] aux entiers dépens d’appel.

Elle conteste tout manquement à ses obligations de locataire et considère que les pièces adverses ne sont pas probantes. Elle fait état d’une cabale montée à son encontre, liée à son orientation sexuelle et à son mode de vie.

Elle fait état des désordres subis dans le logement loué et demande la condamnation de M.[F] à faire des travaux sous astreinte. Elle affirme avoir avisé le mandataire de son bailleur des difficultés qu’elle rencontrait. Elle reproche à M.[F] une violation de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparations.

Elle sollicite des dommages et intérêts, estimant que la demande de paiement des indemnités d’occupation est abusive.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[F] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner Mme [H] au versement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel,

— de condamner Mme [H] aux dépens d’appel.

Il évoque les manquements persistants et récurrents de Mme [H] à son obligation d’usage paisible des lieux loués, ce qui justifie la résiliation judiciaire du bail. Il évoque une résolution d’assemblée générale d’avril 2022 autorisant le syndic à agir à sa place pour voir résilier le bail en raison des nuisances provoquées par sa locataire et de son comportement agressif.

Il conclut au rejet de la demande de travaux, contestant le caractère insalubre des lieux loués. Il ajoute que sa locataire ne lui avait jamais fait part de difficultés. Il note avoir procédé à divers travaux, rejetant dès lors tout manquement à ses obligations de bailleur.

MOTIVATION

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1741 du code civil énonce que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Selon l’article 7b de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il ressort des pièces produites par M.[F] (lettre du syndic de copropriété du 26 août 2021 qui rapporte des propos tenus en assemblée générale; attestation du 10 décembre 2021 de M.[Q], propriétaire d’un studio situé en dessous de celui loué par Mme [H] qui évoque les nuisances provoquées par cette dernière; lettre du syndic du 22 mars 2022 demandant à M.[F] de procéder à la résiliation du bail en raison des comportements dangereux et irrespectueux de sa locataire; vote d’une résolution de l’assemblée générale du 26 avril 2022 autorisant le syndic à agir en justice en raison des troubles provoqués par Mme [H]; attestation du 13 décembre 2022 de M.[C], propriétaire d’un studio dans l’immeuble, qui évoque avoir entendu à plusieurs reprises des cris et hurlements provenant des étages inférieurs) que Mme [H] est à l’origine, de façon répétée, de nuisances sonores (aboiements de son chien, disputes à son domicile) et d’un comportement agressif à l’égard d’autres occupants. Les attestations qu’elle produit, datant de 2023, selon lesquelles elle tient ses chiens en laisse qui ne sont pas dangereux, ne permettent pas d’écarter le caractère probant des pièces adverses. De la même manière, l’attestation du frère de Mme [H], qui vit à [Localité 4] et indique avoir subi des nuisances sonores lorsqu’il était au domicile de sa soeur, sans autre précision, tout comme l’attestation du père de Mme [H], qui ne vit pas à la même adresse que sa fille et qui souligne avoir vu, sur le palier de cette dernière, des gens fumer, torses nus et avoir constaté qu’une personne avait jeté des débris d’un étage supérieur, ne permettent pas d’écarter la concordance des autres attestations relatives aux troubles générés par Mme [H]. Cette dernière ne démontre pas qu’elle serait victime d’une cabale.

La persistance des troubles du voisinage provoqués par Mme [H] constituent des manquement répétés à l’une de ses obligations essentielles de locataire qui justifient la résiliation judiciaire du bail. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a prononcé la résiliation du bail. Le jugement sera confirmé sur ce point et sur les conséquences de cette résiliation. (expulsion; indemnité d’occupation).

Sur la demande de travaux sous astreinte

Mme [H] n’étant plus locataire de M.[F], elle ne peut revendiquer la mise en oeuvre de travaux sous astreinte. Elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H]

Mme [H] produit au débat des relances effectuées par le mandataire de ce dernier qui intègrent le montant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile auquel elle avait été condamnée par le premier juge. Il apparaît que le mandataire de M.[F] a également estimé que l’indemnité d’occupation était révisable, comme l’aurait été le loyer et a ajouté des provisions sur charges. Toutefois, même si le premier juge a indiqué que le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation serait équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, il a néanmoins fixé cette indemnité à la somme 475 euros, si bien que c’est cette somme qui est due par Mme [H]. Aucune procédure abusive n’a cependant été diligentée par M.[F] à l’encontre de Mme [H] qui ne justifie pas de son préjudice, alors même qu’elle continue à percevoir des allocations logement. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [H] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de cette dernière, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré qui a mis les dépens à la charge de Mme [H] sera confirmé. Il sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée au versement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M.[F].

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [I] [H] à verser à M.[P] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Mme [I] [H] ;

REJETTE les demandes faites par les parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] [H] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,