ARRET N°

N° RG 24/00155

N°Portalis DBWA-V-B7I-COMY

M. [G] [T] [Z]

C/

CASDEN BANQUE POPULAIRE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’exécution, près le Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 12 Mars 2024, enregistré sous le n° 22/00024 ;

APPELANT :

Monsieur [G] [T] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par M^e Lyne MATHURIN-BELIA de la SELARL MATHURIN-BELIA & ROTSEN -MEYZINDI, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

CASDEN BANQUE POPULAIRE, anciennement dénommée CAISSE D’AIDE SOCIALE DE L’EDUCATON NATIONALE – BANQUE POPULAIRE, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mark BRUNO, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

M^e Annabelle LIAUTARD, de la SCP LECAT & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Septembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : M^me Christine PARIS, Présidente de chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : M^me Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 05 Novembre 2024 ;

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Un commandement de payer valant saisie immobilière a été délivré le 03 février 2022 à monsieur [G] [T] [Z] par la CASDEN Banque Populaire, publié le 25 mars 2022 par le service de la publicité foncière de [Localité 9] sous la référence Volume 9724P31 2022 S n° 19, et ce aux fins de recouvrer une créance de 47'426,46 € au 25 novembre 2021, portant sur un immeuble situé dans la commune de [Localité 8], lieu-dit [Localité 11], cadastré Section V n° [Cadastre 3] pour 9 ares 85 centiares et Section V n° [Cadastre 4] pour 9 ares 85 centiares.

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2022, la CASDEN Banque Populaire a assigné monsieur [G] [T] [Z] à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Fort-de-France.

Le créancier poursuivant agit en vertu d’un jugement rendu le 29 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Fort-de-France, devenu tribunal judiciaire de Fort-de-France, signifié le 25 avril 2013, dont le certificat de non-appel a été délivré le 03 juin 2013 par la cour d’appel de Fort-de-France.

Le cahier des conditions de vente prévoyant une mise à prix de 200.000 euros a été déposé le 10 mai 2022.

Par jugement d’orientation ordonnant la vente forcée rendu le 12 mars 2024, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Fort-de-France a :

'- débouté monsieur [G] [T] [Z] de ses demandes de nullité, de mainlevée et de radiation du commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 3 février 2022 à la demande de la CASDEN Banque Populaire, anciennement dénommée Caisse d’Aide Sociale de l’Education Nationale – Banque Populaire, publié le 25 mars 2022 par le service de la publicité foncière de [Localité 9] sous la référence Volume 9724P31 2022 S n° 19,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité du cahier des conditions de vente,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 5 mai 2022,

— dit que la procédure de saisie immobilière est régulière,

— dit que le montant retenu pour la créance de la CASDEN Banque Populaire, à l’égard de monsieur [G] [T] [Z] s’élève à la somme de 47'426,46 arrêtée au 25 novembre 2021, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de vente amiable,

— ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi,

— enjoint à la CASDEN Banque Populaire de formuler un dire destiné à être annexé au cahier des conditions de vente, avant l’audience d’adjudication et au plus tard le 9 avril 2024, précisant que la vente du bien immobilier saisi comprendra les deux tiers indivis du terrain cadastré Section V n° [Cadastre 6], consistant en une servitude de passage et de canalisation, légale et conventionnelle, conformément à l’acte authentique de donation du 12 mai 1997, établi par Maître [B] [I], notaires associés à [Localité 9], et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 6 juin 1997 volume 1997 P n° 2555, en vertu duquel monsieur [G] [T] [Z], débiteur saisi, est propriétaire dudit bien,

— fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi, conformément au cahier des conditions de vente modifié par le dire annexé le 9 avril 2024, à l’audience d’adjudication du mardi 18 juin 2024 à 10H00 au tribunal judiciaire de Fort-de-France situé [Adresse 10],

— dit que le créancier poursuivant procèdera à la publicité de cette vente conformément aux articles R. 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, notamment dans un journal d’annonces légales, dans des éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou de régionale et/ou sur un site internet spécialisé;

— dit que le créancier poursuivant désignera l’huissier de justice de son choix afin d’assurer la visite du bien saisi, ce dernier étant autorisé à pénétrer dans l’immeuble saisi les jours ouvrables entre 8 et 18 heures, et le samedi de 8 à 14 heures, le cas échéant avec l’accord préalable du tiers occupant, ou le concours de la force publique et d’un serrurier, afin d’en permettre la visite dans le cadre des opérations préalables à la vente et de faire établir par tout professionnel habilité les diagnostics requis par la loi en vue de la vente,

— dit que le créancier poursuivant fera le cas échéant établir ou réactualiser les diagnostics obligatoires en cas de vente par toute entreprise de son choix,

— dit que le présent jugement devra être signifié aux occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite,

— dit qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.'

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 03 mai 2024, monsieur [G] [T] [Z] a critiqué les chefs du jugement rendu le 12 mars 2024 en ce qu’il a :

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de ses demandes de nullité, de mainlevée et de radiation du commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 3 février 2022,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité du cahier des conditions de vente,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 5 mai 2022,

— dit que la procédure de saisie immobilière est régulière,

— dit que le montant retenu pour la créance de la CASDEN Banque Populaire, à l’égard de monsieur [G] [T] [Z] s’élève à la somme de 47'426,46 arrêtée au 25 novembre 2021, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de vente amiable,

— ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi,

— enjoint à la CASDEN Banque Populaire de formuler un dire destiné à être annexé au cahier des conditions de vente, avant l’audience d’adjudication et au plus tard le 9 avril 2024, précisant que la vente du bien immobilier saisi comprendra les deux tiers indivis du terrain cadastré Section V n° [Cadastre 6], consistant en une servitude de passage et de canalisation, légale et conventionnelle,

— fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi, conformément au cahier des conditions de vente modifié par le dire annexé le 9 avril 2024, à l’audience d’adjudication,

— débouté les parties de leurs plus amples demandes et rejeté ainsi la demande au titre des frais irrépétibles de monsieur [G] [T] [Z].

Par ordonnance rendue le 14 mai 2024, le premier président de la cour d’appel de Fort-de-France a autorisé monsieur [G] [T] [Z] à assigner à jour fixe la CASDEN Banque Populaire pour l’audience du 13 septembre 2024 à 10H30, l’assignation devant être délivrée avant le 29 mai 2024.

Par assignation en date du 23 mai 2024, monsieur [G] [T] [Z] a fait appeler à comparaître la CASDEN Banque Populaire devant la cour d’appel de Fort-de-France aux fins de :

'Recevoir monsieur [G] [T] [Z] en son appel, en tous ses moyens et prétentions et l’en dire bien fondé.

Prononcer l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’elle a :

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 5 mai 2022,

— dit que la procédure de saisie immobilière est régulière,

— dit que le montant retenu pour la créance de la CASDEN Banque Populaire, à l’égard de monsieur [G] [T] [Z] s’élève à la somme de 47'426,46 arrêtée au 25 novembre 2021, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de vente amiable,

— ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi,

— enjoint à la CASDEN Banque Populaire de formuler un dire destiné à être annexé au cahier des conditions de vente, avant l’audience d’adjudication et au plus tard le 9 avril 2024, précisant que la vente du bien immobilier saisi comprendra les deux tiers indivis du terrain cadastré Section V n° [Cadastre 6], consistant en une servitude de passage et de canalisation, légale et conventionnelle, conformément à l’acte authentique de donation du 12 mai 1997, établi par Maître [B] [I], notaires associés à [Localité 9], et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 6 juin 1997 volume 1997 P n° 2555, en vertu duquel monsieur [G] [T] [Z], débiteur saisi, est propriétaire dudit bien,

— fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi, conformément au cahier des conditions de vente modifié par le dire annexé le 9 avril 2024 ;

Statuant à nouveau,

Prononcer la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 3 février 2022 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022 des actes de poursuite subséquents ;

En conséquence,

Prononcer la nullité du cahier des clauses et conditions de vente déposée le 10 mai 2022 ;

Prononcer la nullité de l’assignation délivrée à la requête de la CASDEN le 5 mai 2022 ;

Débouter la CASDEN de sa demande de vente forcée et de ses autres demandes ;

En toute hypothèse,

Ordonner la mention de l’arrêt à intervenir en marge de la copie dudit commandement publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022

Ordonner la mainlevée la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 3 février 2022 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022 sur les parcelles cadastrées section V [Cadastre 3] et section V [Cadastre 4] situées [Adresse 12] aux frais du créancier poursuivant ;

À titre infiniment subsidiaire,

Ordonner la vente par adjudication amiable ;

En tout état de cause,

Condamner la CASDEN à payer à monsieur [G] [T] [Z] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.'

Monsieur [G] [T] [Z] expose que, à la date à laquelle le juge de l’exécution a statué, aucune conclusion visant à être autorisé à poursuivre la vente de la parcelle V [Cadastre 6] et à rectifier le commandement de payer valant saisi délivré le 3 février 2022 et le cahier des clauses et conditions de la vente déposé le 10 mai 2022 n’a été formalisée par la CASDEN Banque Populaire, de sorte que le juge de l’exécution a statué ultra petita et a modifié les droits et obligations des parties au préjudice de monsieur [G] [T] [Z], lequel se trouve purement et simplement privé de sa propriété sans que les règles strictes de la procédure de saisie immobilière n’aient été respectées. Il fait valoir que, en invitant la banque à formuler un dire pour sécuriser la vente sans ordonner la réouverture des débats, le juge de l’exécution n’a pas respecté le principe du contradictoire. Il indique également que la modification initiée par le juge de l’exécution a pour conséquence d’étendre la garantie du créancier, alors même que celle-ci ne porte pas sur la parcelle V [Cadastre 6], en l’absence d’inscription d’hypothèque sur cette parcelle. Monsieur [G] [T] [Z] ajoute que le juge de l’exécution a statué en orientation de la vente forcée en étendant le périmètre de la saisie à une parcelle de terrain non visée au commandement et sur laquelle la CASDEN Banque Populaire n’avait pas pris d’inscription d’hypothèque.

Par ailleurs, monsieur [G] [T] [Z] expose que la désignation de l’immeuble saisi dans le commandement de payer valant saisie et dans le cahier des conditions de la vente est incomplète, la parcelle cadastrée Section V n° [Cadastre 6] n’étant pas mentionnée dans ces deux actes, alors que les trois parcelles V [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 6] constituent un seul et même immeuble. Il précise que la désignation de l’immeuble saisi est de toute évidence incomplète en ce qu’elle ne correspond pas à sa description réelle dans le titre de propriété de l’appelant, la simple annexion de l’acte de donation au commandement ne pouvant pas pallier l’omission dans le corps du commandement de payer de la totalité des parcelles constituant le bien saisi. Il fait valoir également que la parcelle V [Cadastre 6] ne saurait être réduite à son seul usage, en l’espèce la servitude de jouissance réelle et perpétuelle dont elle est grevée, ne pouvait être disjointe des parcelles V [Cadastre 3] et [Cadastre 4] et aucune des trois parcelles ne pouvait être saisie séparément, de sorte que, dans l’éventualité de la vente par adjudication des parcelles V [Cadastre 3] et [Cadastre 4], il demeurera le propriétaire des deux tiers indivis de la parcelle V [Cadastre 6]. Monsieur [G] [T] [Z] ajoute que le défaut de vente de la parcelle V [Cadastre 6] en même

temps que les parcelles V [Cadastre 3] et V [Cadastre 4] dans le cadre de la présente saisie immobilière conduit implicitement à une violation de son droit de propriété en le contraignant implicitement à l’abandonner. Enfin, il conclut que, l’existence de la parcelle V [Cadastre 6] servant d’assiette à la servitude de passage et de canalisations n’étant pas mentionnées dans les actes de saisie, perdant ainsi une chance de voir son bien vendu à un meilleur prix, de sorte que le préjudice en résultant est indéniable.

Dans ses conclusions d’intimée en date du 18 juin 2024, la CASDEN Banque Populaire, anciennement dénommée Caisse d’Aide Sociale de l’Education Nationale – Banque Populaire demande à la cour d’appel de :

'1) Dire l’appel fondé.

2) Confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Fort-de-France le 12 mars 2024 en ce qu’il a :

débouté monsieur [G] [T] [Z] de ses demandes de nullité, de mainlevée et de radiation du commandement de payer aux fins de saisie vente délivré le 3 février 2022 à la demande de la CASDEN Banque Populaire, anciennement dénommée Caisse d’Aide Sociale de l’Education Nationale – Banque Populaire, publié le 25 mars 2022 par le service de la publicité foncière de [Localité 9] sous la référence Volume 9724P31 2022 S n° 19,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité du cahier des conditions de vente,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de nullité de l’assignation délivrée le 5 mai 2022,

— dit que la procédure de saisie immobilière est régulière,

— dit que le montant retenu pour la créance de la CASDEN Banque Populaire, à l’égard de monsieur [G] [T] [Z] s’élève à la somme de 47'426,46 arrêtée au 25 novembre 2021, en principal, intérêts, frais et autres accessoires, outre les intérêts et frais postérieurs jusqu’à complet paiement,

— débouté monsieur [G] [T] [Z] de sa demande de vente amiable,

— ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi,

— enjoint à la CASDEN Banque Populaire de formuler un dire destiné à être annexé au cahier des conditions de vente, avant l’audience d’adjudication et au plus tard le 9 avril 2024, précisant que la vente du bien immobilier saisi comprendra les deux tiers indivis du terrain cadastré Section V n° [Cadastre 6], consistant en une servitude de passage et de canalisation, légale et conventionnelle, conformément à l’acte authentique de donation du 12 mai 1997, établi par Maître [B] [I], notaires associés à [Localité 9], et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 6 juin 1997 volume 1997 P n° 2555, en vertu duquel monsieur [G] [T] [Z], débiteur saisi, est propriétaire dudit bien,

— fixé la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi, conformément au cahier des conditions de vente modifié par le dire annexé le 9 avril 2024, à l’audience d’adjudication du mardi 18 juin 2024 à 10H00 au tribunal judiciaire de Fort-de-France situé [Adresse 10],

— dit que le créancier poursuivant procèdera à la publicité de cette vente conformément aux articles R. 322-30 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, notamment dans un journal d’annonces légales, dans des éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou de régionale et/ou sur un site internet spécialisé;

— dit que le créancier poursuivant désignera l’huissier de justice de son choix afin d’assurer la visite du bien saisi, ce dernier étant autorisé à pénétrer dans l’immeuble saisi les jours ouvrables entre 8 et 18 heures, et le samedi de 8 à 14 heures, le cas échéant avec l’accord préalable du tiers occupant, ou le concours de la force publique et d’un serrurier, afin d’en permettre la visite dans le cadre des opérations préalables à la vente et de faire établir par tout professionnel habilité les diagnostics requis par la loi en vue de la vente,

— dit que le créancier poursuivant fera le cas échéant établir ou réactualiser les diagnostics obligatoires en cas de vente par toute entreprise de son choix,

— dit que le présent jugement devra être signifié aux occupants du bien saisi trois jours au moins avant la première visite,

— dit qu’en cas de difficulté il pourra en être référé au juge de l’exécution sur requête,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

3) Constater l’absence d’opposition de la CASDEN Banque Populaire à la vente amiable du bien, et si elle devait être

autorisée :

FIXER, eu égard aux conditions économique du marché, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu.

FIXER la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois.

RAPPELER que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin.

RAPPELER que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés entre les mains de Monsieur le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de Fort-de-France.

RAPPELER que l’acte notarié de vente amiable sur autorisation judiciaire ne sera établi que sur consignation du prix et des frais de la vente amiable, et justification du paiement entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant par l’acquéreur, en sus du prix, des frais taxés.

TAXER les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant et dire qu’ils seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente.

4) Débouter monsieur [G] [Z] de ses autres demandes.

5) Condamner monsieur [G] [Z] à payer à la CASDEN Banque Populaire la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6) Condamner monsieur [G] [Z] en tous les dépens de première instance et d’appel, et autoriser Maître Mark Bruno à recouvrer ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.'

La CASDEN Banque Populaire expose que l’inclusion de la parcelle V [Cadastre 6] dans la vente répond aux conclusions de monsieur [Z] qui prétendait que la vente pourrait se faire à un prix moindre du fait de l’absence de la parcelle V [Cadastre 6], de sorte que le juge de l’exécution n’a pas statué ultra petita et n’a pas violé la neutralité imposée aux magistrats. Elle fait valoir qu’elle dispose bien d’un titre permettant d’entreprendre une mesure d’exécution contre un bien, même sans disposer d’une sûreté ou d’une garantie sur ce bien. La CASDEN Banque Populaire indique également que si la parcelle V [Cadastre 6] est visée dans l’acte de donation, elle n’apparaît pas dans le relevé de propriété du bien saisi, de sorte que si l’immeuble est construit sur les parcelles V [Cadastre 3] et V [Cadastre 4], ce qui rend indivisible la vente d’une parcelle sans l’autre, il n’en est pas de même de la parcelle V [Cadastre 6]. Elle ajoute que, contrairement à ce qu’énonce monsieur [Z], l’absence de vente des droits indivis relatifs à la parcelle V [Cadastre 6] ne crée pas une enclave, puisque les parcelles V [Cadastre 3] et V [Cadastre 4] bénéficient toutes deux d’une servitude de passage sur la parcelle V [Cadastre 6]. Elle explique que la servitude étant réelle et perpétuelle, monsieur [Z] ne pourrait pas la remettre en question en qualité de propriétaire indivis de la parcelle dédiée au passage. Elle précise que l’absence d’utilité de disposer de cette parcelle supplémentaire n’est pas constitutive d’un grief permettant d’annuler le commandement de payer ou la vente.

Par ailleurs, la CASDEN Banque Populaire expose que les parcelles saisies ne sont plus soumises à une quelconque restriction de saisie, la clause de retour conventionnel aux donateurs dont se prévaut monsieur [Z] ayant fait l’objet d’une renonciation dûment publiée pour chacune des parcelles. Elle fait valoir également que si la vente amiable devait être autorisée et à laquelle est opposée, il est sollicité de la cour qu’elle fixe un prix en deçà duquel la vente ne pourra avoir lieu et qu’elle renvoie l’affaire au juge de l’exécution pour qu’il fixe la date de l’audience à laquelle celle-ci sera appelée. La CASDEN Banque Populaire ajoute qu’elle n’a commis aucune faute et que monsieur [Z] ne démontre pas avoir subi un préjudice, et ce

d’autant qu’il a mis le bien en location après la délivrance du commandement de payer et en a perçu sans les immobiliser, les loyers en violation des articles R. 321-13 et R. 321-18 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 13 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 05 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, monsieur [Z] conteste la validité du commandement de payer au motif que la désignation des biens serait inexacte ou à tout le moins incomplète.

Conformément à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution, le procès-verbal de description comprend :

1° La description des lieux, leur composition et leur superficie ;

2° L’indication des conditions d’occupation et l’identité des occupants ainsi que la mention des droits dont ils se prévalent ;

3° Le cas échéant, le nom et l’adresse du syndic de copropriété ;

4° Tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment, par l’occupant.

L’article R. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, au plus tard le cinquième jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur saisi, le créancier poursuivant dépose au greffe du juge de l’exécution un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente. Il y est joint la copie de l’assignation délivrée au débiteur et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Le cahier des conditions de vente contient à peine de nullité :

1° L’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;

2° Le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires ;

3° L’énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication et des autres actes et jugements intervenus postérieurement ;

4° La désignation de l’immeuble saisi, l’origine de propriété, les servitudes grevant l’immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description ;

5° Les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;

6° La désignation d’un séquestre des fonds provenant de la vente ou de la Caisse des dépôts et consignations.

Le prononcé de la nullité du cahier des conditions de vente en raison d’une mention erronée suppose que soit caractérisé un grief (arrêt Cour de cassation, 2e civ., 13 nov. 2014, pourvoi n° 13-25.546).

Aux termes de l’article R. 322-31 du code des procédures civiles d’exécution, les actes de publicité préalable à l’adjudication doivent notamment mentionner la désignation de l’immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite.

Il est de jurisprudence constante que la désignation et la description du bien doivent être exemptes d’erreurs et correspondre à la réalité du bien saisi et non à celle figurant dans le commandement valant saisie et dans le cahier des conditions de vente (arrêt Cour de cassation, 2ème Civ., 13 janvier 2022, pourvoi n° 20-18.155).

Conformément à l’article R. 311-10 du code des procédures civiles d’exécution, la nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par les articles 112 à 116 du code de procédure civile, figurant à la section IV du chapitre II du titre V du livre premier du code de procédure civile.

Il s’ensuit que les actes de publicité préalable à l’adjudication constituent une formalité substantielle, sanctionnée par une nullité pour vice de forme qui ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

Il résulte des pièces de la procédure que, dans le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 03 février 2022 à monsieur [G] [T] [Z] par la CASDEN Banque Populaire, les biens saisis sont désignés de la manière suivante: «Un immeuble situé dans la commune de [Localité 8] lieu-dit [Localité 11] cadastré:

— Section V n° [Cadastre 3] pour 9 ares 85 centiares;

— Section V n° [Cadastre 4] pour 9 ares 85 centiares.

Et ce, d’après titre.»

Il n’est pas non plus contesté par les parties que les actes de publicité sont identiques à la désignation des biens saisis tels que figurant dans le commandement et le cahier des conditions de vente.

Toutefois, il ressort de l’acte de donation établi le 12 mai 1997, au profit de monsieur [G] [T] [Z] et qui vaut titre de propriété, que l’immeuble saisi par le créancier poursuivant est désigné de la manière suivante: «Un immeuble situé en la Commune de [Localité 8] (Martinique), lieudit '[Localité 11]', consistant en la pleine propriété des terrains cadastrés Section V, Nos:

— [Cadastre 3], pour une contenance de neuf ares quatre-vingt-cinq centiares.

— [Cadastre 4], pour une contenance de neuf ares quatre-vingt-cinq centiares.

— Et les deux/tiers indivis du terrain cadastré sous le No [Cadastre 6].

(….)

Tel que ledit immeuble existe sans exception ni réserve, ci-après désigné dans l’acte 'L’immeuble’ ou 'Le bien donné'.

Et tel qu’il figure en un plan dans un exemplaire demeurera ci annexé après mention. »

Force est de constater que la description des biens saisis dans le commandement de payer valant saisie immobilière ne correspond pas à leur description réelle.

L’intimée prétend que la désignation des biens saisis et les références cadastrales mentionnées dans le commandement sont conformes au relevé de propriété.

Toutefois, cette erreur dans la description des biens saisis pouvait être décelée par le créancier poursuivant, dès lors qu’une copie de l’acte de donation en cause et un extrait du plan cadastral, annexés par l’huissier de justice instrumentaire au commandement de payer litigieux, faisaient ressortir que l’immeuble dont est propriétaire monsieur [G] [T] [Z] est composé des trois parcelles susvisées.

Enfin, la cour relève que, au regard de leur désignation dans l’acte de donation du 12 mai 1997, les trois parcelles cadastrées Section V n° [Cadastre 3],[Cadastre 4] et [Cadastre 6] (pour les deux tiers indivis) constituent un seul et même immeuble, ce qui rend indivisible la vente d’une parcelle sans les deux autres.

La cour en déduit qu’une erreur de description et de désignation des biens saisis a été commise par le créancier poursuivant.

La cour relève également que, en enjoignant la CASDEN Banque Populaire de formuler un dire destiné à être annexé au cahier des conditions de vente, alors qu’aucune des parties n’avait présenté de demande en ce sens, le premier juge a statué ultra petita.

Dans ces conditions, il incombe à monsieur [G] [T] [Z] de démontrer que cette erreur de désignation et de description des biens saisis lui a causé un grief.

En l’espèce, il est mentionné dans l’acte de donation du 12 mai 1997 que les parties constituent des servitudes réelles et perpétuelles de passage et de canalisations, aux conditions d’exercice ci-après :

«Fonds servant: Parcelle V, n° [Cadastre 6]

Fonds dominants: Parcelles V, n° [Cadastre 3], V, n° [Cadastre 4] et V, n° [Cadastre 5]. »

Il ressort également de l’extrait de plan cadastral annexé au commandement de payer valant saisie immobilière que la parcelle cadastrée Section V n° [Cadastre 6] consiste en un chemin qui permet d’accéder aux parcelles cadastrées Section V n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Force est de constater que l’omission de la parcelle cadastrée Section V n° [Cadastre 6] (pour les deux tiers indivis) dans le commandement de payer valant saisie immobilière par le créancier poursuivant ne dispensera pas monsieur [G] [T] [Z] d’entretenir au moins partiellement cette parcelle, l’entretien et la réparation des canalisations restant à sa charge.

Comme l’a relevé à juste titre l’appelant, il sera contraint de vendre les deux tiers indivis lui appartenant sur cette parcelle, sans aucune certitude de succès, au regard de la nature de cette parcelle, qui constitue une voie d’accès pour les fonds dominants à la route nationale, et des servitudes qui la grèvent.

La cour en déduit que l’erreur de description et de désignation des biens saisis dans le commandement valant saisie immobilière a causé un grief à monsieur [G] [T] [Z].

En conséquence, la cour prononce la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 3 février 2022 à monsieur [G] [T] [Z] et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022, ainsi que des actes de poursuite subséquents, et prononce la nullité du cahier des clauses et conditions de vente déposé le 10 mai 2022 et de l’assignation délivrée à la requête de la CASDEN Banque Populaire le 05 mai 2022. Le jugement de première instance sera infirmé sur ces points.

Dans ces conditions, la CASDEN Banque Populaire sera déboutée de sa demande de vente forcée et de ses autres demandes.

En conséquence, le jugement de première instance sera infirmé sur ces points.

Il s’ensuit qu’il sera ordonné la mention de l’arrêt à intervenir en marge de la copie dudit commandement de payer publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022, ainsi que la mainlevée et la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 03 février 2022 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022 sur les parcelles cadastrées Section V n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées [Adresse 12] aux frais du créancier poursuivant.

Les dispositions du jugement déféré sur les dépens et les frais irrépétibles seront infirmées.

Il sera alloué à monsieur [G] [T] [Z] la somme de 4000 € au titre des frais irrépétibles.

Succombant, la CASDEN Banque Populaire sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 12 mars 2024 dans toutes ses dispositions dont appel ;

Statuant à nouveau,

PRONONCE la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 03 février 2022 à monsieur [G] [T] [Z] et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022, ainsi que des actes de poursuites subséquents ;

PRONONCE la nullité du cahier des clauses et conditions de vente déposé le 10 mai 2022 ;

PRONONCE la nullité de l’assignation délivrée à la requête de la CASDEN Banque Populaire le 05 mai 2022 ;

DÉBOUTE la CASDEN Banque Populaire de sa demande de vente forcée et de toutes ses autres demandes ;

ORDONNE la mention de l’arrêt à intervenir en marge de la copie dudit commandement de payer publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022, ainsi que la mainlevée et la radiation du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 03 février 2022 et publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 25 mars 2022 sur les parcelles cadastrées Section V n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] situées [Adresse 12] aux frais du créancier poursuivant ;

CONDAMNE la CASDEN Banque Populaire à payer à monsieur [G] [T] [Z] la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la CASDEN Banque Populaire aux dépens de première instance et d’appel.

Signé par M^me Christine PARIS, Présidente de chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,