Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 11 février 2026, n° 21/15139

TGI Grasse 23 septembre 2021

CA Aix-en-Provence
Confirmation 11 février 2026

Arguments

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Rejeté
Erreur de mesurage
La cour a estimé que la SAS Tunimmo n'a pas prouvé que le mesurage initial était erroné et que la différence de mesure n'était pas suffisante pour justifier une réduction de prix.
Rejeté
Dépens à la charge de la partie perdante
La cour a confirmé que la partie perdante doit supporter les dépens, et a condamné la SAS Tunimmo aux entiers dépens d'appel.
Rejeté
Indemnité pour frais irrépétibles
La cour a débouté la SAS Tunimmo de sa demande d'indemnité, considérant qu'elle n'était pas fondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 11 févr. 2026, n° 21/15139
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/15139
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grasse, 23 septembre 2021, N° 18/04101
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	21 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Michel ROCHASLouis-Jérôme PALOUXPhilippe-Laurent SIDERSidonie FRAICHE-DUPEYRATAmaury EGLIE-RICHTERS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS PLANTARD-ROCHAS-ROUILLIER-VIRY & ROUSTAN-BERIDOT
Parties :	S.A.S. TUNIMMO c/ SCI CALIFORNIE INVESTISSEMENT, S.A. ALLIANZ, son représentant légal en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 FEVRIER 2026

N° 2026/ 79

Rôle N° RG 21/15139 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIJMR

S.A.S. TUNIMMO

S.A. ALLIANZ

SCI CALIFORNIE INVESTISSEMENT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Louis-Jérôme PALOUX

M^e Jean-Michel ROCHAS

M^e Philippe-Laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de GRASSE en date du 23 Septembre 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04101.

APPELANTE

S.A.S. TUNIMMO, habilitée par son président en exercice,

demeurant c/o Fenice [Adresse 1]

représentée par M^e Louis-Jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.A. ALLIANZ prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Michel ROCHAS de la SCP DAYDE – PLANTARD – ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant M^e Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS pour avocat plaidant

SCI CALIFORNIE INVESTISSEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice

demeurant [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 1]

représentée par M^e Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et ayant M^e Amaury EGLIE-RICHERS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2026

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Le 28 septembre 2017, la SCI Californie investissement a vendu à la SAS Tunimmo un appartement constituant le lot n° 22 de la copropriété située [Adresse 5] à Cannes.

Un certificat de mesurage « loi Carrez », établi par la société CdDex le 28 janvier 2016, retenant une surface de 78,10 m², a été annexé à l’acte de vente.

Se plaignant d’un déficit de surface au regard d’un mesurage postérieur, réalisé en avril 2018 par la société MCTB, la société Tunimmo, après avoir vainement sollicité le remboursement d’une partie du prix de vente, a assigné la société Californie investissement par acte du 13 août 2018 devant le tribunal de grande instance de Grasse à cette fin.

La société Californie investissement a appelé en cause la société CdDex et son assureur, la SA Allianz, afin qu’elles soient condamnées à la relever et garantir de toute condamnation.

Par jugement du 23 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a débouté la société Tunimmo de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens, tout en disant n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour la débouter de sa demande, le tribunal a considéré que la différence de mesure était établie nonobstant le caractère non judiciaire du mesurage effectué en 2018, au motif que le premier certificat avait à tort inclus dans la surface loi Carrez la cour couverte, mais que la société Tunimmo ne justifiait d’aucune perte, ayant entre-temps revendu l’appartement à un prix supérieur.

Par acte du 25 octobre 2021, dirigé exclusivement contre la société Californie investissement, et dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la société Tunimmo a relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif.

La société Californie investissement a appelé en cause en intervention forcée la société Allianz par acte du 15 avril 2022.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 11 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société Tunimmo demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Californie Investissement, dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens ;

' condamner la société Californie Investissement à lui payer la somme de 20 334,018 euros en réparation de son préjudice et 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 17 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Californie investissement demande à la cour de :

' débouter la société Tunimmo de l’ensemble de ses demandes et la condamner à lui payer 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

A titre infiniment subsidiaire,

' condamner la société Allianz, assureur de la société CdDex à la garantir de toute condamnation au titre du déficit de surface et à lui payer 4 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, régulièrement notifiées le 7 juillet 2022, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société Allianz demande à la cour de :

A titre principal,

' confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Tunimmo de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

' rejeter toutes les demandes de la SCI Californie Investissement et de la société Tunimmo ,

' dire qu’elle intervient dans la limite des termes et conditions de sa police d’assurance, soit dans la limite de 600 000 euros et sous le bénéfice d’une franchise de 1 500 euros ;

' condamner la société Tunimmo ou tout succombant à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de son avocat.

Motifs de la décision

1/ Sur la réduction du prix de vente

1.1 Moyens des parties

La société Tunimmo fait valoir qu’elle a acquis l’appartement litigieux avec un certificat de métrage mentionnant une superficie de 78,10 m² alors qu’un métrage ultérieur, réalisé le 23 novembre 2017 par la société MCTB, retient une superficie de 71,34 m², ce qui consacre un déficit de surface de plus de 1/20ème ; que la comparaison des deux certificats fait ressortir que le premier a, à tort, pris en compte la courette, désignée sous le vocable « réserve II » alors qu’il s’agit d’une partie commune qui n’aurait pas dû être comptabilisée ; que la société Californie investissement ne peut utilement contester le caractère contradictoire du métrage réalisé par la société MCTB puisqu’elle a participé aux opérations ; que l’erreur de métrage justifiant une réduction de prix, telle que prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est purement objective, qui ne nécessite pas la preuve d’un préjudice dès lors que la différence de mesure de plus de 1/ 20ème est établie mais qu’en tout état de cause, elle n’a pas revendu le bien pour 78,10 m² mais pour 74,14 m² après avoir elle-même réalisé des travaux, de sorte que la réalité de son préjudice est démontrée.

La société Californie investissement soutient que le mesurage réalisé par la société MCTB correspond à une expertise officieuse qui, d’une part ne présente pas les garanties d’une expertise judiciaire, d’autre part n’est pas fiable puisqu’il ressort du procès-verbal dressé par l’huissier que la société MCTB, qui n’a pas conclu sur place, a indiqué verbalement que l’appartement devrait mesurer environ 67 m² avant de retenir dans son rapport ultérieur une surface de 71 m² sans y joindre le moindre plan, empêchant toute comparaison avec le premier mesurage ; qu’en tout état de cause, elle n’a pas été en mesure de formuler des observations et d’obtenir des réponses du technicien et qu’en l’absence d’expertise judiciaire, les éléments retenus par la société MCTB, par leur caractère approximatif, sont insuffisants pour consacrer la preuve d’une erreur de métrage de plus de 5 %, ce d’autant que le mesurage est erroné en ce que en ce qu’il ne prend pas en compte la surface de la « cour couverte », dénommée « réserve n° 2 » qui aurait dû être prise en considération puisqu’il s’agit d’un espace entièrement clos et couvert, d’une hauteur supérieure à 1,80 mètres et que la volonté de Mme [Q] [H], qui est à l’origine de la mise en copropriété de l’immeuble, n’était pas d’inclure cette cour aux parties communes, qu’elle ne figure pas comme telle dans le règlement de copropriété, qu’elle est à l’usage exclusif du propriétaire du lot n° 22, n’est accessible à aucun autre copropriétaire, ne comprend aucun équipement commun et n’a aucune utilité pour la collectivité des copropriétaires.

Elle en déduit que si la surface de cette courette est prise en considération, la différence de mesure entre les deux certificats est inférieure à 1/20ème et ne peut justifier aucune réduction du prix de vente.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, la société Tunimmo ne démontre pas le préjudice dont elle demande réparation.

A titre subsidiaire, elle soutient que l’erreur commise par la société CdDex lui a fait perdre une chance de vendre son bien au prix convenu pour une surface moindre, de sorte que l’assureur doit être condamné à lui payer une somme équivalente à celle qu’elle serait condamnée à payer à l’acquéreur.

La société Allianz, assureur de la société CdDex, fait valoir que son assurée n’est contractuellement liée qu’avec Mme [V] pour le compte de laquelle elle a réalisé un mesurage à l’occasion de la vente à la société Californie investissement, de sorte que cette dernière et la société Tunimmo ne peuvent fonder leurs demandes que sur la responsabilité délictuelle, qui suppose que soit rapportée la preuve d’une faute et d’un préjudice en lien de causalité avec celle-ci ; qu’en l’absence d’expertise judiciaire et de débat contradictoire, le mesurage auquel a procédé la société MCTB ne saurait prévaloir sur celui réalisé par son assurée ; que la superficie réelle du bien est incertaine puisqu’il a été mesuré à 78,10 m², puis à 71,34 m² et enfin, lors de sa revente par la société Tunimmo à près de 75 m² et qu’entre ces différents mesurages, plusieurs années se sont écoulées, au cours desquelles des travaux ont pu être réalisés avec une incidence sur la surface loi Carrez ; qu’en tout état de cause, la société MCTB a commis une erreur en n’intégrant pas la partie « réserve 2 » au métrage alors qu’il s’agit d’une partie privative close ; que la réduction de prix prévue par l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 suppose la preuve que l’acheteur a été lésé par la différence de mesure, or, la société Tunimmo ne démontre pas le préjudice dont elle a souffert dès lors qu’elle a revendu l’appartement pour un prix de 347 000 euros, supérieur de 112 000 euros au prix auquel elle l’avait acheté.

Elle soutient que la restitution d’une partie du prix de vente tend uniquement au rééquilibrage d’une convention lésionnaire, de sorte que son assurée, qui n’est pas partie au contrat de vente et n’a pas perçu le prix, ne saurait être condamnée in solidum avec la venderesse à ce titre et que le préjudice de la société Californie investissement, qui s’analyse en une perte de chance de vendre le bien au prix convenu pour une surface moindre, n’est pas démontré.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’elle intervient en qualité d’assureur de la société CdDex dans la limite des termes et conditions de la police d’assurance souscrite, soit dans la limite d’un plafond de garantie de 600 000 € et sous le bénéfice d’une franchise de 1 500 €.

1.2 Réponse de la cour

Selon l’article 46 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lots, mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lots et tout déficit de superficie de plus d’un vingtième par rapport à celle exprimée dans l’acte donne droit, au profit de l’acquéreur à une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Ce texte instaure une garantie de superficie dans les ventes de lots de copropriété, le droit à diminution du prix n’étant pas subordonné à la preuve d’un préjudice.

Il appartient seulement au demandeur à l’action en réduction de prix de démontrer que la superficie du lot est inférieure de plus de 1/20ème de celle mentionnée dans l’acte de vente.

S’agissant de la preuve d’un fait juridique, elle peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, le métrage annexé à l’acte de vente du 28 septembre 2017, réalisé le 28 janvier 2016 par la société CdDex, retient une surface loi Carrez de 78,10 m², répartie comme suit : une entrée-dégagement de 9,18 m², un bureau de 8,70 m², une chambre de 13,70 m², une deuxième chambre de 10,81 m², une cuisine de 12,80 m², deux réserves de 11,60 m² et 5,50 m², une salle d’eau de 4,75 m², et un WC de 1,06 m².

Ce certificat n’intègre pas la surface afférente au placard dans la superficie loi Carrez au motif qu’il est d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

Pour démontrer la moindre mesure qu’elle allègue, la société Tunimmo produit une attestation de surface rédigée par la société MCTB, datée du 23 novembre 2017, ainsi qu’un procès-verbal de constat dressé le même jour par Me [G] [Y], commissaire de justice, dont il résulte que les mesures ont été prises à cette date par un employé de la société MCTB en présence de la société Tunimmo ainsi que de la société Californie investissement. La société CdDex, bien que convoquée, n’était pas présente lors de ce relevé.

Cette attestation retient une surface « loi Carrez » de 71,34 m² répartie comme suit : un hall de 3,56 m², des toilettes de 1,09 m², une salle d’eau et un placard de 4,20 m², un dégagement de 1,57 m², une cuisine de 13, 33 m², une réserve de 11,20 m², une cour couverte de 5,47m², un deuxième dégagement de 3,30 m², un séjour de 10,60 m², une chambre avec placard de 13,81 m² et d’une deuxième chambre avec placard de 8,68 m².

Le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci ou celles-ci régulièrement convoquées.

En conséquence, dès lors qu’il s’agit d’une expertise réalisée par un tiers pour le compte de l’une des parties, qui n’a pas été soumise aux règles imposées par le code de procédure civile pour l’exécution des mesures d’instruction exécutées par un technicien désigné par le juge, le rapport intitulé « attestation de surfaces » ne peut, à lui-seul, constituer la preuve de la moindre mesure alléguée.

La comparaison du mesurage réalisé par la société CdDex en janvier 2016 avec celui effectué par la société MCTB le 28 novembre 2017 fait ressortir que les mesures relevées dans les différentes pièces du local ne sont pas identiques.

Il en résulte notamment que :

— le hall d’entrée est mesuré à 9,18 par la société CdDex et à 3,56 m² par la société MCTB

— la salle d’eau avec placard est mesurée à 4,75 m² par la société CdDex et à 4,20 m² par la société MCTB

— la cuisine est mesurée à 12,80 m² par la société CdDex 13,33 m² par la société MCTB

— la société CdDex a retenu deux « réserves » de respectivement 11,60 m² alors que la société MCTB retient une réserve de 11,20 m² et une cour couverte de 5,47 m²

— les chambres sont mesurées par la société CdDex à 13,70 m² et 10,81 m² alors que la société MCTB a retenu 13,61 m² et 8,68 m² ;

— la société CdDex ne décrit aucun séjour mais un bureau de 8,70 m², tandis que la société MCTB décrit un séjour de 10,60 m² sans évoquer de bureau.

Par ailleurs, la société CdDex a inclus dans son calcul la surface de la cour couverte dite réserve II, alors que le deuxième métrage exclut la prise en compte de cette surface.

Il appartient à la société Tunimmo, demanderesse à l’action, de prouver que le premier mesurage est erroné.

Or, le certificat de la société MCTB est insuffisant à lui seul pour démontrer l’existence d’un déficit de surface. Par ailleurs, selon le procès-verbal dressé par l’huissier le même jour, le technicien de la société MCTB a indiqué qu’il ne lui était pas possible de donner immédiatement les mesures relevées, qui ont été fournies plus tard alors que les parties présentes, dont la société Californie investissement, n’étaient plus en mesure d’interpeller le technicien sur certaines mesures, manifestement différentes de celles retenues dans le certificat annexé à l’acte de vente.

Enfin, les pièces afférentes à la copropriété ne démontrent pas que la différence de mesure procède de l’inclusion à tort par le premier technicien de la cour couverte affectée à l’usage du propriétaire du lot.

En effet, selon l’état de division, cette cour couverte n’est pas décrite dans les parties communes et la société Tunimmo ne justifie par aucune pièce qu’elle est affectée à l’usage des co-propriétaires ou comprend des équipements communs.

En conséquence, le mesurage réalisé par la société MCTB, en ce qu’il exclut cette courette de la surface du lot, n’est corroboré par aucun élément permettant de considérer que cette exclusion était justifiée.

La société Tunimmo échouant à faire la preuve de l’inexactitude du certificat de superficie annexé à l’acte de vente et d’une moindre mesure supérieure à 1/20ème, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de réduction du prix de vente.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

La société Tunimmo supportera la charge des entiers dépens d’appel et n’est pas fondée à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer aux sociétés Californie investissement et Allianz une indemnité de 3 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Grasse le 23 septembre 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Tunimmo aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la SAS Tunimmo de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS Tunimmo à payer à la SCI Californie investissement et la SA Allianz une indemnité de 3 000 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour.

La greffière La présidente