COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 08 JANVIER 2026

N°2026/14

Rôle N° RG 25/01121 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJJ7

SCI GOLCONDA

C/

S.N.C. LOU RODE

S.C.I. MARINA DU CAP

S.A.R.L. PIETRA IMMOBILIER

S.C.I. PVHST

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 15 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/09031.

APPELANTE

SCI GOLCONDA

dont le siège social est demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Julien DUCLOUX, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.N.C. LOU RODE

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Pierre SOLER COUTEAUX

S.C.I. MARINA DU CAP

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Pierre SOLER COUTEAUX

S.A.R.L. PIETRA IMMOBILIER

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Pierre SOLER COUTEAUX

S.C.I. PVHST

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Pierre SOLER COUTEAUX

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société en nom collectif (SNC) Lou Rode, la société à responsabilité limitée (SARL) Pietra Immobilier, la société civile immobilière (SCI) Marina du Cap et la SCI PVHST sont chacune propriétaire d’une villa située dans le lotissement des parcs à [Localité 11] sur des parcelles cadastrées respectivement section AT n° [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

La SCI Golconda est propriétaire d’une villa située quartier des [Adresse 7] et [Adresse 7] dans la même commune sur une parcelle cadastrée section AT n° [Cadastre 6].

Soutenant que la végétation qui se développe sur le terrain de la société Golconda obstrue la vue sur mer dont elles bénéficient depuis leurs villas, les sociétés Lou Rode, Marina du Cap, Pietra Immobilier et PVHST ont fait assigner la société Golconda et l’association syndicale libre (ASL) des parcs de [Localité 11] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’entendre ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 15 janvier 2025, ce magistrat a :

— déclaré recevable l’action des sociétés Lou Rode, Marina du Cap, Pietra Immobilier et PVHST ;

— ordonné la mise hors de cause de l’ASL les parcs de [Localité 11] ;

— ordonné une expertise judiciaire en désignant pour y procéder Mme [P] [R] afin notamment de constater les obstructions de vue, décrire la perte de vue subie par les sociétés demanderesses, donner son avis sur la conformité de la situation au regard du règlement des parcs et décrire les actions à entreprendre pour y remédier ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé les dépens à la charge des demanderesses à l’expertise ;

— rejeté le surplus des demandes.

Il a considéré que l’action au fond qu’envisageaient d’exercer les demanderesses pour violation du règlement du lotissement ou pour trouble anormal de voisinage n’était pas manifestement vouée à l’échec au regard des éléments versés à la procédure. Il a estimé que l’ASL n’étant pas responsable des comportements allégués, il y avait lieu de la mettre hors de cause.

Suivant déclaration transmise au greffe le 29 janvier 2025, la société Golconda a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

La demande de radiation sollicitée par les intimées sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile a été rejetée par ordonnance d’incident rendue le 4 septembre 2025 par le conseiller de la chambre 1-2 statuant sur délégation.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 4 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Golconda demande à la cour de réformer la décision entreprise et statuant à nouveau :

— déclarer irrecevables les intimées en leur demande d’expertise ;

— à titre subsidiaire, les débouter de leurs demandes ;

— à titre infiniment subsidiaire, adjoindre à l’expert la mission complémentaire de vérifier la conformité des constructions des sociétés demanderesses avec les autorisations d’urbanisme obtenues et les servitudes grevant les parcelles sur lesquelles elles sont édifiées et notamment l’acte de servitude du 26 novembre 1979 ;

— en tout état de cause, condamner les intimées à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle soulève l’irrecevabilité de la demande d’expertise des intimées sur le fondement des articles 122 et 32 du code de procédure civile au motif qu’elles ne démontrent pas que le document intitulé ' règlement 2017 des parcs de [Localité 11]' dont elles se prévalent pour établir un droit à une vue sur mer lui soit opposable. Elle expose que ce document ne peut être assimilé à un cahier des charges d’un lotissement incluant des règles de nature contractuelle entre colotis qui implique que les décisions soient prises à l’unanimité. Elle indique que sa propriété dépend d’un lotissement dénommé [Adresse 8] qui est lié à un second lotissement dénommé [Adresse 7], que le cahier des charges, le règlement du lotissement [Adresse 8] et ses annexes ont été approuvés par le préfet du Var suivant arrêté en date du 7 octobre 1961 et que ce lotissement, qui comprend quatre lots, est géré par l’ASL des propriétaires des parcs de [Localité 11] comme en étant membre de plein droit comme étant lié au lotissement [Adresse 7]. Elle relève que les servitudes stipulées dans le cahier des charges du règlement du lotissement [Adresse 8] ne concernent que les quatre colotis et que l’ASL des propriétaires des parcs de [Localité 11] qui comprend dans son périmètre les lotissements de [Adresse 9], du parc de [Adresse 10] et des [Adresse 7] et du [Adresse 7] auquel est lié le lotissement [Adresse 8], a pour objet, selon ses statuts, la gestion des espaces et des équipements d’intérêt colletif des trois lotissements susvisés constituant ensemble les parcs de [Localité 11], raison pour laquelle les décisions sont prises à la majorité simple. Dès lors, elle affirme que l’ASL ne concerne en rien les lots privatifs des trois lotissements mais gère uniquement les espaces communs. Elle insiste sur le fait que le lotissement des parcs de [Localité 11] n’existe pas tandis que les intimées n’ont jamais soutenu faire partie du lotissement [Adresse 8] lié au lotissement [Adresse 7]. Elle expose que le règlement des parcs de 2017 qui a été produit ne constitue pas un cahier des charges d’un lotissement qui lui serait opposable en l’absence de décisions prises à l’unanimité des membres du lotissement [Adresse 8] dont elle fait partie s’agissant de la création de servitudes sur les lots privatifs des trois lotissements et pas uniquement de décisions concernant la gestion et les travaux à réaliser sur les équipements communs qui sont les seules à pouvoir être prises à la majorité simple. Dans ces conditions, elle indique qu’aucune action au fond ayant pour fondement la violation d’une règle contractuelle n’est possible.

Elles exposent que l’action au fond envisagée pour trouble anormal de voisinage est également irrecevable en l’absence de tentative de résolution amiable du litige en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Sur le fond du référé, elle considère que la mesure d’instruction sollicitée ne repose pas sur des faits précis, objectifs et vérifiables permettant de projeter le litige futur. Sur la question de l’obstruction de la vue sur la mer fondée sur le document 'règlement 2017", elle indique que ce document peut, tout au plus, engager uniquement ses signataires dont elle ne fait pas partie pour les raisons exposées ci-dessus. Elle indique que seuls les règlements ou le cahier des charges d’un lotissement ou d’une copropriété ont valeur contractuelle et sont opposables aux colotis ou aux copropriétaires. Dans tous les cas, elle expose que l’article 2.8 du règlement en question ne porte que sur les vues observées depuis les constructions, soit les villas, et non les jardins et piscines. De plus, elle relève qu’en application de l’article 3.17 du même règlement, seule une obstruction significative de la vue mer depuis les bâtiments pourrait être sanctionnée. En outre, elle souligne que la villa de la société Lou Rode ne respecte pas la convention de servitude du 26 novembre 1979, ce qui explique la perte de vue alléguée. Sur la question du respect des autorisations d’urbanisme, elle indique que cette demande est sans lien avec les griefs invoqués qui concernent uniquement les végétaux, d’autant que les travaux en question ont été réalisés il y a plus de 10 ans.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, les sociétés Lou Rode, Marina du Cap, Pietra Immobilier et PVHST sollicitent de la cour qu’elle :

— rejette les demandes de l’appelante ;

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— condamne l’appelante à leur verser à chacune des sociétés la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj, sur son offre de droit.

Elles exposent que, lors de la création du lotissement des parcs de [Localité 11] dont dépendent leurs villas, la vue sur mer et sa préservation sont érigées en principe aux termes du règlement du lotissement des parcs en ses articles 2.8 et 3.17.2. Elles soutiennent que les constructions et la végétation de la ville appartenant à la société Golconda obstruent peu à peu la vue mer dont elles bénéficient. Elles indiquent que toutes les démarches entreprises pour parvenir à une résolution amiable du conflit depuis 2020 n’ont pas abouties.

Elles relèvent que l’appelante ne s’explique pas toujours pas sur les raisons pour lesquelles le fait que le règlement des parcs lui soit inopposable rendrait leur demande d’expertise irrecevable.

Elles soutiennent justifier un motif légitime à la mise en oeuvre de l’expertise au regard des termes du règlement des parcs. Elles font valoir que la question de son opposabilité relève des pouvoirs du juge du fond et non du juge des référés. Elles indiquent que, bien que n’étant pas tenues de détailler les fondements de l’action au fond envisagée, celle qu’elles projettent d’exercer à l’encontre de l’appelante pour violation du règlement des parcs n’est pas manifestement vouée à l’échec. De plus, elles se prévalent également d’une éventuelle action au fond pour trouble anormal de voisinage. Sur ce point, elles exposent que, dès lors qu’elles ne sollicitent qu’une mesure d’instruction in futurum en vue de recueillir des éléments pour éventuellement exercer une action sur le fondement de l’article 1253 du code civil, elles n’avaient pas à initier la tentative de règlement amiable conformément à l’article 750-1 du code de procédure civile. En tout état de cause, elles insistent sur le fait que toutes les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué.

L’ASL les parcs de [Localité 11] n’a pas été intimée.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que si l’appelante sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a mis hors de cause l’ASL les parcs de [Localité 11], elle ne demande pas, par un 'statuant à nouveau', de déclarer l’action exercer à l’encontre de l’ASL les parcs de [Localité 11] recevable. De plus, aucun appel incident n’a été formé à l’encontre de ce chef de l’ordonnance déférée. Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise judiciaire

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est admis que le juge du fond ne peut être saisi à titre principal d’une demande visant uniquement à voir ordonner une expertise, dès lors que cette possibilité n’appartient qu’à un juge statuant sur requête ou en référé.

Par ailleurs, si une action au fond manifestement irrecevable peut justifier le rejet de la demande de mesure d’instruction in futurum pour absence de motif légitime d’établir ou de conserver une preuve, la demande formée au titre de l’article 145 du code de procédure civile n’est pas pour autant, elle-même ou en soi, irrecevable.

En l’espèce, les intimées ont saisi le juge des référés en demandant la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire in futurum afin d’établir la violation par la société Golconda du règlement de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11] ou l’existence d’un trouble anormal de voisinage résultant de la présence sur sa propriété d’une végétation obstruant leur vue sur la mer.

La société Golconda affirme que le règlement sur lequel se fondent les intimées pour établir un manquement à ses obligations contractuelles ne pouvant lui être opposé, comme n’ayant aucune force obligatoire à son égard, la demande d’expertise fondée sur cet acte est irrecevable pour défaut de droit d’agir à son encontre.

Or, même à supposer que l’action au fond que les intimées envisagent d’exercer à l’encontre de la société Golconda se limite à une action en responsabilité contractuelle pour non-respect d’un règlement, il n’en demeure pas moins que la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile n’est pas, elle-même ou en soi, irrecevable directement par l’effet de l’inopposabilité d’un acte.

En effet, la mesure d’instruction in futurum sollicitée, qui vise à établir ou conserver un moyen de preuve, a un objet différent des actions en responsabilité que les intimées envisagent d’exercer au fond.

Bien plus, l’expertise sollicitée a précisément pour objet d’établir la preuve des éventuelles responsabilités encourues.

Ainsi, s’il apparaît au juge des référés, saisi en application de l’article 145 du code de procédure civile, dans le cadre de l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, que l’action envisagée ne peut, de manière évidente, prospérer sur le fond, cette appréciation ne peut que le conduire à rejeter la mesure d’instruction in futurum en l’absence de nécessité d’établir ou de conserver un moyen de preuve.

Il y a donc lieu d’apprécier le défaut de droit d’agir, non pas comme une fin de non-recevoir de la demande d’expertise en elle-même, mais comme un moyen tenant à une action au fond manifestement irrecevable pouvant faire obstacle à la mesure d’instruction sollicitée pour absence de motif légitime.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré l’action formée par les intimées en application de l’article 145 du code de procédure civile recevable en elle-même et, dès lors, rejeter la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par par la société Golconda.

Par ailleurs, la société Golconda soutient que, faute pour les intimées d’avoir respecté les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, en précédant leur action relative à un trouble anormal de voisinage d’une tentative de conciliation ou de médiation, leur demande d’expertise fondée sur un tel trouble doit être déclarée irrecevable.

L’action pour trouble anormal de voisinage n’est qu’une des actions au fond que les intimées envisagent d’exercer à l’encontre de l’appelante en fonction des éléments de preuve qu’elles entendent recueillir par la mesure sollicitée.

Or, la demande d’expertise qui est faite ne rentre pas dans les cas prévus par l’article 750-1 du code de procédure civile pour lesquels l’action en justice devait être précédée d’une tentative de conciliation ou de médiation.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en rejetant la fin de non-recevoir soulevée de ce chef par la société Golconda.

Sur le bien-fondé de la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit qu’il justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En l’espèce, l’acte de vente de la société Golconda, en date du 23 juillet 2012, stipule (en pages 16 et 17) dans un paragraphe intitulé 'dispositions relatives au lotissement’ que le bien en question constitue le lot n° 4 du lotissement dénommé Lotissement [Adresse 8] ayant un cahier des charges, un règlement de lotissement et ses annexes qui ont été approuvés par le préfet du Var suivant arrêté en date du 7 octobre 1961, déposés au rang des minutes d’un notaire, suivant acte en date du 3 mai 1962, et publiés le 13 juillet 1962.

Concernant l’ 'administration du lotissement', le vendeur déclare que le lotissement [Adresse 8] étant lié au lotissement [Adresse 7], il est membre de plein droit de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11], tel que cela résulte du préambule et de l’article 14 du cahier des charges du lotissement [Adresse 8], étant précisé que des copies des cahiers des charges des lotissements [Adresse 8] et [Adresse 7] ont été remises à la société Golconda.

Le cahier des charges de la propriété [Adresse 8] stipule, en préambule, que ses terrains, d’une part, souscrivent aux clauses générales, notamment de résidence et de voisinage, stipulées dans le cahier des charges du lotissement du parc du [Adresse 7] et, d’autre part, s’incorporent dans le périmètre de l’association des propriétaires à laquelle participent les propriétaires du parc du [Adresse 7]. L’article 14 intitulé 'association libre des propriétaires des parcs de [Localité 11] (ASP)' énonce qu’elle a pour mission, notamment, d’assurer le gardiennage, le règlement des parcs, l’entretien et la gestion de tous les services communs.

Concernant les 'conventions relatives à l’association syndicale', le même acte de vente précise que les statuts de l’ASL des propriétaires les parcs de [Localité 11] ont été établis suivant acte sous seing privé en date du 15 juin 1959, une copie de ces statuts ayant été remise à la société Golconda qui s’engage à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans les statuts de l’Association Syndicale.

Il ressort de l’article 1 des statuts de l’ASL que sont inclus dans son périmètre trois lotissements qui constituent ensemble les parcs de [Localité 11], à savoir, outre le lotissement du parc du [Adresse 7], auquel est rattaché le lotissement [Adresse 8], les lotissements du parc de [Adresse 9] et du parc de [Adresse 10] et des [Adresse 7].

L’article 4 des mêmes statuts énonce que l’association a pour buts d’effectuer tous travaux d’aménagement, d’entretien et de conservation, ainsi que l’administration des parcs de [Localité 11], laquelle comprend notamment le droit d’agir en justice afin de faire appliquer les présents statuts, les cahiers des charges des lotissements et le règlement des parcs de l’ASP (…) en vue notamment de mettre en valeur les propriétés.

Ainsi, outre les cahiers des charges et règlements des lotissements inclus dans le périmètre de l’ASL des propriétaires et ses statuts, il existe un règlement de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11].

L’article 1-3 du règlement versé aux débats stipule qu’il a été adopté par l’assemblée générale extraordinaire de l’ASP du 2 août 1980 et mis à jour à plusieurs reprises. La dernière refonte a été adoptée par l’assemblée générale ordinaire du 29 juillet 2017.

L’article 1-1-3 stipule qu’il s’impose, d’une part, à tous les propriétaires dont les terrains sont compris dans le périmètre de l’ASP et, d’autre part, à toutes autres personnes qui ont accès aux parcs.

L’article 1-2-1 expose que l’objet du règlement résulte des cahiers des charges des trois lotissements compris dans les parcs de [Localité 11], de l’article 4 des statuts de l’ASP susvisé et de l’expérience des dispositions nécessaires pour assurer la sécurité, la bonne tenue et l’harmonie des Parcs ainsi que celle des divers rapports humains dans les parcs.

Dès lors que le lotissement [Adresse 8] est compris dans le périmètre de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11], que son cahier des charges renvoie aux statuts de l’ASL des propriétaires, que la société Golconda s’est engagée, dans son acte de vente, à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues dans lesdits statuts, et que le règlement de l’ASL s’impose à tous les propriétaires dont les terrains sont compris dans le périmètre de l’ASL, la société Golconda ne démontre pas que l’action au fond qu’envisage d’exercer les intimées à son encontre pour violation du règlement de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11] est manifestement irrecevable pour défaut de droit d’agir au motif que ce règlement ne lui serait pas opposable. Il appartiendra au juge du fond, s’il venait à être saisi, de se prononcer sur la question de savoir si le règlement litigieux a acquis, à l’égard des colotis, la même force obligatoire que les cahiers des charges des lotissements qui constituent les parcs de [Localité 11].

Au cas présent, les intimées entendent recueillir des éléments de preuve afin d’établir la violation par l’appelante des articles 2.8 et 3.17. 2 du règlement de l’ASL des propriétaires Les parcs de [Localité 11].

L’article 2.8 portant sur le 'dégagements des vues’ énonce que dans les zones de toute propriété sur lesquelles la végétation est susceptible d’obstruer la vue de ses voisins sur la compagne ou sur la mer observée depuis les constructions voisines, les végétaux ne doivent pas obstruer ces vues et, en tous cas, ils doivent être assez espacés et maintenus élagués pour ne pas obstruer une partie trop importante des vues susdites de chaque voisin.

L’article 3.17 portant sur le 'débroussaillement et élagage’ énonce à l’article 3.17.2 que tous les propriétaires doivent procéder à l’élagage des végétaux plantés sur leur terrain (arbres, arbustes, hais, arbrisseaux, massifs…) qui sont susceptibles d’obstruer la vue de leurs voisins, sur la campagne et sur la mer, conformément au principe de dégagement des vues fixé au 2-8 ou de générer une perte importante d’ensoleillement sur le terrain de leurs voisins.

Afin de démontrer la probabilité du non-respect par l’appelante de ces dispositions, les intimées versent aux débats des procès-verbaux dressés les 26 octobre 2017 et 12 juillet 2019. Des terrasses des propriétés des intimées donnant en direction de la baie des [Adresse 7], l’huissier de justice constate que, si les vues sont larges, elles sont masquées, en partie, par les troncs et la cime des pins complantés en contrebas de la propriété voisine.

Elles produisent par ailleurs des échanges de courriers et mails, datant des années 2020 et 2021, demandant à la société Golconda de tailler ses haies et plantations de manière à ce qu’elles n’excèdent pas une hauteur de 3 mètres afin de préserver la servitude de vue sur la mer dont bénéficie la société Lou Rode.

Enfin, par un courrier en date du 4 avril 2023, leur conseil demande à la société Golconda de remettre la végétation dans un état conforme à celui constaté dans les procès-verbaux de 2017 et de respecter la servitude relative à la taille des végétaux dont bénéficie la société Lou Rode.

Or, à supposer que l’obligation de débroussaillage, afin de dégager la vue sur la mer des voisins, imposée par le règlement en question soit valable sachant que la vue ne constitue pas un droit acquis, que le débroussaillage ne peut être rendu obligatoire que pour des motifs légaux, et notamment pour prévenir les incendies et pour la sécurité des biens et des personnes, et qu’une ASL ne peut pas établir une véritable servitude de vue, laquelle suppose l’accord de tous les colotis concernés, il n’en demeure pas moins que l’expertise sollicitée apparaît inutile.

En effet, il est demandé à l’expert de constater les obstructions de vue invoquées en raison de l’absence d’élagage et d’entretien de la végétation, de décrire la perte de vue subie par les intimées, de donner son avis sur la conformité de la situation au regard du règlement des parcs, de décrire les actions à entreprendre pour faire disparaître l’obstruction des vues, de chiffrer les préjudices et de se prononcer sur la conformité des travaux réalisés par l’appelante au regard des autorisations d’urbanisme obtenues.

Il reste qu’il n’appartient pas à un technicien de se prononcer sur le point de savoir si la végétation présente sur la propriété de l’appelante est conforme ou non au règlement de l’ASL des propriétaires des parcs de [Localité 11]. Il entre dans l’exercice du pouvoir juridictionnel d’un juge de déterminer les contours d’une relation contractuelle et, le cas échéant, de se prononcer sur la responsabilité d’une partie, et en l’occurrence sur le manquement de l’appelante à son obligation de débroussaillage et d’élagage de manière à ne pas obstruer la vue des intimées sur la mer. De la même manière, outre le fait que les intimées ne produisent aucun élément de nature à établir la probabilité de travaux réalisés par l’appelante en méconnaissance des autorisations d’urbanismes obtenues, un expert n’a pas les compétences pour répondre à une telle question.

Par ailleurs, dès lors que la critique des intimées porte sur la végétation, telle qu’elle est décrite dans les procès-verbaux de constat de 2017 et 2019, en l’absence de procès-verbal plus récent révélant une aggravation de la situation, les intimées disposent suffisamment d’éléments pour engager l’action au fond. En effet, les constatations portant sur les obstructions et les pertes de vue alléguées qui ont été déjà été faites sont les mêmes que celles que les intimées entendent faire constater et décrire par un expert. L’obligation de débroussaillage et d’élagage édictée par le règlement étant imprécise, en ce qu’elle ne fixe aucune distance entre les végétaux ni aucune hauteur maximale, il apparaît inutile de demander à un expert de procéder à de simples constatations sans prendre de mesures.

Enfin, s’il appartient à un technicien de se prononcer sur les mesures à prendre pour remédier à des désordres et les préjudices subis, encore faut-il que le manquement de l’appelante à son obligation édictée par le règlement puisse être constaté par un expert sans avoir besoin d’en déterminer les contours et que le préjudice allégué soit plausible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, la mesure d’expertise sollicitée est dépourvue d’utilité dès lors que les éléments dont disposent les intimées leur permettent d’engager l’action en responsabilité à l’encontre de l’appelante pour manquement à son obligation de ne pas obstruer par la végétation la vue sur la mer de ses voisins et/ou pour trouble anormal de voisinage et qu’il n’appartient pas à un technicien de se prononcer sur ledit manquement, pas plus que sur les mesures à prendre pour y remédier, alors même que l’obligation en cause est imprécise, et sur un préjudice hypothétique.

En l’absence de motif légitime d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, c’est à tort que premier juge a fait droit à la demande d’expertise sollicitée par les intimées.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que les intimées succombent en appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle les a condamnées aux dépens mais infirmée en ce qu’elle n’a pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de les condamner in solidum à verser à la société Golconda la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que parties tenues aux dépens, les intimées seront déboutées de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— ordonné une expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

La confirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SNC Lou Rode, la SARL Pietra Immobilier, la SCI Marina du Cap et la SCI PVHST pour non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

Déboute la SNC Lou Rode, la SARL Pietra Immobilier, la SCI Marina du Cap et la SCI PVHST de leur demande d’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SNC Lou Rode, la SARL Pietra Immobilier, la SCI Marina du Cap et la SCI PVHST à verser à la SCI Golconda la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et appel non compris dans les dépens ;

Déboute la SNC Lou Rode, la SARL Pietra Immobilier, la SCI Marina du Cap et la SCI PVHST de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum la SNC Lou Rode, la SARL Pietra Immobilier, la SCI Marina du Cap et la SCI PVHST aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La Présidente