ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03798 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKIH

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 13 JUIN 2024

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER

N° RG 24/30651

APPELANTE :

Madame [H] [N] [P]

née le 07 Juin 1990 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Aliaume LLORCA VALERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [R] [S] [W]

[Adresse 3]

[Localité 1]

assigné à étude le 10 septembre 2024

Ordonnance de clôture du 10 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [P] est propriétaire du lot n° 7 au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5].

Il a été constaté par l’ingénieur structure de la copropriété que le plancher présentait une flèche nécessitant, avant tout travaux, de procéder à une investigation par un technicien de la structure du plancher bas depuis le lot situé en dessous, appartenant à Monsieur [W].

Monsieur [W] a refusé l’accès de son lot.

Monsieur [W], bien que régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat.

Sur autorisation d’assigner d’heure à heure donnée par la présidente du tribunal judiciaire par ordonnance du 21 mai 2024, Madame [H] [P] a fait assigner Monsieur [R] [W] en référé devant le Président du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, aux fins de :

— condamner Monsieur [W] à donner libre accès de son lot à Madame [P] ou à tout autre personne à son service ou mandatée par elle afin d’inspecter l’état de la structure du plancher, dans un délai de 8 jours à compter de la décision et sous astreinte de 200 ' par jour de retard,

— autoriser à Madame [P] le tour d’échelle, ou à tout personne à son service ou mandatée par elle qui consistera en un droit d’accès à l’ensemble de son lot et comprendra également le droit de pénétrer à tout technicien avec les outils nécessaires visant aux opérations d’investigation de la structure du plancher,

— se réserver la liquidation de l’astreinte

Selon une ordonnance réputée contradictoire en date du 13 juin 2024, le juge des référés du tribunal de MONTPELLIER a :

— dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé Madame [P] à mieux se pourvoir,

— rejeté la demande de Madame [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [P] aux dépens.

AUX MOTIFS QUE :

En l’espèce, Madame [P] demande le bénéfice d’une servitude de tour d’échelle pour mener des investigations sur son plancher depuis le lot de son voisin du dessous, Monsieur [W]. Or, elle ne rapporte pas la preuve d’une obligation non sérieusement contestable, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, qui justifierait un accès au fond de Monsieur [W].

En effet, il ressort du rapport de Monsieur [Z], ingénieur, qu’il n’y a pas de risque d’effondrement du plancher, par conséquent, il n’y a pas de travaux indispensable à la conservation du bien qui justifient le bénéfice de la servitude de tour d’échelle. D’autant plus qu’il ne s’agit pas de travaux mais seulement d’investigations.

Par ailleurs, Madame [P] ne précise pas d’autre fondement sur lequel reposerait l’obligation de Monsieur [W] de lui laisser l’accès à son bien.

Enfin, les investigations que Madame [P] souhaite réaliser concernent manifestement la structure de l’immeuble, donc des parties communes qui relèvent, par principe, du syndicat de copropriété et elle ne rapporte pas d’élément témoignant de la carence de ce dernier.

Le 19 juillet 2024, Madame [P] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

L’assignation et les conclusions ont été signifiées le 10 septembre 2024 à Monsieur [R] [W] (dépôt étude) qui n’a pas constitué avocat.

Selon avis du 3 septembre 2024, l’affaire est fixée à l’audience du 17 février 2025 conformément à l’article 905 du code procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 6 septembre 2024 par la partie appelante;

Vu l’absence de conclusions de la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 10 février 2025 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [H] [P] conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande à la Cour statuant à nouveau de :

— condamner Monsieur [W] à laisser l’accès à son lot à Madame [P] et toute personne à son service ou mandatée par elle afin d’inspecter l’état de la structure du plancher depuis le fonds du requis, dans un délai de 8 jours à compter du prononcer de la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de refus d’exercer le droit de tour d’échelle,

— autoriser ainsi le tour d’échelle au profit de Madame [P] et toute personne à son service

ou mandatée par elle qui consistera en un droit d’accès à l’ensemble du lot de Monsieur [W] et comprendra également le droit de pénétrer pour tout technicien avec outils, matériels, machines, échelles, échafaudages et autres matériaux nécessaires aux opérations d’investigation de la structure du plancher,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— condamner Monsieur [W] au versement d’une somme de 1 500 euros au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Madame [P] rappelle que la servitude de tour d’échelle est le fait d’autoriser momentanément un voisin à passer sur sa propriété pour réaliser des travaux chez lui et par extension tout acte nécessaire à la réalisation des travaux, voir même pour la vérification de l’état de son bien avant travaux. On peut donc considérer que la réalisation d’une étude préalable au travaux (et même indispensable à lire les avis des ingénieurs structure) répond parfaitement aux conditions de du droit de tour d’échelle. Le risque certain est en effet qu’en l’absence de cette étude les travaux envisagés chez Madame [P] ne puissent être supporté par le plancher, entraînant alors un risque certain non seulement de porter atteinte à la conservation de son propre lot, mais aussi et surtout de l’immeuble dans son ensemble'

Il apparaît nécessaire d’insister sur le fait que la mesure envisagée (étude de structure) n’emporte aucune atteinte à la structure de l’immeuble, si bien que celle-ci peut être parfaitement diligentée par Madame [P].

Pour rappel tout copropriétaire dispose de la faculté d’effectuer librement des travaux dans ses parties privatives qui constituent sa propriété exclusive, dans la mesure toutefois où ces travaux n’affectent pas les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et sous réserve de respecter la destination de l’immeuble et les droits des autres copropriétaires.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre

certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou

plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Le syndicat des copropriétaires, par le biais de son syndic, a bien été informé de la situation et ce dès 2022. A l’époque le syndic avait indiqué à Madame [P] qu’une expertise judiciaire était en cours dans l’immeuble et qu’il conviendrait d’en profiter pour effectuer les investigations nécessaires sur le plancher.

Ensuite de l’ordonnance du 13 juin 2024, Madame [P] s’est de nouveau rapprochée du syndic par le biais de son Conseil. Là encore s’est nouvelle tentative n’a pas été suivie d’effet.

Monsieur [R] [W] n’a pas constitué avocat, ni conclu.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans présenter de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

L’article 544 du code civil énonce que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

Par exception, la servitude de tour d’échelle consiste dans le droit du propriétaire de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer les travaux nécessaires à la conservation de son bien dans le cas où le demandeur à ce droit rapporte la preuve du caractère indispensable des travaux et de l’impossibilité de les réaliser autrement qu’en accédant au fonds voisin.

À l’appui de sa demande, Madame [P] produit un rapport de Monsieur [Z], de la société INGEBAT 34 qui indique que : « le sol de l’appartement de Madame [P] présente des écarts de niveaux pluri centimétriques qui atteignent pour la pièce les 10 à 15 cm centimètres. Une importante déformation ayant déstructuré le minéral recouvert d’un sol souple, les planches ne sont plus fixées aux solives des chevrons porteurs. Sous les chevrons il y a le faux plafond ancien de l’appartement du dessous.(…) Nous n’avons pas observé de risque d’effondrement mais la partie solidité est localement défaillante, planches hors service et non fixées. Pour savoir si la solidité est validée ou non, il faut pouvoir reconnaître l’ossature du dessous, avec à minima une visite de la partie concernée afin de repérer les éventuelles poutrelles, puis de faire des sondages par le dessus pour voir si l’on est simplement en déformation ou s’il y a un problème de solidité, stabilité ».

Le rapport de Casa Assistance versé aux débats confirme que 'la poutre présente un défaut et le plancher présente un affaissement. Il faut réaliser des investigations qui consistent à détruire une partie du plancher et une partie du plafond, si besoin, afin de comprendre les raisons de cet affaissement'.

Ces pièces établissent le caractère indispensable des travaux projetés, le logement étant inhabitable en l’état, et l’impossibilité de les réaliser sans procéder à des investigations préalables à partir du plafond de l’appartement de Monsieur [W].

Ce dernier n’a pas répondu favorablement aux demandes de l’appelante malgré une demande écrite du 11 janvier 2024, une tentative de conciliation, une lettre de mise en demeure du 20 juin 2024.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision déférée, et compte tenu du l’urgence et du caractère non sérieusement contestable de l’obligation, de condamner l’intimé à laisser l’accès à son logement pour les besoins des travaux.

En raison de l’inertie de l’intimé et des multiples demandes qui lui ont été adressées, il convient de prononcer une astreinte pour garantir l’exécution de la condamnation, comme il est dit au dispositif.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [R] [S] [W], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de euros à 1.000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur [R] [S] [W] à laisser l’accès à son lot au sein de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5] à Madame [H] [P] et à toute personne à son service mandatée par elle, et à laisser pénétrer tout technicien avec outils, matériel, machines, échelles, échafaudages et autres matériaux nécessaires aux opérations d’investigation de la structure du plancher de l’appartement de Madame [P], dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et passé ce délai, sous astreinte de 100 ' par jour de retard pendant une période de quatre mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué,

Rejette toute autre demande,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [R] [S] [W] aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de euros à 1.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Le greffier La présidente