COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 06 JANVIER 2026

N° 2025/10

Rôle N° RG 21/10312 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYUG

[W] [G]

[M] [G]

C/

[O] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Richard ALVAREZ

M^e Philippe KLEIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en date du 03 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04336.

APPELANTS

Monsieur [W] [G]

né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 13], demeurant [Adresse 11]

Madame [M] [G]

née le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 8], demeurant [Adresse 11]

tous deux représentés par M^e Richard ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ RICHARD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Jean-Pierre RAYNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Monsieur [O] [S], notaire

demeurant [Adresse 12]

représenté par M^e Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Pascale KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, rapporteur

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Décembre 2025 date prorogée jusqu’au 6 Janvier 2026, les parties informées.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 Janvier 2026,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte dressé le 4 mars 2011 par maître [O] [S], M. [W] [G] et Mme [M] [G] (ci-après les époux [G]) ont acquis de M. [C] une maison à usage d’habitation avec piscine située à [Localité 10], cadastrée [Cadastre 7], lieudit "[Localité 9]" pour une contenance de 38 a 67 ca, moyennant le prix de 410 000 euros.

L’acte mentionne l’existence de servitudes grevant le bien dont une servitude d’accès et de canalisations souterraines au profit de la parcelle cadastrée section E N°[Cadastre 2] et une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées E n°[Cadastre 5] et E N°[Cadastre 6]. Il ne mentionne en revanche aucune disposition sur les conditions d’accès au fonds acquis.

Au mois de décembre 2014, M. [Z] propriétaire de la parcelle AR N°[Cadastre 3], a mis en demeure les époux [G] de régulariser une servitude de passage avant d’engager une procédure judiciaire à l’encontre des riverains empruntant son chemin.

Par jugement du 21 janvier 2019, le président du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, statuant après expertise judiciaire, a exclu l’existence d’un chemin d’exploitation et a fixé à la somme de 8 600 euros soit 1 228,57 euros par riverain, l’indemnisation du droit passage sur la parcelle de M. [Z] et les époux [G] ont interjeté appel de cette décision.

Reprochant parallèlement au notaire de ne pas avoir précisé les conditions d’accès au fonds vendu, les époux [G], par acte du 12 août 2019, ont assigné M. [S] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence, aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 11 703,57 euros à parfaire à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil et la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 juin 2021, cette juridiction a :

— débouté [M] et [W] [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamné solidairement [M] et [W] [G] à verser à Me [O] [S] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [M] et [W] [G] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que les demandeurs ne démontraient pas que le notaire avait eu connaissance ou aurait dû avoir connaissance du défaut d’accès à la parcelle vendue de sorte que la faute du notaire n’était pas établie et qu’en revanche, les époux [G] avaient pour leur part, nécessairement eu connaissance du défaut d’accès à leur parcelle lors de la visite du bien.

Par déclaration du 8 juillet 2021, les époux [G] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de jugement les ayants déboutés de leurs demandes et condamnés solidairement à un article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 septembre 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 30 août 2021 au visa de l’article 1240 du Code civil, les époux [G] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [S] à leur payer la somme de 11 703,57 euros,

— condamner M. [S] à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions transmises le 30 novembre 2021, M. [S] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

— condamner solidairement les époux [G] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

1- Sur la responsabilité du notaire

Moyens des parties

Les appelants font valoir que le notaire a manqué à son devoir de conseil et à son obligation de mise en garde alors qu’un simple examen attentif des actes aurait dû l’amener à les avertir de l’absence de servitude de passage. Ils soutiennent que cette faute leur a causé un préjudice indemnisable constitué par les condamnations mises à leur charge dans le cadre de l’instance les opposant à M. [Z]. Ils ajoutent enfin, que l’attitude désinvolte du notaire et la gravité des manquements leur cause un préjudice moral automne qu’ils évaluent à la somme de 10 000 euros.

M. [S] réplique qu’il n’a commis aucune faute, a parfaitement exécuté sa mission en vérifiant le titre de propriété des vendeurs et la régularité de la construction en l’absence d’élément de nature à laisser supposer l’existence d’une difficulté quant à l’accès du bien vendu ; qu’il n’entre pas dans les obligations du notaire rédacteur de vérifier l’accès à une parcelle alors qu’il s’agit d’un bien construit depuis plus de 40 ans, ayant fait l’objet d’un permis de construire et de la délivrance d’un certificat de conformité.

Il soutient au surplus que les appelants ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre le préjudice subi et la prétendue faute du notaire. Il indique ainsi que les condamnations prononcées à leur encontre par le jugement du 21 janvier 2019 ne constituent à pas un préjudice indemnisable puisqu’ils sont eux-mêmes à l’origine de cette procédure ayant aboutie à leur condamnation. Il considère enfin qu’ il incombait aux époux [G] d’opposer à M. [Z] la prescription de son action en application des dispositions de l’article 685 du Code civil et de se retourner contre lui de sorte, que sa responsabilité ne peut en aucun cas être engagée.

Réponse de la cour

En application de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, le notaire qui méconnaît son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte qu’il reçoit doit réparer le dommage directement causé par sa faute.

Il est par ailleurs, constant que l’inefficacité de l’acte instrumenté par un officier public n’est susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle que si elle est la conséquence d’une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité impose nécessairement.

Enfin, s’il est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique, il n’a pas à renseigner son client sur l’existence de données de fait dont celui-ci a connaissance ou lorsqu’aucun élément porté à sa connaissance ne lui laissait supposer qu’il pouvait exister une difficulté.

En l’espèce, les époux [G] considèrent que le notaire a failli à sa mission en ne leur indiquant pas qu’ils ne bénéficiaient d’aucune servitude de passage sur le seul chemin permettant l’accès à leur maison. Leur grief porte sur l’étendue de la mission du notaire que les premiers juges auraient à tort restreinte afin que l’acte qu’il a instrumenté soit capable de produire tous les effets escomptés, et en l’espèce, leur assure l’accès à leur fonds sans difficulté.

Toutefois, contrairement à ce qu’ils soutiennent le notaire a d’une part fait mention dans l’acte de vente que le fonds vendu provient de la division d’une parcelle plus importante et a visé les servitudes existantes dont une servitude de passage perpétuelle.

Le notaire a mentionné par ailleurs, que les acquéreurs avaient déclaré avoir une parfaite connaissance de ces servitudes et en faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur, ce dont il se déduit qu’ils déclaraient connaitre les lieux.

Or, malgré la déclaration faite devant le notaire, ils prétendent qu’ils ignoraient que l’accès à leur fonds se faisait par un chemin appartenant à une parcelle voisine pour laquelle il n’existait à leur profit aucune servitude conventionnelle.

Cependant, il n’appartenait pas au notaire en l’absence de tout élément lui permettant de déceler la difficulté d’accès au fond litigieux sur lequel une propriété bâtie avait été édifiée depuis plus de 40 ans et qui faisait l’objet d’un certificat de conformité, de s’assurer de l’existence de droit réel permettant l’ accès.

En effet, si l’obligation d’investigation juridique doit conduire le notaire à rechercher, par l’analyse des titres ou l’emploi de moyens particuliers d’information, l’ensemble des charges pouvant menacer une convention , elle n’est que de moyens et encore faut-il que des éléments extérieurs ou propres aux actes antérieurs consultés pour rédiger son acte (dont il a fait mentions à l’acte) ait pu l’alerter sur la difficulté. Tel n’est pas le cas en l’espèce.

De même, les acquéreurs qui ont forcément visité les lieux et pouvaient donc s’interroger eux-mêmes et interroger leur vendeur, ou enfin le notaire, sur le chemin qu’ils empruntaient depuis la voie publique pour l’accès à leur fonds, ont validé la question des servitudes existantes dont la servitude de passage des actes antérieurs.

Il se déduit de l’ensemble de ces développements que c’est avec raison que le tribunal a écarté toute faute du notaire et débouté les époux [G] de leurs demandes.

Le jugement déféré mérite confirmation de ce chef.

2-Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, M. [W] [G] et Mme [M] [G] supporteront la charge des dépens d’appel et seront nécessairement déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande d’allouer à M. [O] [S] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [W] [G] et Mme [M] [G] in solidum à supporter la charge des dépens d’appel ;

Les déboute de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum à payer à M. [O] [S] la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

La greffière, La présidente.