COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2026

N° 2026 / 169

N° RG 23/12954

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMBER

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE AMIRAL [K]

C/

[U] [R]

[I] [L] [A] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-Yves LEPAUL

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire [K] en date du 19 Octobre 2021 enregistré e au répertoire général sous le n° 19/04411.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL DE [Localité 1] sis à [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS (CAGI), dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau [K] substitué par M^e Rachid CHENIGUER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [U] [R],

né le 09 Mai 1965 à [Localité 2] (30), demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4], venant aux droits de feu M. [H] [R]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avoccat plaidant M^e Franck BANERE, membre de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau [K]

Madame [I] [L] [A] [R]

née le 04 Mai 1970 à [Localité 4] (29), demeurant [Adresse 5], venant aux droits de feu M. [H] [M] [C] [L] [R]

Signification de la DA le 11/12/2023 au domicile

signification de conclusions le 15/01/2024 à personne

signification de conclusions les 05/04/2024 et 23/04/2024 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur [H] PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K], situé [Adresse 6], est un important ensemble immobilier composé d’un immeuble de 6 étages comprenant 157 lots, dont 77 lots destinés à l’habitation.

L’immeuble est édifié sur deux étages en sous sol à destination de parkings.

Début mars 2019, il a été constaté l’apparition d’importants désordres structurels.

Le syndic de l’immeuble a immédiatement fait appel à la société ISOTECH, maître d''uvre de la construction, et la société E.D.S. (Etude Des Structures), bureau d’étude structures béton.

Devant un risque d’effondrement de l’ensemble de l’immeuble, les sociétés ISOTECH et EDS préconisaient la réalisation en urgence de travaux.

Par contrat du 04 avril 2019, la maîtrise d''uvre de ces travaux urgents était confiée à la société ISOTECH.

Ce contrat était accepté le 11 avril 2020 par le Conseil Syndical, dont faisait partie M.[R] [H].

L’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2019 a voté une résolution n° 8, intitulée :

Fléchissement de la dalle béton à l’extrémité « Est » de la toiture terrasse des garages. Mise en place des mesures conservatoires. Etaiement de la zone concernée impactant des parkings du niveau -1 et -2. Désignation du bureau d’étude ISOTECH chargé de la maîtrise d''uvre des études et travaux.

Par exploit du 23 septembre 2019, M. [H] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] par devant le Tribunal de Grande Instance [K], aux fins d’annulation de la résolution 8 du procès verbal d’assemblée générale du 27 juin 2019, au motif de la violation par le syndicat de l’obligation de mise en concurrence prévue par les articles 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967.

Le 19 octobre 2021, la 2ème Chambre section construction du Tribunal Judiciaire [K] prononçait le jugement suivant :

Dit que M. [H] [R] est recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir, la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux.

Annule les seules décisions de la résolution n° 8 pour lesquelles M. [H] [R] s’est opposé à savoir, la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux.

Déboute M. [H] [R] de sa prétention fondée sur l’absence d’information des copropriétaires au regard de la déclaration de sinistre dénoncée à l’assureur de la copropriété.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] à régler à M. [H] [R], une indemnité de 1.600 euros.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] aux entiers dépens de l’instance.

Dit que M. [H] [R], est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la résolution comprenant plusieurs décisions qui ont fait l’objet de votes distincts, M.[R] est recevable à solliciter l’annulation de toutes les décisions pour lesquelles il a voté contre.

En revanche, il est irrecevable pour les décisions sur lesquelles il s’est abstenu n’ayant pas la qualité d’abstentionniste opposant pour ne pas avoir émis de réserves lors du vote.

Il a retenu que la mise en concurrence prévue à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas obligatoire à défaut de fixation par l’assemblée générale du montant à partir duquel elle doit être mise en oeuvre et que l’exigence de mise en concurrence n’est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat et non pour celle portant sur la détermination du type de contrat et de la nature de la prestation.

Or, l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas déterminé un montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire de sorte qu’aucune mise en concurrence n’était requise pour l’exécution du marché de travaux entrepris tel que visé dans la résolution 8 et donc aucune nullité encourue à ce titre.

La maîtrise d’oeuvre a été confiée à l’entreprise ISOTECH en dehors de toute décision de l’assemblée générale, de sorte que le syndicat a violé la règle sus visée qui impose une mise en concurrence pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat.

En outre, le jugement retient que si le syndic peut faire exécuter des travaux avant même d’avoir reçu l’autorisation des copropriétaires, il doit en informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale pour les faire approuver dans un délai raisonnable, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

M. [H] [R] est décédé en cours de délibéré le 24 juin 2021.

Laissant pour lui succéder :

— M. [U] [L] [R], son fils,

— Mme [I] [L] [A] [R], sa fille.

En cours d’instance, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] a voté le 10 mars 2021 l’exécution des travaux nécessaires à remédier aux désordres affectant l’immeuble.

Par déclaration du 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] interjetait appel limité de ce jugement.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions, il sollicite:

Vu la jurisprudence prohibant l’estoppel,

Dire et juger que nul ne peut se contredire au détriment d’autrui,

Juger que M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] sont irrecevables à contester à la fois le contrat de maîtrise d''uvre de la société ISOTECH du 04 avril 2019 signé et accepté en assemblée générale par leur auteur, puis s’opposer ensuite à ce même contrat ainsi que la réalisation des travaux urgents dont l’exécution est dépendante et connexe audit contrat de maîtrise d''uvre.

En conséquence, réformer le jugement critiqué en toutes ses dispositions et juger M.[U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] irrecevables en leurs demandes.

Juger irrecevable et débouter M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] de leur demande d’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2019.

Subsidiairement,

Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 :

Confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a jugé M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] irrecevables à contester :

Le contrat de maîtrise d''uvre confié à la société ISOTECH le 04 avril 2019,

Le montant des honoraires du syndic voté par l’assemblée générale,

Le choix des entreprises par l’entreprise ISOTECH après concertation du conseil syndical,

La répartition de la dépense au prorata des tantièmes de charges communes générales,

La décision de commander les travaux dès que le financement aura été constitué, une date de commandement des travaux au début du mois de septembre étant pressentie.

Confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a débouté M.[U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] de leur prétention fondée sur l’absence d’information des copropriétaires au regard de la déclaration

de sinistre dénoncée à l’assureur de la copropriété.

Réformer le jugement critiqué en toutes ses autres dispositions, en ce qu’il a :

— Dit que M. [H] [R] est recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement de ces travaux.

— Annulé les seules décisions de la résolution n° 8 pour lesquelles M. [H] [R] s’est opposé à savoir, la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87.869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux.

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] à régler à M. [H] [R], une indemnité de 1.600 euros.

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] aux entiers dépens de l’instance.

— Dit que M. [H] [R], est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

— Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Vu les articles 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967 :

Juger qu’en l’absence de décision de l’assemblée générale fixant le montant à partir duquel la concurrence doit être mise en oeuvre, la mise en concurrence des marchés et contrats objets de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 n’est pas obligatoire.

Juger que la mise en concurrence n’est requise que pour la prise de décision sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires.

Juger que la mise en concurrence ne concerne pas les simples décisions de principe, comme par exemple le vote du principe des travaux selon une enveloppe budgétaire maximum.

Juger qu’en l’absence de décision de l’assemblée générale sur le choix du contrat engageant le syndicat des copropriétaires, la mise en concurrence des marchés et contrats objets de la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 n’est pas obligatoire.

Juger que les circonstances justifient que le contrat de maîtrise d''uvre du 04 avril 2019 et les décisions votées par la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2019, soient dispensés de l’obligation de mise en concurrence.

En conséquence, réformer le jugement critiqué en toutes ses dispositions et juger M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] irrecevables en leurs demandes et les en débouter.

Vu les articles 18 de la Loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967 :

Juger que les travaux votés par l’assemblée générale du 27 juin 2019 procèdent de travaux urgents indispensables à la conservation de l’immeuble.

Juger qu’aucune mise en concurrence n’est exigible s’agissant de la ratification de travaux urgents indispensables à la conservation de l’immeuble.

En conséquence, réformer le jugement critiqué en toutes ses dispositions et juger M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] irrecevables en leurs demandes et les en débouter.

Débouter M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Condamner in solidum M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 7] [Localité 1] » la somme de 5.000,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner in solidum M. [U] [R] et Mme [I] [R] en leur qualité d’ayants droit de feu M. [H] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Jean-Yves LEPAUL, Avocat constitué, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que les intimés doivent être déclarés irrecevables en leurs prétentions sur le fondement de l’estoppel, à savoir la fin de non recevoir tirée du principe selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui,

— qu’en effet, leur auteur en qualité de membre du conseil syndical a, lui même, signé le contrat de maîtrise d’oeuvre de l’entreprise ISOTECH le 4 avril 2019, avant, en sa qualité de copropriétaire, de s’abstenir lors du vote sur la ratification dudit contrat et s’opposer à l’exécution des travaux urgents prévus par ce contrat,

— que leur auteur s’étant abstenu, ils sont irrecevables à contester la première mission confiée au cabinet ISOTECH, à savoir le contrat de maîtrise d’oeuvre,

— que leur auteur ayant voté pour, ils sont irrecevables à contester le montant des honoraires du syndic voté par l’AG, comme le choix des entreprises par l’entreprise ISOTECH après concertation du conseil syndical, comme la détermination des modalités de financement des travaux, comme la décision de commander les travaux dès que leur financement sera constitué,

— que la mise en concurrence des marchés et contrats n’est obligatoire qu’à la condition que l’AG ait préalablement voté un montant à partir duquel cette mise en concurrence est obligatoire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que l’objet du vote de la résolution 8 n’était pas de voter le contrat de maîtrise d’oeuvre mais de ratifier ledit contrat signé antérieurement, signature justifiée par la nécessité d’exécuter les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble,

— qu’aux termes de la résolution 8 l’AG n’a choisi qu’un seul contrat engageant le syndicat, à savoir le contrat de maîtrise d’oeuvre confié à la société ISOTECH, décision sur laquelle M.[R] s’est abstenu et est irrecevable à contester, pour le reste elle n’a voté que le principe et l’enveloppe budgétaire maximale des travaux de mise en sécurité et d’études préalables urgents et nécessaires, qui échappent à la mise en concurrence,

— que si la cour décide que le contrat de maîtrise d’oeuvre était soumis à la mise en concurrence, il peut y avoir exception quand les circonstances le justifient, ce qui est le cas en l’espèce,

— que le syndic pouvait faire réaliser les travaux nécessaires à prévenir et mesurer les risques d’effondrement de l’immeuble de sa propre initiative sans mise en concurrence préalable,

— qu’il a respecté son obligation d’information des copropriétaires et de convocation d’une assemblée générale, en effet au cours de l’AG en question les copropriétaires ont ratifiés les travaux décidés,

— que l’AG a été convoquée 3 jours après que soit connu le coût des travaux urgents à ratifier, ce qui constitue un délai raisonnable,

— que contrairement à ce qu’à retenu le premier juge tous les travaux votés lors de l’AG en question sont les travaux urgents et nécessaires, les travaux nécessaires à remédier aux désordres ayant été votés lors qu’une AG postérieure le 10 mars 2021,

— qu’alors qu’il est de l’intérêt collectif de réaliser les travaux urgents, il n’y a aucun abus de majorité du fait de ne pas communiquer à l’assemblée un fait qui n’existe pas en l’espèce l’absence de position de l’assurance de la copropriété sans incidence sur la nécessité de faire procéder aux travaux urgents.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions M. [R] [U] conclut:

CONFIRMER le jugement du 19 octobre 2021 en ce qu’il a :

Annulé les décisions de la résolution n°8 pour lesquelles M. [H] [R] s’est opposé à savoir, la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87 869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux

Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] à régler à M. [H] [R] une indemnité de 1600€

Condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AMIRAL [K] aux entiers dépens de l’instance

Dit que M. [H] [R] est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

REFORMER le jugement du 19 octobre 2021 en ce qu’il a :

Dit que M. [H] [R] est recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir, la réalisation des travaux d’études, la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, la définition du montant des travaux fixé à 87 869 euros et la détermination des modalités de financement des travaux

Déboute M. [H] [R] de sa prétention fondée sur l’absence d’information des copropriétaires au regard de la déclaration de sinistre dénoncée à l’assureur de la copropriété

Rejeté toute autre demande plus ample ou contraire

Statuant à nouveau,

DECLARER recevable l’action de M. [R] concernant la demande d’annulation de la décision suivante :

— Ratification de la première mission réalisée par ISOTECH

ANNULER la résolution 8 du Procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2019,

En tout état de cause

ANNULER les décisions suivantes contenues dans la résolution n°8 portant sur :

— Réalisation des travaux d’études

— La désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation des travaux d’études

— Montant des travaux fixé à 87869€

— Mode de financement des travaux

— Ratification de la première mission réalisée par ISOTECH

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires AMIRAL [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires AMIRAL [K] au règlement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance, au titre de l’appel

Il soutient:

— que les prétentions d’une partie antérieures ou postérieures à une instance ne relèvent pas de l’estoppel,

— qu’en l’espèce, le signature du contrat est antérieure à l’instance,

— que la résolution 8 comprend plusieurs décisions qui ont fait l’objet de votes distincts, il est recevable à solliciter l’annulation de toutes les décisions pour lesquelles son père a voté contre à savoir:

— réalisation des travaux d’études

— désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation des travaux d’études

— montant des travaux fixé à 87 869€

— mode de financement des travaux,

— que son père s’est abstenu concernant la ratification de la première mission réalisée par ISOTECH, mais la jurisprudence indique que le copropriétaire qui s’est abstenu dans le vote d’une résolution est recevable à la contester dès lors que cette résolution est liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s’est opposé, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte qu’il est fondé à en demander l’annulation,

— qu’en effet, son père a pu se rendre compte de ce que l’action de la société ISOTECH était inadaptée ce qui justifie son refus de ratification,

— que le marché visé s’élève à 87 869€, la mise en concurrence était obligatoire et le fait de n’avoir proposé qu’un seul devis a empêché les copropriétaires d’avoir un choix éclairé,

— qu’il ne s’agissait pas d’un simple vote du principe des travaux selon une enveloppe budgétaire maximale, en effet les différents travaux ont été fixés de manière précise et chaque poste était associé à un montant de travaux bien déterminé,

— qu’avant l’assemblée générale la mise en concurrence pour les travaux réalisés en urgence n’était pas nécessaire, mais les points de contestation portent sur les travaux postérieurs à entreprendre, qui devaient être mis en concurrence,

— que seule la mesure conservatoire d’étaiement de la dalle avait été réalisée et avait vocation à être ratifiée, pour le reste il s’agissait de travaux à venir et leur modalité d’exécution et non plus des travaux de sécurisation et de conservation,

— que le fait que d’autres travaux aient été votés en 2021 ne veut pas dire que les travaux de 2019 étaient urgents, il s’agissait de travaux permettant de réaliser une étude afin de pouvoir ensuite réaliser des travaux de reprise,

— qu’il s’agissait d’une phase d’étude et non de sauvegarde,

— que rien ne s’opposait à ce que cette phase d’étude soit réalisée par une autre entreprise que la société ISOTECH,

— que s’il y avait vraiment eu urgence l’assemblée générale aurait dû être tenue plus tôt,

— qu’une déclaration de sinistre a été faite à l’assurance de la copropriété qui n’a pas encore donné sa position de sorte que la copropriété a pris une décision sans connaître cette position, et les modalités éventuelles de prise en charge, les choix des copropriétaires n’étaient pas éclairés,

— qu’en tout état de cause il y a bien eu abus de majorité,

Mme [R] [I] est non comparante.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026 et mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la demande d’annulation de la résolution 8 de l’assemblée générale du 27 juin 2019 ou de certaines de ses décisions

Sur la recevabilité de l’action

Sur le principe de l’estoppel

Il est de jurisprudence constante que l’estoppel est une attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles, dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions.

Les prétentions d’une partie, antérieures ou postérieures à une instance, ne relèvent pas du régime de l’estoppel.

En l’espèce, M.[H] [R] en sa qualité de membre du conseil syndical a signé le contrat de maîtrise d’oeuvre de l’entreprise ISOTECH le 4 avril 2019, puis en sa qualité de copropriétaire a refusé de ratifier ce contrat lors de l’assemblée générale du 27 juin 2019.

Quand bien même il est prétendu qu’il y a ici une position incompatible, elle est antérieure à la procédure et ne saurait fonder un estoppel.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est débouté de cette fin de non recevoir.

Sur la recevabilité au titre de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, dispose en son alinéa 2 que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution 8 comprend plusieurs décisions qui ont fait l’objet de votes distincts:

— la ratification de la 1ère mission confiée au cabinet ISOTECH afin de piloter l’ensemble des interventions et réunir les résultats des études, votée à l’unanimité, seul M.jean[E] [R] s’abstenant,

— la réalisation des travaux d’études, votée à la majorité, M.[H] [R] s’opposant à cette décision,

— la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux, votée à la majorité, M.[H] [R] s’opposant à cette décision,

— la définition du montant des travaux fixé à 87 869€, votée à la majorité, M.[H] [R] s’opposant à cette décision,

— le montant des honoraires du syndic fixé à 1800€ et arrêtant le budget total à la somme de 89 669€, votée à l’unanimité,

— la détermination des modalités de financement des travaux, votée à la majorité, M.[H] [R] s’opposant à cette décision,

— la mission confiée à l’entreprise ISOTECH pour décider après concertation avec le conseil syndical du choix des entreprises devant exécuter les travaux, votée à l’unanimité,

— la répartition de la dépense au prorata des tantièmes de charges communes générales, votée à l’unanimité,

— la date de commandement des travaux, votée à l’unanimité.

Même si M.[H] [R] a voté en faveur de certaines décisions au sein de cette résolution 8, cela ne lui retire pas le droit de contester les décisions pour lesquelles il a voté contre.

M.[H] [R] fait valoir que si un copropriétaire s’est abstenu dans le vote d’une résolution, il est recevable à la contester dès lors que cette résolution est liée de façon indivisible à une résolution précédente à laquelle il s’est opposé.

Il s’est abstenu concernant la ratification de la première mission réalisée par ISOTECH, puis a voté contre sa désignation pour la réalisation des travaux.

Or, comme l’a retenu le premier juge, il n’est pas établi le rattachement indivisible entre ces deux décisions, d’autant que la ratification de la première mission d’ISOTECH est antérieure à sa désignation pour la réalisation des travaux. Sans voter contre la ratification de la première misssion d’ISOTECH, M.[H] [R] n’entendait pas à l’avenir poursuivre avec cette société.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a retenu que M.[H] [R] était recevable à contester les seules décisions pour lesquelles il a voté [Localité 5], à savoir:

— la réalisation des travaux d’études,

— la désignation de l’entreprise ISOTECH pour la réalisation de ces travaux,

— la définition du montant des travaux fixé à 87 869€,

— la détermination des modalités de financement des travaux.

Sur l’absence de mise en concurrence

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.

En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

(…)

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 indique que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, il ne résulte pas des pièces versées aux débats qu’une assemblée générale a déterminé un montant à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, de sorte qu’elle l’est pour tous les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic en application de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, sus cité.

Le marché visé s’élève à 87 869€, aucune mise en concurrence préalable n’a été faite, un seul devis ayant été proposé par le syndic, de sorte que les décisions, dont la contestation a été déclarée recevable, doivent être annulées.

En effet, contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires le vote des travaux et de leur montant ne constitue pas une décision de principe, qui échapperait à la mise en concurrence.

Une entreprise a été désignée par l’assemblée générale pour la réalisation des travaux à savoir la société ISOTECH et les différents travaux à entreprendre ont été fixés de manière précise et détaillée, avec pour chaque poste de travaux un coût bien déterminé.

En outre, l’article 18 I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic, notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

L’article 37 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 prévoit que lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Si aucune mise en concurrence n’est nécessaire s’agissant des travaux urgents indispensables à la conservation de l’immeuble, en l’espèce, les points de contestation ne portent pas sur la ratification des travaux urgents réalisés antérieurement à l’assemblée générale en question (mesure conservatoire d’étaiement de la dalle), mais sur des travaux postérieurs à entreprendre (permettant de réaliser une étude afin de pouvoir réaliser les travaux de reprise finalement votés lors de l’assemblée générale du 10 mars 2021), leurs modalités d’exécution au regard du budget consacré et leur financement, de sorte que de tels travaux étaient soumis à l’obligation de mise en concurrence.

En conséquence, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a annulé les décisions, dont la contestations a été déclarée recevable, pour défaut de mise en concurrence, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens évoqués pour obtenir cette nullité.

Sur les autres demandes

Le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M.[R] la somme de 1600€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, en appel, est condamné à 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire [K],

Y ajoutant

REJETTE la fin de non recevoir tirée de l’estoppel invoquée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Amiral de [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Amiral [K] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS à régler à M.[U] [R] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Amiral [K] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS aux entiers dépens de l’appel,

DIT que M.[U] [R] est dispensé de sa participation à la dépense commune des frais de la présente procédure incluant les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT