ARRET

N°

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS A XXX

C/

Y

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE QUATORZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 13/02396

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE D’AMIENS DU VINGT CINQ MARS DEUX MILLE TREIZE

PARTIES EN CAUSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e PILLOT substituant M^e Franck DERBISE, avocats au barreau D’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur X-C Y

né le XXX à B (80600)

de nationalité Française

XXX

XXX

Représenté par M^e Xavier D’HELLENCOURT, avocat au barreau D’AMIENS

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 16 mai 2014, l’affaire est venue devant Madame Marie-Christine LORPHELIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 septembre 2014.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Lionel RINUY, président, M^me Marie-Christine LORPHELIN et M^me E F, conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Le 05 septembre 2014, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et le président étant empêché, la minute a été signée par M^me Marie-Christine LORPHELIN, conseiller le plus ancien, et M^me Charlotte RODRIGUES, greffier.

*

* *

DECISION :

Par un acte d’huissier du 7 février 2012, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Square Darlington à Amiens, représenté par son syndic, la société FONCIA UNION IMMOBILIERE AMIENOISE, a fait assigner Monsieur X – C Y devant le tribunal d’instance d’Amiens aux fins de le voir condamner au règlement d’une somme de 5.886,76 euros au titre de charges de copropriété impayées et au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de procédure de 2.000 euros.

Monsieur Y s’est opposé à ces demandes et a sollicité la condamnation de la société FONCIA à lui régler une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et une indemnité de procédure de 2.000 euros.

Par un jugement du 25 mars 2013, le tribunal d’instance d’Amiens a :

— déclaré le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens recevable en sa demande ;

— rejeté l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Square Darlington à Amiens ;

— rejeté les autres demandes de Monsieur X – C Y ;

— condamné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Square Darlington à Amiens aux dépens.

Vu l’appel de ce jugement par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens représenté par son syndic, la société FONCIA, par une déclaration d’appel transmise à la Cour par la voie électronique le 14 mai 2013 ;

Vu les ultimes conclusions transmises le 6 décembre 2013 par la voie électronique aux termes desquelles l’appelant demande à la Cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 13 décembre 2000, de :

— le dire recevable et bien fondé en son appel ;

— condamner Monsieur X – C Y à payer à la société FONCIA en qualité de Syndic de la copropriété de l’immeuble Square Darlington à Amiens, les sommes suivantes :

* 5.886,67 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2012, date du dernier décompte et jusqu’au complet paiement ;

* 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

* 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur X – C Y aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de la SCP LEBEGUE PAUWELS DERBISE, avocats aux offres de droit ;

Vu les ultimes conclusions transmises par la voie électronique le 15 novembre 2013, aux termes desquelles Monsieur X – C Y demande à la Cour de :

— déclarer l’appel de la partie adverse recevable mais mal fondé ;

— en conséquence, confirmer la décision déférée ;

— condamner la partie adverse au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la partie adverse aux entiers dépens ;

Vu l’ordonnance du 2 avril 2014 prononçant la clôture et fixant l’affaire à l’audience du 16 mai 2014 ;

*****

Prétentions des parties :

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, le premier juge a relevé que le syndicat se contente d’indiquer au soutien de ses prétentions que 40 % du total des frais de chauffage sont répartis au prorata des millièmes de chauffage affecté à chaque logement et les 60 % restant en fonction des consommations relevées par les appareils, là où le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 23 octobre 2008 fait pourtant état d’une répartition à hauteur de 25 % et de 75 % à compter du 30 juin 2009, sans produire aucun justificatif des montants, réels et définitifs et non prévisionnels, correspondant à ce total des frais de chauffage et aux consommations relevées pour Monsieur Y, sauf en ce qui concerne l’exercice 2008-2009, auquel il fait seul référence bien que la période concernée par la demande s’étende jusqu’en 2011.

Le syndicat des copropriétaires conteste ces dispositions du jugement en faisant valoir que :

— il a produit aux débats de première instance les procès-verbaux d’approbation des comptes du syndic pour les exercices du 1^er juillet 2007 au 30 juin 2008, du 1^er juillet 2008 au 30 juin 2009 et du 1^er juillet 2009 au 30 juin 2010, ainsi que les appels de provision adressés à Monsieur Y ;

— il rapporte la preuve de la régularité de la procédure dans l’adoption par les assemblées générales ordinaires, tenues le 23 octobre 2008, le 16 décembre 2009 et le 20 décembre 2010, des différentes résolutions concernant la répartition des postes de chauffage et les travaux nécessaires au remplacement, à l’installation et au contrat de maintenance des répartiteurs de chauffage, ainsi que leur notification selon les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 ;

— le calcul réalisé pour la détermination des charges de chauffage est tout aussi transparent et est justifié par les relevés effectués par la société Z et les feuilles de calcul ;

— il n’existe aucune augmentation des frais de chauffage comme le soutient Monsieur Y en se fondant sur un document qui ne concerne pas la dépense globale de chauffage pour l’exercice 2006-2007, mais une régularisation de charges en fin d’exercice d’un montant de 197 euros ; Monsieur Y ne peut sérieusement prétendre que cette somme correspondrait au montant annuel des charges de chauffage, ce qui représenterait une dépense mensuelle de 16 euros ; il a fait l’objet d’une facturation forfaitaire à défaut d’avoir permis l’accès de son appartement pour l’installation des nouveaux répartiteurs de chauffage par la société Z, cependant, les montants facturés pour les exercices allant du 1^er juillet 2007 au 30 juin 2011 ne révèlent aucune augmentation surdimensionnée des frais de chauffage ;

— Monsieur Y fait preuve d’une mauvaise foi manifeste en refusant de régler l’ensemble des charges de copropriété le concernant, alors qu’il ne conteste que le poste chauffage.

Monsieur Y, qui poursuit la confirmation du jugement, soutient que, jusqu’à la naissance du litige, il payait des charges de chauffage de l’ordre de 197 euros par an au titre de son lot numéro 45, que la copropriété a décidé de remplacer les anciens évaporateurs par des évaporateurs électroniques relevables à distance, que les sommes facturées pour l’exercice 2008-2009 font ressortir une augmentation de 800 %, des charges de chauffage, qu’il a écrit au syndic, le 28 juillet 2009, le 23 juin 2010 et le 11 janvier 2011, pour protester et demander des explications sur les raisons d’une telle augmentation, sans obtenir de réponse, et que, dans le cadre de la présente instance, le syndic ne justifie nullement de la réalité des dépenses de chauffage concernant son lot, ni des raisons de cette augmentation exponentielle. Il ajoute que le syndicat des copropriétaires se méprend en invoquant le changement dans le mode de répartition du chauffage lequel n’est intervenu que suivant une résolution de l’assemblée générale ordinaire du 23 octobre 2008 avec effet au 30 juin 2009, soit à une date postérieure à la première facturation contestée et que, de même, il se méprend en faisant état d’une nouvelle modification de la règle de répartition votée par l’assemblée générale du 26 novembre 2009 qui est de loin postérieure à la période qui oppose les parties.

CECI EXPOSE, LA COUR,

— Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires en paiement des charges communes :

Le premier juge a justement écarté la fin de non recevoir opposée par Monsieur Y au syndicat des copropriétaires en première instance en rappelant qu’en application de l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale pour des actions en recouvrement de créance, notamment celles concernant les charges communes, ce qui est le cas en l’espèce.

La qualité à agir du syndicat des copropriétaires n’est d’ailleurs plus discutée en cause d’appel.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action en paiement des charges communes.

— Sur la demande en paiement :

Il appartient au syndicat de copropriétaires qui poursuit le règlement des charges de copropriété d’apporter la preuve que les sommes dont il réclame le paiement correspondent, d’une part, à une facturation, d’autre part, aux règles communes de répartition des charges telles qu’elles ont été déterminées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le premier juge a justement considéré que les pièces numérotées 1 à 13 produites en première instance par le syndic n’étaient pas suffisantes pour établir le montant précis des sommes dues par Monsieur Y au titre des charges de chauffage pour les exercices 2008 à 2011.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires a produit aux débats :

— l’avenant au contrat de répartition des frais de chauffage signé le 31 juillet 2009 entre le syndic et la société Z prévoyant en cas d’absence d’un résident ou d’un refus d’accès, l’application d’un forfait validé par le syndic ou à défaut établi par la société Z (article 4 des conditions générales) ;

— la répartition entre les différents lots des frais de chauffage par la société Z pour l’exercice 2008 – 2009, ainsi que la feuille de calcul correspondant à cette période ;

— le décompte général de charges établi par le syndic au nom de Monsieur Y pour la période du 1^er juillet 2007 au 29 janvier 2013 ;

— un courrier de la société Z adressé le 30 avril 2013 au syndic l’informant de l’absence du locataire du lot 45 lors de trois passages en novembre 2011 et les difficultés rencontrées à ces dates pour procéder au remplacement des répartiteurs de frais de chauffage dans cet appartement ;

— un document de la société VEOLIA récapitulant la consommation globale de chauffage et sa répartition par lots pour l’année 2012, faisant apparaître l’application d’un coefficient de 40 % pour les frais fixes et de 60 % pour les frais variables.

La Cour relève que ces documents ne sont pas suffisants pour établir la réalité des sommes réclamées à Monsieur Y au titre des charges de chauffage, étant relevé que :

— aucun élément ne permet d’expliquer la raison pour laquelle le forfait appliqué par la société Z soit passé de 27,97 unités en 2007 à 79,96 unités en 2008 et 2009, alors qu’à cette date, l’assemblée générale n’avait pas modifié les coefficients de répartition entre les frais fixes et les frais variables et les répartiteurs de chauffage n’avaient pas été remplacés ;

— cette modification explique à elle seule l’augmentation très importante constatée par Monsieur Y entre le montant des charges de chauffage facturées au titre de l’apurement des charges pour l’exercice allant du 1^er juillet 2006 au 30 juin 2007 (197,00 €) et celui des charges de chauffage facturées au titre de l’apurement des charges pour l’exercice allant du 1^er juillet 2007 au 30 juin 2008 (1.560,05 €), étant relevé que, pour ces deux documents, il s’agit bien de relevés annuels édités en fin d’exercice faisant apparaître le reliquat dû après déduction des provisions versées en cours d’exercice, ce qui invalide l’argumentation soutenue par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures d’appel ;

— aucun décompte des frais variables n’est fourni pour les exercices 2009- 2010 et 2010-2011 ;

— pour le décompte des frais au titre de l’exercice 2011-2012, la société VEOLIA continue d’appliquer un coefficient de 40 % pour les frais fixes et de 60 % pour les frais variables en méconnaissance de la nouvelle répartition votée par l’assemblée générale ordinaire du 23 octobre 2008 prévoyant une nouvelle répartition de 25 % pour les frais fixes et 75 % pour les frais variables à compter du 30 juin 2009 ;

— dans le dernier état du décompte général concernant Monsieur Y, le syndic prend en considération des charges de copropriété échues entre le 1^er juillet 2008 et le 29 janvier 2013, alors qu’il a parfaitement connaissance de la vente de l’appartement constituant le lot 45 de la copropriété, régularisée le 7 juin 2011 par Maître DAUPHIN, notaire à B, puisqu’il a fait opposition au paiement du prix de vente suivant un acte délivré le 27 juin 2011 par Maître A, huissier de justice associé à AMIENS, pour avoir garantie des sommes réclamées à Monsieur Y dans le cadre de la présente instance.

En considération de ces éléments, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens de l’ensemble de ses demandes, tant au titre du règlement des charges de copropriété, qu’à titre de dommages et intérêts et en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Y poursuivant la confirmation du jugement, acquiesce implicitement aux dispositions du jugement le déboutant de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il rejette cette demande.

— Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

En considération du sens du présent arrêt, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens aux dépens de première instance, de le condamner à supporter les dépens d’appel et de le débouter de sa demande d’indemnité de procédure.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité formée par Monsieur Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mars 2013 par le Tribunal d’Instance d’AMIENS ;

Y ajoutant,

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens, représenté par son syndic, la société FONCIA UNION IMMOBILIERE AMIENOISE, à payer à Monsieur X – C Y une indemnité de procédure de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Square Darlington à Amiens, représenté par son syndic, la société FONCIA UNION IMMOBILIERE AMIENOISE aux dépens d’appel ;

— Accorde à Maître d’HELLENCOURT, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président empêché,