ARRET

N°

Y

X

C/

B

H

PM/ML

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET

DU TREIZE DECEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 17/02391 – N° Portalis DBV4-V-B7B-GVXI

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SOISSONS DU SIX AVRIL DEUX MILLE DIX SEPT

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur D Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame E X épouse Y

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

APPELANTS

ET

Monsieur F B

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Madame G H

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentés par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e SANIAL, avocat au barreau de REIMS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 15 novembre 2018 devant la cour composée de M. Philippe COULANGE, Président de chambre, M. I J et Madame K L, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Monia LAMARI, greffier.

Sur le rapport de M. I J et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 décembre 2018, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 décembre 2018, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Philippe COULANGE, Président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DECISION :

Suivant acte authentique du 17 juin 2011, Mr D Y et

M^me E X épouse Y (ci-après les époux Y) ont vendu à Mr F B et M^me G H (ci-après les consorts B-H) une maison à usage d’habitation sise […] à WAUXREZIS, au prix net vendeur de 268.000 €.

Dans le cadre du compromis de vente sous seing privé préalablement signé entre les parties le 28 févier 2011, les vendeurs se sont engagés à faire passer un chauffagiste pour une vérification et un entretien si besoin de la chaudière avant la signature de l’acte notariée et d’en rapporter la preuve par une facture acquittée.

Faisant état de désordres affectant l’immeuble, les consorts B-H, par ordonnance du 13 juillet 2012, ont obtenu du juge des référés du Tribunal de Grande instance de SOISSONS, la désignation de

Mr M N en qualité d’expert judiciaire lequel a déposé son rapport le 12 juin 2013.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2014, les consorts B-H ont fait assigner les époux Y devant le Tribunal de Grande Instance de SOISSONS pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, prononcer l’annulation de la vente du bien litigieux, 56840 € de dommages et intérêts, subsidiairement la réduction du prix de vente de 107.906,46 € de dommages et intérêts, outre la somme de 3500 € au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement rendu le 6 avril 2017, le Tribunal de Grande Instance de SOISSONS a :

— Déclaré les époux Y tenus de la garantie des vices cachés affectant le bien immobilier sis […], […] à l’égard de Mr F B et M^me G H ;

En conséquence,

— Prononcé la résolution de la vente intervenue entre les parties le

17 juin 2011, suivant acte authentique reçu par Maître Q-R S, notaire associé à O-P (Aisne), avec la participation de Maître Z, notaire à A ET TAUX (Aisne), publiée à la conservation des hypothèques de SOISSONS le

8 juillet 2011, volume 2011 P n°1646, relative au bien, sis […], […], cadastré […] », d’une contenance de 5 ares et 69 centiares, soit une contenance totale de 14 ares 74 centiares,

— Condamné solidairement les époux Y à restituer aux consorts B-H le prix de vente du bien immobilier sis […], […], cadastré […]

« […] », soit 268.000 €,

— Ordonné la restitution du bien immobilier sis […], […] par les consorts B-H aux époux Y,

— Condamné solidairement les époux Y à payer aux consorts B-H

la somme de 31 740 € à titre de dommages-et-intérêts,

— Condamné solidairement les époux Y à payer aux consorts B-H la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné in solidum les époux Y aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire,

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 26 mai 2017, les époux Y ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 5 février 2018, les époux Y demandent à la Cour de :

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

— Débouter purement et simplement les consorts B-H de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner les consorts B-H aux entiers dépens de l’instance qui seront

recouvrés par Maître CORROY, avocat ;

— Condamner les consorts B-H à leur payer la somme de

5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions transmises par la voie électronique le 8 octobre 2018, les consorts B-H demandent à la Cour de :

— Dire les époux Y recevables, mais mal fondés en leur appel ;

— Confirmer le jugement entrepris, en complétant la désignation du bien immobilier, en ce qu’il a :

*Prononcé la résolution de la vente intervenue entre les parties le

17 juin 2011, suivant acte authentique reçu par Maître Q-R S, Notaire associé à O-P (Aisne), avec la participation de Maître Z, Notaire à A ET TAUX (Aisne), publiée à la conservation des hypothèques de SOISSONS le

08 juillet 2011, volume 2011 P n°1646, relative au bien, sis […], […], cadastré […]

« […]", d’une contenance de 9 ares 05 centiares, et […], lieudit « le Village », d’une contenance de 5 ares 69 centiares, soit une contenance totale de 14 ares 74 centiares, soit la somme de 268.000 €,

*Ordonné la restitution du bien immobilier sis […], […] par Mr B et M^me G H à Mr D Y et M^me E X épouse Y ;

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux Y à leur payer la

somme de 31 740 € à titre de dommages-et-intérêts ;

Et statuant de nouveau de ce chef,

— Condamner solidairement les époux Y à leur payer, en sus de la restitution du prix de vente de 268.000 €, la somme de 61.840 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices ;

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum les époux Y, dans l’hypothèse où la cour ne prononcerait pas la résolution de la vente du bien immobilier sus désigné, intervenue suivant acte authentique en

date du 17 juin 2011, à leur payer la somme de 112 906,46 €, correspondant à la réduction du prix de vente, compte tenu des désordres affectant le bien immobilier et aux dommages et intérêts, en réparation de leurs préjudices et compte tenu de la mauvaise foi des vendeurs ;

— Condamner solidairement les époux Y à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les époux Y aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, lesquels seront recouvrés par Maître Jérôme LE ROY, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

Par ordonnance du 17 octobre 2018, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du

15 novembre 2018.

L’action en justice opposant les parties ayant été introduite avant le

1^er octobre 2016, date d’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-31 du

10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, celle-ci n’est pas applicable au présent litige ; il sera donc fait référence aux articles du code civil selon leur numérotation antérieure à cette entrée en vigueur.

CECI EXPOSE, LA COUR,

Sur l’existence d’un dol ou celle de vices cachés :

Aux termes de l’article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En application de cet article il est considéré

— que quatre conditions doivent être remplies pour que le dol soit caractérisé à savoir que le dol doit émaner du cocontractant, des man’uvres dolosives doivent avoir été effectuées par l’auteur du dol à l’encontre de la victime, une intention dolosive doit être caractérisée, c’est-à-dire une volonté de l’auteur du dol de tromper et le dol doit avoir été déterminant du consentement de la victime, en ce

sens que, sans les man’uvres dolosives, la victime du dol n’aurait pas contracté ;

— que le dol peut consister en des actes positifs de tromperie (mensonges, man’uvres) ou en une abstention lorsque l’auteur du dol ne révèle pas à son cocontractant une information pourtant déterminante de son consentement (réticence dolosive).

Par ailleurs, l’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En application de cet article, il est considéré que le vice doit être rédhibitoire, inconnu de l’acquéreur lors de la vente, trouvé son origine antérieurement à la vente et être inhérent à la chose vendue ;

En outre, selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même, il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En application de cet article, il est considéré :

— que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue, même à un professionnel ;

— que lorsque le vendeur non professionnel s’est comporté comme maître d’oeuvre, il doit être assimilé à un vendeur professionnel et doit être en conséquence présumé connaître les vices de la chose.

Sur l’état de la chaudière :

Il ressort des éléments de la cause :

— que dans son rapport, l’expert constate que la teneur en monoxyde de carbone mesurée démontre un très mauvais état de la chaudière qui pouvait antérieurement à la réparation de l’étanchéité du conduit, produire des émanations de fumée et donc de monoxyde de carbone dans la pièce abritant la chaudière ;

— que ce même rapport indique que la chaufferie ne comporte pas de système permanent d’aération ce qui engendre un risque mortel en cas de présence importante de monoxyde de carbone mais que la chaudière n’est pas fuyarde à l’issue des essais ;

— que ce même document précise encore que le dysfonctionnement de la chaudière a pour cause un brûleur et un gicleur inadaptés à la chaudière, un raccordement sur le conduit de fumée en tubage souple non conforme (absence de support et de pièce de raccordement adaptés), une absence d’orifice de ventilation, une chaudière très encrassées et une absence dangereuse d’orifice de ventilation ;

— qu’il est acquis aux débats que Mr Y a posé lui-même le brûleur d’occasion inadapté et qu’il se chargeait lui-même de l’entretien de la chaudière ;

— que Mr C voisin de Mr Y atteste avoir été sollicité à intervenir au moins cinq fois pour régler ladite chaudière ;

— que l’entreprise MENTION RABOZZI intervenue le 22 avril 2011 à la demande des vendeurs dans la période séparant la signature du compromis de la signature notariée de la vente, pour vérifier en entretenir si besoin la chaudière, n’a pas fait état à cette date du caractère défectueux de la chaudière et de l’installation de chauffage ;

— que ce n’est qu’en cours d’expertise que cette entreprise a mentionné qu’elle n’avait pas osé critiquer la piètre qualité de l’installation ;

— qu’il est attesté par l’agence immobilière CLOVIS que lors de la première visite par les acquéreurs la chaudière n’était pas en fonctionnement, les vendeurs ayant fait état de l’arrêt de la chaudière en raison d’absence de fuel ;

— qu’il n’est cependant pas démontré que lors de la seconde visite la chaudière n’était pas en fonctionnement alors que les vendeurs justifient avoir fait livrer du fuel le 28 janvier 2011.

Il en résulte :

— que les époux Y savaient que la chaudière de leur immeuble présentait des problèmes de réglage ce qui constitue un vice mineur mais qu’il n’est pas établi qu’il avait connaissance des dysfonctionnements majeurs de cette installation et de sa dangerosité au jour de la vente ;

— que la volonté des époux Y de tromper les acquéreurs sur un élément déterminant

de la vente n’est donc pas établi au sens de l’article 1116 du code civil ;

— qu’en revanche les dysfonctionnements graves de la chaudière relevés par l’expertise, nécessitant une reprise de l’installation constituent en application de l’article 1641 précité des vices trouvant leur origine antérieurement à la vente, qui diminuent l’usage de l’immeuble vendu, qui étaient inconnus des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu les déterminer à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils les avaient connus ;

— que les époux Y s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose ;

— que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu par applications des articles 1641 et suivants du code civil que les désordres relatifs à la chaudière étaient constitutifs de vices cachés dont les époux Y avaient connaissance au moment de la vente.

Sur les désordres relatifs à cheminée à foyer fermé à double ouverture :

Il ressort des éléments de la cause :

— que l’expert judiciaire a constaté que la cheminée litigieuse est équipée d’un double insert’fait maison', présentant quatre points de non-conformités: un défaut de ventilation en pied de tubage, un défaut de raccordement entre le tuyau rigide et le tuyau flexible, une insuffisance de section du tuyau flexible et une absence d’aération de la hotte côté salon ;

— que l’expertise a aussi relevé une puissance excessive des inserts par rapport au diamètre du tubage et une non-conformité aux règles de l’art de cette installation réalisée par Mr Y lui-même ;

— que ce même rapport indique encore qu’un des deux inserts est purement décoratif, que l’installation est dangereuse en cas d’allure forte du foyer et que ce défaut n’était pas détectable par un profane ;

— que le compromis de vente mentionne un double insert mais ne précise pas que l’un des inserts n’est que décoratif ;

— que les époux Y qui l’ont reconnu aux cours des opérations d’expertise ne pouvait ignorer que l’un des insert était décoratif ;

— qu’aucun élément du dossier ne permet de démontrer que les époux Y savaient que

leur foyer à double insert était non conforme aux règles de l’art et pouvait être dangereux ;

Il en résulte :

— qu’il ne peut être considéré que les vendeurs ont voulu tromper les acquéreurs en ne leur révélant pas la dangerosité et la non-conformité de la cheminée dont il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance ;

— que la non-révélation de la présence d’un insert décoratif alors que l’immeuble était muni d’une installation de chauffage ne peut être considéré comme étant susceptible d’avoir trompé les acquéreurs sur un élément déterminant de la vente ;

— que la réticence dolosive des vendeurs concernant la cheminée n’est pas établie au sens de l’article 1116 du code civil ;

— qu’en revanche la non-conformité de l’insert non décoratif aux règles de l’art et sa dangerosité, nécessitant une reprise de l’installation, constituent en application de l’article 1641 précité des vices trouvant leur origine antérieurement à la vente, qui diminue l’usage de l’immeuble vendu, qui étaient inconnus des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu déterminer les acquéreurs à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils les avaient connus ;

— que les époux Y s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation de cet insert, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose ;

— que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu par applications des articles 1641 et suivants du code civil que les désordres relatifs à relatifs à la cheminée étaient constitutifs de vices cachés dont les époux Y avaient connaissance au moment de la vente.

Sur les désordres relatifs au plancher :

Il ressort des éléments de la cause :

— que l’expert a constaté que les époux Y ont démoli un mur porteur et ont posé une poutre rabotée en remplacement de ce mur ;

— que le rapport d’expertise révèle que suite à ces travaux, des déformations à l’étage au niveau de l’escalier, de la jonction du potelet de rampe d’escalier et de la cloison, dans une chambre et dans les WC, un creux du plancher de l’ordre de 5% de la portée, un centre de déformation situé au niveau de la poutre en bois ;

— qu’il est constant que cette déformation a entraîné un affaissement du plancher ayant nécessité la pose de deux étais pour soutenir la poutre le long de la trémie d’escalier ;

— que selon l’expert, le plancher se déforme à cause de l’insuffisance de la poutre mise en place pour le soutenir laquelle est impropre à supporter une charge d’exploitation normale ;

— que rien ne permet de mettre en relation cette déformation avec la nature du plancher ;

— que le fait que le diagnostic amiante précise la présence d’une dalle béton est impropre à démontrer que les acquéreurs avaient connaissance de ce vice ;

— que la présence de fissures au moment de la vente n’est pas non plus établie ;

— que si l’expert indique que lors de l’achat, la déformation du plancher qui est évolutive en fonction de la charge existait déjà, il précise que la gravité de cette déformation n’était pas détectable par un profane ;

Il en résulte :

— que rien ne démontre que les époux Y avaient connaissance de l’insuffisance de la poutre litigieuse au moment de la vente et aurait voulu dissimuler ce vice aux acquéreurs en ne leur révélant pas la nature du plancher ;

— que la réticence dolosive des vendeurs concernant le plancher n’est pas établie au sens de l’article 1116 du code civil ;

— qu’en revanche l’affaissement du plancher consécutif à la pose d’une poutre insuffisante, constitue en application de l’article 1641 précité un vice trouvant son origine antérieurement à la vente, qui diminue l’usage de l’immeuble vendu, qui était inconnu des acquéreurs au moment de la vente et qui auraient pu déterminer les acquéreurs à ne pas acquérir la chose ou en donné un moindre prix, s’ils l’avait connu ;

— que les époux Y s’étant comportés comme maître d’oeuvre de l’installation de cette poutre, ils sont présumés avoir eu connaissance des vices de la chose ;

— que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a retenu par applications des articles 1641 et suivants du code civil que les désordres relatifs au plancher étaient constitutifs de vices cachés dont les époux Y avaient connaissance au moment de la vente.

Sur la résolution de la vente :

Conformément aux dispositions de l’article 1644 du code civil, en cas de vice caché, l’acquéreur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts.

En l’espèce, les consorts B-H ayant fait choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente intervenue le 17 janvier 2011 et ordonné aux époux Y de leur restituer le prix de vente de 268.000 €.

Toutefois, pour les besoins de la publicité foncière conformément à la demande des consorts B-H, il convient de préciser la désignation du bien dont la vente est résolue comme indiqué au dispositif de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts :

Conformément aux dispositions de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, les époux Y assimilés à des vendeurs professionnels tenus de connaître les vices de la chose, ils doivent être condamnés à indemniser les consorts B-H

de l’ensemble des préjudices découlant de la vente et ses conséquences.

Il convient de leur allouer, au vu des justificatifs communiquées en cause d’appel, la somme de 48146 € se décomposant comme suit :

—  13806 € au titre des frais de notaire,

—  10.000 € au titre de la commission de l’agent immobilier,

—  2840 € au titre des frais de déménagement,

—  20.000 € au titre du préjudice moral consécutif aux désagréments consécutif à la nécessité de déménager et de vivre provisoirement dans une maison dépourvue de chauffage satisfaisant et dont la pièce principale comporte des étais.

—  1500 € au titre de la surconsommation électrique engendrée par l’insuffisance du chauffage ;

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux Y à payer aux consorts B-H la somme de

31140 € à titre de dommages et intérêts et les époux Y seront condamnés solidairement à payer aux consorts B-H la somme globale de 48146 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les époux Y succombant, il convient :

— de les condamner in solidum aux dépens d’appel ;

— de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum aux dépens de première instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des consorts B-H, il convient de leur allouer de ce chef la somme globale de 3800 € pour la procédure d’appel et de confirmer le jugement en ce qu’il leur a accordés à ce titre la somme de 3500 €.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu entre les parties le 6 avril 2017 par le Tribunal de Grande instance de SOISSONS sauf en ce qu’il a condamné solidairement

Mr D Y et M^me E X épouse Y à payer Mr F B et M^me G H la somme de 31140 € à titre de dommages et intérêts;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

Précise que le vente dont la résolution est prononcée est celle intervenue entre les parties au prix de 268.000 €, le 17 juin 2011, suivant acte authentique reçu par Maître Q-R S, Notaire associé à O-P (Aisne), avec la participation de Maître Z, Notaire à A ET TAUX (Aisne), publiée à la conservation des hypothèques de SOISSONS le 08

juillet 2011, volume 2011 P n°1646, relative au bien, sis […], […], cadastré […] "[…]", d’une contenance de 9 ares 05 centiares, et […], lieudit « le Village », d’une contenance de

5 ares 69 centiares, soit une contenance totale de 14 ares 74 centiares ;

Condamne solidairement Mr D Y et M^me E X épouse Y à payer Mr F B et M^me G H la somme globale de 48146 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mr D Y et M^me E X épouse Y à payer Mr F B et M^me G H la somme globale de 3800 € par application en appel des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes .

Condamne in solidum Mr D Y et M^me E X épouse Y aux dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Jérôme LE ROY, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT