N° RG 18/03065 – N° Portalis DBVM-V-B7C-JTKV

LB

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP CONSOM’ACTES

la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 14 JANVIER 2021

Appel d’une décision (N° RG 18/00019)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de Z-B

en date du 26 avril 2018

suivant déclaration d’appel du 09 Juillet 2018

APPELANTE :

M^me E D épouse X

née le […] à VOIRON

de nationalité Française

[…]

38300 Z-B

représentée et plaidant par M^e Régine PAYET de la SCP CONSOM’ACTES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIME :

M. G C

né le […] à BRIANCON

de nationalité Française

[…]

38300 Z-B

représenté par M^e Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE substitué et plaidant par M^e Philippe ROMULUS, avocat au barreau de VIENNE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Patricia GONZALEZ, Président de Chambre,

M^me Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Novembre 2020, M. Lionel BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Anne BUREL, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 910 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS ET PROCÉDURE :

G C a acquis le 28 mai 2015 un fonds de commerce de restaurant exploité dans un local appartenant à E D épouse X à Z-B et loué en vertu d’un bail commercial renouvelé le 30 avril 2015.

Devant le refus de la bailleresse d’effectuer les travaux nécessaires à l’exercice de son activité, G C l’a assignée le 25 mars 2016 afin de voir ordonner une expertise, et par ordonnance du 31 mai 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Z-B a désigné Monsieur A à cette fin.

Suite au dépôt du rapport de l’expert le 14 novembre 2017, G C a assigné E D épouse X le 25 février 2018 devant le tribunal de grande instance de Z-B, afin de la voir déclarée responsable des désordres affectant les lieux loués, de la voir condamnée à lui payer 52.410euros HT au titre des frais de réparation, outre 5.717 euros HT pour perte d’exploitation. Il a également demandé de fixer une indemnité pour tout jour de fermeture rendu nécessaire pour des travaux supplémentaires.

Par jugement du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Z-B a déclaré E D épouse X responsable, en sa qualité de bailleur des lieux loués, des désordres affectant les éléments suivants, et l’a condamnée au paiement des travaux de reprise comme suit:

— plafonds : 7.340 euros HT,

— maçonnerie (réfection des dalles de salle à manger et cuisine) : 5.000+11.800= 16.800 euros,

— création d’une ventilation': 1.300 euros,

— modification de la porte et renvoi d’eau : 1.200 euros,

— alimentation gaz : 3.500 euros,

— travaux annexes': 2.550 euros,

soit au total la somme de 34.390 euros.

Il a également':

— condamné la bailleresse à payer à Monsieur C les sommes de 5.514,90 euros au titre de son préjudice financier durant les travaux et de 5.752,40 euros au titre des frais de maîtrise d’oeuvre et de contrôle;

— autorisé Madame D épouse X à ne débloquer les fonds que sur justification des factures;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire;

— condamné Madame D épouse X à payer à Monsieur C la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Madame D épouse X aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ordonnée le 2 juin 2016.

E D épouse X a interjeté appel de toutes les dispositions de cette décision le 9 juillet 2018.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 15 octobre 2020.

Prétentions et moyens de E D épouse X:

Selon ses dernières conclusions remises par voie électronique le 12 juin 2019, elle demande à la cour d’infirmer le jugement déféré, et statuant à nouveau:

— de juger qu’elle n’est pas responsable des travaux;

— de débouter l’intimé de ses demandes;

— subsidiairement, en cas de condamnation, de confirmer le jugement en ce qu’il l’a autorisée à ne débloquer les fonds que sur justification des factures;

— en tout état de cause, de condamner l’intimé à lui payer les sommes de 3.000euros pour la procédure de première instance, et de 5.000euros en cause d’appel, par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— de condamner l’intimé aux dépens de première instance et d’appel, incluant les frais de référé et d’expertise;

— de dire qu’il conservera à sa charge les constats d’huissier ne constituant pas des dépens.

Elle expose':

— que les lieux donnés à bail ont antérieurement été utilisés pour la vente de produits diététiques, à titre de salon de thé, de fabrication de pâtisseries diététiques et de petite restauration'; que différentes ventes du fonds de commerce ont entraîné un changement de destination'; qu’avant de devenir un restaurant, les locaux hébergeaient une boulangerie;

— que si le tribunal a considéré que les articles L145-40-1 et L145-40-2 du code de commerce issu de

la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel étaient applicables en l’espèce s’agissant d’un bail commercial renouvelé le 30 avril 2015, et qu’en vertu de ces textes, un état des lieux doit être établi contradictoirement lors de l’entrée du locataire dans les lieux et le contrat de location comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire, l’article L145-10-1 vise l’établissement de l’état des lieux lors de la prise de possession des locaux et non en cas de renouvellement de bail'; que lors de la cession du fonds de commerce le 28 mai 2018, il a été précisé au contrat que les lieux loués sont en bon état de réparations locatives et d’entretien'; qu’il ne lui appartenait pas ainsi de prendre en charge les travaux réclamés par l’intimé';

— qu’ainsi, concernant la réalisation de plafonds coupe-feu et l’habillage des poutres en bois d’un revêtement coupe-feu, il s’agit de travaux de mise aux normes de sécurité, qui s’imposaient au locataire précédant, la société Le Charolais 38, qui a cédé le fonds à l’intimé, au titre des articles R123-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation concernant les établissements recevant du public; qu’il n’appartenait pas à la concluante de palier à la carence de cette société;

— que s’agissant des travaux de maçonnerie (réfection de la dalle de la salle à manger et de la cuisine), l’intimé s’était plaint initialement d’un carrelage cassé et avait demandé de remplacer l’étai qui soutenait une partie de la salle du restaurant; qu’elle a dépêché une entreprise pour l’établissement d’un devis, laquelle a constaté le 4 avril 2016 que la dalle elle-même au-dessus de la cave était en bon état; qu’elle a cependant proposé de renforcer la trappe d’accès à la cave pour plus de sécurité, mais que le menuisier n’a jamais pu accéder au lieu pour faire établir un devis, empêché par Monsieur C qui avait saisi le tribunal et indiquait être dans l’attente du jugement; que l’absence de réalisation des travaux résulte du seul fait de l’intimé, qui a accepté de prendre possession des lieux en l’état, que la réalisation de ces travaux ne faisait pas partie des travaux à réaliser en urgence selon l’expert; que le tribunal n’a pu mettre à sa charge ces travaux au motif qu’ils relèvent de son obligation de délivrance ou qu’ils n’auraient pas été exclus par une clause du bail, puisque le contrat a prévu que le preneur prendra les lieux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune remise en état ni réparation; que l’intimé ne rapporte pas la preuve que la trappe située dans la cuisine se serait effondrée;

— que concernant la création d’une ventilation haute et basse pour la cave, l’expert a indiqué que ces travaux étaient rendus nécessaires en raison de la présence d’une alimentation de gaz dans le sous-sol, alors que le bail ne porte que sur l’intégralité du rez-de-chaussée à l’exclusion de la cave; qu’elle ne peut être condamnée à prendre en charge des travaux ne concernant pas les lieux inclus dans le bail;

— que s’agissant de la mise en place d’une gaine ventilée et le remplacement du tube de cuivre d’alimentation en gaz, il s’agit encore de travaux de mise en conformité qui s’imposaient au locataire antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel qui ne sauraient dans ces conditions être mis à la charge du bailleur;

— sur la modification de la porte et de la création d’un renvoi d’eau, que ces travaux sont des aménagements intérieurs ainsi que retenu par l’expert, incombant ainsi au preneur;

— que le tribunal a fait droit à la demande du locataire concernant son préjudice financier durant les travaux sur la base d’une simple attestation de son expert-comptable, procédant à une évaluation de la perte de bénéfice sur la base d’un chiffre d’affaires annuel de 110.298euros, alors que cela n’est étayé par aucune pièce et que le cabinet comptable est dirigé par le père de l’intimé'; que ce dernier ne justifie pas de son activité de restauration, ni de l’obtention d’une licence «'Restaurant'» à son nom comme stipulé dans l’acte de cession'; que le chiffre d’affaires retenu est largement supérieur à celui réalisé par le vendeur du fonds sur les quatre dernières années;

— que l’intimé ne peut ainsi lui imputer la responsabilité des désordres, puisqu’ils étaient connus de lui

lors de la visite du fonds de commerce et ne sont pas apparus postérieurement à sa cession, alors que les travaux de mise en conformité s’imposent au preneur, la réglementation en vigueur étant antérieure à la loi du 18 juin 2014'; que les travaux ne constituent pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil; que l’expert a noté que les désordres et non conformités proviennent à la fois de locaux très anciens adaptés au fur et à mesure de leur utilisation par les anciens occupants; qu’ils n’ont pas été exécutés selon les règles de l’Art, et sont ainsi sous la responsabilité de ceux qui les ont réalisés; qu’ainsi, l’intimé aurait dû diriger ses demandes contre son vendeur.

Prétentions et moyens de G C':

Selon ses dernières conclusions remises par voie électronique le 4 juillet 2019, il demande, au visa des article 1719 du code civil et L145-40-1 et R145-35 du code de commerce, de débouter l’appelante de l’intégralité de ses demandes.

Il sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a':

— déclaré l’appelante responsable, en sa qualité de bailleur, des désordres affectant les plafonds et la maçonnerie, concernant la création d’une ventilation, la modification de la porte et le renvoi d’eau, l’alimentation en gaz et les travaux annexes, pour 34.390euros';

— condamné l’appelante à lui payer les sommes 5.752,40 euros au titre des frais de maîtrise d''uvre et de contrôle;

— condamné Madame D épouse X à lui payer la somme de 5.514,90euros au titre de son préjudice financier durant les travaux;

— condamné la même aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Il demande de le déclarer bien fondé en son appel incident et d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle:

— a dit que les travaux d’électricité et les travaux de pose du carrelage sont à la charge du preneur;

— l’a débouté de sa demande de condamnation de 190euros par jour de fermeture supplémentaire;

— a autorisé Madame D épouse X à ne débloquer les fonds que sur justification des factures.

Il sollicite de la cour, statuant à nouveau;

— qu’elle dise que les travaux d’électricité d’un montant de 11.370,65euros HT et de pose du carrelage d’un montant de 2.600euros HT seront mis à la charge de Madame D épouse X;

— qu’elle condamne Madame D épouse X à effectuer les travaux lui incombant en sa qualité de bailleur dans un délai de trois mois à compter de l’arrêt;

— à défaut de s’exécuter, qu’elle condamne l’appelante au paiement de la somme de 64.935,64euros au titre de dommages et intérêts correspondant au coût des réparations et de maîtrise d''uvre lui incombant et qui comprendront :

— Plafonds : 7.340 euros HT,

— Maçonnerie (réfection des dalles de salle à manger et cuisine) 16.800 euros HT,

— Modification de la porte et renvoi des eaux : 1.200 euros HT,

— Alimentation gaz : 3.500 euros HT,

— Travaux annexes': 550 euros HT,

— Frais de maîtrise d''uvre : 5.752,40 euros HT,

— Frais d’électricité': 11.370,65 euros HT,

— Frais de pose du carrelage : 2.600 euros HT,

soit un total de 54.113,03 euros HT ou 64.935,64 euros TTC';

— qu’elle condamne l’appelante à lui payer, au titre du préjudice résultant de l’absence d’exploitation des lieux, la somme de 5.514,90euros à compter du mois d’août 2018 jusqu’à la réalisation par le bailleur des travaux lui incombant ou à défaut jusqu’au paiement de la somme de 64 935,64euros à titre de dommages et intérêts;

— qu’elle condamne l’appelante à lui payer au titre de son préjudice financier en raison de la durée des travaux, la somme de 190euros par jour de fermeture supplémentaire;

— qu’elle condamne Madame D épouse X à lui payer la somme de 10.000euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Il soutient':

— qu’aux termes de l’acte de cession, il a pris à bail les locaux d’un fonds de commerce de restauration exploité par la société Le Charolais; que le 22 février 2016, il a avisé l’appelante qu’il était confronté à une grave difficulté depuis plusieurs mois, le carrelage de la cuisine s’affaissant et se brisant à plusieurs endroits; qu’il a fait intervenir des professionnels qui ont considéré qu’une reprise totale du plancher, compte tenu de la porosité du bois, s’avérait impérative avant d’envisager des travaux de maçonnerie pour la reprise de la chape et la repose d’un carrelage;

— que le rapport de l’expert A a établi les désordres suivants: carrelage et sol de la cuisine cassé, fendu, dangereux avec un émarchement et un carrelage glissant non adapté pour l’utilisation d’une cuisine, dalle soutenue par un étai sous une trémie dans la salle de restaurant, peintures de la cuisine non-conformes (peintures non alimentaires), électricité non conforme aux normes et à la sécurité, défaut de conformité de l’alimentation en gaz et de ventilation de sous-sols, infiltrations d’eaux pluviales par la porte de la cuisine et la porte d’entrée, absence de conformité aux règles de travail, à la sécurité des personnes, plafonds coupe-feu inexistants, normes pour l’accès aux personnes à mobilité réduite non respectées;

— que l’expert a précisé que l’ensemble des désordres et absence de conformités relève de la responsabilité du bailleur pour ce qui concerne le clos et le couvert, et du preneur en ce qui concerne les aménagements; qu’il a chiffré le coût total des travaux à la somme de 51.910,65euros outre la réparation de la perte d’exploitation à calculer sur une estimation de la durée des travaux évaluée à un mois;

— que malgré l’urgence évoquée par l’expert, sa demande formulée au titre de l’exécution provisoire a été rejetée, de sorte qu’il n’a pas été en mesure de réaliser les travaux compte tenu de leur importance financière et de l’appel interjeté;

— que de nouveaux désordres sont apparus le 27 août 2018 en raison de l’effondrement de la trappe située dans la cuisine du local, ce que ne conteste pas l’appelante, considérant qu’il aurait

volontairement détruit cette trappe et refusé l’accès à son local pour constater et réparer ce désordre; que cependant ces problèmes ont été constatés par la régie immobilière Bochard en charge de la gestion dudit bien ainsi que par un constat d’huissier du 29 août 2018'; que l’expert judiciaire a relevé la faiblesse de cette trappe et a préconisé sa suppression, avec réfection d’une trappe coupe-feu d’accès au sous-sol avec traitement de surface antidérapant, travaux étant à la charge du bailleur;

— que si l’appelante soutient que les travaux visés par l’expert ne sont pas à sa charge mais à la charge du preneur en application de l’article II du cahier des charges annexé à l’acte de renouvellement du bail commercial du 30 avril 2015, cet article n’a pas pour objet de déroger à l’article 1719 du code civil disposant que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; que l’article II du cahier des charges n’a pas pour objet de régler la répartition des obligations de chacune des parties au titre des travaux à réaliser dans les lieux loués'; qu’il résulte de l’article XXIII du même cahier que le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués, clos et couverts selon usage, mais sans que cette obligation déroge en quoi que ce soit à tout ce qui a été dit ci-dessus et notamment aux obligations mises à la charge du preneur en ce qui concerne les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, volets et rideaux de la boutique;

— que l’acte de renouvellement contenant les obligations des parties doit être apprécié au regard des dispositions de l’article R145-35 du code de commerce dont l’application s’impose aux baux renouvelés à compter 5 novembre 2014, prévoyant que ne peuvent être imputés au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ni celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations ci-dessus mentionnées;

— que l’article II du cahier des charges ne peut faire échec aux dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce précisant l’obligation d’établir un état des lieux contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux, et que indiquant que le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil; qu’en l’espèce, en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’appelante ne peut ainsi invoquer cette présomption, alors que la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans leur état actuel sans pouvoir exiger aucune réparation ne concerne que l’état dont le locataire avait pu se convaincre lors de la conclusion du contrat et ne concerne donc pas les désordres non apparents ou ceux qui sont apparus postérieurement';

— que le tribunal a ainsi justement écarté les arguments de l’appelante en considérant que la reprise des désordres structurels qui relève de l’obligation de délivrance incombant au bailleur, des travaux de clos et couvert qui relèvent de l’application des dispositions contractuelles, et les travaux de mise aux normes de sécurité, non exclus expressément par une clause du bail et incombant donc au bailleur en vertu des dispositions légales, doivent donc être mis à la charge de Madame D épouse X';

— concernant les travaux mis à la charge de l’appelante, que l’expert judiciaire a clairement indiqué que certains des désordres affectant le local commercial étaient des désordres structurels et relevaient de l’obligation de délivrance incombant au bailleur, que d’autres travaux relevaient du clos et du couvert en application des dispositions contractuelles et enfin que certains travaux relevaient de la mise aux normes de sécurité incombant au bailleur';

— que l’expert n’a cependant pu considérer que la pose d’un nouveau carrelage constitue des travaux d’aménagement, puisqu’elle est rendue nécessaire par le mauvais état de la chape qui est dû à la vétusté du bien et incombe au bailleur, qu’elle répond aux normes légales et donc à la nécessité de mettre le bien en conformité avec la réglementation; qu’ainsi, la somme de 2.600euros HT doit être

mise à la charge du bailleur et le jugement entrepris être réformé sur ce point;

— que le tribunal n’a pu considérer que les travaux d’électricité concernaient la distribution au sein du local et non l’alimentation de celui-ci et qu’ils relevaient de travaux d’aménagement à la charge du preneur, puisqu’il s’agit d’une installation non conforme aux règles de sécurité avec des risques de court-circuit, dont la reprise a été évaluée à 11.370,65 euros HT; qu’il s’agit ainsi de grosses réparations ou, tout au moins, de travaux nécessaires à la mise en conformité du bien avec la réglementation et conforme à l’usage du bien;

— que concernant le préjudice financier, le cabinet Fiducial a évalué la perte de bénéfices sur la base d’un chiffre d’affaires annuel de 55.149 euros avec une marge de 60%, soit pour un mois la somme de 5.514,90 euros; que le tribunal a justement relevé que le fait que son père aurait fait partie des effectifs du cabinet d’expertise comptable ne suffit pas en soi à remettre en cause les éléments communiqués;

— que le tribunal a arrêté le préjudice financier à la somme de 5.514,90euros pour une interruption d’un mois puisque l’expert a considéré que les travaux préconisés imposeraient la fermeture du commerce pour cette durée; qu’en raison de l’effondrement de la trappe située dans la cuisine, il est contraint d’actualiser ses demandes; qu’il subit ainsi un préjudice au titre de la perte d’exploitation durant la période des travaux ainsi qu’en raison de la fermeture du commerce causée exclusivement par les désordres importants affectant le local et leur aggravation; qu’on doit envisager des travaux sur une durée supérieure à un mois, raison pour laquelle il demande la condamnation du bailleur à régler la somme de 190euros par jour de fermeture supplémentaire; que l’appelante doit également être condamnée au paiement de la somme mensuelle de 5.514,90euros à compter du 27 août 2018 jusqu’à la réalisation des travaux lui incombant ou jusqu’au paiement des dommages et intérêts au titre des travaux lui incombant;

— que si l’appelante considère qu’il ne subirait aucun préjudice financier dans le mesure où il ne serait pas à jour de son loyer, se fondant sur un commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 15 novembre 2018, il ne peut plus exercer son activité et rencontre des difficultés pour assumer le paiement de son loyer arrêté à la somme de 800 euros par mois';

— que le tribunal, en autorisant Madame D épouse X à ne débloquer les fonds que sur justification des factures relatives aux travaux mis à sa charge, impose au preneur des avances financières disproportionnées au regard de la valeur du fonds de commerce, dont le prix de cession était de 18.000 euros'; qu’il lui est ainsi impossible d’engager les travaux et d’avancer les frais auprès des entrepreneurs et ainsi inéquitable de permettre à l’appelante d’attendre la transmission des factures pour débloquer les fonds'; que le jugement déféré doit être réformé sur ce point et Madame D épouse X condamnée à exécuter les travaux lui incombant dans un délai de trois mois suivant l’arrêt à intervenir, sinon à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes dues en raison des travaux lui incombant.

*****

Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur les droits et obligations des parties:

Le bail repris par l’intimé selon acte du 28 mai 2015 a été renouvelé le 30 avril 2015. En conséquence, les nouvelles dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 et de décret du 3 novembre 2014 sont applicables à compter du renouvellement de ce bail.

Il résulte des dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 que tant lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil.

En la cause, il est constant que l’intimé a racheté le fonds de commerce situé dans le local appartenant à l’appelante, avec cession du droit au bail. Les dispositions de cet article sont ainsi applicables, ce que le tribunal a justement retenu. Il a également fait un exact rappel des dispositions de l’article R145-35 du code de commerce, modifié par le décret du 3 novembre 2014, concernant les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus, ces dépenses ne pouvant incomber au locataire. L’article 145-15 du code de commerce, modifié par la même loi, répute non écrites toutes clauses dérogeant notamment aux articles L145-40-1 à L145-41.

En la cause, l’appelante est intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce par la société Le Charolais 38 à Monsieur C. Il a été rappelé que ce bail permet l’exercice de toutes activités commerciales, et il est constant que l’ancien locataire exerçait une activité de restauration. Il s’agit ainsi d’un établissement accueillant le public, soumis à des contraintes administratives particulières en matière de sécurité et de salubrité. L’appelante a autorisé expressément Monsieur C à exercer une activité de même nature.

Le cahier des charges du bail, établi en 1984, ne peut plus ainsi prévoir que le preneur prendra le fonds dans l’état dans lequel il se trouve, sans aucun recours possible contre le bailleur. L’acte de cession du bail prévoit d’ailleurs seulement que l’intimé prendra les locaux dans l’état dans lesquels ils se trouvent sans recours contre le vendeur du fonds et non contre le bailleur. Rien n’a été prévu concernant un recours du nouveau preneur contre le bailleur. En l’absence d’état des lieux réalisés contradictoirement avec le bailleur, ce dernier ne peut pas, par l’effet de la loi du 18 juin 2014, invoquer la présomption édictée à l’article 1731 du code civil et ainsi soutenir que les lieux se trouvaient dans un parfait état.

Il en résulte que l’appelante est tenue des dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que, le cas échéant, des honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que des dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors que les travaux à réaliser relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus.

2) Sur les désordres et leurs conséquences:

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Il résulte des conclusions de l’expert A que des désordres affectent les locaux, selon les énonciations reprises dans le jugement déféré auquel il convient de se référer sur ce point. Faisant une exacte application des principes énoncés plus haut, le tribunal a justement retenu que relèvent des problèmes affectant la structure du local, constituant de grosses réparations, la réalisation de

plafonds coupe-feux, l’habillage des poutres en bois par un revêtement de cette nature, le bouchage de la dalle de la salle à manger et la reprise de la dalle de la cuisine sous le carrelage, la création d’une ventilation haute et basse pour la cave, puisqu’il résulte du pré-rapport d’expertise qu’une canalisation de gaz passe dans le sous-sol qui est mal ventilé, la mise en place d’une gaine ventilée avec remplacement du tube en cuivre d’alimentation en gaz, la modification de la porte avec création d’un renvoi d’eau afin de garantir le clos et le couvert, obligation due par le bailleur au titre de son obligation de délivrance, les travaux nécessaires touchant au gros oeuvre.

Les premiers juges ont de même valablement écarté, comme se trouvant à la charge du preneur, les travaux d’électricité, puisque les problèmes ne proviennent pas du raccordement du local mais de la distribution intérieure, de peinture, de carrelage et de faïence en lien avec l’activité du preneur, s’agissant de travaux d’aménagement. La cour constate également qu’il ne s’agit pas de travaux relevant de l’article 606 du code civil. L’appelant est ainsi mal fondé à demander que ces travaux soient mis à la charge du propriétaire.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a déclaré E D épouse X responsable, en sa qualité de bailleur des lieux loués, des désordres affectant les éléments suivants, et l’a condamnée au paiement des travaux de reprise comme suit:

— plafonds : 7.340 euros HT,

— maçonnerie (réfection des dalles de salle à manger et cuisine) : 5.000+11.800= 16.800 euros,

— création d’une ventilation': 1.300 euros,

— modification de la porte et renvoi d’eau : 1.200 euros,

— alimentation gaz : 3.500 euros,

— travaux annexes': 2.550 euros,

soit au total la somme de 34.390 euros.

Le tribunal a également parfaitement estimé les frais de maîtrise d’oeuvre, correspondant à 13'% du montant de ces travaux. Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a mis à la charge de l’appelante la somme complémentaire de 5.752,40 euros à ce titre.

Afin de garantir la parfaite exécution de ces travaux, le tribunal a en outre exactement autorisé l’appelante à débloquer les fonds sur justifications des factures, et dans la limite des sommes ainsi arrêtées. Sa décision sera également confirmée de ce chef et Monsieur C débouté de son appel incident tendant à la condamnation de l’appelante à effectuer les travaux mis à sa charge dans un délai de trois mois suivant le prononcé du présent arrêt, sinon à lui régler ces sommes.

3) Sur les préjudices subis par Monsieur C':

Concernant la somme de 5.514,90 euros accordée au titre de la perte d’exploitation subie à compter du mois d’août 2018, il résulte des énonciations de l’expert A que les locaux donnés à bail sont très anciens, et qu’ils ont fait l’objet de travaux successifs réalisés par leurs anciens occupants, relevant du bricolage ou par des entreprises n’ayant pas respectées les règles de l’Art. En outre, le bailleur n’a pas suivi l’évolution des normes de construction concernant le gros 'uvre et le couvert.

Au cours du mois d’août 2018, une partie du sol de la cuisine s’est effondrée, et l’intimée est tombé dans l’escalier menant à la cave. Cet effondrement a été constaté par huissier de justice le 29 août 2018, et Monsieur C a subi plusieurs jours d’arrêt de travail, mais non consécutifs, sur décision

médicale.

Ainsi que relevé par les premiers juges, l’appelant n’a remis aucun document comptable lors de l’expertise, et n’a produit devant le tribunal qu’une attestation de son expert-comptable. Aucun élément ne permet de constater ni que le père de l’intimé soit membre de ce cabinet, ni qu’un tel fait aurait eu une influence sur les chiffres énoncés dans cette attestation comme retenu par le tribunal.

Il n’est pas contesté que l’expert a prévu une exécution des travaux de remise en état sur un mois. Selon l’attestation comptable, l’établissement «'Le Charolais de Ludo'» tenu par l’intimé, a dégagé un chiffre d’affaires de 55.149 euros HT, au cours de l’exercice courant du 1^er avril 2016 au 31 mars 2017. Aucun élément ne permet de retenir un chiffre d’affaire annuel de 110.298 euros ainsi que soutenu par l’appelante. En outre, le taux de marge retenu pour 60'% représente 33.089 euros HT sur 12 mois. Ce document ne permet pas ainsi de retenir en lui-même une perte mensuelle de 5.514,90 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. ll n’y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande de Monsieur C concernant l’indemnisation journalière de l’interruption de son activité, le montant avancé par l’intimé ne correspondant à aucun élément comptable.

L’appel incident de Monsieur C sera ainsi rejeté.

Le sens du présent arrêt impose de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné l’appelante à payer à Monsieur C la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire. Ainsi que soutenu par l’appelante, ces dépens n’incluront pas le coût de constats d’huissier de justice, n’ayant pas été ordonnés par une juridiction, par application de l’article 695 du code de procédure civile.

Madame D épouse X succombant pour l’essentiel en son appel, sera condamnée à payer à Monsieur C la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés devant la cour, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles L145-10-1 et suivants, R145-35 du code de commerce, 1731 du code civil;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame D épouse X à payer à G C la somme de 5.514,90 euros au titre de son préjudice financier';

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau :

Déboute Monsieur C de son appel incident ;

Y ajoutant :

Condamne E D épouse X à payer à G C la somme complémentaire de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne Madame D épouse X aux dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel qui incluront le coût de l’expertise judiciaire, mais pas des constats d’huissiers réalisés à

l’initiative de Monsieur C;

Signe par Madame GONZALEZ, Présidente et par Madame RICHET, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente