ARRET

N° 28

SAS MJ DEVELOPPEMENT – IMMOBILIER & INVESTISSEMENT

Société CAP PLUS

C/

Y

Y J X

Société AXA FRANCE IARD

SELARL B RANDOUX

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 31 JANVIER 2019

N° RG 14/03848 – N° Portalis DBV4-V-B66-FVRB

JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-QUENTIN EN DATE DU 22 mai 2014

ORDONNANCE DU CONSEILLER DE LA MISE EN ETAT DE LA CHAMBRE ECONOMIQUE DE LA COUR D’APPEL D’AMIENS EN DATE DU 15 mai 2017

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE (RG 14/03945)

La société MJ DEVELOPPEMENT – IMMOBILIER & INVESTISSEMENT représentée par le président de son conseil d’administration et directeur général, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Christine HACHE, avocat au barreau d’AMIENS, postulant et plaidant par M^e Romain PERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 71

APPELANTE (RG 14/03848) et INTIMEE (RG 14/03945)

La société CAP PLUS (SAS)

[…]

[…]

La SELARL B RANDOUX prise en la personne de Maître A B agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la société CAP PLUS (SAS)

[…]

02100 SAINT-QUENTIN

Intervenante forcée

Représentée par M^e Aurélie GUYOT, avocat au barreau d’AMIENS, postulant et ayant pour avocat M^e Philippe MATHOT de la SCP MATHOT LACROIX, avocat au barreau de DOUAI, vestiaire : 80

ET :

INTIMES

Monsieur C Y

[…]

[…]

Madame E Y J X

[…]

[…]

Représentés par M^e Marie-Christine MISSIAEN-DUBUS, avocat au barreau d’AMIENS, postulant et plaidant par M^e Emma LEOTY substituant M^e Hélène FERON-POLONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 106

La société AXA FRANCE IARD, compagnie d’assurances agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Patrick PLATEAU de la SCP MILLON PLATEAU, avocat au barreau d’AMIENS, postulant et ayant pour avocat le cabinet Z LOMBARD, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN, vestiaire : 82

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2018 devant :

Mme Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre,

M^me Odile GREVIN, Conseillère, et M^me Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2019.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M. F G

PRONONCE :

Le 31 Janvier 2019 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2^e alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Patricia GRANDJEAN, Présidente de chambre a signé la minute avec M. F G, Greffier.

DECISION

M. C Y et M^me E X épouse Y ont acquis en 2009 un appartement dans une résidence de tourisme à Lourdes pour un montant de 185 823 € financé par un emprunt auprès du Crédit foncier et donné à bail commercial à la société Topotel moyennant un loyer annuel de 6 754,11 €, dans le cadre d’une opération d’investissement issue de la loi du 30 décembre 1998 dite loi Demessine.

L’acquisition a été réalisée par l’intermédiaire d’une société agent immobilier et courtier, Cap Plus après la signature d’un contrat de réservation en état futur d’achèvement d’un appartement en date du 1^er avril 2009 intervenu entre les époux Y et la SAS MJ Développement promoteur immobilier agissant au nom et pour le compte du maître de l’ouvrage la SCCV ND de Bétharam.

Suite aux difficultés financières de la société preneuse placée en procédure de sauvegarde le 21 avril 2010, un nouveau bail a été régularisé moyennant une diminution du montant de loyer et le bail a été ensuite cédé à deux reprises.

C’est dans ce contexte que les bailleurs, M. C Y et M^me E X épouse Y, ont assigné la société Cap Plus et la SAS MJ Développement en paiement notamment de la somme de 185 823 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier, ainsi que d’une somme de 20000 € au titre de leur préjudice moral. La société Cap Plus a quant à elle fait assigner la société Axa France Iard en garantie.

Par un jugement du 22 mai 2014, le tribunal de grande instance de Saint-Quentin a :

— condamné in solidum la société Cap Plus et la SAS MJ Développement à payer à M. C Y et M^me E X épouse Y la somme de 20 000 € à titre de dommage et intérêts en réparation de leur préjudice outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière,

— condamné la société Cap Plus et la SAS MJ Développement à payer à M. C Y et M^me E X épouse Y la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cap Plus à payer à la société Axa France Iard la somme de 1 000 € sur le

fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Cap Plus et la SAS MJ Développement aux dépens de l’instance principale,

— condamné la société Cap Plus aux dépens de l’appel en garantie,

— autorisé Maître Z à recouvrer directement contre la société Cap Plus ceux des dépens dont il a fait avance,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

La société Cap Plus et la SAS MJ Développement ont respectivement interjeté appel les 1^er août et 8 août 2014. Les deux instances ont été jointes.

La société Cap Plus a été placée en liquidation judiciaire le 27 janvier 2017.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 12 mars 2018, la société Cap Plus et la SELARL B Randoux mandataire liquidateur de la société Cap Plus demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris et débouter M. C Y et M^me E X épouse Y de leurs demandes fins et conclusions,

— de juger n’y avoir lieu à fixation de créance,

— de condamner M. C Y et M^me E X épouse Y à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Aurélie Guyot,

subsidiairement,

— de condamner la société Axa France Iard à la garantir de toutes condamnations en principal intérêts frais et remboursement de débours irrépétibles et dépens susceptibles d’être prononcées contre elle,

à titre encore plus subsidiaire,

— de condamner la société Axa France Iard à la garantir à concurrence de 95 % de toutes condamnations prononcées contre elle,

en tout état de cause,

— de condamner la société Axa France Iard à lui payer la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Aurélie Guyot.

La société Cap Plus et son liquidateur soutiennent que cette dernière a agi non pas en qualité de conseil en investissement financier mais en qualité d’intermédiaire, d’agent immobilier et courtier dans l’affaire en cause et qu’elle n’est en conséquence pas garante de la bonne exécution des contrats conclus entre M. C Y et M^me E X épouse Y et leurs divers cocontractants.

Ils font valoir que la société Cap Plus avait pour seule obligation d’informer les époux Y sur les conditions des opérations souscrites définies par la loi, qu’elle n’était débitrice d’aucun devoir de mise en garde et qu’elle n’a commis aucun dol.

Ils contestent tout mensonge, fausses informations ou manoeuvres portant sur l’insolvabilité ou les

risques d’insolvabilité de leurs cocontractants, sur une situation de saturation locative, sur des liens capitalistiques et financiers anormaux frauduleux ou risqués.

Ils affirment que toutes les informations requises par la loi ont été fournies à M. et M^me Y et que la signature des contrats a été précédée de négociations sérieuses.

A titre subsidiaire, ils soutiennent qu’aucun dommage certain n’est établi ni aucune perte de chance, les bailleurs percevant des loyers et bénéficiant des réductions d’impôts convenues.

A titre encore subsidiaire, il est avancé que l’opération en cause est couverte par la police d’assurance souscrite par la société Cap Plus. A titre plus subsidiaire, les appelants font valoir que l’assureur a manqué à ses devoirs de renseignement, de conseil et de mise en garde en omettant de lui proposer de souscrire une police couvrant les risques liés à des conseils en investissement et/ou en défiscalisation, le préjudice consistant en une perte de chance évaluée à 95% des sommes dues.

Aux termes de ses dernières conclusions du 5 septembre 2018, la SAS MJ Développement demande à la cour :

— de confirmer le jugement du 22 mai 2014 en ce qu’il a jugé qu’elle n’avait commis aucun dol au préjudice des époux Y, et en ce qu’il a jugé que la présentation du programme immobilier figurant sur la plaquette publicitaire n’était pas trompeuse,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a considéré qu’elle aurait manqué à une obligation de mise en garde en ne faisant pas état dans les documents remis aux époux Y de la notion de risque inhérent à toute opération d’investissement, privant ces derniers d’une possibilité de ne pas contracter, et la condamnant in solidum avec la société Cap Plus au paiement de 20 000 € de dommages et intérêts et 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. et M^me Y à lui verser la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux qu’aux entiers dépens.

La SAS MJ Développement soutient qu’elle n’a pas manqué à ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde en tant que promoteur immobilier.

Elle souligne que M. et M^me Y n’ont jamais demandé la nullité de la vente.

Elle fait valoir que ces derniers suffisamment avertis pour peser les risques encourus au regard des gains escomptés ne démontrent aucun dol et n’ont subi aucun préjudice, aucune perte de chance et que le bien est toujours en location, la gestion de l’hôtel à Lourdes étant parfaitement assurée par une société spécialisée. Elle affirme que la présentation du programme immobilier n’est aucunement trompeuse et ne comporte aucune indication fausse, nie toute surévaluation du loyer et fait valoir que les liens capitalistiques entre les différents acteurs du programme sont indifférents. Elle précise que la société Topotel, locataire initiale, était solvable et réalisait des bénéfices au moment de la conclusion des engagements.

Elle indique que la société Cap Plus n’est pas son mandataire et qu’elle ne peut donc être responsable des agissements de cette dernière.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 mai 2018, M. et M^me Y demandent à la cour:

— de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la société Cap Plus et de la SAS MJ Développement pour manquement à leur devoir de mise en garde et à leur obligation particulière d’information en ne faisant pas état de la notion de risques inhérents à toute opération d’investissement,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés à leur payer la somme de 20 000 €,

— de condamner la SAS MJ Développement à leur payer la somme de 185 823 € en réparation de leur préjudice financier,

— de fixer leur créance à hauteur de 213 823 € au passif de la société Cap Plus comprenant les 23 000 € issus de la condamnation prononcée par le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Quentin en date du 22 mai 2014,

— et à titre très subsidiaire de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions favorables à leur égard,

— de condamner la SAS MJ Développement à leur payer la somme de 20 000 € en réparation de leur préjudice moral,

— de dire que les sommes mises à la charge des appelantes porteront intérêt à compter de l’assignation,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— de condamner la SAS MJ Développement à leur payer la somme de 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS MJ Développement aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Le coq-Vallon & Feron-Poloni.

M. et M^me Y exposent qu’ils ont été démarchés par la société Cap Plus qui leur a proposé de procéder à un investissement locatif, opération réalisée dans le cadre de la loi Demessine de 1998. Ils reprochent à cette dernière société et à son mandant le promoteur de ne pas les avoir informés, alors qu’ils n’étaient pas des investisseurs avertis, du fonctionnement et des risques encourus au titre de l’opération, et notamment quant à l’aléa locatif sachant que l’hôtelier locataire de l’immeuble a rapidement connu des difficultés financières suite à la conclusion des engagements.

Ils leur reprochent une présentation trompeuse de l’affaire afin de les déterminer à s’engager. A titre subsidiaire, ils affirment ainsi avoir été victimes d’un dol et sollicitent des dommages et intérêts sur ce fondement. Ils précisent que le loyer fixé était surévalué ainsi qu’en témoigne l’existence d’un fonds de concours et que les appelantes savaient que le marché de la location était saturé et ont présenté à tort les premières sociétés exploitantes d’hôtel comme sérieuses et solvables alors que la société MJ Développement possédait 21% de participation dans la société Topotel preneuse au travers de sa holding Alliance Participations et ne pouvait ignorer les impayés de loyers existant dans une autre résidence de tourisme au dernier trimestre 2008.

Ils soutiennent qu’il ont subi un préjudice en perdant une chance de réaliser un meilleur investissement.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 août 2015, la société Axa France Iard demande à la cour :

— de débouter la société Cap Plus de sa demande et confirmer sur ce point le jugement entrepris,

— de condamner la société Cap Plus à lui verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SCP Millon Plateau,

subsidiairement,

— de dire que l’éventuelle garantie d’Axa n’est due que dans la limite du contrat avec application d’un franchise de 10% avec un maximum de 1 800 €.

L’assureur soutient que sa garantie n’est pas acquise dans le cas d’espèce, sa couverture ne visant que la seule activité d’agent immobilier alors que la responsabilité de la société Cap Plus est recherchée dans le cadre d’une activité de conseil en défiscalisation. Il ajoute qu’il ne saurait garantir des faits de dol.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’instruction de l’affaire a été close le 8 octobre 2018.

MOTIFS

Sur les fautes reprochées aux sociétés Cap Plus et MJ Développement

La responsabilité du promoteur immobilier la société MJ Développement et de la société intermédiaire est à titre principal mise en cause pour manquement à une obligation de conseil et de mise en garde.

Il convient de rappeler en premier lieu que les époux Y ont eu recours à la société Cap Plus pour leur projet d’investissement immobilier et de défiscalisation et à la société MJ Développement en qualité de promoteur immobilier agissant pour le compte du maître de l’ouvrage pour la réservation d’un appartement au sein d’une résidence hôtelière en état futur d’achèvement.

Il n’est produit aucun document relatif aux relations contractuelles pouvant exister entre la société Cap Plus et les époux Y ni quant aux relations existant entre la société Cap Plus et la société MJ Développement, promoteur de l’opération.

En particulier la société Cap Plus ne s’explique aucunement sur sa rémunération.

La société Cap Plus se présente comme un intermédiaire immobilier proposant l’acquisition de biens immobiliers construits et vendus par des promoteurs nationaux reconnus sans s’expliquer sur les relations entretenues avec ces promoteurs.

Si aucune convention écrite n’est intervenue avec les époux Y, elle ne conteste pas être intervenue afin de permettre aux époux Y de réaliser un investissement et leur avoir proposé à cette fin l’opération réalisée par la société MJ Développement en remettant les documents informatifs établis par cette dernière.

La société MJ Développement promoteur reconnaît avoir conçu et réalisé la construction de la résidence hôtelière Lorna et que ce programme a été commercialisé par la société Cap Plus mais elle fait valoir que cette société n’est pas son mandataire.

Il convient en conséquence de s’en tenir aux documents précontractuels établis et aux contrats intervenus.

Il est produit aux débats par les époux Y, l’étude personnalisée 'loi Demessine’ effectuée pour leur compte par la société Cap Plus se présentant comme un cabinet spécialisé en investissements et placements au travers de laquelle sont reprises l’ensemble des conditions de l’investissement immobilier et sa rentabilité mais également le bilan fiscal de cette opération et notamment le gain

fiscal annuel attendu.

Il est également produit le programme et la fiche de présentation ' du lot optionné’ établie par MJ Développement faisant état du taux de rentabilité et des loyers ainsi que la plaquette de présentation du projet de résidence hôtelière établie par le promoteur faisant état du potentiel de l’investissement réalisé par les acquéreurs de son projet immobilier Lorda résidence à fort potentiel locatif.

Il résulte de ces documents et notamment de la plaquette de présentation que l’opération présentée par la société Cap Plus et réalisée par la société MJ Developpement visait à faire acquérir un appartement au sein d’une résidence hôtelière située dans un lieu touristique attirant une clientèle internationale avec la garantie liée à la signature d’un bail commercial de 11ans et 9 mois avec un partenaire expérimenté, assurant des loyers nets de charges avec récupération de la TVA sur le montant total de l’acquisition, une défiscalisation attractive et un complément de retraite éventuel.

Il résulte également de l’étude personnalisée qui ne mentionne qu’en caractères presque illisibles qu’elle n’est pas contractuelle en raison de l’aspect prévisionnel et des paramètres financiers hors de la responsabilité de la société Cap Plus , que seul un effort personnel d’épargne faible sera demandé aux acquéreurs grâce aux loyers allant en augmentant et aux gains fiscaux et qu’un enrichissement avec revente après 12 ans est attendu.

Ces indications n’ont pas valeur d’engagement contractuel permettant d’ engager la

la responsabilité contractuelle des intervenants pour inexécution du contrat mais révèlent un défaut dans l’information des acquéreurs dont il n’est nullement démontré que bien qu’étant dans l’enseignement primaire et secondaire ils étaient des investisseurs avertis.

Il résulte de l’étude qu’il s’agissait au contraire de membres de l’enseignement disposant d’un logement de fonction et investissant dans ce projet dans le seul but de disposer d’un apport à leur retraite pour acquérir une résidence principale.

Or les époux Y qui devaient bénéficier d’une information sur les caractéristiques de l’opération envisagée et les risques de cet investissement soit sur toutes circonstances raisonnablement prévisibles et propres à les priver de tout ou partie du bénéfice qu’ils pouvaient attendre de leur investissement, n’ont reçu aucune information sur les risques présentés par l’opération et notamment le risque lié à une absence de loyers.

Au contraire le risque locatif dont tout un chacun peut être conscient lorsqu’il acquiert un bien immobilier isolé destiné à un bail classique est totalement écarté par les intervenants qui s’appuient pour cela sur l’intégration du bien au sein d’une résidence hôtelière et sur la conclusion d’un bail de 11ans et 9 mois avec non pas des particuliers mais une société spécialisée dans la gestion de résidences de ce type et n’envisagent ainsi aucune assurance locative.

De même l’attention des acquéreurs n’est pas attirée sur les conséquences d’une défaillance de la société preneuse et le fait que l’intégration de l’appartement au sein d’une résidence hôtelière limitera les possibilités locatives à la reprise par une société de même spécialité et rendra plus difficile la conclusion d’un nouveau bail.

Or il est démontré que la procédure de sauvegarde ouverte à l’égard de la société Topotel a conduit à la recherche d’une autre société spécialisée dans la gestion de résidence hôtelière qui néanmoins n’a accepté la reprise que sous la condition d’une baisse des loyers et de l’accord de l’ensemble des propriétaires.

La société Cap Plus loin d’avoir joué le simple rôle d’intermédiaire entre le promoteur et les époux Y et entre ceux-ci et l’établissement de prêt a réalisé une véritable étude permettant de définir au

regard de la situation des époux Y l’opération d’investissement et de défiscalisation la plus rentable pour eux.

Elle n’est donc pas restée dans un rôle d’agent immobilier intermédiaire mais en dépit de l’absence de signature d’une convention de conseil en investissement a de fait exercé cette fonction auprès des époux Y .

Elle était en conséquence et à ce titre tenue d’une obligation d’informer les époux Y et de les mettre en garde sur les caractéristiques de l’opération envisagée et ne pouvait se contenter de présenter les aspects positifs de l’investissement en taisant les risques existants.

De même la société MJ Développement promoteur immobilier qui conçoit, construit une gamme de produits positionnée sur un secteur haut de gamme pour une habitation principale ou secondaire en accession traditionnelle ou en investissement a conçu le programme immobilier Lorda Résidence qui consistait en la réalisation d’une résidence de tourisme trois étoiles comportant 89 appartements au centre de la ville de Lourdes comprenant notamment conciergerie accueil bureaux administratifs salon bagagerie espace lingerie restaurant cuisine et terrasse, comme un produit d’investissement qu’elle qualifiait de sûr et à fort potentiel locatif et dont elle reprenait les divers avantages mais non les risques.

Elle proposait ainsi la garantie de la signature d’un bail commercial de longue durée avec un gestionnaire par elle sélectionné permettant de garantir le versement de loyers nets de charges. La fiche de présentation du lot 'optionné’ établie par elle porte d’ailleurs la mention d’une fiscalité liée à la loi Demessine et les loyers attendus la première année.

La société MJ Développement qui a présenté à la vente ce programme immobilier destiné à l’investissement avec l’intervention d’un gestionnaire preneur par elle choisi et qui est donc à l’origine de l’opération de défiscalisation 'Demessine’mais n’est pas liée contractuellement aux époux Y, a néanmoins commis une faute en garantissant par ses documents d’information la rentabilité et la fiabilité de son opération qualifiée d’investissement sûr et serein et en occultant totalement les risques potentiels liés à la situation locative d’une résidence hôtelière aux futurs acquéreurs sur les risques présentés par leur engagement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu les fautes tant de la société Cap Plus que de la société MJ Développement.

Il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur la demande subsidiaire fondée sur une réticence dolosive.

Sur les préjudices subis

Le préjudice résultant d’un manquement à une obligation d’information s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter ou de n’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

Les époux Y considèrent que leur préjudice financier est constitué par une perte de loyer de 67590 € et une rentabilité moindre que celle annoncée tant sur le loyer que sur le prix de cession du bien et ayant entraîné un effort d’épargne mensuel de 614,84 € et dès lors que la réduction d’impôt ne s’appliquera plus de 962 € ou de 855 € au regard de la renégociation de leur prêt au lieu des 300€ annoncés dans l’étude personnalisée et par la perte de chance de réaliser un meilleur investissement.

Ils sollicitent néanmoins une somme représentant le coût d’acquisition de l’immeuble augmenté des frais.

Il résulte des documents produits que seulement quatre mois après la remise des clefs en décembre 2009, des difficultés sont intervenues avec le preneur quant au règlement des loyers et que dès le

mois d’août 2010 un nouveau bail a été conclu moyennant un loyer fixe en nette diminution et comportant une part variable en fonction du chiffe d’affaires avant qu’une société créée par la société MJ Développement ne reprenne la gestion de la résidence et assure le paiement des loyers en retard et la poursuite des baux en cours avant que la gestion ne soit finalement reprise par le groupe Odalys.

Il n’y a pas eu une perte significative de loyers mais une diminution importante des loyers perçus quatre mois après la livraison de l’appartement.

Il ne peut cependant être retenu une baisse de rentabilité de l’opération quant au prix de cession du bien en fin d’opération, qui n’est aucunement établie à ce jour. L’incidence fiscale n’a pas été remise en cause.

Il n’est pas contesté qu’il a existé une différence d’effort d’épargne pour les époux Y découlant de l’écart entre le loyer versé en début de contrat et le loyer réellement perçu ensuite.

Cela a contraint les acquéreurs à une renégociation de leur prêt laissant subsister un effort d’épargne plus important et en conséquence une diminution de leur train de vie.

Cette situation est directement en lien avec la faute commise.

Il convient d’évaluer le préjudice résultant la perte de chance de ne pas contracter à la somme de 20000 € et de confirmer en conséquence l’indemnisation accordée par les premiers juges.

Il n’est pas établi par les époux Y la réalité d’un préjudice moral distinct et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de leur demande sur ce chef.

Il convient de dire que la sociétés Cap Plus et la société MJ Développement sont tenues in solidum d’indemniser les époux Y et de fixer la créance des époux Y au passif de la société Cap Plus à la somme de 20000€ et de condamner la société MJ développement au paiement de la même somme.

Sur la garantie de l’assureur

Il résulte des conditions particulières du contrat d’assurance que l’activité garantie est celle d’agent immobilier pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce.

La responsabilité de la société Cap Plus étant retenue pour une activité de conseil en investissement et défiscalisation, non couverte par le contrat, la garantie de l’assureur ne peut intervenir.

S’il est certain que la société Cap Plus a servi d’intermédiaire à une opération immobilière, elle n’a pas exercé une simple mission d’agent immobilier d’entremise immobilière mais a réalisé une étude personnalisée de la situation des investisseurs pour leur proposer un investissement relatif à un produit de défiscalisation en lien avec leur situation et est donc intervenue en qualité de conseil en investissement.

Or sa responsabilité est retenue dans le cadre de cette activité de conseil en investissement.

Le contrat d’assurance ne garantit aucunement cette activité.

Il est alors reproché à titre subsidiaire à l’assureur un manquement à son devoir d’information de conseil et de mise en garde sur la nature et le contenu de la police souscrite alors même que la souscription de ce contrat avait été précédée d’une étude de sa situation et d’avoir ainsi fait perdre à la société une chance de contracter à de meilleures conditions.

Il ressort des pièces versées aux débats que le contrat a été souscrit au début de l’année 2009 sur la

base d’une étude sollicitée par la société Cap Plus en matière d’assurance et de garantie financière mais dans le cadre du respect de la loi Hoguet et seulement pour l’activité d’agent immobilier.

C’est sur la base de cette mission visant au respect de la loi Hoguet dans le cadre de son activité d’agent immobilier que la société Cap Plus a entendu s’engager et que le contrat d’assurance et ses conditions particulières ont été définis.

Outre le fait qu’un extrait Kbis daté de 2013 ne permet pas de justifier de l’existence d’une activité complémentaire en matière d’investissement en 2009 exercée par la société Cap Plus, elle avait réduit le champ de l’étude de l’assureur à son activité d’agent immobilier et ne saurait dès lors lui reprocher un défaut d’information quant à la couverture d’une autre activité.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie formé à l’encontre de la société AXA.

Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Il convient de condamner la société MJ Développement à payer au époux Y la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux entiers dépens de l’instance principale.

Il y a lieu de fixer la créance de la SA Axax France Iard au passif de la société Cap Plus à la somme de 3000 € au titre des frais non compris dans les dépens exposés par elle en appel et de dire que les dépens de l’appel en garantie seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné la société Cap Plus désormais en liquidation judiciaire au paiement de dommages et intérêts ;

statuant à nouveau,

dit que la société Cap Plus est tenue in solidum avec la société MJ Développement à indemniser M. C Y et I X épouse Y ;

fixe la créance des époux Y au passif de la liquidation judiciaire de la société Cap Plus à la somme de 20 000 € ;

condamne la société MJ Développement à payer aux époux Y la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

fixe la créance de la SA Axa France Iard au passif de la liquidation judiciaire de la société Cap Plus à la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne la société MJ Développement aux entiers dépens d’appel de l’instance principale ;

condamne la société Cap Plus aux dépens de l’appel en garantie qui seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

Le Greffier, La Présidente,