ARRET

N°

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[I]

CJ/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/03822 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I3UN

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8] DU NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Audrey D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau D’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

ET

Madame [J] [I]

née le 28 Mai 1997 à [Localité 7] (77)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N80021-2024-003659 du 13/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 20 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 19 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Par un acte en date du 30 septembre 2019, la SCI JBM a donné à bail d’habitation à Mme [J] [I] un appartement n°2 en copropriété situé à [Adresse 6], moyennant un loyer de 600 euros par mois, révisable le 1er octobre de chaque année.

Par un acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019, la société Action Logement Services a consenti un engagement de caution simple en faveur de la SCI JBM en sûreté et garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues par Mme [I] au titre d’un impayé de loyer et/ou d’une dégradation locative.

Par un acte d’huissier de justice du 20 juin 2022, la société Action Logement Services a fait assigner Mme [I] afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement de diverses sommes réglées par la caution entre les mains du bailleur.

Par jugement contradictoire du 9 juin 2023, le juge du tribunal judiciaire de Soissons a :

— Débouté la société Action Logement Services de toutes les prétentions qu’elle a émises à l’encontre de Mme [I] ;

— Débouté la société Action Logement Services de son chef de demande fondé sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Action Logement Services aux entiers dépens de l’instance.Par déclaration du 10 août 2023, la société Action Logement Services a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, elle demande à la cour de :

— Recevoir Action Logement Services en son action ;

— L’en déclarer bien fondée ;

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— Condamner Mme [I] à payer à Action Logement Services la somme de 1 120,97 euros au titre des déblocages de loyers et de 7 004,32 euros au titre des dégradations locatives, soit un total de 8 125,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 mai 2022 sur la somme de 1 120,97 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Condamner Mme [I] à payer à Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La société Action Logement Services soutient que sur la recevabilité de l’action et la prescription applicable, la citation a été délivrée dans le délai triennal, si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle affirme également qu’elle a rempli la preuve qui lui incombe de l’existence d’une dette locative, et qu’il incombe à Mme [I] de démontrer qu’elle a réglé à son bailleur l’intégralité des loyers de février, mai et juin 2021 et le loyer prorata temporis de juillet 2021.

La société Action Logement ajoute qu’au sujet des dégradations locatives, l’état des lieux d’entrée de Mme [I] indique que le logement était en « état neuf » et que l’état des lieux de sortie témoigne d’une dégradation de celui-ci en ce qu’elle l’a restitué en mauvais état d’entretien, de propreté et de vidange.

Mme [I] a constitué avocat et signifié des conclusions par voie dématérialisée le 25 juillet 2024.

Par ordonnance du 12 février 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de Mme [I] remises au greffe le 25 juillet 2024, déclaré irrecevable la demande d’infirmation du jugement contenue dans les conclusions d’incident de la société Action logement du 24 octobre 2024, ordonné la clôture de la procédure et le renvoi de l’affaire pour être plaidée le 20 mars 2025 à 9h30 et condamné Mme [I] aux entiers dépens de l’incident.

MOTIFS

Il résulte de l’article 2306 du code de procédure civile que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en 'uvre de Visale du 24 décembre 2015 effectue un renvoi à l’article précité.

Il convient de relever que la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de la bailleresse du fait des impayés du locataire, dispose encore d’un recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qu’il a produit l’extinction de son obligation.

Elle se trouve donc bien fondée en son action en paiement, mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée entre les mains de la bailleresse en lieu et place du locataire défaillant et dont elle peut justifier sur quittance subrogative.

Le contrat de cautionnement Visale daté du 30 septembre 2019 produit au débat a été conclu et signé par voie dématérialisée, selon des modalités satisfaisant aux dispositions des articles 1316-1, 1316-3 et 1316-4, devenus 1366 et 1367 du code civil. Dès lors, il est opposable à Mme [J] [I].

Il résulte de la quittance subrogative du 26 juillet 2021 entre la SCI JBM et la SAS Action Logement Services que celle-ci a versé la somme de 1 275 euros représentant les impayés de loyer de Mme [I] des mois de février 2021, mai, juin et juillet 2021 en totalité ou partiellement.

Mme [I] ne justifie pas s’être acquittée de ces loyers.

Il est prévu au contrat Visale passé entre le bailleur et la société Action Logement Services que dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage notamment à informer les locataires des déclarations d’impayés de loyer ainsi que des conséquences de cette déclaration et notamment de la possibilité pour le locataire de proposer un plan de remboursement par le biais du site.

En l’espèce, la société Action Logement Services a adressé à la débitrice une mise en demeure le 3 mai 2022 reproduisant la déclaration d’impayés de loyer du bailleur faisant apparaître toutes les informations relatives à celle-ci et la mettant en demeure de régler 1 275 euros dans le délai de huit jours à compter de la réception du courrier avec l’information relative à la garantie Visale ainsi rédigée :

« Vous avez toujours la possibilité de rembourser la totalité de votre dette ou de mettre en place un échéancier de remboursement via votre espace personnel sur www.visale.fr ou en contactant votre gestionnaire ».

La société Action Logement Services a donc bien rempli les obligations qui pesaient sur elle aux termes du contrat Visale signé avec la SCI JBM. Elle a admis de procéder à la prise en charge après mise en demeure par le bailleur à Mme [I] de régler les loyers impayés.

Il résulte de ces éléments que la demande formée par la société Action Logement Services au titre des loyers impayés est bien fondée, étant précisé qu’elle limite sa demande à la somme de 1 120,97 euros au titre des loyers, soit 50 euros pour le mois de février 2021, 200 euros pour le mois de mai 2021, 600 euros pour juin 2021 et 270,97 euros pour le mois de juillet 2021, en tenant compte d’une occupation du logement par Mme [I] jusqu’au 14 juillet 2021, date de l’état des lieux de sortie.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la société Action Logement Services de sa demande au titre des loyers impayés dont elle s’est acquittée pour le compte de Mme [I]. Cette dernière sera condamnée à régler 1 120,97 euros à la société Action Logement Services avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022, date de l’acte introductif d’instance, faute de production par l’appelant du commandement de payer du 30 mai 2022 auquel il se réfère dans ses conclusions.

La société Action Logement Services se prévaut par ailleurs, dans les mêmes conditions que pour l’arriéré de loyers, d’une créance au titre du coût des réparations locatives consécutive au départ de Mme [I] des lieux loués. Elle produit une quittance subrogative pour un montant de 7 004,32 euros se décomposant comme suit :

— un poste Castorama : 1 359 euros avec application d’un coefficient de vétusté de 11 %,

— poste SARL BAS Chamblon d’un montant de 260 euros,

— un poste « dégradations » pour un montant de 6 893,04 euros avec application du coefficient de vétusté de 11 %.

Le total, vétusté déduite, est de 7 604,32 euros et l’appelante a ensuite déduit 600 euros correspondant au dépôt de garantie.

L’état des lieux d’entrée du 30 septembre 2019 permet d’établir que le logement était à l’état neuf sous réserve d’une fuite d’eau au coin gauche des WC et d’une fuite d’eau en bas à gauche dans la douche. A la sortie des lieux loués, l’état des lieux paraphé et signé par la locataire mentionne que les poubelles sont à sortir et la cave à vider et nettoyer, la grille à réparer, que toutes les pièces sont à repeindre, que le parquet doit être refait dans le salon, que la douche est à changer en raison de morsures de chien, que le propriétaire se réserve des travaux liés à une fuite d’eau dans les WC et le remplacement de radiateurs.

La comparaison des états des lieux permet d’établir qu’après une occupation de moins de deux années, Mme [I] a restitué un appartement dont l’ensemble des revêtements devait être repris, ainsi que le parquet du salon en raison de traces d’urine de chien et la douche compte tenu de la présence de morsures de chien. Par ailleurs, la cave restait à vider et nettoyer, les poubelles à sortir et une barrière grillagée devait être réparée.

Pour justifier sa demande en paiement, l’appelante produit deux factures du magasin Castorama pour des montants de 288,84 euros et 2 369,53 euros qui correspondent à l’acquisition du matériel nécessaire au remplacement du parquet. Le bailleur a en outre déduit le coût du mobilier de cuisine (1 299 euros) resté à sa charge en l’absence de mention dans l’état des lieux de sortie.

Après application d’un coefficient de vétusté, la société Action logement Services a ainsi réglé à juste titre la somme de 1 359 euros.

Par ailleurs, la somme de 6 893,04 euros correspond à la remise en peinture de toutes les pièces de l’appartement et il a également été appliqué un coefficient de vétusté. La facture de l’entreprise Le Renov’Peinture est produite ainsi qu’une attestation du gérant de l’entreprise qui indique que la facture se rapporte bien aux travaux réalisés dans l’appartement anciennement loué à Mme [I].

Enfin, il est justifié de l’intervention d’une entreprise de nettoyage pour un coût de 260 euros.

Dans ces conditions, par infirmation du jugement entrepris, Mme [I] sera condamnée à payer à la société Action Logement Services la somme de 7 004,32 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 juin 2022.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées et Mme [I] sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d’appel, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 30 mai 2022 évoqué et non produit.

Mme [I] sera en outre condamnée à payer à la société Action Logement Services une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel. Le surplus de la demande sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [J] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1 120,97 euros au titre de l’arriéré de loyers et 7 004,32 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2022;

Condamne Mme [J] [I] aux dépens de première instance et d’appel à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

Condamne Mme [J] [I] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Rejette le surplus de la demande de la SAS Action Logement Services.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE