ARRET

N°

Société [Adresse 12]

C/

[F]

CJ/VB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02114 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCQ2

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10] DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Société HLM DU DEPARTEMENT DE L’OISE agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Elodie DEVRAIGNE de la SELARL L.E.A.D AVOCATS, avocat au barreau de BEAUVAIS

APPELANTE

ET

Madame [D] [F]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Assignée à étude le 09 juillet 2024

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 06 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière assistée de Mme [T] [L], greffière stagiaire.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

La [Adresse 13] a consenti le 1er juin 2006 à Mme [D] [F] un bail portant sur un logement n°52 situé [Adresse 5], le contrat de bail y afférent n’ayant pas été régularisé.

A la suite d’impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 13 juillet 2023, par commissaire de justice, une sommation de payer la somme principale au titre d’arriérés de loyers et charges de 2 917,20 euros dans un délai de deux mois, le bailleur entendant à défaut solliciter la résolution dudit contrat de bail sur le fondement des articles 1 224 et suivants du code civil.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la société d’HLM du département de l’Oise a assigné Mme [F] à comparaître à l’audience du 23 novembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne.

Par jugement du 28 mars 2024, le juge a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail verbal consenti le 1er juin 2006 à Mme [D] [F] sur le logement n°52 situé [Adresse 8] [Localité 3] [Adresse 11], pour défaut de paiement des loyers et charges, au 28 mars 2024 date du jugement;

— condamné Mme [F] à payer à la société d'[Adresse 12], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, la somme de 1 587,23 euros, expurgée des pénalités non justifiées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 ;

— autorisé Mme [F] à se libérer de cette somme en 15 versements mensuels de 100 euros et un 16ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signi’cation du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

— ordonné la suspension des effets de la résiliation du bail verbal qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Mme [F], et la continuation dudit contrat de bail ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité, outre le règlement du loyer courant à l’échéance, quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra pleinement ses effets ;

En ce cas,

— dit qu’à défaut pour Mme [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par huissier de justice dans les conditions prévues aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

— condamné Mme [F] en cas de résiliation effective du contrat de bail à payer à la société d’HLM du département de l’Oise une indemnité d’occupation afférente au logement égale au montant du loyer revalorisable du bail résilié augmenté des charges, et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

— dit que cette indemnité sera payable et variera selon les mêmes modalités que le loyer du bail résilié et que la société d’HLM du département de l’Oise pourra procéder à la régularisation des charges ;

— rappelé qu’il appartient à Mme [F] d’assurer le logement jusqu’à parfait libération des lieux ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— condamné Mme [F] à payer à la société d'[Adresse 12] la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [F] aux dépens qui comprendront le coût de la sommation du 13 juillet 2023, les frais de l’éventuelle exécution forcée suivront le sort qui leur est réservé par article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— dit que le présent jugement sera noti’é par les soins du greffe à M. le représentant de l’État dans le département.

Par déclaration du 13 mai 2024, la société d’HLM du département de l’Oise a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 28 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près du tribunal judiciaire de Compiègne en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail verbal consenti le 1er juin 2006 entre Mme [F] et la SA d’HLM du département de l’Oise s’agissant d’un logement n° 52 situé [Adresse 7] Compiègne pour défaut de paiement des loyers et charges à la date du jugement ;

— infirmer le jugement rendu le 28 mars 2024 par le juge des contentieux et de la protection près du tribunal judiciaire de Compiègne en ce qu’il a condamné Mme [F] au paiement de la somme de 1 587,23 euros au titre de l’arriéré locatif dont elle restait redevable à la date du 15 février 2024 ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a autorisé Mme [F] à se libérer de cette somme en quinze versements mensuels de 100 euros et un seizième versement soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a ordonné la suspension des effets de la résiliation du bail verbal ;

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné Mme [F] au paiement d’une somme de 50 euros à titre d’indemnité de procédure ;

En conséquence,

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 7 104,80 euros arrêtée à la date du 22 mai 2024 au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à cette date;

— condamner Mme [F] au paiement d’une somme de 350 euros à titre d’indemnité de procédure s’agissant des frais liés à la première instance ;

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité de procédure à hauteur de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens d’appel.

La société [Adresse 12] soutient que Mme [F] reste redevable d’un solde débiteur de 7 104,80 euros, qui ne cesse d’augmenter, cette dernière apparaissant dans l’incapacité de régler le paiement de son loyer courant. Elle soutient qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Elle ajoute qu’elle justifie des diligences réalisées pour calculer le supplément de loyer solidarité depuis janvier 2023, justifiant ainsi du bien fondé du quantum de l’arriéré locatif actualisé à la date du 22 mai 2024 à la somme de 7 104,80 euros.

Mme [D] [F], régulièrement citée par exploit du 9 juillet 2024 à l’étude de l’huissier de justice, n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 janvier 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

MOTIFS

La cour n’est en l’espèce saisie que de l’appel du quantum de la condamnation de Mme [F] au titre de l’arriéré locatif, de l’octroi de délais de paiement, de la suspension des effets de la résiliation du bail verbal et du quantum de la condamnation au titre des frais irrépétibles.

L’existence d’un bail verbal et le prononcé de la résiliation du bail à la date du jugement ne sont pas contestés.

S’agissant de l’arriéré locatif, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est obligé de payer le prix du bail au terme convenu.

Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

En outre, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM du département de l’Oise justifie désormais s’être conformée aux dispositions de l’article précité du code de la construction et de l’habitation en 2023 et 2024 ce qui lui a permis d’assujettir Mme [F] à un supplément de loyer solidarité.

Elle produit les courriers adressés à Mme [F] par lettre recommandée pour la mettre en demeure de produire ses avis d’impôt sur les revenus en janvier 2023 et 2024, l’accusé de réception signé par Mme [F] en janvier 2023 et un procès-verbal de constat d’huissier du 9 janvier 2024 par lequel l’huissier atteste de l’envoi en recommandé par la société Servichèque de la lettre adressée à Mme [F] pour lui réclamer les éléments nécessaires pour 2024. Les lettres recommandées reproduisent les dispositions précitées. Mme [H] n’a pas justifié avoir répondu aux demandes de la SA d’HLM du département de l’Oise qui lui a en conséquence notifié la liquidation du supplément de loyer solidarité.

La situation de compte produite permet d’arrêter l’arriéré locatif à la somme de 7 104,80 euros, supplément de loyers et frais de recouvrement compris.

Il convient de déduire ces frais de recouvrement, d’un montant total de 271,68 euros, qui entrent dans les dépens et non dans le calcul de l’arriéré locatif.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné Mme [F] à payer à la société [Adresse 12], au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, la somme de 1 587,23 euros, expurgée des pénalités non justi’ées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023.

Mme [F] sera condamnée au paiement au profit de la SA d’HLM de la somme de 6 833,12 euros arrêtée à la date du 22 mai 2024 au titre de l’arriéré locatif à cette date.

Il ressort par ailleurs de la situation de compte que l’arriéré ne cesse d’augmenter et que Mme [F] ne respecte pas les délais de paiement accordés par le premier juge. Elle ne règle pas les 100 euros mensuels nécessaires à l’apurement de sa dette et ne règle pas le loyer courant. Aucun élément ne permet de s’assurer qu’elle serait désormais en mesure de respecter des délais de paiement.

Dans ces conditions, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a octroyé des délais de paiement et ordonné la suspension des effets de la résiliation du bail.

Il convient de constater que la société d’HLM, probablement parce qu’elle comptait, à la date des conclusions en juillet 2024, sur le départ de la locataire qui lui a délivré un congé le 11 avril 2024 ce dont elle justifie, ne forme aucune demande à la cour s’agissant des conséquences de la résiliation du bail (expulsion, paiement d’indemnités d’occupation, …. ).

Mme [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens d’appel.

Compte tenu de la situation respective des parties, il n’y a pas lieu de réformer le jugement s’agissant de la condamnation de Mme [F] au paiement d’une indemnité de 50 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer en appel dès lors que la décision n’est infirmée au titre du quantum de l’arriéré locatif qu’en raison d’une production tardive des justificatifs de la mise en oeuvre du supplément de loyer solidarité. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [D] [F] à payer à la société d’habitation à loyers modérés du département de l’Oise, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, la somme de 1 587,23 euros, expurgée des pénalités non justi’ées, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 ;

— autorisé Mme [D] [F] à se libérer de cette somme en 15 versements mensuels de 100 euros et un 16ème versement soldant la dette en principal, frais et intérêts, le premier devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signi’cation du present jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

— ordonné la suspension des effets de la résiliation du bail verbal qui sera réputée n’avoir jamais été prononcée en cas de respect de l’échéancier accordé à Mme [D] [F], et la continuation dudit contrat de bail ;

Le confirme s’agissant de la condamnation de Mme [D] [F] au paiement d’une indemnité de 50 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne Mme [D] [F] au paiement au profit de la [Adresse 13] de la somme de 6 833,12 euros arrêtée à la date du 22 mai 2024 au titre de l’arriéré locatif à cette date ;

Constate que la cour n’est saisie d’aucune demande consécutive à l’infirmation des dispositions du jugement relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la résiliation du contrat de bail ;

Condamne Mme [D] [F] aux dépens d’appel ;

Déboute la société d’habitation à loyers modérés du département de l’Oise de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE