ARRET

N°

[Y]

C/

[N]

[J]

[Y]

AB/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/02853 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IZZZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU VINGT AVRIL DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [F] [Y]

né le 20 Septembre 1932 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANT

ET

Madame [B] [N]

née le 27 Mars 1984 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mike SEZILLE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001920 du 09/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Monsieur [W] [J]

né le 09 Janvier 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Mike SEZILLE, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001921 du 09/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d’AMIENS)

Monsieur [P] [Y]

né le 16 Juillet 1966 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, Greffière.

*

* *

DECISION :

Suivant acte sous seing privé du 23 juin 2018, M. [F] [Y] et M. [P] [Y], agissant en qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail à M. [W] [J] et Mme [B] [N], preneurs solidaires entre eux, une maison à usage d’habitation de type F5 « et deux pièces au sous-sol » située [Adresse 3], à [Localité 13], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 757 euros.

Le 6 février 2019, les cocontractants ont conclu un nouveau bail d’habitation portant sur le même logement, réduisant le loyer mensuel à 610 euros, à effet au 1er février 2019.

La gestion locative du logement était assurée par l’agence immobilière à vocation sociale Tandem Immobilier.

Un litige est survenu entre les parties au sujet de désordres affectant notamment la fosse septique et la ventilation mécanique contrôlée (VMC).

En conséquence, et par acte du 29 novembre 2021, M. [J] et Mme [N] (les consorts [J] [N]) ont fait assigner M. [F] [Y] et M. [P] [Y] (le bailleur ou les consorts [Y]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de les voir condamner in solidum, dans le dernier état de leurs demandes, à leur payer la somme de 7 200 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel, outre celle de 2 800 euros de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en sus des dépens.

En réponse, le bailleur a demandé au tribunal débouter les consorts [J] [N] de leurs demandes, et à titre reconventionnel, de les condamner solidairement à leur payer la somme de 4 511,73 euros au titre des réparations locatives et 15 000 de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, outre 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

Par jugement du 20 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a :

— constaté l’indécence du logement ;

En conséquence,

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [W] [J] et Mme [B] [N] les sommes suivantes :

—  6 400 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

—  1 500 euros au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté les consorts [Y] de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages-intérêts au titre des réparations locatives d’une part, et de leur préjudice matériel d’autre part ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné in solidum les consorts [Y] aux dépens ;

— débouté les consorts [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département ;

— rappelé que le jugement était de plein droit assorti de l’exécution provision en toutes ses dispositions.

Par déclaration du 26 juin 2023, M. [F] [Y] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative au débouté des autres parties du surplus de leur demande.

Sur cette déclaration d’appel, M. [P] [Y] a constitué avocat aux côtés de l’appelant.

Par conclusions notifiées le 1er octobre 2024, M. [F] [Y] et M. [P] [Y] demandent à la cour de :

Déclarer M. [F] [Y] recevable et bien fondé en son appel,

Déclarer M. [P] [Y] recevable et bien fondé en son appel incident,

Y faisant droit,

Réformer la décision entreprise en ce que qu’elle a :

— constaté l’indécence du logement occupé par M. [J] et Mme [N],

En conséquence,

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [J] et Mme [N] la somme de 6 400 euros de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [J] et Mme [N], la somme de 1 500 euros au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] aux dépens,

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné la transmission de la décision au représentant de l’Etat dans le département,

— rappelé que le jugement était de plein droit assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dire et juger qu’ils n’ont pas manqué à leurs obligations de bailleurs,

En conséquence,

Dire et juger les consorts [J] [N] mal fondés en l’ensemble de leurs demandes,

Débouter les consorts [J] [N] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner les consorts [J] [N] à leur payer les sommes suivantes :

—  398,33 euros au titre de la vidange et du curage de la fosse septique,

—  15 000 euros au titre de leur préjudice financier,

Condamner les consorts [J] [N] à leur verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les consorts [J] [N] aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorder, en ce qui concerne ces derniers, à la SELARL LX [Localité 8] [Localité 11], représentée par M^e Jérôme Le Roy, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

Débouter les consorts [J] [N] de toutes demandes plus amples ou contraires, en ce compris leur appel incident.

Par conclusions notifiées le 1er octobre 2024, Mme [N] et M. [J] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;

Y faisant droit,

Confirmer, le jugement en ce qu’il a :

— constaté l’indécence du logement qu’ils occupaient ;

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à leur payer des dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à leur payer des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] du surplus de leurs demandes ;

— condamné M. [F] [Y] et M. [P] [Y] aux dépens ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Infirmer le jugement en ce qu’il :

— les a déboutés du surplus de leurs demandes ;

— a fixé à 6 400 euros le quantum des dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance ;

— a fixé à 1 500 euros le quantum des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral ;

Et statuant à nouveau :

Constater l’indécence du logement ;

Condamner in solidum M. [Y] et M.[P] [Y] à leur payer la somme de 7 200 euros au titre de leur préjudice matériel ;

Condamner in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à leur payer la somme de 2 800 euros au titre de leur préjudice moral ;

Condamner in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à verser à M^e Mike Sezille une indemnité procédurale à hauteur de 5 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 concernant M. [J] ;

Condamner in solidum M. [F] [Y] et [P] [Y] à verser à M^e Mike Sezille une indemnité procédurale à hauteur de 5000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 concernant Mme [N] ;

En tout état de cause,

Débouter M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de l’ensemble de leurs prétentions contraires et condamner les consorts [Y] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur les demandes au titre du caractère indécent du logement

1.1. Sur le caractère indécent du logement et son imputabilité

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] font valoir que l’engorgement des canalisations d’eaux usées survenu le 18 février 2020, nécessitant la vidange de la fosse septique, est lié à un mauvais entretien par les locataires.

Ils précisent qu’informé le 20 février 2020 par l’agence immobilière, M. [F] [Y] s’est rendu immédiatement sur place, et a pu constater que le technicien mandaté par l’agence Tandem Immobilier avait conclu à un engorgement de la fosse sans en avoir dégagé l’accès. Ils ajoutent que la fosse ne pouvait déborder du fait de sa position surélevée par rapport à l’épandage, et indiquent que la dernière vidange avait été effectuée en janvier 2018.

Selon eux, le sinistre survenu plus d’un an et sept mois après l’entrée dans les lieux des locataires ne peut constituer un désordre préexistant qui se serait aggravé, mais relève des réparations locatives, d’autant qu’il n’est pas exclu que l’engorgement de la canalisation ait été causé par l’introduction d’un corps étranger dans les WC en raison d’un mauvais entretien par les locataires. Les eaux usagées se sont répandues au rez-de-chaussée et dans le garage, provoquant des moisissures sur les murs et le sol, du fait de la négligence des locataires et l’intervention tardive de la société Sarp Nord mandatée par la société Tandem Immobilier. La société Polak aurait pu intervenir, elle, non pas huit jours après le sinistre, mais dès le 22 février 2020 à la demande de M. [F] [Y]. En tout état de cause, le dégorgement des canalisations et la vidange sont des réparations qui incombent aux locataires.

Par ailleurs, s’agissant des désordres liés aux défaillances de la VMC, les consorts [Y] considèrent n’être pas responsables des problèmes de ventilation survenus selon eux, exclusivement, du fait de l’intervention de l’agence Tandem Immobilier. Ils soulignent qu’au demeurant, le rapport de la direction départementale des territoires de l’Oise du 15 juin 2021 ne met pas en relation les problèmes d’humidité et de moisissure du logement avec le fonctionnement de la VMC, mais uniquement avec un défaut d’entretien de la canalisation des eaux usées ou une anomalie survenue suite à l’intervention de la société Sarp Nord mandatée par la société Tandem Immobilier le 26 février 2020.

S’agissant encore des désordres constitués par la fuite d’eaux usées, les bailleurs soulignent que pourtant informés dès le 24 novembre 2020 par leurs locataires, ces derniers n’ont pas déclaré le sinistre à leur assureur avant le mois de mars 2021, soit douze mois après l’intervention du 26 février 2020. Ils ajoutent que pour exclure sa garantie, l’assureur a considéré les dommages initiaux comme antérieurs à la prise de bail, alors que le contrat de location datait du 23 juin 2018 et le premier engorgement du 18 février 2020, de sorte que le désordre n’était pas antérieur. A cet égard, ils n’excluent pas que la cause de la cassure de la canalisation, qu’ils qualifient de volontaire ou accidentelle, ait été causée par l’intervention de la société Sarp Nord.

Les consorts [Y] précisent que s’étant rendu chaque fois disponible, M. [F] [Y] a été empêché par les locataires d’intervenir :

— le 16 mars 2021, alors qu’autorisé par ces derniers à se rendre à leur domicile, il avait souhaité percer un trou dans le « BA 13 » au niveau du sous-sol côté rue pour vérifier la présence d’eau ;

— le 27 avril 2021, alors que leur compagnie d’assurance, la Macif, avait mandaté un cabinet d’expertise pour rechercher l’origine de la fuite sur place ;

— le 11 mai 2021, à l’occasion de l’intervention d’un second expert mandaté par la Macif, date à laquelle les locataires ont « menacé » M. [F] [Y], allant « jusqu’à contacter la gendarmerie ainsi que la municipalité ».

Ils ajoutent que le rapport d’expertise établi le 17 mai 2021 pose le constat d’une cassure sur la conduite d’évacuation au niveau de la traversée du mur du sous-sol, origine du désordre extérieure à la maison d’habitation, ce qui exclut selon eux que les réparations nécessaires leur incombent, d’autant que l’installation avait été utilisée pendant treize ans par les précédents locataires puis plus de dix-neuf mois par les intimés.

Ils imputent encore aux locataires une obstruction à l’intervention de l’entreprise mandatée par leurs soins pour effectuer les réparations nécessaires dès le mois de juin 2021, à la réception de la mise en demeure adressée par le préfet de la Somme au bailleur.

En réponse, M. [W] [J] et Mme [B] [N] exposent qu’ils n’ont jamais pu obtenir de justificatif de la vidange de la fosse septique par les précédents locataires, de sorte qu’ils n’ont jamais su si cette vidange avait été effectuée. Son débordement dix-neuf mois après leur arrivée dans les lieux les incline à penser que la vidange n’avait pas été effectuée avant leur installation. Selon eux, le« mauvais fonctionnement » relevé en février 2020 par le coordinateur technique de l’agence Tandem Immobilier ne peut être assimilé à un défaut d’entretien des canalisations.

Ils réfutent par ailleurs avoir refusé des travaux proposés par M. [F] [Y], allégation qui procède uniquement de courriers établis par ses soins. Ils ajoutent que les constatations effectuées par une société mandatée par le bailleur en septembre 2022 est sans incidence sur l’issue du présent litige, puisqu’à cette dernière date, ils avaient quitté les lieux depuis plusieurs mois.

Ils imputent à M. [F] [Y] une inertie dans le suivi des travaux nécessaires sur la VMC, et une propension à n’intervenir qu’après avoir été relancé à de multiples reprises.

Ils opèrent une distinction entre les reproches formulés par ce dernier à l’égard de l’agence Tandem Immobilier et de la société Sarp Nord, et les faits qui leurs seraient imputables.

Le litige trouve selon eux son origine dans l’attitude de M. [F] [Y], en ce qu’il se positionne en expert pour intervenir, sans disposer des capacités adéquates et sans accepter la critique.

Ils précisent que l’intervention de l’entreprise mandatée par le bailleur pour effectuer les réparations en juin 2021 n’a pas été annulée du fait d’une volonté d’obstruction de leur part, mais uniquement en raison du passage prévu aux fins de contrôle de la DDT et de l’ARS.

Ils ajoutent que leur assureur ne prenait pas en charge le sinistre.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au présent litige :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (')

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (')."

En outre, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit en son article 2 qu’est décent un logement qui "satisfait aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. (') ;

(')

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

(')

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

(')".

Enfin, selon l’article 3 dudit décret :

«  Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(')

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine (') comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., (') et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, (') muni d’une évacuation des eaux usées. (')".

En l’espèce, ce n’est pas tant le caractère indécent du logement consécutivement aux écoulements d’eaux usées dans le sous-sol qui fait débat entre les parties, que l’imputabilité de cette situation.

Si les consorts [Y] font valoir que le dégorgement des canalisations et la vidange de la fosse septique sont des réparations qui incombent aux locataires, et que par leur défaut d’entretien, ces derniers sont à l’origine des désordres survenus entre le 18 et le 26 février 2020, cette allégation est démentie par les termes du courrier de leur mandataire, l’agence immobilière Tandem Immobilier, laquelle indiquait dans un courrier adressé à M. [F] [Y] le 24 février 2020 qu’informée le 18 février par les consorts [J] [N] d’un engorgement de canalisations d’eaux usées, elle avait envoyé sur place un technicien intervenu dès le 19 février 2020, lequel avait constaté la « nécessité de faire vidanger la fosse septique rattachée au logement, et la canalisation d’évacuation principale engorgée par le fait d’un mauvais fonctionnement de celle-ci » dont la prise en charge incombait au bailleur. L’ayant rappelé dans un courrier du 12 juin 2020 à l’attention des locataires, elle précisait : « Visiblement le propriétaire n’a jamais demandé les justificatifs d’entretien et de vidange de la fosse septique à ses anciens locataires », ce que confirme le procès-verbal d’état des lieux de sortie des précédents locataires, M. [D] [V] et Mme [E] [V] épouse [O], daté du 24 août 2018, qui ne comporte aucune mention relative à la fosse septique et à son entretien.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le désordre affectant la canalisation et la fosse septique en février 2020 constituait un désordre préexistant à l’entrée dans les lieux des locataires, qui s’est aggravé après leur entrée dans les lieux, sans que leur soit imputable une quelconque négligence dans l’entretien de ces éléments d’équipement de l’immeuble.

De surcroît, dans son courrier du 19 octobre 2020 en réponse à l’agence Tandem Immobilier, M. [F] [Y] indiquait, au sujet de cet incident, avoir personnellement constaté :

— « qu’une fuite d’eau chargée d’excréments apparaît au niveau de la canalisation PCV chargée des eaux usées dans le sous-sol » ;

— le lendemain, « que la fosse ne débordait pas et qu’un espace d’environ 60 centimètres était libre entre le niveau de la cuve et le conduit des eaux usées » pour conclure que « l’engorgement de la conduite n’est pas contestable ».

Il existait donc à cette date un engorgement de la conduite sur la matérialité de laquelle s’accordent les parties, causé par son « mauvais fonctionnement » ce qui implique un défaut dans la structure de l’ouvrage, et non un mauvais entretien.

Dans ses écritures, le bailleur confirme sa position lorsqu’il précise que la fosse ne pouvait déborder du fait de sa situation et affirme la matérialité d’une vidange encore récente (janvier 2018), sans qu’il démontre la nécessité d’une nouvelle vidange par les nouveaux locataires dès le mois de février 2020.

Au demeurant, la fosse a été pompée et nettoyée le 26 février 2020 selon facture de la société Sarp Nord, laquelle est intervenue à la demande de l’agence immobilière, mandataire du bailleur.

L’hypothèse d’un mauvais entretien ou de l’introduction d’un corps étranger par ces derniers relève de la pure spéculation.

Par ailleurs, il ressort du rapport de la direction départementale des territoires de l’Oise (la DDT) du 15 juin 2021 établi par M. [X] [C], à partir d’un constat visuel des désordres susceptibles de relever du décret relatif aux caractéristiques du logement décent et/ou des prescriptions du règlement sanitaire départemental (RSD) de l’Oise, que deux visites du logement donné à bail aux consorts [J] [N] ont eu lieu :

— une première visite le 15 octobre 2020 ayant permis de constater notamment « des traces d’humidité et de moisissures importantes au sous-sol sans réellement pouvoir déterminer l’origine de l’humidité »,

— une seconde visite le 14 juin 2021 lors de laquelle "les locataires et le maire de la commune nous indiquent que le propriétaire a contacté son assurance. Cela a eu pour conséquence le passage d’un expert. Une inspection méticuleuse des canalisations du sous-sol par ce dernier a permis de constater la cassure de la canalisation d’évacuation de toutes les eaux usés (eaux-vannes + eaux grises) entre le sous-sol et la fosse [souligné par la cour].

Après passage par la cassure, les eaux s’infiltrent et se déversent dans le sous-sol. Par conséquent, l’utilisation de tous les équipements sanitaires est impossible.

On constate, le jour de la visite :

Désordres

Décret décence n°2002-120

Règlement sanitaire départemental (RSD) ou CCH

Après l’ouverture d’un robinet et l’évacuation d’une chasse d’eau, nous constatons, après quelques secondes, le déversement des eaux dans le sous-sol.

Ces eaux, pouvant véhiculer des agents pathogènes d’origine virale, bactérienne, parasitaire et/ou fongique, ce désordre représente un important risque sanitaire.

Il est noté également, le jour de la visite, la proximité du tableau électrique général du logement avec l’infiltration des eaux usées (voir photos ci-dessous)

Articles 2-1, 2-4 et 3-3

Articles 33, 35, 42 et 43

Au vu de la nature des désordres, ce rapport est transmis à l’ARS pour suite à donner.

(')

Préconisations

Pour l’ensemble du logement, il sera nécessaire de :

— de toute urgence : remédier à la non-étanchéité de la canalisation des eaux usées pour reprendre tous les supports dégradés et souillés."

Le rapport de recherche de fuite établi par l’expert mandaté par l’assureur du bailleur, mentionné dans le rapport de la DDT, est versé aux débats. Daté du 17 mai 2021, il fait état des constatations suivantes :

— désordres : tâches d’humidité au sol et sur les doublages du sous-sol ;

— mesures d’humidité : de 100 à 160 graduations, précision étant apportée que l’échelle de mesure s’étend de 0 à 160 graduations et qu’au-delà de 80 graduations pour les matériaux, et 50 pour le bois, la teneur en humidité est considérée comme anormale, 160 graduations désignant des matériaux saturés d’eau ;

— techniques utilisées : inspection visuelle et mesures d’humidité capacitatives, mise en eau colorée et contrôle à la lampe U.V., inspection par caméra vidéo ;

— conclusions : "les désordres constatés proviennent d’une cassure sur la conduite d’évacuation EU/EV [eaux usées/eaux vannes] au niveau de la traversée du mur du sous-sol."

— préconisations : « reprendre la conduite d’évacuation EU/EV. »

Enfin, le rapport de la DDT exclut toute incidence de la défaillance de la VMC sur le caractère indécent du logement, de sorte que les développements des parties relatifs à cet élément d’équipement de l’immeuble sont sans incidence sur l’issue du litige.

Le diagnostic de casse de la conduite d’évacuation des eaux usées a été établi plusieurs mois après la vidange de la fosse septique, désordre non imputable aux locataires compte tenu de sa nature, quelle que soit la localisation de ladite cassure, les articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret du 30 janvier 2002 contraignant le bailleur à fournir un logement décent en ce que :

— la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des canalisations ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

— le logement comporte des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.

Le bailleur n’établit pas par ailleurs que la casse serait imputable à un fait quelconque des locataires.

Quant à ses allégations relatives à la responsabilité éventuelle de la société Sarp Nord, elles sont dépourvues d’objet en ce que le présent litige l’oppose exclusivement à ses anciens locataires, et non à son ancien mandataire dans la gestion de son bien immobilier, donneur d’ordre vis-à-vis de la société Sarp Nord, ou encore à la société Sarp Nord, mandatée par ce dernier.

En outre, ses considérations relatives aux conditions de déclaration, par les locataires, du sinistre à leur assureur, ou encore du motif pour lequel ce dernier a dénié sa garantie, sont dépourvues d’incidence sur l’issue du présent litige.

Enfin, l’obstruction alléguée des locataires aux interventions du bailleur n’est pas établie par les pièces produites aux débats, alors qu’ils justifient au contraire avoir alerté l’agence immobilière en charge de la gestion de leur logement dès l’apparition du premier sinistre et sollicité une intervention rapide, et surtout que les propositions de passage du bailleur au domicile aux fins d’évaluer par lui-même la situation ne pouvaient suffire à satisfaire face à l’urgence objective et avérée de la situation.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’indécence du logement donné à bail aux consorts [J] [N] par M. [F] [Y] et M. [P] [Y].

La responsabilité du bailleur est seule engagée.

1.2. Sur les demandes indemnitaires des locataires

1.2.1. Sur le préjudice de jouissance

M. [W] [J] et Mme [B] [N] demandent à la cour de confirmer l’existence de leur préjudice de jouissance tel que l’a constaté le tribunal, en portant le montant de leur préjudice à la somme de 7 200 euros.

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] contestent de manière globale le principe de leur responsabilité et ne répondent pas directement à cette demande.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le premier juge a relevé avec justesse, au vu des pièces produites aux débats devant lui, également soumises à l’appréciation de la cour, que « les locataires, en raison des désordres constatés dans le logement, ont été exposés à un risque conséquent pour leur santé au vu du déversement des eaux susceptibles de contenir des bactéries, ainsi que des agents pathogènes d’origine virale. De plus, il apparaît qu’ils n’ont plus été en mesure de prendre une douche, de tirer la chasse d’eau, de se servir de leur lave-vaisselle ou de leur machine à laver. »

Le tribunal a fixé en conséquence du préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité d’occuper convenablement les lieux conformément à leur destination sur la durée de 21 mois durant laquelle la situation a perduré, jusqu’à leur départ du logement en février 2022, à la somme de 6 400 euros qui répare intégralement leur préjudice, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [W] [J] et Mme [B] [N] la somme de 6 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

1.2.2. Sur le préjudice moral

M. [W] [J] et Mme [B] [N] demandent à la cour de confirmer l’existence de leur préjudice moral tel que l’a constaté le tribunal, en portant le montant de leur préjudice à la somme de 2 800 euros.

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] contestent de manière globale le principe de leur responsabilité et ne répondent pas directement à cette demande.

Sur ce,

En application de l’article 1231-1 du code civil, c’est par des motifs tout à fait pertinents que le premier juge a constaté au vu des pièces produites que « les demandeurs ainsi que leurs enfants ont été contraints de faire leurs besoins dans des sacs poubelle, et de se laver chez des proches, ce qui est de nature à avoir créé chez eux un sentiment de honte et d’anxiété ouvrant droit à indemnisation. »

La somme de 1 500 euros fixée pour réparer ce chef de préjudice n’apparaît pas à la mesure de son ampleur.

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] sont donc condamnés in solidum à payer à M. [W] [J] et Mme [B] [N] la somme de 2 800 euros en réparation de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris, qui sera réformé en ce sens.

2. Sur les demandes du bailleur au titre des dégradations locatives

2.1. Sur la demande en paiement relative aux dégradations locatives

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] expliquent que l’état de leur bien s’est détérioré par un manque d’entretien des locataires. Devant la cour, ils sollicitent expressément, au titre de ce chef de préjudice, le paiement de la somme de 398,33 euros correspondant à la vidange et au curage de la fosse septique.

En réponse, M. [W] [J] et Mme [B] [N] font valoir l’antériorité du désordre à leur entrée dans les lieux, et l’incurie du bailleur.

Sur ce,

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit notamment que le locataire est obligé :

— d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location (b) ;

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (c) ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (d) ;

— de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués (e).

En l’espèce, s’ils ont formé appel du jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre des réparations locatives qu’ils évaluaient alors à 4 511,73 euros, devant la cour, les consorts [Y] sollicitent uniquement, au titre de ce chef de préjudice, le paiement de la somme de 398,33 euros correspondant à la vidange et au curage de la fosse septique.

Selon le terme du contrat de bail qui liait les parties, les preneurs étaient tenus d’assurer « l’entretien et la vidange de la fosse septique ».

Pour autant, l’opération de vidange de la fosse septique facturée à M. [F] [Y] par la société SARP Nord pour une intervention le 26 février 2020, suivant facture n°200300036 du 13 mars 2020, pour un montant de 398,33 euros, est intervenue à la demande du mandataire du bailleur qui considérait alors que l’opération, urgente, était justifiée par le fait du bailleur ainsi qu’elle le lui avait expressément écrit.

En outre, la cour a d’ores et déjà constaté que le désordre affectant la canalisation et la fosse septique en février 2020 constituait un désordre préexistant à l’entrée dans les lieux des locataires, qui s’était aggravé. Ce désordre ne leur est donc pas imputable.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts au titre des réparations locatives.

2.2. Sur la demande d’indemnisation du préjudice financier des bailleurs

M. [F] [Y] et M. [P] [Y] imputent aux locataires la dévalorisation de leur bien immobilier, par une obstruction à la visite du logement, par de nombreuses dégradations locatives, et par un défaut d’entretien la fosse septique, les contraignant à abaisser le prix de vente de leur bien afin de tenir compte des travaux de remise en état.

En réponse, M. [W] [J] et Mme [B] [N] constatent que la somme de 15 000 euros réclamée à titre indemnitaire correspond en réalité à la différence entre le prix de vente du bien, et le prix évalué par l’agence Groupe Lifestone le 25 janvier 2022, et soulignent que seuls les propriétaires sont à l’origine de la dépréciation de leur bien.

Sur ce,

Au titre de ce chef de préjudice, il appartient aux consorts [Y] d’établir la valeur vénale de leur bien immobilier à la date de son offre à la vente, son prix de vente, et un lien de cause à effet entre le fait éventuel des locataires, et le prix auquel l’immeuble a été cédé.

Ils établissent par la production du mandat de vente qu’ils ont concédé à l’agence LifeStone, que le bien devait être présenté au prix de 275 600 euros, dont 15 600 euros de frais d’honoraires supportés par le mandant au jour de la signature du mandat – qu’ils indiquent être le 25 janvier 2022, l’exemplaire produit aux débats n’étant pas daté.

Ils établissent également au moyen d’une attestation notariée que le bien a été vendu au prix de 245 000 euros le 22 octobre 2022.

La cour constate que le prix de présentation à la vente du bien ne constitue pas une estimation de sa valeur vénale par l’agent immobilier. Le mandat de vente mentionne en effet que "le prix de mise en vente des biens a été fixé par le mandant après avoir pris connaissance de l’estimation qui en a été faite par le mandataire [souligné par la cour]".

Cette dernière estimation n’est pas produite aux débats, de sorte que seul le prix de vente décidé par les consorts [Y] est connu.

Ces derniers affirment que "le prix de vente a nécessairement été abaissé afin de tenir compte de l’importance des travaux de remise en état. Pour autant, ils ne produisent aux débats aucune pièce pertinente au soutien de cette allégation.

Hormis les désordres affectant la fosse septique, non imputables aux locataires, les travaux dont ils font état touchent pour l’essentiel aux extérieurs de leur ancienne propriété (terrasse, pelouse, dallage, entretien des extérieurs) et ne pouvaient en conséquence, par leur visibilité, manquer d’attirer l’attention de l’agence immobilière à l’occasion de la fixation du prix de vente initial à 260 000 euros hors honoraires d’agence.

Aucun lien n’est établi entre le prix de vente espéré des bailleurs, et le prix de cession effectif.

C’est avec pertinence que les premiers juges ont retenu que les éléments versés aux débats à l’appui de leurs affirmations n’étaient pas suffisamment probants, n’étant constitués que d’un mandat de vente, du congé donné aux preneurs, ainsi que de courriers de la main des consorts [Y], sans qu’aucun élément objectif ne vienne démontrer que les locataires se soient opposés à ce que des visites du logement aient lieu.

Sans même qu’il y ait lieu d’entrer dans le débat relatif à la valeur probante de l’attestation établie par les acquéreurs du bien en lien avec l’état de l’installation sanitaire, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier.

3. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives à sa transmission au représentant de l’Etat dans le département ou encore au rappel de l’exécution provisoire de plein droit ne tranchent aucun point litigieux, de sorte qu’elles ne sont pas dévolues à la cour.

Puis, en application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné in solidum les consorts [Y] aux dépens de première instance, y ajoutant, leur condamnation in solidum aux dépens de l’appel.

Il y a également lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de les débouter de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

M. [W] [J] et Mme [B] [N] justifiant être l’un et l’autre bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale dans le cadre de l’instance d’appel, il convient, au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, de condamner in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M^e Mike Sezille, avocat :

— une indemnité procédurale d’un montant de 2 500 euros, au titre de la défense en appel de M. [W] [J] ;

— une indemnité procédurale d’un montant de 2 500 euros, au titre de la défense en appel de Mme [B] [N].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 20 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Beauvais a en ce qu’il a :

— constaté l’indécence du logement donné à bail par M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à M. [W] [J] et Mme [B] [N] ;

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [W] [J] et Mme [B] [N] la somme de 6 400 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts au titre des réparations locatives ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel ;

— condamné in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] aux dépens de première instance ;

— débouté M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus ;

Y substituant,

Condamne in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M. [W] [J] et Mme [B] [N] la somme de 2 800 euros en réparation de leur préjudice moral, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023 ;

Y ajoutant,

Déboute M. [W] [J] et Mme [B] [N] du surplus de leur demande de dommages-intérêts au titre de la réparation de leur préjudice de jouissance ;

Condamne in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] aux dépens de l’instance d’appel ;

Condamne in solidum M. [F] [Y] et M. [P] [Y] à payer à M^e Mike Sezille, avocat :

— une indemnité procédurale d’un montant de 2 500 euros, au titre de la défense en appel de M. [W] [J] ;

— une indemnité procédurale d’un montant de 2 500 euros, au titre de la défense en appel de Mme [B] [N] ;

Déboute M. [F] [Y] et M. [P] [Y] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés dans le cadre de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE