ARRET

N°

[B]

[T] épouse [B]

C/

[M]

[I]

AB/BT/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TRENTE SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00271 – N° Portalis DBV4-V-B7H-IUXL

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [A] [B]

né le 05 Septembre 1990 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 14]

Madame [O] [T] épouse [B]

née le 11 Juillet 1978 à [Localité 23] (92)

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 14]

Représentés par M^e Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTS

ET

Monsieur [V] [M]

né le 24 Mars 1955 à [Localité 19] (91)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 14]

Madame [Z] [I]

née le 02 Avril 1961 à [Localité 22] (95)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 14]

Représentés par M^e Pierre BACLET de la SCP JALLU BACLET ASSOCIES, avocat au barreau de BEAUVAIS

INTIMES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 03 juin 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Blanche THARAUD, greffière.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 30 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Suivant acte notarié du 17 juillet 1998, M. [V] [M] et Mme [Z] [I] ont acquis :

— une maison d’habitation sise [Adresse 4] sur la commune de [Localité 14] (60), cadastrée section B n° [Cadastre 10] (actuellement AC n°[Cadastre 1]) pour la maison, et section B n° [Cadastre 17] (actuellement AC n° [Cadastre 2]) pour le jardin,

— "et un droit de propriété concurremment avec M. et Mme [U] (propriétaires des immeubles B [Cadastre 15] et [Cadastre 16]), sur la cour commune cadastrée section B numéro [Cadastre 9] (') et dans le passage commun cadastré section B numéro [Cadastre 16] pour une contenance de 17 centiares pour accéder au jardin présentement vendu."

Le 28 février 2017, M. [A] [B] et Mme [O] [T] ont acquis :

— l’ensemble immobilier sis [Adresse 18] à [Localité 14], constitué d'« une maison ancienne à usage d’habitation », de dépendances, d’une « cour commune » et d’un jardin, sous les références cadastrales suivantes : AC n°[Cadastre 5] (anciennement section B n° [Cadastre 9]), AC n° [Cadastre 6] (anciennement section B n° [Cadastre 15]), AC n° [Cadastre 7] (anciennement section B n° [Cadastre 11]), et AC n° [Cadastre 3] (le jardin, anciennement section B n° [Cadastre 13]) ;

— un "droit de passage commun pour accéder au jardin concurremment avec M. [J] ou représentant et eux-mêmes", cadastré AC n°[Cadastre 8] (anciennement B n°[Cadastre 16]), avec la précision suivante : « le droit de passage commun est un droit de propriété ».

Le 1er août 2019, M. [M] et Mme [I] ont, sous la plume de leur conseil, écrit au conseil de M. [B] et Mme [T] au sujet de la propriété et de l’usage de la cour cadastrée section AC n°[Cadastre 5] et du passage cadastré section AC n° [Cadastre 8], faisant valoir qu’ils disposaient de droits indivis sur ces parcelles.

Par courrier en réponse, le conseil de M. [B] et Mme [T] a contesté le droit de propriété de M. [M] et Mme [I], considérant qu’ils étaient titulaires d’un simple droit de passage.

Il existe du fait de ce litige en lien avec la propriété de la cour et du passage, un différend entre les parties relatif à des fenêtres ouvertes par les consorts [M]-[I] sur la cour.

Les parties n’étant pas parvenues à s’entendre, par acte d’huissier du 3 avril 2020, M. [M] et Mme [I] ont fait assigner M. [B] et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de voir constater leur droit de propriété indivis de la cour commune cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et du passage commun cadastré section AC n° [Cadastre 8], et ordonner à M. [B] et Mme [T] de n’effectuer aucun acte de nature à nuire à leurs droits.

Après avoir ordonné une médiation, le juge de la mise en état a constaté que les parties n’étaient pas parvenues à un accord.

Dans le dernier état de leurs conclusions, M. [M] et Mme [I] ont demandé au tribunal, essentiellement, de dire qu’ils étaient propriétaires indivis de la cour commune cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et du passage commun cadastré section AC n° [Cadastre 8], d’ordonner à M. [B] et Mme [T], sous astreinte, de n’effectuer aucun acte de nature à nuire à leurs droits indivis sur lesdites parcelles, de dire qu’aucun aménagement ne pourrait être réalisé ou maintenu sur la cour commune ou le passage commun, par chacun des indivisaires, sans le consentement exprès des autres indivisaires, de condamner solidairement M. [B] et Mme [T], sous astreinte, à retirer la porte condamnant le passage commun et à laisser libre ledit passage, subsidiairement, de constater que la parcelle constituant la cour commune était grevée d’un droit de passage au profit de leur propriété.

En réponse, M. [B] et Mme [T] ont demandé au tribunal, en substance, de constater que M. [M] et Mme [I] ne bénéficiaient que d’une servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8], de déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir leur demande tendant à voir ordonner qu’ils n’effectuent aucun acte de nature à nuire à leurs droits indivis, et à titre reconventionnel, qu’il leur ordonne de modifier les deux fenêtres objet de leur déclaration préalable du 8 mars 2018 afin qu’elles soient à fer maillé et verre dormant conformément aux dispositions de l’article 676 du code civil.

Par jugement rendu le 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Beauvais a :

Dit que M. [M] et Mme [I] étaient propriétaires indivis avec M. [B] et Mme [T] de la cour commune cadastrée section AC n°[Cadastre 5] et du passage commun cadastré section AC n° [Cadastre 8] situés sur la commune de [Localité 14] (60),

Dit que le jugement serait publié à frais communs des parties, au service de la publicité foncière de [Localité 20] ;

Ordonné à M. [B] et Mme [T] de n’effectuer aucun acte de nature à nuire aux droits indivis de M. [M] et Mme [I] cadastrés section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 8] situés sur la commune de [Localité 14] (60), et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée suivant procès-verbal dressé par un commissaire de justice ;

Dit qu’aucun aménagement ne pourrait être réalisé ou maintenu sur la cour commune ou le passage commun, par chacun des indivisaires, sans le consentement exprès des autres indivisaires ;

Condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à retirer la porte condamnant le passage commun et à laisser libre ledit passage ;

Assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour calendaire de retard pendant une période de quatre mois à partir du délai de trois mois à compter de la signification du jugement si les défendeurs n’y satisfaisaient pas ;

Rejeté les demandes reconventionnelles de M. [B] et Mme [T] ;

Condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à verser à M. [M] et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande de M. [B] et Mme [T] au titre des frais irrépétibles ;

Condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à supporter la charge des dépens de l’instance, comprenant les frais de médiation ;

Autorisé M^e Pierre Baclet et Yann Bouhris à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelé que le jugement bénéficiait de l’exécution provisoire de droit.

Le 5 janvier 2023, M. [B] et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, à l’exception des dispositions autorisant les avocats des parties à recouvrer directement ceux des dépens dont ils avaient fait l’avance sans avoir reçu provision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 8 décembre 2023, M. [B] et Mme [T] demandent à la cour de :

Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer le jugement rendu par tribunal judiciaire de Beauvais le 12 décembre 2022 en ce qu’il :

— a dit que M. [M] et Mme [I] étaient propriétaires indivis avec eux de la cour commune cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et du passage commun cadastré section AC n° [Cadastre 8] situés sur la commune de [Localité 14] (60) ;

— a dit que jugement serait publié à frais communs des parties, au service de la publicité foncière de [Localité 20],

— a leur a ordonné de n’effectuer aucun acte de nature à nuire aux droits indivis de M. et Mme [M]-[I] sur les parcelles cadastrées section AC n°[Cadastre 5] et [Cadastre 8], sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée suivant procès-verbal dressé par un commissaire de justice,

— a dit qu’aucun aménagement ne pourrait être réalisé ou maintenu sur la cour commune ou le passage commun, par chacun des indivisaires, sans le consentement exprès des autres indivisaires,

— les a condamnés solidairement à retirer la porte condamnant le passage commun et à laisser libre ledit passage,

— a assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour calendaire de retard pendant une période de quatre mois à partir du délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement si les défendeurs n’y satisfont pas,

— a rejeté leurs demandes reconventionnelles,

— les a condamnés solidairement à verser à M. [M] et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles,

— les a condamnés solidairement à supporter la charge des dépens de l’instance, comprenant les frais de médiation,

— a autorisé M^e Pierre Baclet et Yann Bourhis à recouvrer directement contre les parties condamnées ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

— a rappelé que le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Et statuant à nouveau,

Débouter M. [M] et Mme [I] de leur demande de constat de leur droit de propriété indivis de la cour commune cadastrée section AC n°[Cadastre 5] et du passage commun cadastré AC n°[Cadastre 8] ;

En conséquence,

Déclarer que M. [M] et Mme [I] ne disposent que d’un droit de passage sur la cour cadastrée section AC n°[Cadastre 5] et dans le passage commun cadastré section AC n°[Cadastre 8] ;

Déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt leur demande tendant à voir ordonner sous astreinte qu’ils n’effectuent aucun acte de nature à nuire à leurs droits ;

Ordonner à M. [M] et Mme [I] de modifier les ouvertures, objet de leur déclaration préalable du 8 mars 2018, afin qu’elles soient à fer maillé et verre dormant, conformément aux dispositions de l’article 676 du code civil ;

Débouter M. [M] et Mme [I] de l’ensemble de leurs demandes ;

Condamner M. [M] et Mme [I] à leur payer la somme de 9 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [M] et Mme [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront les frais de la médiation, dont distraction au profit de la SCP Lebegue-Derbise, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 21 janvier 2024, M. [V] [M] et Mme [Z] [I] demandent à la cour de :

Débouter les consorts [B]-[T] « de leur appel » et de l’ensemble de leurs demandes ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 décembre 2022 – au besoin, sur la propriété indivise, par substitution de motifs (prescription acquisitive abrégée) ;

Subsidiairement,

Débouter les consorts [B]-[T] de leur demande de suppression des ouvertures ;

Les débouter de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans tous les cas, ajoutant au jugement,

Condamner solidairement les consorts [B]-[T] à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel ;

Condamner solidairement les consorts [B]-[T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de médiation, et dire qu’ils seront recouvrés par M^e Pierre Baclet, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, la cour relève que la demande de M. [M] et Mme [I] aux fins de voir débouter les consorts [B]-[T] « de leur appel » ne peut être entendue que comme une demande de débouté des prétentions de ces derniers, lesquelles seront examinées successivement et en tant que de besoin.

1. Sur la propriété de la cour commune cadastrée section AC n°[Cadastre 5] (anciennement B n°[Cadastre 9]) et du passage commun cadastré section AC n°[Cadastre 8] (anciennement B n°[Cadastre 16])

M. [M] et Mme [I] exposent que selon leur titre de propriété, ils ont acquis, outre une maison d’habitation et un jardin, un « droit de propriété » concurremment avec M. et Mme [U] sur la cour commune cadastrée section B n°[Cadastre 9], et dans le passage commun cadastré section B n°[Cadastre 16] pour accéder à leur jardin. Ils précisent avoir exercé sans restriction ce droit de propriété indivis sur la cour commune et le passage commun, depuis leur acquisition.

Ils font valoir que c’est à la faveur d’une lecture erronée des titres des parties et des actes de vente successives que les appelants tentent de remettre en cause le jugement.

Sur le fondement de leur titre de propriété et des titres de leurs auteurs, depuis l’acte du 20 août 1945 aux termes duquel les consorts [R], initialement propriétaires selon eux de l’ensemble des parcelles en litige, avaient acquis une partie d’entre elles, ils relèvent l’existence d’un « droit de communauté à la totalité de la cour commune et à l’allée ruelle pour aller au jardin » pour conclure à la transmission d’un droit de propriété indivis à leur profit.

Ils constatent, dans le titre de propriété de M. Mme [B] [T] et les actes de leurs auteurs, en l’absence de précision quant à la nature indivise de la propriété sur la cour commune et le passage commun, un droit « à la cour commune » et « au passage » venant confirmer, selon eux, le caractère indivis desdits passage et cour.

En réponse aux appelants, ils excluent ne disposer que d’un droit de passage sur la cour commune et le passage commun et plaident que l’acte du 9 février 1993 intitulé « rappel de servitude », annexé au titre de propriété de M. Mme [B] [T], n’avait d’autre objet que de permettre aux consorts [R], demeurés propriétaires d’une unique parcelle, de pouvoir continuer à y accéder. Ils relèvent que ce même acte rappelle par ailleurs le droit à la cour commune et au passage commun pour l’acquéreur de leur maison. Ils concluent en conséquence à l’absence de contradiction entre la servitude de passage instaurée sur la cour commune et le passage commun, et les sept titres de propriété qui font état selon leur lecture d’un droit de propriété indivis sur la cour commune et le passage commun.

M. [M] et Mme [I] indiquent par ailleurs, en réponse aux conclusions adverses, que l’octroi d’une telle servitude au profit du fonds demeuré en la possession des consorts [R] sans l’accord des époux [C]-[H], également propriétaires indivis desdits cour et passage communs, se justifiait par l’état d’enclave du jardin demeuré leur propriété, leur permettant de bénéficier d’une servitude légale de passage à l’exercice de laquelle ces derniers ne pouvaient s’opposer.

Ils réfutent encore, en réponse à leurs contradicteurs, que l’acte du 26 juillet 1996 ne mentionne qu’un simple droit de passage, soulignant l’existence d’un renvoi en page 3 venant compléter ledit acte par la mention d’un droit « de propriété » expressément approuvé par les parties à l’acte.

Puis ils font valoir que dans tous les cas, la mention d’une « cour commune » renvoie en l’espèce à une propriété indivise selon une jurisprudence constante qui confirme que les parcelles constituant un accessoire indispensable des propriétés divises constituent une indivision forcée et perpétuelle. En l’espèce, ils précisent que la cour et le passage communs desservent les propriétés des deux parties, constituent le seul accès à leur maison d’habitation et l’accès aux jardins situés à l’arrière des parcelles construites. Ils ajoutent que la Cour de cassation juge en outre que toute cession d’une parcelle servant à la desserte commune des biens immobiliers, constituant un accessoire indispensable à l’usage de ceux-ci, emporte cession d’un droit indivis sur ladite parcelle commune, peu important que les actes de vente n’en aient pas fait mention. Il leur apparaît ainsi indifférent que l’acte d’acquisition des appelants ne mentionne pas le caractère indivis de la cour commune et du passage. Ils constatent que ces derniers ne critiquent d’ailleurs pas le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’une indivision forcée et perpétuelle.

En réponse, à l’examen des titres translatifs de leur propriété, qui tous mentionnent une cour et le numéro de parcelle à laquelle elle correspond, sous le numéro de cadastre B n°[Cadastre 9] (actuellement AC n°[Cadastre 5]), M. et Mme [B] [T] constatent que depuis la cession initiale entre les consorts [R] et les consorts [U], ladite cour commune et le passage commun cadastré section B n°[Cadastre 16] ont toujours été systématiquement rattachés à la propriété bâtie de leurs auteurs avant de leur revenir.

En comparaison, ils constatent qu’aucune de ces deux parcelles n’est mentionnée dans les actes translatifs de propriété des consorts [R] à M. et Mme [E] [K] puis à M. et Mme [C], auteurs des consorts [M]-[I], lesquels ne disposent que d’un passage pour accéder à leur habitation et leur jardin.

Ils imputent à un excès de zèle du notaire en charge de la vente au profit des consorts [M] [I] l’apparition d’une mention relative à un droit de propriété, alors que nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a lui-même.

Ils reprochent au tribunal de s’être de même, faisant fi de l’effet translatif des contrats, attaché à la volonté des consorts [R] lors des différentes cessions.

A cet égard, ils relèvent qu’à l’occasion de la première cession de leurs parcelles intervenue en 1973 au profit des consorts [E] [K], les consorts [R] n’en n’ont vendu qu’une petite partie et ont conservé un droit de propriété sur la cour et le passage, ne conférant à leurs acquéreurs qu’un droit d’accès à la cour et au passage menant au jardin pour qu’ils puissent y accéder, dépourvus d’intérêt à leur transférer la propriété de la parcelle n°[Cadastre 9] correspondant à la maison dont ils avaient conservé la propriété et à la cour.

Puis, M.et Mme [B] [T] relèvent encore que dans l’hypothèse retenue par le tribunal où les consorts [R] auraient institué une indivision, ils n’auraient jamais pu établir une servitude de passage sur la cour et le passage commun à leur profit lors de la vente des biens en 1993 à M. et Mme [U], sans l’accord de l’ensemble des copropriétaires, conformément aux dispositions de l’article 815-3 du code civil.

Ils soulignent que cette servitude est pourtant clairement établie, et reprise dans leur acte. Plus encore, dès lors que l’indivision doit faire l’objet d’une convention publiée au service de la publicité foncière et qu’elle doit comporter, à peine de nullité, la désignation des biens indivis et l’indication des quotes-parts appartenant à chaque indivisaire", le notaire n’aurait en aucun cas pu l’établir de la manière dont il l’a présentée lors de la cession de 1993 et aurait dû établir une convention d’indivision entre les époux [U] et les époux [E]-[K] pour régulariser la situation, ce qu’il n’a pas fait.

Ils concluent que le but du droit de passage litigieux était de permettre l’accès au jardin des intimés, qui initialement était le seul endroit possible en permettant l’accès, et invitent la cour à restituer son exacte qualification à ce droit, relevant in fine que les avis de taxes foncières afférents à leurs parcelles sur lesquelles M. [M] et Mme [I] revendiquent des droits indivis ne sont pas établis aux noms de ces derniers, mais à leur seul nom.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 544 du code civil :

« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

L’article 545 précise :

« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

La preuve de la propriété immobilière est libre. Celui qui revendique la propriété d’un bien, sur qui pèse la charge de la preuve, doit dès lors invoquer les actes et faits juridiques qui rendent son droit plus vraisemblable que celui de son adversaire.

Il appartient au juge du fond de rechercher parmi les preuves de propriété présentées celles qui sont les meilleures et les plus caractérisées.

Le titre de propriété ne constitue qu’une modalité de preuve parmi d’autres. La loi n’établit aucune hiérarchie parmi les modes de preuve. Ainsi, en présence de titres contradictoires ou insuffisants à rapporter la preuve de la propriété, les juges peuvent se fonder sur des présomptions.

Celui qui soutient être propriétaire d’un fonds peut invoquer, à titre de présomption vis à vis des tiers, des titres translatifs ou déclaratifs de propriété. Dès lors, doit être cassé l’arrêt qui, pour débouter une partie de son action en revendication de propriété, énonce que ses titres ne sont pas opposables au défendeur qui n’a, ni par lui-même ni par ses auteurs, concouru à ces actes alors que la preuve de la propriété est étrangère à la question de l’opposabilité des actes aux tiers. (Civ. 3e, 5 mai 1982, n°81-11.228).

C’est à bon droit qu’une cour d’appel fait prévaloir les stipulations de l’acte commun aux parties à la revendication immobilière, sur les énonciations des actes postérieurs modifiant d’une manière unilatérale le régime juridique instauré précédemment. (Civ. 3e, 31 mai 1978, n°76-14.865).

Enfin, la qualification d’indivision forcée et perpétuelle s’applique aux biens indivis qui, ne pouvant être partagés et étant effectivement nécessaires à l’usage de deux ou plusieurs autres biens appartenant à des propriétaires différents, en constituent l’accessoire indispensable. (Civ. 3e, 12 octobre 2010, n° 09-12.082).

Ainsi ayant retenu que la parcelle indivise servant à la desserte commune des locaux issus du partage, constituait un accessoire indispensable à l’usage de ceux-ci et devait demeurer attachée à ces locaux au titre d’une indivision perpétuelle et forcée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que toute cession de locaux intervenue postérieurement à l’acte de partage avait emporté cession d’un droit indivis sur cette parcelle, peu important que les actes de vente n’en aient pas fait mention (Civ. 3e, 19 décembre 2019, n° 18-21.671).

En l’espèce, il ressort du titre de propriété des consorts [M] [I] du 17 juillet 1998 la désignation des biens vendus suivante :

— d’une part, une maison d’habitation comprenant notamment un jardin, cadastrée sections B n° [Cadastre 17] et [Cadastre 10] ;

— d’autre part, un "droit de propriété concurremment avec M. et Mme [U] [aux droits desquels viennent M. et Mme [B] [T]] (propriétaires des immeubles B [Cadastre 15] et [Cadastre 16]), sur la cour commune cadastrée section B numéro [Cadastre 9] (') et dans le passage commun cadastré section B numéro [Cadastre 16] (') pour accéder au jardin présentement vendu."

L’acte mentionne encore que le titre du vendeur résulte de deux actes reçus :

— le 30 avril 1988 pour "la parcelle B [Cadastre 10] [la maison des consorts [M] [I]], et les droits indivis sur les parcelles B [Cadastre 9] et [Cadastre 16] ;

— le 26 juillet 1996 pour "la parcelle B [Cadastre 17] [le jardin des consorts [M] [I]], et les droits indivis sur les parcelles B [Cadastre 9] et [Cadastre 16].

L’acte du 26 juillet 1996 emporte vente des consorts [R] à M. et Mme [C] [H], d'"un terrain sur lequel sont édifiés deux garages (…) cadastré section B numéro [Cadastre 17] avec droit de # passage concurremment avec M. et Mme [U] (propriétaires des immeubles B [Cadastre 15] et B [Cadastre 16]) et eux-mêmes sur la cour commune cadastrée section B numéro [Cadastre 9] (') et le passage commun cadastré section B numéro [Cadastre 16] (') pour accéder au terrain présentement vendu (')."

Le caractère # audit acte renvoie à la mention suivante : « Renvoi page 3 – propriété dans un % (renvoi spécialement approuvé (') % » [souligné par la cour]".

Il a ainsi été cédé un droit de propriété concurremment avec M. et Mme [U], et les consorts [R].

L’acte du 26 juillet 1996 fait donc état explicitement d’un transfert de la propriété indivise d’une cour dite « commune » et d’un passage dit « commun » au profit des auteurs des consorts [M] [I] par les consorts [R] pour permettre l’accès au terrain vendu.

Les parties débattent du fait que M. et Mme [U] [H], aux droits desquels viennent M. et Mme [B] [T], qui tenaient des consorts [R], par l’effet d’une vente intervenue le 9 février 1993, les parcelles cadastrées sections B [Cadastre 9] (cour commune), B [Cadastre 11], B [Cadastre 15] et B [Cadastre 16] (passage commun), titulaires d’un droit de propriété concurrent sur la cour commune et le passage commun cédés selon l’acte du 26 juillet 1996, n’ont pas été sollicités à l’occasion de cet acte.

Pour autant, leur titre de propriété comportait dans le cadre de la désignation du bien immobilier vendu, la mention suivante :

« Conditions particulières :

Aux termes de l’acte de vente par les consorts [R] au profit de M.et Mme [E] reçu (') le 5 février 1973 dont une expédition a été publiée (') il a été indiqué ce qui suit :

1- L’acquéreur des lots B [Cadastre 10] et B [Cadastre 13] a un droit à la cour commune et au passage commun avec les consorts [R],

Et il a un droit de passage pour aller au jardin cadastré B [Cadastre 13] concurremment avec M. [J] propriétaire voisin, et les consorts [R],

2- Sous le titre "Conditions particulières, ce qui suit :

Comme conditions essentielles de la présente vente, les acquéreurs (') devront entretenir la cour et le passage commun à concurrence de moitié avec les consorts [R] (') [souligné par la cour]."

Le titre de propriété de M. et Mme [U] [H], dont M. et Mme [B] [T] tiennent leurs droits du 9 février 1993, antérieur à la vente du 26 juillet 1996 passée dans les conditions qui ont été rappelées, énonce donc clairement l’existence de droits concurrents « à la cour commune et au passage commun », distincts du simple « droit de passage » existant par ailleurs, destiné à accéder au jardin situé en second rang derrière les parcelles construites.

L’acte du 9 février 1993 comporte par ailleurs, ainsi que le soulignent M. et Mme [B] [T], immédiatement après la désignation du bien vendu telle qu’elle vient d’être rappelée, un paragraphe intitulé « Création de servitudes » dont la formulation est la suivante :

« Il est créé au profit des consorts [R], vendeurs aux présentes, un droit de passage, concurremment avec l’acquéreur aux présentes et M. et Mme [F] [C] (aux droits de M. et Mme [E]) propriétaires des immeubles B [Cadastre 10] et B [Cadastre 13], un droit de passage sur la cour commune B [Cadastre 9] et le passage commun B [Cadastre 16].

Ce droit s’exercera au profit de la parcelle B [Cadastre 17] (division du B [Cadastre 12]) restant appartenir aux consorts [R], en vertu de la même origine de propriété que celle-ci-après énoncée. Cette création de servitude est évaluée à 100 francs, compris dans le prix de vente ainsi fixé."

Le même acte précise au paragraphe « Division » que les parcelles cadastrées B n°[Cadastre 15] et [Cadastre 16] vendues, proviennent de la division entre trois nouvelles parcelles de la parcelle initialement cadastrée B n°[Cadastre 12], et que la troisième, cadastrée B n°[Cadastre 17], reste la propriété du vendeur.

Selon les énonciations de cet acte rapprochées des plans produits aux débats par les deux parties, la division par les consorts [R] de leur parcelle cadastrée B n°[Cadastre 12] et la vente des parcelles cadastrées B n°[Cadastre 15] et [Cadastre 16] les a privés d’accès à la parcelle cadastrée B n°[Cadastre 17] qu’ils avaient seule conservée. C’est cette parcelle qui a fait l’objet de la vente du 26 juillet 1996 au profit de M. et Mme [C] [X].

C’est donc avec justesse que les consorts [M]-[I] font valoir que la création de cette servitude, qui est rappelée et annexée au titre de propriété de M. Mme [B] [T], n’avait d’autre objet que de permettre aux consorts [R] de pouvoir continuer à accéder à l’unique parcelle qu’ils avaient conservée, et ce choix des parties à l’acte du 9 octobre 1993 d’instaurer une servitude au bénéfice des vendeurs, n’est pas contradictoire avec les énonciations qui figurent dans la désignation audit acte du bien vendu, relatives à l’existence, aux termes de l’acte de vente par les consorts [R] au profit de M. et Mme [E] [K] du 5 février 1973, de droits à la cour commune et au passage commun avec les consorts [R] distincts du simple « droit de passage » destiné à accéder au jardin situé en second rang derrière les parcelles construites.

Puis, selon l’acte de vente du 30 avril 1988 entre les consorts [E] et M. et Mme [C] [X] dont les consorts [M]-[I] tiennent leurs droits, la désignation du bien vendu est la suivante :

« Une maison d’habitation comprenant (')

Garage, jardin,

Chauffage central au fuel ('),

Droit à la cour commune et à un passage couvert commun avec les consorts [R] [souligné par la cour],

Droit de passage pour accéder au jardin, concurremment avec M. [J] et les consorts [R]."

Le bien acquis correspond, par ses références cadastrales, d’une part à la maison acquise ultérieurement par les consorts [M] [I], d’autre part à un jardin cadastré section B n°[Cadastre 13] qui sera revendu le 24 octobre 1997 par M. et Mme [C] [X] à M. et Mme [U] [H] dont M. et Mme [B] tiennent leur droit, après leur acquisition du jardin cadastré B [Cadastre 17] (jardin actuel des consorts [M] [I]).

Il est fait état de la reprise dudit immeuble sous teinte rose en un plan de géomètre expert annexé à l’acte, "les cours et passages communs [souligné par la cour] étant repris sous teinte jaune audit plan."

Cet acte de vente, auquel se réfère expressément l’acte de vente du 17 juillet 1998 au profit des des consorts [M] [I], ne souffre aucune interprétation possible.

L’expression « cour commune » laisse présumer que cet espace bénéficie aux fonds qui le bordent lorsqu’il présente pour eux une utilité.

La notion de « passage commun » qui y est associée, appelle la mise en 'uvre de la même présomption.

Les consorts [M] [I] établissent qu’au moment de la vente, la cour désignée comme « commune », et le passage couvert désigné comme « commun », étaient, selon les plans produits aux débats par chacune des parties, (en particulier, la pièce n°11 des appelant et la pièce n°4 des intimés), l’un et l’autre indispensables afin de permettre aux acquéreurs successifs de la maison :

— d’accéder à ladite maison d’habitation ;

— d’accéder à la parcelle à usage de jardin cadastrée section n° [Cadastre 13] située à l’arrière de la parcelle bâtie et à usage de jardin demeurée la propriété des consorts [R] (parcelle B n°[Cadastre 12] ultérieurement divisée par ces derniers avant revente des parcelles B n°[Cadastre 15] et B [Cadastre 16] suivant acte du 9 octobre 1993), au moyen du "droit au passage couvert commun avec les consorts [R] [souligné par la cour]« puis du simple » droit de passage pour accéder au jardin, concurremment avec M. [J] et les consorts [R] [souligné par la cour]."

Cet acte ne fait donc pas état d’un simple droit de passage sur une cour ou un passage sur un fonds, mais d’un droit de propriété indivise sur une cour et un passage couvert.

Les consorts [E] tenaient aux-même leur propriété de la communauté des époux [E] [K], consécutivement au décès de l’épouse. Les époux [E] [K] l’avaient acquise des consorts [R] du vivant de [D] [R], veuf d'[P] [S] décédée le 22 février 1973, suivant acte du 5 avril 1973 dont les énonciations ont été rappelées par la cour ("un droit à la cour commune et au passage commun avec les consorts [R], et un droit de passage pour aller au jardin cadastré B [Cadastre 13] concurremment avec M. [J] propriétaire voisin, et les consorts [R]").

Enfin, [D] [R] tenait sa propriété de la communauté [R]-[S], laquelle le tenait par suite de l’acquisition :

— partie de M. et Mme [W] [G], aux termes d’un acte reçu le 19 août 1937,

— et partie de M. [L], suivant acte reçu le 20 août 1945.

L’acte du 20 août 1945, produit aux débats, mentionne expressément, la vente :

— d’une maison faisant partie d’une propriété plus importante,

— d’un « droit de communauté à la totalité de la cour commune et à l’allée ruelle pour aller au jardin ».

Ces mentions sont parfaitement concordantes avec les mentions ultérieures reprises aux différents titres translatifs de la propriété des biens immobiliers aujourd’hui détenus par les consorts [M] [I], et confirment la transmission d’un droit de propriété à leur profit sur une cour et un passage indispensables à l’utilisation de leurs fonds respectifs par les propriétaires successifs des parcelles issues de la revente des fonds appartenant initialement à la communauté [R]-[S].

S’agissant ensuite du titre de propriété de M. Mme [B] [T] du 28 février 2017, il désigne le bien vendu comme :

« Une maison ancienne à usage d’habitation (')

En dépendance : atelier, garage et cave.

Cour commune.

Jardin."

Et un « droit de passage commun pour accéder au jardin » cadastré section AC n°[Cadastre 8], avec la précision suivante :

« Etant ici précisé que le droit de passage commun est un droit de propriété. »

L’origine de propriété antérieure est énoncée dans une note annexée à l’acte.

Il en ressort que Mme [Y] avait acquis ce bien avec son époux, M. [N], et en était devenue l’unique propriétaire consécutivement au divorce des époux et au partage de la communauté en 2014.

M. et Mme [Y] [N] tenaient leurs parcelles de M. et Mme [U] [H] suivant acte du 4 juillet 2008.

Cet acte rappelle, au titre des conditions particulières, que l’acquéreur des lots B n°[Cadastre 10] (la maison des consorts [M] [I]) et B n°[Cadastre 13] (le jardin des M. Mme [B] [T]) a « un droit à la cour commune et au passage commun » avec les consorts [R], et un droit de passage pour aller au jardin cadastré section B [Cadastre 13] concurremment avec M. [J], propriétaire voisin, et les consorts [R].

M. et Mme [U] [H] avaient eux-mêmes acquis leurs parcelles :

— des consorts [R], s’agissant des parcelles AC n° [Cadastre 5], AC n° [Cadastre 6], AC n° [Cadastre 7] et AC n°[Cadastre 8] pour les avoir acquises le 9 février 1993 ;

— de M. et Mme [C] [X], par acte du 24 octobre 1997, s’agissant de la parcelle AC n°[Cadastre 13] (le jardin des M. Mme [B] [T]), qui la tenaient eux-mêmes de M. [E], lequel la tenait des consorts [R] suivant acte du 30 avril 1988.

Elles dépendaient originairement de la communauté ayant existé entre [D] [R] et [P] [S].

Enfin, [D] [R] tenait sa propriété de la communauté [R]-[S], laquelle le tenait par suite de l’acquisition :

— partie de M. et Mme [W] [G], aux termes d’un acte reçu le 19 août 1937,

— et partie de M. [L], suivant acte reçu le 20 août 1945.

Il convient de rappeler que l’acte du 20 août 1945, produit aux débats, mentionne expressément, la vente :

— d’une maison faisant partie d’une propriété plus importante,

— d’un « droit de communauté à la totalité de la cour commune et à l’allée ruelle pour aller au jardin ».

Par ailleurs la cour se réfère expressément à ses motifs relatifs à l’annexe au titre de propriété de M. [B] et Mme [T], comportant un « rappel de servitude » en lien avec la création d’une servitude de passage suivant acte de vente du 9 octobre 1993 au profit de M. et Mme [U] [H] dont M. et Mme [B] [T] tiennent leurs droits.

Il sera simplement rappelé que ce dernier titre de propriété énonçait clairement l’existence de droits concurrents « à la cour commune et au passage commun », distincts du simple « droit de passage » existant par ailleurs, et que la création d’une servitude, rappelée et annexée au titre de propriété de M. Mme [B] [T] au bénéfice des vendeurs, n’est pas contradictoire avec les énonciations qui figurent dans la désignation audit acte du bien vendu, relatives à l’existence, aux termes de l’acte de vente par les consorts [R] au profit de M. et Mme [E] [K] du 5 février 1973, de droits « à la cour commune et au passage commun » avec les consorts [R], distincts du simple « droit de passage » destiné à accéder au jardin situé en second rang derrière les parcelles construite.

Au lu des titres de propriétés des deux parties, des plans et des photographies des lieux qu’elles produisent aux débats, c’est par des motifs pertinents que les premiers juges ont estimé que tous les actes de vente, à l’exception des actes de vente des 4 juillet 2008 et 28 février 2017, et à commencer par les actes intéressant les auteurs communs des parties au litige, mentionnent en des termes similaires l’existence d’un droit de propriété concurrent sur la cour commune et sur le passage commun concernant les propriétaires des parcelles entourant ces deux parcelles.

Le fait que les deux actes des 4 juillet 2008 et 28 février 2017 ne mentionnent pas l’existence de ce droit de propriété indivis ou concurrent ne peut avoir pour effet d’avoir fait disparaître ledit droit, s’agissant d’une omission du rédacteur de l’acte dont il n’est pas possible de déduire une volonté des parties, d’autant qu’il aurait manqué une partie des propriétaires de parcelles intéressés à cette suppression pour qu’elle puisse être valable.

De même, il importe peu que ne soient pas mentionnées aux titres de propriétés des consorts [M] [I] les références cadastrales correspondant à leur « droit à la cour commune » et leur « droit au passage commun » exclusivement désignés à l’acte de M. et Mme [B] [T], ou encore, qu’il n’ait pas été procédé à la formalité de publier une convention d’indivision, ou enfin, que les avis de taxe foncières ne soient établis qu’au nom de ces derniers.

La transmission d’un droit de propriété indivis à leur profit sur la cour commune et le passage commun, indispensable à l’accès à leur maison et à leur jardin, est établie et cette nécessité, uniquement contestée sous l’angle de la nature des droits octroyés à leurs voisins pour y remédier.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que M. [M] et Mme [I] sont propriétaires indivis avec M. [B] et Mme [T] de la cour commune cadastrée section AC n° [Cadastre 5] et du passage commun cadastre section AC n° [Cadastre 8] situés sur la commune de [Localité 14] (60).

La propriété indivise sur les parcelles litigieuse étant reconnue par titre, il n’y a pas lieu de statuer sur la prescription acquisitive éventuelle des mêmes parcelles.

2. Sur les conséquences de la reconnaissance du droit de propriété indivis de M. [M] et Mme [I] sur les parcelles litigieuse.

M. et Mme [B] [T] déduisent de l’existence d’un simple droit de passage au profit de leurs voisins le caractère hors de propos des injonctions qui leur ont été adressées par le tribunal.

M. [M] et Mme [I] font valoir les comportements adoptés selon eux par M. et Mme [B] [T] depuis 2019 afin leur limiter voire interdire l’usage de la cour commune et du passage commun.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 815-9 alinéa 1er du code civil :

« Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. »

Au vu des pièces produites aux débats par les deux parties et au lu de leurs motifs, il est clair que l’usage de la cour commune et du passage commun ont depuis plusieurs années engendré des tensions telles entre ces voisins que leurs relations sont actuellement préoccupantes.

Il est en particulier non contesté par M. [B] et Mme [T] qu’ils ont effectué unilatéralement certains aménagements sur les parcelles indivises, tel le fait d’installer une porte à l’entrée du passage commun ou une avancée de toiture translucide surplombant la cour, en considération du fait qu’ils en étaient seuls propriétaires, redevables d’un simple droit de passage, ainsi qu’ils l’indiquent sans équivoque dans leurs écritures.

C’est donc avec pertinence que les premiers juges,« pour assurer le libre exercice de leurs droits par chacune des parties », ayant dit que le jugement serait publié à frais communs des parties, au service de la publicité foncière de [Localité 20], a également :

— ordonné à M. [B] et Mme [T] de n’effectuer aucun acte de nature à nuire aux droits indivis de M. [M] et Mme [I] cadastrées section AC n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 14] (60), et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée suivant procès-verbal dressé par un commissaire de justice ;

— dit qu’aucun aménagement ne pourrait être réalisé ou maintenu sur la cour commune ou le passage commun, par chacun des indivisaires, sans le consentement exprès des autres indivisaires ;

— condamné solidairement M. [B] et Mme [T] à retirer la porte condamnant le passage commun et à laisser libre ledit passage ;

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour calendaire de retard pendant une période de quatre mois à partir du délai de trois mois à compter de la signification du jugement si les défendeurs n’y satisfaisaient pas.

Enfin, la demande de M. [B] et Mme [T] aux fins de voir « déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt » la demande de M. [M] et Mme [I] tendant à voir ordonner sous astreinte qu’ils n’effectuent aucun acte de nature à nuire à leurs droits, est fondée sur des motifs de fait et s’analyse en une demande de débouté au fond de ladite demande, à laquelle la cour a répondu.

3. Sur les ouvertures pratiquées par M. [V] [M] et Mme [Z] [I] dans le mur de leur immeuble donnant sur la cour commune

M. et Mme [B] [T] sollicitent la suppression des deux ouvertures et de la porte créées sur leur immeuble, donnant directement sur la cour cadastrée section AC n°[Cadastre 5] dont ils revendiquent la propriété exclusive.

En réponse, M. [M] et Mme [I] indiquent que les ouvertures ont été pratiquées sur la propriété indivise que constitue la cour commune.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 676 du code civil :

« Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant."

En l’espèce, les consorts [M] [I] étant propriétaires indivis de la cour commune sur laquelle donnent les ouvertures qu’ils ont pratiquées dans le mur de leur maison, n’ont pas agi sur un mur joignant immédiatement l’héritage d’autrui.

Les prescriptions sus-énoncées, qui fondent la demande de M. et Mme [B] [T], ne leurs sont donc pas applicables.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande reconventionnelle de ces derniers.

4. Sur les dépens et frais irrépétibles non compris dans les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [B] et Mme [T] à supporter la charge des dépens de l’instance, comprenant les frais de médiation, sous la seule réserve que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de confirmation du jugement en ce qu’il a autorisé M^e Pierre Baclet à recouvrer directement ceux des dépens de première instance dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision contre les parties condamnées, ce chef du jugement n’étant pas dévolu à la cour.

Il convient d’y ajouter la condamnation in solidum de M. [B] et Mme [T] à supporter la charge des dépens de l’instance d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Pierre Baclet pour ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

La cour confirme encore ledit jugement en ce qu’il a condamné M. [B] et Mme [T] à payer à M. [M] et Mme [I] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sous la seule réserve que cette condamnation est prononcée in solidum et non solidairement, et rejeté la demande de M. [B] et Mme [T] au titre des frais irrépétibles, y ajoutant, la condamnation in solidum des mêmes à payer à M. [M] et Mme [I] la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

Il n’y a enfin pas lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a effectué un simple rappel du caractère exécutoire de droit par provision de la décision.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour, sous la seule réserve que les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance sont prononcées in solidum et non solidairement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [A] [B] et Mme [O] [T] à supporter la charge des dépens de l’instance d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de M^e Pierre Baclet pour ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne in solidum M. [A] [B] et Mme [O] [T] à payer à M. [V] [M] et Mme [Z] [I] la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE