ARRET

N°

[G]

C/

S.C.I. DIANE

GH/VB/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03338 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JEZA

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [V] [G]

née le 30 Octobre 1991 à [Localité 20] (95)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre COUTEL substituant M^e Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

S.C.I. DIANE immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 326 331 253 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Francois MUHMEL de la SARL CABINET MUHMEL, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 04 septembre 2025 devant la cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier.

Sur le rapport de M^me Graziella HAUDUIN et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 13 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Les 19 et 29 janvier 2021, la SCI Diane représentée par M. [S] [U] et Mme [V] [G] ont signé, par l’intermédiaire de M. [I] de la société Immobilier conseil, deux compromis de vente portant sur l’acquisition par Mme [G], sous condition suspensive de financement, de deux biens situés dans un immeuble appartenant à la SCI Diane, [Adresse 6], soit un appartement au 2ème étage de 55,05 m2 pour un prix de 141 800 euros frais d’agence inclus et au rez de chaussée et au 1er étage, un local d’une surface de 20,80 m2, une cave et une appartement de 81,45 m2 pour un prix de 183 800 euros frais d’agence inclus, le dit bien à usage mixte étant occupé par la société PML confort habitat.

Les compromis de vente n’ayant pas été réitérés par acte authentique, le 4 novembre 2022, Mme [V] [G] a assigné la SCI Diane au visa des articles 1583, 1589 et 1849 du code civil.

Par jugement rendu le 11 juin 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— Dit que Mme [V] [G] est recevable en ses demandes,

— Prononcé la nullité du compromis de vente signé le 19 janvier 2021 entre la SCI Diane représentée par son gérant M. [S] [U] et Mme [V] [G] portant sur un bien situé [Adresse 11], 2ème face dans le bâtiment A, un appartement de type F2 d’une surface loi Carrez de 55,05 m2 ;

— Prononcé la nullité du compromis de vente signé le 29 janvier 2021 entre la SCI Diane représentée par son gérant M. [S] [U] et Madame [V] [G] portant sur un bien situé au [Adresse 10]) au rez-de~chaussée et I’ étage dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée comprenant un local commercial et un escalier privatif menant au 1er étage qui comprend un local à usage d’habitation ou de bureaux d’une superficie loi Carrez de 102,2 m2 et au sous-sol dans le bâtiment A une cave n°l. ;

— Débouté Mme [V] [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouté la SCI Diane de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné Mme [V] [G] à la SCI Diane la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [V] [G] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au pro’t de la SELARL Cabinet Muhmel représentée par M^e Francois Muhmel ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples on contraires.

Par déclaration du 11 juillet 2024, Mme [V] [G] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 25 novembre 2024, Mme [G] demande à la cour de :

Dire la demande de Mme [G] recevable et bien fondée,

En conséquence,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Mme [V] [G] était recevable en ses demandes et en ce qu’il a débouté la SCI Diane de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

L’infirmer pour le surplus,

En conséquence,

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI Diane, dont le siège social est situé [Adresse 10]), inscrite au RCS de Compiègne sous le numéro 326 331 253, au capital social de 1.524,49 euros, prise en la personne de son gérant, M. [S] [U], gérant, domicilié [Adresse 1] (83240), à réitérer, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard dans le mois de la signification du jugement, en l’étude de Me [M], notaire à Chantilly, l’acte de vente de l’immeuble sis, [Adresse 7] Chantilly (60500) cadastré section AD [Cadastre 2], lot 8 (ancien lot 7) ' surface 55.05 m², conformément au compromis signé entre les parties le 19 janvier 2021 et au profit de Mme [V] [G], née le 30 octobre 1991 à L’Isle Adam, de nationalité française, ingénieur, célibataire, demeurant [Adresse 14] à [Adresse 18] ([Adresse 3]) ;

Dire qu’à défaut pour la SCI Diane, dont le siège social est situé [Adresse 10]), inscrite au RCS de Compiègne sous le numéro 326 331 253, au capital social de 1 524,49 euros, prise en la personne de son gérant, M. [S] [U], gérant, domicilié [Adresse 1] (83240), de se soumettre à cette obligation de réitération dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ce dernier vaudra vente par acte authentique de l’immeuble lui appartenant sis [Adresse 8] Chantilly (60500) cadastré section AD [Cadastre 2], lot 8 (ancien lot 7) ' surface 55.05 m², conformément au compromis signé entre les parties le 19 janvier 2021 au profit de Mme [V] [G], née le 30 octobre 1991 à L’Isle Adam, de nationalité française, ingénieur, célibataire, demeurant [Adresse 16] ;

Condamner la SCI Diane, dont le siège social est situé [Adresse 11], inscrite au RCS de Compiègne sous le numéro 326 331 253, au capital social de 1 524,49 euros, prise en la personne de son gérant, M. [S] [U], domicilié [Adresse 1] ([Adresse 17]), à réitérer, sous astreinte de 1 500,00 euros par jour de retard dans le mois de la signification du jugement, en l’étude de Me [M], notaire à Chantilly, l’acte de vente de l’immeuble sis [Adresse 12] à Chantilly (60500) cadastré AD [Cadastre 2], lot n°2 local) d’une surface de 20.80 m², lot n°1 (cave) et lot n°6 (appartement) d’une surface de 81.45 m², anciens lot 2 (appartement et local) et lot 1 (cave), conformément au compromis signé entre les parties le 29 janvier 2021 et au profit de Mme [V] [G], née le 30 octobre 1991 à L’Isle Adam, de nationalité française, ingénieur, célibataire, demeurant [Adresse 15]) ;

Dire qu’à défaut pour la SCI Diane, dont le siège social est situé [Adresse 11], inscrite au RCS de Compiègne sous le numéro 326 331 253, au capital social de 1 524,49 euros, prise en la personne de son gérant, M. [S] [U], gérant, domicilié [Adresse 1] ([Adresse 17]), de se soumettre à cette obligation de réitération dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ce-dernier vaudra vente par acte authentique de l’immeuble lui appartenant sis [Adresse 9] à Chantilly (60500) cadastré AD [Cadastre 2], lot n°2 (local) d’une surface de 20.80 m², lot n°1 (cave) et lot n°6 (appartement) d’une surface de 81.45 m², anciens lot 2 (appartement et local) et lot 1 (cave), conformément au compromis signé entre les parties le 29 janvier 2021 au profit de Mme [V] [G], née le 30 octobre 1991 à L’Isle Adam, de nationalité française, ingénieur, célibataire, demeurant [Adresse 15]) ;

Dire que le présent arrêt sera publié par M. le Conservateur des Hypothèques de [Localité 21] à la demande de la partie appelante,

Ordonner à la SCI Diane de délivrer chaque bien vendu à Mme [V] [G],

Voir ordonner son expulsion, tant de sa personne que de celle de son chef et de son mobilier, sous astreinte de 1 000 euros par jours de retard à compter de l’acte authentique, ceci pour chaque lot,

Dire qu’à cet effet, l’huissier instrumentaire pourra se faire assister si besoin est du concours de la force publique et d’un serrurier,

En tout état de cause,

Condamner la SCI Diane à verser à Mme [V] [G] la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par lui du fait de la résistance abusive et fautive de la venderesse, ceci pour chaque compromis et vente, soit la somme totale de 150 000 euros,

Débouter la SCI Diane de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Condamner la SCI Diane à verser à Mme [V] [G] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Wacquet, ceci sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il est manifeste qu’elle et la SCI étaient d’accord sur la chose et le prix, ceci après négociation, qu’elle a obtenu les prêts, objets des conditions suspensives, que la vente est parfaite et doit être réalisée.

Elle fait valoir que les statuts de la SCI étaient ouverts et permettaient au gérant de vendre seul et que ce dernier a exprimé à plusieurs reprises la volonté de vendre aux conditions prévues, que sa croyance dans les pouvoirs du gérant était légitime et que les conséquences d’une éventuel manquement aux pouvoirs statutaires du gérant ressort des considérations internes à la SCI, qu’il n’est pas démontré que M. [U] n’était pas sain d’esprit, que le prétendu défaut de règlement de copropriété n’est pas sanctionné et ne pourrait en tout état de cause être invoqué que par elle et non par la SCI.

Aux termes de ses conclusions n°2 communiquées par voie électronique le 10 décembre 2024, la SCI Diane demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sauf en sa disposition déboutant la SCI Diane de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Et, en conséquence, statuant à nouveau,

— Condamner, à titre reconventionnel, Mme [G] à verser à la SCI Diane la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner Mme [G] à verser à la SCI Diane la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— Condamner Mme [G] aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de la SARL Cabinet Muhmel représentée par M^e François Muhmel, avocat, aux offres de droit.

La SCI fait valoir que ses statuts ne permettaient pas au gérant de procéder à la vente, que le gérant a signé les compromis sans l’accord unanime et préalable de l’ensemble des associés, qu’ainsi les compromis sont nuls et de nul effet, que la société Immobilier conseil a commis des fautes professionnelles, que le gérant de cette société a abusé de la faiblesse du gérant de la SCI, que les compromis sont également nuls en raison de l’absence d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété de l’ensemble immobilier, indispensable pour connaître les millièmes attribués à chaque lot.

Elle soutient notamment que l’objectif de Mme [G] était d’acquérir deux biens immobiliers à des prix très inférieurs à la valeur du marché avec la complicité coupable de la société Immobilier conseil, ce qui justifie la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 4 septembre 2025.

SUR CE :

1. L’article 1848 du code civil dispose que dans les rapports entre les associés d’une société civile, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société;

L’article 1849 de ce même code prévoit que dans les rapports entre les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.

L’article 1852 dispose enfin que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés.

Il ressort des statuts de la SCI Diane du 13 décembre 1982 que l’objet social de cette société est l’acquisition, l’administration et l’exploitation par bail, location ou autrement de l’immeuble situé [Adresse 5] à Chantilly et que l’article 14 II prévoit explicitement la nécessité de l’accord préalable de la collectivité des associés pour la vente des biens formant l’objet social. La formulation additionnelle contenue dans l’objet social visant 'toutes opérations quelconques pouvant se rattacher, directement ou indirectement à l’immeuble’ est particulièrement vague et ne peut être considérée comme autorisant le gérant, en violation de la disposition particulière de l’article 14 II précité, à réaliser seul tous les actes, y compris celui de cession, avec pour seule restriction de ne pas porter atteinte au caractère civil de la société.

Il est constant que M. [S] [U] a signé seul les compromis de vente de l’appartement et du local, au nom de la SCI Diane, sans même au demeurant que sa qualité de gérant ne soit mentionnée, qu’il n’avait pas l’accord préalable de la collectivité des associés et que cette dernière n’a pas non plus souhaité régulariser les ventes.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité des deux compromis de vente et débouté Mme [G] des demandes relatives à l’exécution forcée de ces compromis ainsi que des demandes de cette dernière de condamnation de la SCI pour résistance abusive.

2. La persistance de Mme [V] [G] à poursuivre l’instance engagée le 4 novembre 2022 en dépit du courriel qui lui a été adressé le 7 juillet 2021 par Me [F], notaire, l’informant de l’absence de validité des compromis signés sans l’accord unanime des associés de la SCI Diane, mais aussi du courriel du 24 mai 2022 du 24 mai 2022 émanant d’un notaire d’une autre étude, Me [P], à l’avocat de Mme [G], confirmant l’absence de valeur du mandat et de l’offre de vente, ne peut toutefois constituer l’intention de nuire dont la caractérisation est exigée pour fonder l’octroi de dommages-intérêts pour procédure abusive, la poursuite de son intérêt propre par l’acquisition des deux biens ne caractérisant pas une telle intention.

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peut davantage être justifiée par l’existence du préjudice financier invoqué par la SCI Diane résultant de l’impossibilité de vendre les deux biens à des tiers, aucune pièce n’étant au surplus produite à l’effet de démontrer ce préjudice.

La déraison invoquée de l’appelante à solliciter la condamnation de la SCI Diane à lui payer des dommages-intérêts pour résistance abusive et l’augmentation de leur montant entre la première instance et l’appel ne permettent pas non plus de démontrer l’existence d’une intention de nuire et partant d’un préjudice indemnisable pour l’intimée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire formée par la SCI Diane.

3. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [V] [G], appelante qui succombe totalement, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer à la SCI Diane la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.

Il conviendra également d’autoriser le recouvrement direct contre la partie condamnée des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [V] [G] aux dépens d’appel et autorise leur recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [V] [G] à verser à la SCI Diane la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE