COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRET SUR RENVOI DE CASSATION

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 20/09182 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGKEV

S.C.I. LA MAJOLANE

C/

S.A.S. HOTEL EXCELSIOR

Copie exécutoire délivrée

le : 4 Septembre 2025

à :

M^e Jean-françois JOURDAN

M^e Agnès ERMENEUX

Arrêt en date du 04 Septembre 2025 prononcé sur saisine de la cour suite à l’arrêt rendu par la Cour de Cassation le 24 Septembre 2020, qui a cassé et annulé l’arrêt n° 670 F-D rendu le 25 Avril 2019 par la cour d’appel de AIX EN PROVENCE (Chambre 1-8).

DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION

S.C.I. LA MAJOLANE

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION

S.A.S. HOTEL EXCELSIOR

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Laure COULET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente,

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SAS Hôtel Excelsior exploite un hôtel restaurant à [Localité 15], dans un ensemble immobilier situé sur le front de mer à l’intersection du [Adresse 8] et de la [Adresse 12].

Cet ensemble immobilier réunit trois anciennes villas mitoyennes, dénommées [Adresse 19], [Adresse 18] et [Adresse 17], et est situé sur plusieurs parcelles, appartenant à des propriétaires différents :

— la parcelle AT [Cadastre 5] est la propriété de la SCI La Majolane,

— les parcelles AT [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartiennent indivisément à la SCI La Majolane pour 2/3 et à la SAS Hôtel Excelsior pour 1/3,

— la parcelle AT [Cadastre 4] appartient à la SAS Hôtel Excelsior et à la SCI Courtag,

— les lots situés sur la parcelle AT [Cadastre 2] dépendent d’une copropriété dénommée [Localité 13] et appartiennent à l’indivision [W] [X] [L].

Les parties à l’instance sont liées par un bail consenti le 8 novembre 1995 par la SCI La Majolane à la société Hôtel Excelsior et portant sur des locaux à destination exclusive d’hôtel restaurant, désignés comme suit :

— un immeuble anciennement dénommé '[J] [A]' comprenant :

— rez-de-chaussée : salle de restauration, bureau, penderie, toilettes, une deuxième salle de restauration avec accès à l’hôtel Excelsior, petit jardinet,

— sous-sol : caves,

—  1er étage : 7 chambres plus une petite dont deux avec baignoire sabot,

—  2ème étage : 7 chambres plus une petite dont deux avec baignoire sabot,

—  3ème étage : pièces mansardées.

Ces locaux sont situés sur la parcelle AT [Cadastre 5] propriété de la SCI Majolane et sur les parcelles AT [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant indivisément à la bailleresse et à la preneuse.

Le loyer annuel initial était fixé à 7707,82 euros hors charges, révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction.

Un congé délivré par la SCI La Majolane à la société Hôtel Excelsior le 29 avril 2004 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 250000 euros HT et HC a donné lieu à une longue procédure ayant abouti à l’annulation de ce congé au visa de l’article 815-3 du code civil au motif que la situation d’indivision d’une partie des locaux interdisait à la SCI La Majolane de délivrer seule un congé sans l’accord de l’autre indivisaire.

Par actes des 11 et 12 février 2013, la SAS Hôtel Excelsior a fait signifier aux deux propriétaires une demande de renouvellement du bail en exposant que le bail renouvelé au 1er novembre 2004 arrivait à terme le 31 octobre 2013, sans faire aucune proposition de loyer.

Par lettre recommandée avec AR du 13 mai 2013, la SCI La Majolane a contesté la date de prise d’effet de la demande de renouvellement du bail qu’elle a située au 1er avril 2013 et non au 1er novembre 2013, et ce par application de l’article L. 145-12 du code de commerce, sans se prononcer sur l’acceptation ou le refus de renouveler le bail.

Par exploit du 12 juin 2013, la SCI La Majolane a fait signifier à la SAS Hôtel Excelsior un acte contenant sa demande de fixation du prix du bail renouvelé.

Se fondant sur un rapport établi à sa demande le 20 juin 2024 par M. [Z], expert foncier, la SCI La Majolane a fait assigner la SAS Hôtel Excelsior par exploit du 4 novembre 2014, en fixation du prix du bail à la somme de 189 000 euros par an hors-taxes et hors charges, et ce à compter du 12 juin 2013, date de la demande en fixation du nouveau prix du bail.

Par jugement du 8 octobre 2015, le juge des loyers commerciaux de [Localité 9] l’a déboutée de sa demande au motif que la demande de renouvellement avait interrompu le cours du bail, de sorte que s’agissant d’un loyer plafonné, il appartenait au bailleur de démontrer la modification notable des éléments visés par l’article L. 145-33 du code de commerce, ce qu’il n’avait pas fait.

Sur appel de la SCI La Majolane, par arrêt du 8 décembre 2016, la cour a :

— infirmé le jugement déféré,

— déclaré fondée la demande aux fins de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013,

— avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise aux fins notamment en toute hypothèse, de fournir tout élément utile à la fixation de la valeur locative des locaux loués ou à l’évaluation du loyer du bail renouvelé à la date du 12 juin 2013,

— fixé le loyer à la somme de 80 000 euros par an à titre provisionnel.

Par arrêt du 22 mars 2018, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la SAS Hôtel Excelsior.

Mme [S] [B], expert, a déposé son rapport le 5 février 2018, retenant une valeur locative totale de 92 446 euros HT.

Par arrêt du 25 avril 2019, la cour d’appel de céans, autrement composée, a :

— rappelé que l’arrêt avant dire droit en date du 8 décembre 2016 a infirmé la décision déférée, a déclaré recevable la demande afin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013, et a fixé à 80 000 euros le loyer provisionnel,

— fixé le prix du loyer sur renouvellement dû par la SAS Hôtel Excelsior à la SCI La Majolane en application du bail conclu le 8 novembre 1995 à la somme de 76 599 euros hors taxes et hors charges à compter du 12 juin 2013,

— dit que les intérêts moratoires éventuellement dus commenceront à courir à compter du 4 novembre 2014,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens par elle engagés et que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre elles.

Sur pourvoi de la SCI La Majolane, par arrêt du 24 septembre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 25 avril 2019 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, a renvoyé l’affaire et les parties devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, a condamné la société Excelsior à payer à la société La Majolane la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant sur renvoi après cassation la cour d’appel a par arrêt du 8 juillet 2021:

— débouté la SAS Hôtel Excelsior de ses demandes de nullité des actes du 13 mai et du 12 juin 2013, et de l’assignation du 4 novembre 2014,

— déclaré recevable la demande de nouvelle expertise de la SCI La Majolane,

— ordonné une expertise afin d’évaluer le prix du bail renouvelé à la valeur locative à la date du 12 juin 2013, l’expert ayant pour mission de :

qui aura pour mission de :

— se rendre sur place à [Localité 15], [Adresse 8] et [Adresse 12] et décrire les lieux loués,

— faire ou faire procéder à un métré des lieux exploités par la SAS Hôtel Excelsior et établir la proportion des lieux loués par la SCI La Majolane par rapport aux autres propriétaires,

— procéder à l’évaluation de la valeur locative des lieux loués par la SCI La Majolane selon

les dispositions des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce,

— donner tous éléments utiles et son avis sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la

valeur locative,

— maintenu à 80000 euros le loyer provisoire dû par la SAS Hôtel Excelsior à la SCI La Majolane.

M. [C] [R], désigné en qualité d’expert en remplacement de M. [M] [H], s’est adjoint le cabinet Deleval, géomètre-expert, en qualité de sapiteur et a clôturé son rapport le 12 janvier 2024, concluant à une valeur locative totale au 12 juin 2013 de 112300 euros HT et HC.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 mars 2025, la SCI La Majolane demande à la cour,

Vu les dispositions des articles L 145-33 et L 145-34 alinéa 3 du code de commerce,

Vu les dispositions des articles R 145-2 à R 145-8 du code de commerce, de :

À titre principal,

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 12 juin 2013, au titre des locaux à usage d’hôtel/restaurant donnés à bail par la SCI La Majolane à la société Hôtel Excelsior suivant bail ayant pris effet le 1er novembre 1995 à la somme de 361 269,98 euros HT par an majoré de la TVA applicable, et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangée,.

Subsidiairement,

Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 12 juin 2013, au titre des locaux à usage d’hôtel/restaurant donnés à bail par la SCI La Majolane à la société Hôtel Excelsior suivant bail ayant pris effet le 1 er novembre 1995, à la somme de 235 000 euros hors taxes par an, majorée de la TVA applicable, et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

En toute hypothèse,

Déclarer que les sommes dues en raison de la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté depuis le 12 juin 2013, produiront intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, soit à compter du 4 novembre 2014, et ce jusqu’à complet paiement en application de l’article 1154 ancien du code civil ou 1343-2 nouveau du code civil,

Condamner la société Hôtel Excelsior à payer à la SCI La Majolane la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens incluant les frais d’expertise de Mme [B] et de M. [R], dont distraction au profit de la SCP Jourdan-Wattecamps associés, avocat sur son affirmation de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 31 mars 2025, la SAS Hôtel Excelsior demande à la cour, vu les articles L. 145-33 et suivants, R. 145-2 et suivants du code de commerce, de :

À titre principal,

Fixer le bail renouvelé à compter du 12 juin 2013 :

à la somme de 53 890 euros TTC par an (TVA à taux réduit), et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées, suivant l’application du métrage retenu par M. [R], appliqué au rapport de Mme [B], non atteint par la cassation,

À titre subsidiaire,

Fixer le bail renouvelé a compter du 12 juin 2013 :

à la somme de 64 933 euros TTC par an (TVA à taux réduit) et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées, coût des cuisines et des surfaces mortes déduit comme relevant d’un autre bail et permettant pour autant au bail litigieux de remplir son objet, suivant le rapport de M. [R],

À titre encore plus subsidiaire,

Fixer le bail renouvelé à compter du 12 juin 2013 :

à la somme de 86 961,37 euros TTC par an (TVA à taux réduit) et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées, suivant le rapport [R], déduction faite des surfaces mortes,

À titre infiniment subsidiaire,

Fixer le bail renouvelé à compter du 12 juin 2013 :

à la somme du loyer retenu par l’expertise de M. [R] soit 112 300 euros TTC par an (TVA à taux réduit), et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées,

En tout état de cause,

Débouter la SCI La Majolane de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande de fixation du bail renouvelé à compter du 12 juin 2013, à la somme de 361 269,98 euros HT par an majoré de la TVA, et hors charges,

Condamner la SCI La Majolane au paiement de la taxe foncière, en deniers ou quittance, à compter du bail renouvelé, soit du 12 juin 2013,

Condamner la SCI La Majolane au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, Mme [B] et M. [R], compte tenu de sa mauvaise fois récurrente et de ses contestations systématiques.

La procédure a été clôturée le 1er avril 2025.

MOTIFS

Il est rappelé que dans son précédent arrêt du 8 juillet 2021, la cour s’est prononcée sur la méthode à appliquer pour déterminer le montant du loyer du bail renouvelé et donné pour mission à l’expert de procéder à l’évaluation de la valeur locative des lieux loués par la SCI La Majolane selon les dispositions des articles R. 145-2 et suivants du code de commerce, en énonçant les motifs suivants :

'L’article 145-10 du code de commerce édicte que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dans la présente instance, les locaux sont indivisiblement loués compte tenu de l’imbrication des lieux. Ils sont destinés à une exploitation d’hôtel et de restaurant, chaque activité ayant des accès indépendants et une clientèle propre. Les lieux sont donc polyvalents.

Dès lors les dispositions de l’article ci-dessus rappelées ne s’appliquent pas.

Surtout, la méthode d’évaluation ne peut être distributive selon les différentes destinations des lieux loués alors qu’ils sont donnés à bail de façon indivisible.

Dans la mesure où le bail renouvelé porte sur des locaux indivisiblement loués, et qu’ils sont affectés à plusieurs usages, le prix de ce bail doit être déterminé selon les dispositions des articles L. 145-33 et R 145-2 et suivant du code de commerce pour l’ensemble des locaux loués.'

La méthode mise en oeuvre par Mme [B], expert désigné par arrêt du 8 décembre 2016, dans son rapport déposé le 5 février 2018, ne peut être retenue, en ce que cet expert a procédé en deux fois, en utilisant la méthode hôtelière d’évaluation de la valeur locative pour la partie hôtel et la méthode comparative pour la partie restauration.

La cour écartera en conséquence la demande de la locataire de fixation du loyer suivant l’application du métrage retenu par M. [R], appliqué au rapport de Mme [B].

Se conformant aux termes de sa mission, l’expert [R] a procédé à l’estimation de la valeur locative des locaux loués selon les dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, en considération de leurs caractéristiques propres, de la destination prévue au bail, des facteurs locaux de commercialité et de 10 éléments de comparaison constitués de locations situées dans le voisinage immédiat pour 7 d’entre elles et dans d’autres quartiers pour les 3 autres.

S’agissant de l’assiette du bail, l’expert a pu constater une discordance entre la désignation des lieux telle que figurant sur le contrat du 8 novembre 1995 et la consistance des locaux effectivement loués, telle qu’elle lui a été présentée par les deux parties lors de la visite technique.

Il conclut, sans être contredit par les parties, à une erreur matérielle affectant le bail du 8 novembre 1995, qui ne mentionne que les locaux situés dans l’ancienne villa [J]-[A] et omet ceux situés dans l’ancienne villa [Localité 14].

Les parties ne contestent, devant la cour, ni la désignation des locaux retenue par l’expert comme constituant l’assiette du bail objet du présent litige, ni les surfaces mesurées par le sapiteur géomètre expert pour un total de 1334,40 m² pour les locaux appartenant à la SCI Majolane outre 144,60 m² pour la partie indivise entre la SCI La Majolane et la SAS Hôtel Excelsior, ni les coefficients de pondération appliqués par l’expert pour retenir une surface utile pondérée de 678,46 m² pour la partie hôtel et de 177,63 m² pour la partie restaurant.

L’expert mentionne, au titre des éléments valorisants, l’excellent emplacement des locaux en front de mer sur la [Adresse 11], la qualité architecturale de l’immeuble et les facteurs locaux de commercialité très favorables (facilité d’accès et de stationnement, casino, succession de commerces en synergie attirant les résidents comme les estivants).

Il observe que les locaux ne présentent pas de signe de vétusté aggravée affectant la solidité de l’immeuble et sont en bon état apparent à l’exception de traces d’infiltrations ou de vétusté simple, visibles surtout dans les zones non accessibles à la clientèle.

L’expert souligne cependant la singularité de la conformation des lieux, justifiant selon lui que la valeur locative de marché soit fortement amodiée.

Il ressort en effet de la description des lieux faite par l’expert, assisté du sapiteur géomètre expert qui a procédé à l’examen des titres et du cadastre, qu’alors qu’il existe une unicité d’exploitation de l’hôtel restaurant dans son ensemble, les locaux dans lesquels le fonds est exploité sont morcelés entre plusieurs propriétés imbriquées et font l’objet de plusieurs baux distincts, qui, pris isolément, ne permettent pas, pour certains, une exploitation autonome.

Doivent ainsi être relevés, au titre des caractéristiques propres du local, au sens des articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce, les éléments suivants :

— le bail faisant l’objet du présent litige ne porte que sur environ 60% des locaux loués pour l’exploitation dans son ensemble ;

— une partie des locaux loués, située sur les parcelles AT [Cadastre 6] et [Cadastre 7], appartient indivisément à la SCI La Majolane pour 2/3 et à la SAS Hôtel Excelsior pour 1/3 ;

— les locaux ne sont pas séparés physiquement des fonds contigus qui font l’objet de baux distincts, l’exploitation nécessitant au contraire une circulation constante d’un fonds à l’autre ;

— certains locaux d’exploitation non compris dans l’assiette du bail ne sont accessibles que par les locaux qui y sont compris ;

— certains locaux et équipements indispensables à l’exploitation des locaux loués sont situés hors bail : il en est ainsi des cuisines du restaurant, situées sur la copropriété [Localité 16], alors que deux salles de restaurant et l’office sont dans le périmètre du bail, et de deux salles de bains situées sur la parcelle AT [Cadastre 4] hors bail, attenantes à des chambres situées sur la parcelle AT [Cadastre 5], comprises dans le bail ; l’expert précise à cet égard que la configuration des lieux ne permet pas d’envisager la création d’une cuisine dans l’assiette du bail ; sont également situés hors bail certains locaux utiles à l’exploitation de l’hôtel comme la buanderie et la salle de conférence ;

— l’enchevêtrement des parcelles a par ailleurs conduit le sapiteur géomètre expert à recommander aux parties de faire procéder à des rectifications du cadastre en l’état de discordances relevées entre les titres et la situation cadastrale.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert indique que ses investigations ne lui ont pas permis de recueillir des éléments de comparaison autres que les 6 références déjà mentionnées dans le rapport de Mme [B] ainsi qu’une référence citée par l’expert [Z] mandaté par la bailleresse, tirée d’un jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 2 août 2012.

Ces locations sont situées dans le voisinage immédiat des locaux en cause, et pour 4 d’entre elles dans le même ensemble immobilier.

Les baux portent sur des surfaces plus faibles et des destinations différentes, 5 concernent des boutiques.

Les valeurs locatives s’élèvent entre 201,09 euros et 500,64 euros le m² de SUP, soit entre 241,31 euros et 500,64 euros le m² de SUP après application d’un coefficient d’adaptation de situation.

Contrairement à ce qu’affirme la SCI La Majolane, ces valeurs correspondent, y compris pour les baux anciens, aux loyers revalorisés en 2013 ainsi qu’il résulte des précisions figurant sur le rapport de Mme [B] à laquelle l’expert [R] a emprunté ces références.

L’expert ajoute, à sa liste de références, trois baux conclus en 2010 et 2011 par la municipalité de [Localité 10] limitrophe avec le secteur privé.

Bien que situés dans des quartiers beaucoup moins attractifs que celui des locaux à évaluer, ces références présentent un intérêt en ce qu’elles concernent des locaux autres que des boutiques, et la différence de qualité d’emplacement est prise en compte par l’expert qui en majore la valeur locative de 30%, pour retenir les valeurs corrigées de 145,71 euros, 371,43 euros et 378,86 euros.

L’expert rappelle à juste titre que la valeur locative d’un local n’est pas la moyenne arithmétiques des valeurs locatives du secteur citées à titre de comparaison.

Conformément aux dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce, les valeurs retenues par l’expert, qui ne concernent pas des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6, sont utilisés à titre indicatif et corrigés en considération des différences constatées entre les locaux loués et le local de référence.

L’expert mentionne à cet égard une différence fondamentale, tenant au fait que comme exposé précédemment, le bail en cause porte sur des locaux qui à eux seuls ne permettent pas une exploitation autonome et est dépendant d’autres baux.

Compte tenu de cette singularité, des différences de surfaces et de destinations des baux, la proposition M. [R] de fixer la valeur locative par m² de SUP sur une base de 250 euros pour la partie hôtel et 450 euros pour la partie restaurant, dont l’expert constate qu’elle est constituée de plateaux locatifs très visibles accueillant une clientèle propre, apparaît pertinente et sera retenue par la cour, de même que l’application d’un abattement supplémentaire de 50% au regard de l’intrication des locaux telle que précédemment décrite.

La circonstance, invoquée par la SCI La Majolane, que cette configuration particulière puisse également constituer un inconvénient pour la bailleresse, notamment en raison de l’existence d’une indivision sur une partie des locaux loués qui implique l’intervention des deux indivisaires, et à défaut, d’un mandataire désigné par le tribunal pour délivrer un congé, est sans incidence favorable sur le prix du bail, et les arguments tirés de l’identité des personnes physiques détenant actuellement en tout ou partie le capital des personnes morales en cause sont inopérants.

Au regard des dépréciations significatives déjà appliquées par l’expert en considération de la conformation particulière des locaux, l’application d’un abattement supplémentaire pour non-conformité d’une partie des locaux aux normes PMR, s’agissant de bâtiments anciens initialement non destinés à l’hôtellerie, n’est pas justifiée, la preneuse n’invoquant aucun obstacle administratif à l’exploitation des lieux, en lien avec cette non-conformité.

L’expert a également tenu compte, en retenant ces valeurs et abattements, du fait que la cuisine du restaurant était située sur l’assiette d’un autre bail, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’opérer une déduction supplémentaire à ce titre, comme le demande la preneuse.

Enfin, les surfaces qualifiées par la preneuse de 'surfaces mortes', comme les combles, qui ne sont pas accessibles au public et ne génèrent aucun revenu direct, ont déjà fait l’objet, de la part de l’expert, d’une pondération tenant compte de leur utilité pour l’exploitant, de sorte qu’il n’y a pas lieu, là encore, d’opérer une déduction supplémentaire à ce titre.

La valeur locative des locaux compris dans le bail ressort ainsi à 124786, 75 euros HT et HC après application de l’abattement pour intrication.

L’expert précise que cette valeur locative est établie au regard de l’état des lieux constaté lors de ses visites en 2021 et 2022, alors que d’importants travaux de rénovation et amélioration ont été réalisés depuis 2013, permettant l’évolution du classement de l’hôtel de 3 à 4 étoiles.

L’abattement de 10% proposé par l’expert pour tenir compte de l’état des locaux en 2013 est en conséquence pertinent et sera entériné, faisant ressortir une valeur locative de 112300 euros HT et HC.

Le prix du bail renouvelé au 12 juin 2013 étant déterminé selon les dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, la valeur locative doit être diminuée, en application de ce dernier texte, du montant de la taxe foncière mise à la charge du preneur par les clauses du bail sans contrepartie, alors qu’il s’agit d’un impôt incombant normalement au bailleur.

La taxe foncière s’élevant à 9059,85 euros pour l’année 2013, le prix de loyer du bail renouvelé sera fixé à la somme de 103240 euros HT et HC.

Ce montant fixé hors taxes est soumis à la TVA dans les conditions rappelées par l’administration fiscale dans sa proposition de rectification du 10 novembre 2022.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 4 novembre 2014, date de délivrance par la bailleresse de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix, conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016

Chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions conservera la charge des frais et dépens par elle exposés à l’exception de celle du coût des expertises réalisées par Mme [B] et M. [R] qui sera répartie par moitié entre les deux parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Fixe le prix du loyer sur renouvellement dû par la SAS Hôtel Excelsior à la SCI La Majolane en application du bail conclu le 8 novembre 1995 à la somme de 103240 euros hors taxes et hors charges à compter du 12 juin 2013, soumis à la TVA applicable,

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter du 4 novembre 2014,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens par elle exposés à l’exception de celle du coût des expertises réalisées par Mme [B] et M. [R] qui est partagée par moitié entre les deux parties.

Le Greffier, La Présidente,