ARRET

N°

SCI VICTORIA

C/

Société SAS LE BIDULE

CJ/VB/BT

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/03803 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JFXB

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS DU DIX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

SCI VICTORIA, Société Civile Immobilière au capital de 1.524,49 € immatriculée au RCS de DIEPPE sous le numéro 380 072 199, dont le siège social se situe [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCAT, avocat au barreau d’AMIENS

Plaidant par Romain BLANDIN, avocat au barreau de ROUEN

APPELANTE

ET

Société SAS LE BIDULE agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et plaidant par M^e Nathalie AMOUEL de la SCP AMOUEL – AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 06 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière assistée de Mme [W] [O], greffière stagiaire.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 12 juin 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, greffière.

*

* *

DECISION :

Aux termes d’un acte authentique en date du 6 mai 2013, la SCI Victoria a consenti à la SAS Le Bidule un bail commercial concernant des locaux situés [Adresse 2], pour exercer une activité de restauration traditionnelle (exploitation d’un bar).

Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 6 mai 2013 pour se terminer le 5 mai 2022.

Le montant du loyer initial était fixé à la somme annuelle de 16 800 euros payable mensuellement et d’avance en termes égaux d’un montant de 1 400 euros.

Il était précisé dans le bail que le preneur aurait la charge de la taxe foncière annuelle à laquelle est soumis le local.

La SAS Le Bidule ayant payé ses loyers de manière irrégulière, des commandements de payer et assignation lui ont été régulièrement délivrés et des solutions d’apurement de la dette ont été trouvées. En raison de la persistance d’impayés, la SCI Victoria a fait délivrer le 8 décembre 2023 un nouveau commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice pour un principal d’un montant de 10 817,25 euros suivant décompte arrêté à la date du 21 novembre 2023.

Par acte d’huissier du 28 mars 2024, la SCI Victoria a fait assigner la SAS Le Bidule devant le président du tribunal judiciaire d’Amiens statuant en référé, aux fins notamment de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion immédiate de la SAS Le Bidule, de condamnation de la SAS Le Bidule à payer à la SCI Victoria la somme provisionnelle de 15 414,60 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 mars 2024 outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation due par la SAS Le Bidule à 1 532,45 euros par mois équivalent au montant du loyer conventionnel, et ce jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clefs.

Par ordonnance de référé du 10 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire d’Amiens a :

— constaté l’acquisition, à compter du 8 janvier 2024, de la clause résolutoire figurant au bail ;

— condamné provisionnellement la SAS Le Bidule à payer la somme de 8 211,95 euros à la SCI Victoria ;

— autorisé la SAS Le Bidule à s’acquitter de sa dette d’un montant de 8 211,95 euros par cinq versements mensuels de 1 500 euros en sus du loyer courant et de ses accessoires, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette locative, soit 711,95 euros, lesdites mensualités étant exigibles avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra dans les conditions contractuelles ;

— Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des arriérés restant dû à l’échéance ci-dessus fixée ou de tout ou partie des loyers courants et de ses accessoires, le délai de grâce sera caduc de sorte que l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle décision et que toutes les voies d’exécution précédemment engagées reprendront de plein droit ;

— Condamné la SAS Le Bidule à payer à la SCI Victoria une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SAS Le Bidule aux dépens qui comprendront notamment les frais de commandement délivré le 8 décembre 2023, ainsi que les frais exposés par la SCI Victoria au titre de la dénonciation de la présente procédure au créancier inscrit de la SAS Le Bidule.

Par déclaration du 13 août 2024, la SCI Victoria a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, la SCI Victoria demande à la cour de :

— Débouter la société Le Bidule de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Réformer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— Condamné provisionnellement la société Le Bidule à payer la somme de 8 211,95 euros à la SCI Victoria ;

— Autorisé la société Le Bidule à s’acquitter de sa dette d’une montant de 8 211,95 euros par cinq versements mensuels de 1 500 euros en sus du loyer courant et de ses accessoires, et une dernière mensualité correspond au solde de la dette locative, soit 711,95 euros, lesdites mensualités étant exigibles avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Condamné la société Le Bidule à payer à la SCI Victoria une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

Et statuant à nouveau :

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société Le Bidule ainsi que de tout occupant de son chef en la forme accoutumée et si besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner la société Le Bidule à payer à la SCI Victoria la somme provisionnelle de 16 569,55 euros au titre des loyers et charges impayés dû au 13 février 2025, avec intérêts légal à compter de la délivrance du commandement de payer en date du 8 décembre 2023 ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société Le Bidule à 1 532,45 euros par mois équivalent au montant du loyer conventionnel, et ce jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clefs ;

— Condamner à titre provisionnelle, et en tant que de besoin, la société Le Bidule au règlement de cette indemnité outre le paiement de la taxe foncière courante (346,25 euros mensuels) jusqu’à la restitution effective des lieux ;

— Condamner la société Le Bidule au paiement d’une somme provisionnelle de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— Condamner la société Le Bidule au paiement d’une somme de 3 000 euros à la société SCI Victoria sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

— Condamner la société Le Bidule au paiement d’une somme de 2 500 euros à la société SCI Victoria sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamner la société Le Bidule aux entiers dépens de la procédure d’appel ;

Sur l’appel incident interjeté par la société Le Bidule,

— Débouter la société Le Bidule de sa demande tendant à bénéficier de délais de paiement.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la société Le Bidule,

— Dire qu’à défaut de paiement de tout ou partie des arriérés restant dus à l’échéance fixée par la cour, ou de tout ou partie des loyers courants et de ses accessoires, le délai de grâce sera caduc, de sorte que l’intégralité des sommes dues à la SCI Victoria par la société Le Bidule deviendra immédiatement exigible sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle décision et que toutes les voies d’exécution précédemment engagées reprendront de plein droit.

La SCI Victoria soutient que le montant de la dette locative retenue par la juridiction est erroné compte tenu du fait que le deuxième chèque adressé par la société Le Bidule a fait l’objet d’un rejet pour défaut de provision.

Elle ajoute que sa demande de dommages-intérêts n’est pas fondée sur les dispositions relatives aux procédures abusives, mais sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société Le Bidule en raison de la faute commise consistant à résister abusivement depuis de longues années à l’exécution de ses obligations contractuelles ; elle explique qu’elle a été contrainte de mettre en place cinq procédures judiciaires au cours des sept dernières années. Elle souligne que depuis le début de l’année 2015, la société Le Bidule a arrêté de procéder au règlement à bonne date de son loyer.

Enfin, la SCI Victoria fait valoir que le preneur a déjà bénéficié d’importants délais de paiement, ne justifie pas sa demande, et que si un échelonnement de la dette devait être accordé à la société Le Bidule, la cour devrait, afin de ne pas aggraver la situation de la société Le Bidule vis-à-vis de la SCI Victoria, inclure une clause de déchéance du terme conditionnée par le règlement par la société Le Bidule des loyers courants et de ses accessoires tout au long de l’exécution de l’échéancier accordé.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, la SAS Le Bidule demande à la cour de :

— Dire et juger la SAS Le Bidule, prise en la personne de son représentant légal, recevable et bien fondée en l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

En conséquence,

— Débouter la SCI Victoria, prise en la personne de son représentant légal, de l’intégralité de ses prétentions en cause d’appel ;

A titre subsidiaire, si par impossible, la cour devait infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 10 juillet 2024 sur le montant de la dette locative ;

— Fixer le montant de cette dernière à la somme de 12 539,75 euros arrêté au mois d’octobre 2024 ;

En tout état de cause,

— Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 10 juillet 2024 en ce qu’elle a autorisé la SAS Le Bidule, à s’acquitter de sa dette par cinq versements mensuels de 1 500 euros en sus du loyer courant et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette locative ;

Statuant à nouveau,

— Accorder à la SAS Le Bidule, les plus larges délais de paiement ;

— Dire que cette dernière pourra s’acquitter de la dette locative en 23 mensualités égales et successives en sus du loyer courant et le solde à l’occasion de la 24ème mensualité ;

— Dire que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra dans les conditions contractuelles ;

— Confirmer l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire d’Amiens en date du 10 juillet 2024 en ce qu’elle a débouté la SCI Victoria de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et condamné la SAS Le Bidule au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Victoria, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SAS Le Bidule, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SAS Le Bidule fait valoir qu’elle a rencontré des problèmes de trésorerie qu’elle tente de surmonter dans un secteur d’activité particulièrement impacté par les difficultés économiques liées à la crise sanitaire de la COVID 19 et le manque patent de main d’oeuvre.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Par ordonnance de fixation à bref délai, l’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 6 mars 2025.

A l’audience, les parties se sont entendues pour fixer le montant de l’arriéré à la somme de 13 069,65 euros au 17 février 2025. La SCI Victoria a été autorisée à produire en cours de délibéré l’historique du compte actualisé ce qu’elle a fait le 6 mars 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que les parties ne contestent pas les dispositions de l’ordonnance portant sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de provision à valoir sur les loyers, en application des dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut toujours accorder une provision au créancier.

Aux termes du second alinéa de l’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

De plus, l’article 1343-5 du code civil dispose en son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort de l’historique du compte locatif produit en cours de délibéré avec l’accord de la cour qu’au 17 février 2025, la société Le Bidule restait redevable d’un arriéré de 13 069,65 euros.

La dette arrêtée au 17 février 2025 témoigne d’une augmentation de l’arriéré locatif depuis la délivrance du commandement de payer alors que quelques efforts de paiement avaient été réalisés en vue de l’audience devant le juge des référés.

Ce dernier a octroyé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la SAS Le Bidule sur la base de sa proposition d’apurement de la dette à hauteur de 1 500 euros par mois en sus du loyer courant.

Or, elle n’a pas été en mesure de respecter les délais de paiement qu’elle avait elle-même sollicités et prétend désormais qu’elle pourrait apurer la dette dans le maximum du délai légal soit 24 mois sur la base du règlement d’un peu plus de 500 euros par mois en plus du loyer courant.

Rien ne permet d’accorder du crédit à ce nouvel engagement pris par la SAS Le Bidule alors que l’arriéré locatif date désormais de près de deux ans et qu’elle verse quand bon lui semble des sommes au bailleur sans jamais respecter les dates d’échéance des loyers et sans apurer intégralement l’arriéré. La SCI Victoria a multiplié les procédures judiciaires au cours des sept dernières années (quatre assignations délivrées depuis 2017 en sus de celle donnant lieu à la présente instance) et accepté des solutions transactionnelles permettant d’éviter l’expulsion de la société Le Bidule. Cette dernière est cependant à nouveau débitrice d’une somme de plus de 10 000 euros et ne produit aucun justificatif permettant de s’assurer qu’elle respectera les nouveaux engagements pris.

Dans ces conditions, la SAS Le Bidule sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. L’ordonnance sera infirmée en ce qu’elle a octroyé des délais de paiement à la SAS Bidule et dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra dans les conditions contractuelles.

Depuis la date de la résiliation du bail, soit le 8 janvier 2024, la société Le Bidule est en conséquence occupante sans droit ni titre des locaux, de sorte que son expulsion sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif.

Par ailleurs, la SAS Le Bidule est redevable depuis la date de la résiliation du contrat, soit le 8 janvier 2024, d’indemnités d’occupation d’un montant de 1 532,45 euros par mois équivalent à celui du loyer contractuel, outre la taxe foncière courante, jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés.

L’ordonnance sera donc infirmée ce qu’elle a condamné provisionnellement la SAS Le Bidule à payer la somme de 8 211,95 euros à la SCI Victoria et la SAS Le Bidule sera condamnée à payer à la SCI Victoria la somme de 13 069,55 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 sur la somme de 10 817,25 euros telle qu’elle est visée par ledit commandement. Le surplus de la demande sera rejeté.

Elle sera également condamnée au paiement à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation et de la taxe foncière courante à compter du 18 février 2025 jusqu’à la restitution effective des lieux.

Sur la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée, la SCI Victoria qui prétend critiquer le jugement sur ce point expose, comme l’a retenu le premier juge, qu’elle forme sa demande sur l’existence d’une faute du preneur liée à sa résistance abusive à l’exécution de ses obligations contractuelles depuis de nombreuses années. Or, la résistance abusive suppose de démontrer que la société Le Bidule a agi de mauvaise foi et avec l’intention de nuire à la SCI Victoria ce qui n’est pas établi en l’espèce.

L’ordonnance sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCI Victoria à ce titre.

Au regard de la situation respective des parties, les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

La société Le Bidule, qui succombe en ses demandes, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité complémentaire de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, dans les limites de l’appel,

Infirme les chefs de jugement qui lui sont soumis en ce que le juge des référés a :

— condamné provisionnellement la SAS Le Bidule à payer la somme de 8 211,95 euros à la SCI Victoria ;

— autorisé la SAS Le Bidule à s’acquitter de sa dette d’un montant de 8 211,95 euros par cinq versements mensuels de 1 500 euros en sus du loyer courant et de ses accessoires, et une dernière mensualité correspondant au solde de la dette locative, soit 711,95 euros, lesdites mensualités étant exigibles avant le 15 de chaque mois et la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra dans les conditions contractuelles ;

— Dit qu’à défaut de paiement de tout ou partie des arriérés restant dû à l’échéance ci-dessus fixée ou de tout ou partie des loyers courants et de ses accessoires, le délai de grâce sera caduc de sorte que l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible sans qu’il soit besoin de recourir à une nouvelle décision et que toutes les voies d’exécution précédemment engagées reprendront de plein droit ;

Les confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SAS Le Bidule de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

Dit que la SAS Le Bidule devra quitter le local occupé sis à [Adresse 2] et les libérer de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt;

Dit que, faute pour elle de s’exécuter, la SCI Victoria pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toutes personnes et de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Constate que la SAS Le Bidule est redevable à l’égard de la SCI Victoria, depuis le 8 janvier 2024, d’indemnités d’occupation fixées à titre provisionnel, au montant du loyer conventionnel soit la somme de 1 532,45 euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la SAS Le Bidule à payer à la SCI Victoria la somme de 13 069,55 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 décembre 2023 sur la somme de 10 817,25 euros ;

Condamne la SAS Le Bidule au paiement au profit de la SCI Victoria d’une indemnité d’occupation fixée à titre de provision au montant du loyer conventionnel, soit 1 532,45 euros et de la taxe foncière courante, à compter du 18 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux loués ;

Condamne la SAS Le Bidule à verser à la SCI Victoria une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette le surplus de la demande de la SCI Victoria au titre des frais irrépétibles et déboute la SAS Le Bidule de sa demande formée à ce titre ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne la SAS Le Bidule aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE