ARRET

N°

[P]

C/

[M] épouse [K]

[K]

[F]

AB/VB/BT/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU PREMIER JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04439 – N° Portalis DBV4-V-B7H-I45P

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LAON DU VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [L] [P]

née le 31 Mars 1987 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Audrey LOIZEAUX de la SCP MATHIEU-DEJAS-LOIZEAUX-LETISSIER, avocat au barreau de LAON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/002814 du 14/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 7])

APPELANTE

ET

Madame [U] [M] épouse [K]

née le 15 Juin 1948 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Monsieur [D] [K]

né le 05 Juin 1948 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

Monsieur [R] [F]

né le 22 Novembre 1987 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Assigné à étude de commissaire de justice le 10/01/2024.

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 juin 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, greffière.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 10 juin 2025, le délibéré a été prorogé au 1er juillet 2025.

Le 1er juillet 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Blanche THARAUD, Greffière.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 août 2019, M. [D] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] ont consenti à M. [R] [F] et Mme [L] [P] un bail à usage d’habitation sur un immeuble sis à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, outre 20 euros de provision sur charges.

M. [W] [F] et Mme [B] [F] se sont portés cautions des locataires pour une durée de trois ans, suivant acte sous seing privé du 6 août 2019.

Par acte du 17 mars 2023, M. et Mme [K] [M] ont fait assigner les locataires et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire, et obtenir l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de l’arriéré locatif et une indemnité d’occupation.

Par jugement réputé contradictoire du 25 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon, en l’absence de M. [W] [F] et Mme [B] [F], non comparants, a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 août 2019 entre M. et Mme [K] [M] d’une part, M. [F] et Mme [P] d’autre part, portant sur l’immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 8], étaient réunies à la date du 24 février 2023 ;

Ordonné, faute de départ volontaire de M. [F] et Mme [P], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait était dû à défaut de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que les cautions ne pouvaient être tenues au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ;

Condamné solidairement les locataires et les cautions à payer aux bailleurs la somme de 3 190 euros correspondant aux loyers et charges entre octobre 2021 et septembre 2022 (terme de septembre 2022 inclus), qui produira intérêts pour Mme [P] et M. [F] au taux légal à compter du 23 décembre 2022 ;

Condamné solidairement M. [F] et Mme [P] à payer à M. et Mme [K] [M] la somme de 3 195 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre le mois d’octobre 2022 et juin 2023 (terme de juin 2023 inclus) qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné in solidum M. [F] et Mme [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

Débouté les parties de leurs demandent plus amples ou contraires ;

Condamné in solidum M. [F], Mme [P] et les cautions à payer à M. et Mme [K] [M] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [R] [F], Mme [P] et les cautions au paiement des dépens ;

Rappelé que la décision était exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration du 22 octobre 2023 Mme [P] a relevé appel de l’ensemble des chefs de ce jugement, à l’exception de ceux ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné le départ volontaire des locataires ou leur expulsion, en intimant M. et Mme [K] [M] et M. [R] [F].

Par ordonnance du 11 septembre 2024, le conseiller de la mise en état, saisi d’une demande de radiation de l’affaire par M. et Mme [K] [M], les en a déboutés, et a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’incident.

PRETENTIONS DES PARTIES

M. [R] [F] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions signifiées avec la déclaration d’appel à M. [R] [F] par acte du 10 janvier 2024 déposé à l’étude, et notifiées au réseau privé virtuel des avocats le 19 janvier 2024, Mme [P] demande à la cour de :

Infirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laon le 25 septembre 2023 en ce qu’elle a :

Condamné solidairement M. [R] [F], Mme [P], M. [W] [F] et Mme [F] à payer à M. et Mme [K] [M] la somme de 3 190 euros correspondant aux loyers et charges entre octobre 2021 et septembre 2022 (terme de septembre 2022 inclus), qui produira intérêts pour Mme [P] et M. [R] [F], au taux légal à compter du 23 décembre 2022 ;

Condamné solidairement M. [R] [F] et Mme [P] à payer à M. et Mme [K] [M] la somme de 3 195 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation dus entre le mois d’octobre 2022 et juin 2023 (terme de juin 2023 inclus) qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné in solidum M. [R] [F] et Mme [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamné in solidum M. [R] [F], Mme [P], M. [W] [F] et Mme [F] à payer à M. et Mme [K] [M] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum M. [R] [F], Mme [P], M. [W] [F] et Mme [F] au paiement des dépens.

En conséquence, et statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter purement et simplement M. et Mme [K] [M] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de Mme [L] [P] uniquement ;

Condamner M. [R] [F] au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles à M. et Mme [K] [M] ;

Condamner M. [R] [F] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance ;

A titre subsidiaire,

La condamner solidairement avec M. [R] [F], à l’arriéré locatif uniquement jusqu’au 24 février 2023, date de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

Condamner M. [R] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 février 2023, date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective du logement ;

Condamner M. [R] [F] à la garantir de toutes les sommes qu’elle serait amenée à régler ;

Débouter M. et Mme [K] [M] du surplus de leurs demandes ;

Condamner M. [R] [F] au paiement de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles à M. et Mme [K] [M] ;

Condamner M. [R] [F] aux entiers dépens, en ce compris les dépens en première instance.

Par conclusions notifiées le 18 avril 2024, les époux [K] [M] demandent à la cour de :

— Débouter Mme [P] de l’ensemble de ses prétentions ;

En conséquence,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

— Condamner Mme [P] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur l’étendue de l’appel

Il ressort de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelantes de Mme [P] qu’elle poursuit uniquement la réformation du jugement entrepris en ce que des condamnations sont dirigées à son encontre.

Dès lors, l’étendue de l’appel demeure circonscrit par les termes de la déclaration d’appel de Mme [P], et l’appel incident de M. et Mme [K] [M] aux fins de voir condamner Mme [P], exclusivement, à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’instance d’appel, outre les entiers dépens.

Les condamnations prononcées à l’encontre de M. [R] [F], colocataire de Mme [P], et des cautions, M. et Mme [F], conservent en conséquence leur plein effet. Il en est de même des dispositions du jugement relatives au constat d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2023, à l’expulsion des occupants des lieux loués, à la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant mensuel du loyer et des charges qui aurait était dû à défaut de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et au défaut d’obligation de M. [W] [F] et Mme [F], en leur qualité de cautions, au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

2. Sur les demandes en paiement des bailleurs

Mme [P] fait valoir qu’elle a informé les bailleurs de son départ du logement le 31 octobre 2020, de sorte que M. [R] [F] en est demeuré seul locataire à compter de cette date.

Elle souligne qu’en attestent le fait qu’elle a aussitôt déclaré sa séparation avec M. [F] auprès de sa caisse d’allocations familiales (CAF), ce qui lui a permis d’obtenir un autre logement suivant contrat de bail à effet au 31 décembre 2020, ainsi que la délivrance de l’intégralité des actes, par ses anciens bailleurs, à sa nouvelle adresse.

Selon elle, les impayés de loyer sont le seul fait de M. [F].

Subsidiairement, elle fait valoir l’absence de solidarité une fois le bail résilié automatiquement entre les parties à la date du 24 février 2023, et son absence d’occupation du logement ouvrant droit à une indemnité d’occupation à son encontre à compter de cette date.

Enfin, sur le fondement de l’article 334 du code de procédure civile, elle sollicite la garantie de M. [R] [F] de toutes les sommes qu’elle serait amenée à régler.

En réponse, M. et Mme [K] [M] relatent des incidents de paiement à compter du mois d’octobre 2021, les contraignants à faire délivrer successivement à leurs locataires une mise en demeure, puis un commandement de payer visant la clause résolutoire par actes des 14 et 23 décembre 2022. Ils précisent que Mme [P] ne les a, à aucun moment, informés de son départ du logement de sorte qu’elle demeure selon eux tenue au paiement des loyers.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil prévoit quel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis habituel applicable au congé est de trois mois, et le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, la locataire ne conteste pas les montants d’arriéré locatif ou d’indemnité d’occupation réclamés par les bailleurs, mais uniquement le principe de sa dette locative et de l’imputabilité d’une indemnité d’occupation à son encontre.

Au soutien de ses motifs, elle produit en tout et pour tout, deux pièces :

— la première page, paraphée de ses initiales, d’un contrat de location portant sur un logement conventionné, à son bénéfice, à effet au 31 décembre 2020 ;

— une demande d’aide au logement auprès de la CAF comportant une ligne déclarant sa séparation de M. [R] [F] au 30 octobre 2020, à sa nouvelle adresse.

Ainsi que l’a relevé avec pertinence le premier juge, Mme [P] ne justifie pas avoir restitué aux bailleurs le logement dans les formes requises par la loi – et qui résultent du texte précité – la matérialité de cette information, subordonnée de surcroît à un formalisme particulier, ne pouvant procéder d’une demande de logement auprès d’un organisme social purement déclarative ou encore de l’obtention, de fait, d’un nouveau logement où lui ont été délivrés différents actes à la demande des bailleurs.

Le départ administratif des lieux d’un locataire ne constitue pas en lui-même, la notification d’un congé à l’attention du bailleur.

Le principe de la dette locative de l’appelante est donc établi.

Il reste que l’appelante justifie suffisamment avoir quitté les lieux à partir du 31 décembre 2020, étant rappelé que les actes de la procédure lui ont été signifiés à sa nouvelle adresse. Elle ne peut donc être tenue du paiement des indemnités d’occupation dues à compter du 24 février 2023, date de résiliation du bail.

Conséquemment, Mme [P] est accueillie en sa demande subsidiaire aux fins d’être condamnée solidairement avec M. [R] [F] à l’arriéré locatif jusqu’au 24 février 2023 uniquement, ce qui représente la somme de 4 965 euros selon décompte des bailleurs (pièce n°10 des intimés) à laquelle elle est condamnée, et en sa demande de condamnation de M. [R] [F], seul, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 février 2023.

Le jugement querellé est donc réformé en ce sens.

3. Sur la demande de garantie du colocataire de l’appelante

Mme [P] ne précise pas le fondement juridique de sa demande, mais celle-ci se déduit de la qualité de colocataires, coobligés au paiement des loyers et charges par l’effet du contrat de bail du 6 août 2019.

La garantie demandée par Mme [P] procède directement, pour la part payable par M. [R] [F] dans le cadre des rapports entre les colocataires, codébiteurs solidaires entre eux, de ladite solidarité, retenue par le tribunal.

Dans ce cadre contractuel, Mme [P] ne justifie d’aucun accord obligeant M. [R] [F] à prendre en charge la part de loyers impayés pesant sur sa colocataire.

Il convient donc, par substitution de motifs, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [P] de sa demande de garantie.

4. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [F] aux dépens de l’instance d’appel, et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [P] aux dépens de première instance in solidum avec M. [R] [F], M. [W] [F] et Mme [B] [F].

Puis, en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné Mme [P] in solidum avec M. [R] [F] et les cautions à payer à M. et Mme [K] [M] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le cadre de l’instance d’appel, Mme [P] est déboutée de sa demande aux fins de voir condamner M. [R] [F] à payer à M. et Mme [K] [M] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par ces derniers, et M. et Mme [K] [M] sont déboutés de leur propre demande au titre de leurs frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par défaut, en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dévolues à la cour, sauf en ce qu’il a:

— condamné Mme [P] à payer à M. et Mme [K] [M] une indemnité d’occupation à compter du 24 février 2023 jusqu’en juin 2023 (terme de juin 2023 inclus) ;

— condamné Mme [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail à compter du mois de juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

Y substituant,

Condamne Mme [L] [P] solidairement avec M. [R] [F] au paiement de la somme de 4 965 euros au titre de l’arriéré locatif courant jusqu’au 24 février 2023 ;

Condamne M. [R] [F], seul, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 24 février 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne M. [R] [F] aux dépens de l’instance d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE