01/07/2025

ARRÊT N° 345/2025

N° RG 24/03098 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QO74

SG/IA

Décision déférée du 06 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

( 24/00687)

M^me SALIBA

[J] [B]

C/

[K] [E]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU UN JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [J] [B]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Guillaume LACOSTE-VAYSSE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [K] [E]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET,Conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 13 mars 2019, M. [K] [E] a loué à M. [J] [B] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 8] assorti d’une place de parking (n° 57), d’une surface habitable de 68,05 m², moyennant un loyer initial de 645 euros et 50 euros de provision sur charges.

Des loyers étant restés impayés, par acte du 13 décembre 2023, M. [K] [E] a fait signifier à M. [J] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 2 783,21 euros.

Par acte du 26 février 2024, M. [K] [E] a fait assigner M. [J] [B] devant le juge des contentieux de Ia protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de M. [J] [B] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec assistance de la force publique,

— la condamnation de M. [J] [B] au paiement de :

* la somme provisionnelle de 2 034,15 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêtée à la date de délivrance de l’assignation, somme à parfaire et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges locatives à la date de l’assignation, soit 695 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de M. [J] [B] aux dépens et frais de mise à exécution suivant les articles 491 et 696 du code de procédure civile et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 6 août 2024, le juge des référés a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 mars 2019 entre M. [K] [E] et M. [J] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1]) à [Localité 8] assorti d’une place de parking (n°57) sont réunies depuis le 14 février 2024,

— ordonné en conséquence à M. [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai M. [K] [E] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

— dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné M. [J] [B] à verser à M. [K] [E] la somme provisionnelle de 1 338,52 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 3 juin 2024) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023,

— condamné M. [J] [B] à payer à M. [K] [E] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme fixe de 695 euros,

— condamné M. [J] [B] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté cependant M. [K] [E] du surplus de sa demande relative aux frais de mise à exécution,

— condamné M. [J] [B] à verser à M. [K] [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 10 septembre 2025, M. [J] [B] a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [J] [B] dans ses dernières conclusions en date du 18 avril 2025, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 6 août 2024 en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 14 février 2024,

* ordonné aux locataires de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

* dit qu’à défaut pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ledit délai de deux mois après signification de quitter les lieux, il pourra être procédé à son l’expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

* dit que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

* condamné M. [B] à verser la somme provisionnelle de 1 338,52 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêtée au 03.06.2024) et ce avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023,

* condamné M. [B] à payer à M. [E] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme fixe de 695 euros,

* condamné M. [B] aux entiers dépens de l’instance,

* débouté M. [E] du surplus de sa demande relative aux frais de mise à exécution,

* condamné M. [B] à verser à M. [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à complet règlement de la dette,

— dire que M. [B] est à jour des loyers,

— dire que M. [B] a apuré sa dette,

— condamner M. [E] au entiers dépens de l’instance ainsi qu’au paiement de la somme de 1 820 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] [E] dans ses dernières conclusions en date du 15 avril 2025, demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance de référé du 06 août 2024 en ce qu’elle a :

* constaté que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies,

* ordonné à M. [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours de la signification,

* dit qu’à l’expiration du délai de 2 mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, de faire procéder à son expulsion ou tout occupant au besoin avec le concours de la force publique,

* dit que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L. 433-1 et suivants ainsi que R. 433-1 et suivants du CPCE au titre des opérations d’expulsion,

* condamné M. [B] à payer à M. [E] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 01/07/2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

* fixé l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 695€,

* condamné M. [B] aux entiers dépens de l’instance,

— confirmer l’ordonnance de référé du 06 août 2024 en ce qu’elle a :

* condamné M. [B] à verser à M. [E] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

* condamné M. [B] aux dépens,

statuant à nouveau :

— prendre acte que M. [E] ne demande plus la condamnation de M. [J] [B] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— débouter M. [J] [B] de sa demande d’article 700 du CPC faite à l’encontre de son bailleur M. [E] dans le cadre de cette procédure d’appel,

— condamner M. [J] [B] aux entiers dépens de la présente procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que […] V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le premier juge, qui a statué en l’absence de M. [B] qui n’était ni présent ni représenté à l’audience, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 14 février 2024 en soulignant que le commandement de payer visant ladite clause ayant été délivré le 13 décembre 2023, le locataire, avait jusqu’au 13 février 2024 pour régulariser la situation, de sorte que son versement du 14 février 2024 était tardif.

M. [B] expose à hauteur d’appel qu’il n’a pu intégralement faire face à une régularisation de charges et à l’augmentation du loyer intervenues entre février et mars 2023, qu’il s’est efforcé de faire des virements supplémentaires et a connu des difficultés financières passagères en septembre 2023 mais a fourni des efforts pour apurer sa dette en débloquant par anticipation des fonds placés sur un plan retraite et en effectuant des versements dans le délai de deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer.

Il fait valoir qu’au jour de l’audience de première instance, il était à jour du paiement des loyers courants, ce qui lui aurait permis de solliciter la suspension de la clause résolutoire et au premier juge de lui accorder d’office des délais de paiement. Il indique avoir soldé sa dette, raison pour laquelle il avait initialement saisi le premier président de la cour d’appel aux fins de suspension du caractère provisoire de l’expulsion, ce dont le bailleur a convenu, ce qui l’a conduit à se désister de cette demande.

M. [E] indique que compte tenu de l’apurement de la dette locative et de la reprise du paiement régulier des loyers depuis plusieurs mois ainsi qu’il ressort du décompte d’avril 2025, il accepte de voir M. [B] maintenu dans les lieux.

La cour observe que le premier juge a statué sur la base d’un décompte édité le 03 juin 2024 qui prenait en considération plusieurs paiements supplémentaires effectués par le locataire depuis mars 2023, lesquels n’avaient toutefois pas permis de solder les causes du commandement de payer, la dette locative s’élevant à la somme de 1 134,15 euros au 13 février 2023. Le paiement du loyer courant avait effectivement repris. La suspension de la clause résolutoire n’aurait pu être accordée d’office en application de l’article 24 VII. de la loi du 06 juillet 1989 sus-visé et le premier juge a tiré les conséquences de la loi et des faits qui lui étaient soumis en constatant l’acquisition de la clause résolutoire. La décision entreprise n’encourt aucune infirmation de ce chef.

Le décompte actualisé produit par le bailleur devant la cour, édité le 03 mars 2025, inclut le loyer du mois d’avril 2025 qui, ayant été imputé par anticipation le 1er février 2025, ne doit pas être pris en considération pour l’appréciation du paiement de la dette. Dès lors, il ressort de ce décompte qu’au 31 mars 2025, la dette de loyer, charges et indemnités d’occupation résultant de l’ordonnance de référé du 06 août 2024 était intégralement soldée, en ce compris les dépens et frais irrépétibles de première instance de la présente procédure.

C’est dès lors à bon droit que M. [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire, ce à quoi ne s’oppose pas M. [E], étant rappelé que la loi nouvelle n’a pas fait disparaître la faculté pour le juge d’accorder d’office des délais de paiement au débiteur, y compris de façon rétroactive, sous réserve que cette éventualité ait pu être débattue entre les parties, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a ainsi lieu de confirmer la décision entreprise, en y ajoutant qu’il est ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire et accordé des délais de paiement à M. [B], sous réserve que ce dernier s’acquitte de sa dette en loyers, charges et indemnités d’occupation au plus tard le 30 mars 2025 et de constater que ces délais de paiement ayant été respectés, ladite clause est réputée ne jamais avoir joué.

M. [E] ayant été contraint d’engager une procédure contentieuse pour obtenir le respect du contrat de bail et le paiement de sa créance, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [B] les frais irrépétibles engagés en première instance par le bailleur. La décision sera confirmée de ce chef.

La suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement étant prononcés dans l’intérêt du débiteur, M. [B] doit être considéré comme la partie perdant le procès en appel et condamné à ce titre à en supporter les dépens.

Il sera par conséquent débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 06 août 2024, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire,

— Accorde de façon rétroactive à M. [J] [B] des délais de paiement,

— Dit que M. [J] [B] doit s’acquitter de sa dette en loyers, charges et indemnités d’occupation au plus tard le 30 mars 2025,

— Constate que ces délais de paiement ayant été respectés, la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué,

— Condamne M. [J] [B] aux dépens d’appel,

— Déboute M. [J] [B] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER E.VET