ARRET

N°

[Z]

C/

[D]

AB/VB/SB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU NEUF SEPTEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01461 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JBIT

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6] DU DOUZE JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [B] [R] [I] [Z]

née le 06 Avril 1946 à [Localité 4] (95)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mélanie CRONNIER, avocat au barreau de SENLIS

APPELANTE

ET

Madame [O] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Assignée à personne le 17 juin 2024

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, l’affaire est venue devant M^me Anne BEAUVAIS, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 09 septembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 1er avril 2020, Mme [B] [Z] a donné à bail à Mme [O] [D] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 535 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [Z] lui a fait signifier, par acte du 27 avril 2023 remis à l’étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour une somme principale de 3 080 euros.

Par acte du 3 août 2023, la bailleresse a fait assigner sa locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis pour obtenir principalement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion de Mme [D] et sa condamnation à lui payer la somme de 4 462 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal.

En réponse, Mme [D] a opposé l’indécence du logement, expliquant avoir cessé de régler son loyer à compter de juin 2022 en raison du refus de Mme [Z] de réaliser des travaux, et sollicité des dommages et intérêts à hauteur de 50% du loyer.

Par jugement du 12 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

— condamné Mme [Z] à payer à Mme [D] la somme de 3 600 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance de juin 2022 à novembre 2023 inclus, et la somme de 200 euros par mois, à compter de décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux par la locataire ou réalisation des travaux nécessaires au rétablissement de la décence du logement,

— rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre Mme [Z] et Mme [D] et les demandes subséquentes en expulsion, séquestration des meubles et fixation d’une indemnité d’occupation,

— condamné Mme [D] à payer à Mme [Z] la somme de 1 752 euros au titre des loyers impayés de juin 2022 à novembre 2023 inclus,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté la demande de Mme [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que Mme [Z] conservera la charge des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration du 9 avril 2024, Mme [Z] a interjeté appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de celui ayant ordonné l’exécution provisoire.

PRETENTION DES PARTIES

Par conclusions notifiées par le RPVA le 5 juillet 2024, Mme [Z] demande à la cour de :

Infirmer les dispositions du jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [D] de tout préjudice de jouissance en raison du caractère décent du logement à l’entrée dans les lieux, des dégradations commises par la locataire elle-même et de l’absence de preuve du préjudice de jouissance,

Prononcer la résolution du contrat avec effet à la date de l’assignation du 3 août 2023 au motif du défaut de paiement des loyers et subsidiairement au motif de la violation de l’usage paisible des locaux,

En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [D] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Autoriser en ce cas la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tout garde-meubles au choix du requérant, aux frais, risques et périls de Mme [D],

Condamner Mme [D] au règlement du loyer et des charges, à hauteur de 3 820 euros, APL déduite en août 2023, date de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à une indemnité d’occupation de 535 euros par mois au-delà jusqu’à libération effective des lieux avec déduction éventuelle de l’APL qui sera perçue par Mme [Z],

Condamner Mme [D] à lui payer une provision de 6 000 euros à valoir sur les travaux de réparation incombant à la locataire,

Condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner Mme [D] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel dont le coût du commandement de payer,

En tout état de cause,

Débouter Mme [D] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires.

Bien que s’étant vue signifier la déclaration d’appel le 17 juin 2024, à sa personne, Mme [D] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur l’état du logement

Mme [Z] plaide qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, Mme [D] étant la petite amie de son fils. Cependant, elle démontre que le bien a été donné en location en parfait état. Si un dégât des eaux a eu lieu suite à des inondations dans toute la commune le 2 juin 2021, et a endommagé les parquets du séjour et de la chambre, elle a procédé à leur réfection.

Mme [Z] affirme que Mme [D] consomme drogue et alcool, et a elle-même dégradé le logement pour le mettre en scène. Elle souligne qu’elle ne s’est jamais plainte d’un quelconque problème et que le premier juge ne s’est fondé que sur des photographies, non communiquées au préalable, alors même qu’elle avait indiqué ne pas être informée des dégâts allégués et que Mme [D] ne rapportait aucune preuve qu’elle avait demandé à sa bailleresse d’intervenir.

Dans l’attente de l’appel, et pour se conformer au jugement qui l’a condamnée à une indemnisation du préjudice de jouissance de 200 euros par mois jusqu’à réalisation des travaux, elle demandé à M. [L] [V], entrepreneur, de venir effectuer les travaux nécessaires. Ce dernier a attesté le 7 mars 2024 que Mme [D] avait refusé qu’il se présente à son domicile pour effectuer un devis et constater les travaux à effectuer.

Sur ce,

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, à l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder et il leur incombe de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

La démonstration d’un fait juridique peut être faite par tout moyen.

En l’espèce, il est établi par la vidéo des lieux réalisée par Mme [D] elle-même le 27 mars 2020 ainsi que les témoignages de M. [A] [G], M. [X] [G], Mme [E] [Z] et Mme [J] [P] que le logement a été pris en excellent état par la locataire qui, défaillante à hauteur d’appel, ne produit d’ailleurs aucun élément à l’appui de son allégation selon laquelle il aurait été indécent.

Aucun état des lieux d’entrée n’ayant été réalisé, la locataire était en tout état de cause réputée avoir pris les lieux en bon état de réparations locatives, et le premier juge ne pouvait tirer de conclusions contraires de photographies prises à une date et dans des circonstances inconnues, ni en tirer la conclusion que la bailleresse ne pouvait ignorer l’état du logement.

Mme [D], qui a refusé que l’entrepreneur mandaté par Mme [Z] se présente à son domicile pour évaluer les travaux à réaliser, ne peut qu’être déboutée de sa demande au titre de son préjudice de jouissance.

Le jugement entrepris est infirmé en ce qu’il a condamné Mme [Z] à payer à Mme [D] la somme de 3 600 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance de juin 2022 à novembre 2023 inclus, et la somme de 200 euros par mois, à compter de décembre 2023 et jusqu’à libération des lieux par la locataire ou réalisation des travaux nécessaires au rétablissement de la décence du logement.

2. Sur les demandes en résiliation judiciaire du bail et en paiement de l’arriéré locatif

Mme [Z] plaide que Mme [D] n’a pas réglé son loyer depuis le mois de juin 2022. C’est à tort que le premier juge a considéré que l’indécence du logement justifiait l’exception d’inexécution et a rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat.

La résiliation se justifie également du fait du comportement de Mme [D] à l’égard de sa bailleresse et du voisinage. Il est rapporté la preuve d’insultes, menaces, harcèlement, violation de domicile et appels téléphoniques malveillants.

En conséquence, il y a lieu d’expulser Mme [D] et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif. Le loyer indiqué dans le bail était de 535 euros. Oralement, les parties s’étaient accordées pour que le loyer soit diminué à 400 euros par mois. Cet accord ne reposait que sur leurs bonnes relations initiales. Le contrat faisant foi et à défaut d’un avenant modificatif, le loyer retenu doit être de 535 euros.

Sur ce,

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes des articles 1227, 1228 et 1229 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il a été reconnu par Mme [D], lors de l’audience de première instance, qu’elle a avait cessé de s’acquitter de ses loyers depuis le mois de juin 2022.

Ce manquement particulièrement grave de la locataire à ses obligations justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail liant les parties à compter de la présente décision.

Il sera en conséquence ordonné l’expulsion de Mme [D] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, faute de départ volontaire.

Devant le premier juge, la locataire avait produit l’unique exemplaire du contrat de bail signé entre les parties, faisant mention d’un loyer de 535 euros par mois, réduit à 400 euros par mois d’un commun accord entre les parties.

Mme [Z] ne saurait revenir unilatéralement sur cet accord.

Les loyers dus par la locataire entre juin 2022 et septembre 2025 doivent donc être fixés à la somme de 16 000 euros. La bailleresse ayant perçu l’APL à hauteur de 11 230 euros sur cette période, Mme [D] est condamnée à payer à Mme [Z] la somme de 4 770 euros. Pour la période postérieure, elle est condamnée à lui verser une indemnité d’occupation qui sera cette fois fixée à 535 euros par mois, et ce jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clés.

3. Sur la demande de provision pour travaux

Mme [Z] plaide que Mme [D] devra supporter les frais de réparations des dommages qu’elle a elle-même causés, soit a minima le changement de vitre du vasistas et les réparations dues aux infiltrations subséquentes. De même, elle est à l’origine de la dégradation de la porte d’entrée. Mme [D] ayant refusé que l’entreprise pénètre dans le logement pour faire un devis, le montant total des travaux ne peut être chiffré.

Sur ce,

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Mme [Z] ne pouvant solliciter l’octroi d’une provision devant une juridiction du fond, sa demande doit être interprétée comme une demande indemnitaire pure et simple.

Compte tenu des dégradations locatives que les pièces de la procédure permettent d’imputer à Mme [D] (bris d’un vasistas associé à des moisissures des murs et des plinthes et à l’effondrement de l’isolation à la suite de ce dommage, détérioration de la porte d’entrée), il convient de la condamner à payer à Mme [Z] la somme de 5 000 euros.

4. Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Z] expose qu’elle est âgée de 78 ans. Le comportement menaçant de Mme [D] lui fait subir un stress permanent.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort :

— du témoignage de Mme [E] [Z], s’ur de l’appelante, qu’elle a pu observer chez cette dernière, lors des séjours qu’elle réalise chez sa s’ur environ tous les deux mois, une inquiétude et un désarroi s’accentuant au fil du temps ; Mme [E] [Z] expose avoir assisté par deux fois à la réception de messages téléphoniques de Mme [D] adressés à sa s’ur en pleine nuit, très injurieux, orduriers et violents, et l’avoir entendue hurler en pleine nuit en s’agitant ;

— des témoignages de M. [W] [S], fils de l’appelante, et de Mme [H] [T], sa compagne, que lors d’un repas familial, ils ont vu Mme [D] s’introduire par le jardin et venir vociférer des insultes à la porte de la cuisine à l’encontre de Mme [B] [Z] ;

— du témoignage de M. [A] [G], neveu de l’appelante, qu’il a la crainte de retrouver sa tante morte d’épuisement après un énième affrontement avec Mme [D], celle-ci ne supportant plus la situation ;

— du témoignage de M. [U] [M], compagnon de l’appelante, qu’il a été le témoin des insultes répétées de Mme [D] depuis 2021 ;

— du témoignage de Mme [Y] [M], belle-fille de l’appelante, que l’état psychique de Mme [B] [Z] se dégrade suite à deux années d’agressions verbales et physiques de la part de Mme [D] ;

— du témoignage de M. [N] [F], voisin de l’appelante, qu’il a été témoin des propos grossiers et injures de Mme [D] envers Mme [B] [Z].

Il est également établi que Mme [B] [Z] a déposé plainte contre Mme [D] pour dégradation le 31 janvier 2022, exposant que cette dernière, alcoolisée, avait brisé d’un coup de tête la vitre de sa porte d’entrée, et lui avait adressé des messages vocaux insultants pendant toute la nuit.

La violence physique et morale de Mme [D] à l’encontre de Mme [Z] est donc démontrée.

Ce comportement, dénué de relation avec le lien contractuel existant entre les parties, perdure depuis plusieurs années et altère la santé de l’appelante, âgée de presque 80 ans.

Il justifie la condamnation de Mme [D] à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] aux dépens d’appel et de première instance, comprenant le coût du commandement de payer. La décision entreprise sera réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [D] sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [Z] la somme indiquée au dispositif du présent arrêt, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 12 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Senlis en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Prononce la résiliation, à la date du 9 septembre 2025, du contrat de bail conclu entre les parties le 1er avril 2020 portant sur le logement situé au [Adresse 5] ;

Ordonne, faute de départ volontaire de Mme [O] [D], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 4 770 euros au titre des arrêtés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [B] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale de 535 euros, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux et remise des clés ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 5 000 euros en réparation des dégradations locatives relatives au bris d’un vasistas et ses conséquences (réparation, remise en peinture des murs et plinthes endommagés par l’humidité, reprise de l’isolation) et à la détérioration de la porte d’entrée ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Condamne Mme [O] [D] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et d’appel ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE