ARRET

N°

[D]

C/

[S]

GH/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT NOVEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02426 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JDF2

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7] DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [Z] [D]

née le 26 Janvier 1993 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bénédicte MEUNIER, avocat au barreau de COMPIEGNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C80021-2024-005393 du 04/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 6])

APPELANTE

ET

Monsieur [C] [S]

né le 04 Août 1966 à [Localité 7] (60)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Sophie LANCKRIET, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIME

DEBATS :

A l’audience publique du 11 septembre 2025, l’affaire est venue devant M^me Graziella HAUDUIN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée, en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 20 novembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2021, M. [C] [S] a donné à bail à Mme [Z] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 160 euros.

Se prévalant de loyers impayés, M. [S] a adressé à Mme [D], le 18 mars 2022, une mise en demeure de régler la somme de 6 144,64 euros, sous peine de voir résilier le contrat de bail.

Mme [D] a quitté le logement le 7 mai 2022.

Le 9 mai 2022, M. [S] a adressé à Mme [D] une seconde mise en demeure de régler la somme de 7 083 euros au titre des loyers impayés.

Par acte d’un commissaire de justice du 20 juillet 2023, M. [S] a fait assigner Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne.

Par jugement rendu le 23 mai 2024, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

— Déclaré l’action de M. [S] recevable ;

— Condamné Mme [D] à payer à M. [S] la somme de 7 202,59 euros au titre des loyers et charges impayées, déduction faite du dépôt de garantie, assortie d’intérêts au taux égal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2022 ;

— Dit que les intérêts échus pour au moins une année entière se capitaliseront conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— Débouté M. [S] de sa demande tendant à la conservation du dépôt de garantie en réparation des dégradations locatives ;

— Débouté Mme [D] de sa demande reconventionnelle tendant à l’octroi de délais de paiement ;

— Condamné Mme [D] à payer à M. [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [D] aux dépens ;

— Rejeté toute autre demande ;

— Rappelé que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit.

Par déclaration du 3 juin 2024, Mme [Z] [D] a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance du 12 février 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel d’Amiens, saisi par M. [S] de demandes de nullité de la déclaration d’appel, de caducité de la déclaration d’appel et de radiation, a

— Débouté M. [S] de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné M. [S] aux dépens de l’incident,

— Rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 23 juillet 2024, Mme [D] demande à la cour de :

— Dire et juger Mme [D] recevable et bien fondée en sa demande ;

— Fixer à la somme de 4 090 euros le montant des loyers dus ;

— Imputer la somme de 640 euros sur le montant des loyers dus ;

— Débouter M. [S] de ses demandes au titre des provisions sur charges ;

— Accorder à Mme [D] des délais de paiement pour apurer sa dette ;

— Prendre acte de ce que Mme [D] offre de régler la somme de 20 euros par mois en paiement de sa dette ;

— Débouter M. [S] du surplus de ses demandes, fins et conclusions.

Mme [D] conteste la date de début de la location. Elle soutient que le bail a été signé le 5 mars 2021 et non le 15 février 2021. Elle explique qu’il a été convenu entre les parties que les clés du bien seraient remises à Mme [D] le 15 février, qu’aucun bail n’a été signé à ce moment là, le logement devant être nettoyé et des travaux finalisés.

Elle conteste aussi le décompte datant du 9 mai 2022, produit par M. [S], comme étant erroné. Elle estime qu’elle n’a pas à régler le loyer du mois de février 2021 et que les provisions sur charges ne sont pas dues en l’absence de régularisation annuelle des charges locatives conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle reconnaît devoir la somme de 4 090 euros au titre des loyers impayés. Elle explique avoir versé la somme de 6 410 euros au titre des loyers sur les 10 500 euros qui auraient dû être versés.

Elle ajoute que M. [S] ne lui a pas fourni un décompte afin d’établir la réalité des dépenses dont le bailleur demande au locataire la récupération. Elle justifie cela par le fait que l’immeuble est construit sur un terrain sur lequel ne devrait être édifié qu’un seul bâtiment et non deux. Elle ajoute qu’en l’absence de régularisation des charges locatives restant dues, elle est fondée à réclamer la répétition des provisions versées avec chaque échéance mensuelle.

Elle conteste les accusations de M. [S] concernant l’échange d’un four contre un autre ainsi que les travaux de peinture réalisés sans son autorisation. Elle explique ne pas avoir emporté de four appartenant à M. [S] et ajoute que le bien immobilier loué par M. [S] était à peine terminé d’être construit lors de la signature du bail, les murs étaient en placo exempts de toute peinture et tachés de boue. Elle prétend que les travaux de remise en état auraient dû être faits mais que M. [S] n’ayant pas tenu ses engagements, elle a donc effectué les travaux avec son accord en lui demandant le remboursement des fournitures.

Elle invoque sa bonne foi, sollicite l’octroi de délais de paiement et propose de s’acquitter de sa dette par mensualités de 20 euros jusqu’au règlement complet de celle-ci.

Par conclusions notifiées le 13 février 2025, M. [S] demande à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner Mme [D] à payer à M. [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [D] au paiement des dépens d’appel.

M. [S] soutient que le contrat de bail a été consenti à Mme [D] moyennant le paiement d’un loyer de 750 euros par mois, auquel s’ajoute le paiement d’une somme de 160 euros à titre de provisions à valoir sur les charges récupérables.

Il estime qu’au moment de la remise des clés le 7 mai 2022, il a constaté que Mme [D] lui devait la somme de 6 065 euros au titre des impayés de loyers et celle de 1 019 euros au titre des impayés de charges.

Il soutient que le contrat de bail que Mme [D] a signé est daté du 15 février 2021 avec une prise d’effet le jour-même, et l’état des lieux d’entrée, également signé par celle-ci, est lui aussi daté du 15 février 2021, si bien qu’elle a pris possession des lieux dès cette date, et que le paiement du loyer et des provisions à valoir sur les charges sont dus au prorata temporis de son occupation.

Il prétend que le montant des provisions à valoir sur les charges, prévu au contrat de bail, est fixé à la somme de 160 euros par mois, ventilée comme il suit : 100 euros au titre de la fourniture d’électricité, 40 euros au titre de la fourniture d’eau, 20 euros au titre de l’entretien de la climatisation, ce qui correspond selon lui à l’entretien de la pompe à chaleur. Il explique que Mme [D] a commencé à accumuler des arriérés de loyers dès la conclusion du contrat de bail puisqu’elle n’a pas payé le loyer du mois de février 2021 et n’a payé en intégralité que le loyer et les provisions à valoir sur les charges pour le mois d’avril 2021.

Il soutient que le coût total de la location s’établit à la somme de 15 507,59 euros ventilée comme il suit : 11 020 euros au titre des loyers dus, 3 374 euros au titre de la fourniture d’électricité, 598,59 euros au titre de la fourniture d’eau, 280 euros au titre de l’entretien de la pompe à chaleur. Or, selon lui, Mme [D] n’a réglé que la somme de 7 430 euros de sorte qu’il subsiste un impayé de 7 842, 59 euros, charges comprises.

M. [S] prétend enfin que Mme [D] ne peut se prévaloir de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement plus larges que ceux de l’article 1343-5 du code civil puisqu’elle n’est plus locataire, ayant quitté les lieux le 7 mai 2022. Il ajoute que la somme proposée par Mme [D] ne lui permettrait pas d’apurer sa dette locative et qu’elle a déjà bénéficié de larges délais de paiement, puisque M. [S] n’a engagé une procédure à son égard qu’un an après son départ des lieux.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

SUR CE :

1. Tout d’abord, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les demandes énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens au soutien des prétentions des parties que s’ils sont invoqués dans la discussion.

2. Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Enfin, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé entre les parties le 15 février 2021 et mentionne une prise d’effet à cette même date. L’appelante a ensuite quitté les lieux le 7 mai 2022.

Par ailleurs, le contrat de bail prévoit le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros outre 160 euros de charges.

Il en résulte que Mme [D] était donc redevable des loyers suivants :

—  375 euros au titre du prorata à compter du 15 février 2021,

—  750 euros multiplié par les 14 mois d’occupation des lieux entre le 1er mars 2021 et le 30 avril 2021,

—  145 euros au titre du prorata entre le 1er mai 2022 et le départ de la locataire le 7 mai 2022.

Soit un total de 11 020 euros.

S’agissant des charges, l’appelante était redevable de la somme totale de 4 252,59 euros.

Il ressort du décompte en date du 9 mai 2022 que Mme [D] a réglé à son bailleur la somme de 7 430 euros.

L’appelante conteste ce décompte et affirme devoir seulement la somme de 4 090 euros. Toutefois, elle ne verse aucune pièce permettant de justifier que sa dette serait inférieure au dernier décompte transmis par M. [S] et plus particulièrement que la bail n’a pas commencé à courir à compter du 15 février 2021.

Il convient de constater que M. [S], qui demande la confirmation de l’intégralité des dispositions du jugement, ne conteste donc pas la déduction opérée par le premier juge de la somme versée par la locataire au titre du dépôt de garantie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] à régler à M. [S] la somme de 7 202,59 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du 15 février 2021 au 7 mai 2022, déduction faite du dépôt de garantie, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 mars 2022, avec capitalisation.

3. Aux termes de l’article 1345 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la proposition de Mme [D] de rembourser M. [S] par des mensualités de 20 euros ne permet pas de solder sa dette à l’issue du délai prévu par le texte précité.

Par ailleurs, elle déclare être dans une situation précaire mais produit des justificatifs de ses ressources et de ses charges datant pour la plupart de 2023 et qui ne permettent donc pas à la cour d’apprécier sa situation financière actuelle.

Enfin, M. [S], pour s’opposer à cette demande de délais de paiement, fait à bon droit valoir que l’appelante a déjà bénéficié des plus larges délais pour rembourser sa dette et s’est abstenue de le faire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement de Mme [D].

4. Le jugement sera enfin confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Par ailleurs, Mme [D] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions prévues par l’article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [D] à payer à M. [S] la somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Compiègne ;

Y ajoutant,

Rejette l’ensemble des demandes formées par Mme [Z] [D] ;

Condamne Mme [Z] [D] aux dépens d’appel conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

Condamne Mme [Z] [D] à payer à M. [C] [S] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE