ARRET

N°

[R]

[F]

C/

[X]

Copie exécutoire

le 07 avril 2026

à

M^e DE LA ROYERE

M^e CREPIN

AB/SB/MEC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/04469 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JHAV

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1] DU VINGT HUIT AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [N] [R]

né le 24 Juillet 1952 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [I] [Z] [T] [D] [F] épouse [R]

née le 04 Juillet 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Sybille DUMOULIN substituant M^e Stanislas DE LA ROYERE, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [Y] [X]

née le 14 Février 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Agathe AVISSE substituant M^e Angélique CREPIN de la SCP CREPIN-HERTAULT, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 13 janvier 2026 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 07 avril 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 07 avril 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte du 11 janvier 1991, M. [N] [R] a acquis au prix de 1 million de francs (152 449,02 euros) un bien immobilier sis à [Localité 7], lieu-dit "[Adresse 3]" cadastré section AD numéro [Cadastre 1], au sein duquel il a vécu en concubinage avec Mme [Y] [X].

Une convention notariée des 13 et 17 septembre 2010 a été établie consécutivement à leur séparation, relative au sort de cet immeuble, décrit comme ayant « constitué pendant plusieurs années le logement familial de M. [R] et de [Localité 8] [X] ».

Il est stipulé audit acte que « [Localité 8] [Y] [X] a financé et participé à divers travaux dans ladite maison » et prévu « à titre de convention transactionnelle et définitive concernant tant leur période de vie commune que les impenses relatives à la maison » que « M. [R] s’engage de manière ferme et irrévocable jusqu’au 1er septembre 2040 au plus tard, en cas de vente dudit immeuble, à un prix supérieur à 300 000 euros (ledit montant indexé au 1er septembre de chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction), à restituer la moitié du montant supérieur à ladite somme de 300 000 euros indexée à [Localité 8] [Y] [X] sus-nommée, ou en cas de prédécès de cette dernière à ses héritiers. »

En octobre 2011, l’immeuble a été endommagé par un incendie. Il a ensuite été reconstruit.

En 2022, il a été mis en vente et Mme [X] a réclamé l’exécution de la convention signée en 2010. Par acte d’huissier du 6 mai 2022, elle a intimé au notaire en charge de la vente de ne pas distribuer les fonds tant que le litige n’était pas résolu.

Soutenant que la vente de l’immeuble devait intervenir à la fin de l’année au prix de 810 000 euros et que M. [R] refusait d’exécuter son engagement, Mme [X] l’a ensuite fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Amiens par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, aux fins d’obtenir sa condamnation au principal à lui payer la somme de 216 245,69 euros.

M. [R] a saisi le juge de la mise en état d’un incident d’irrecevabilité de la demande, au motif qu’au jour de l’assignation, la demanderesse n’avait ni intérêt, ni qualité à agir en l’absence de mention de la vente alléguée à l’état hypothécaire.

Par ordonnance du 5 janvier 2023, le juge de la mise en état a, pour l’essentiel, rejeté les fins de non-recevoir soulevées, déclaré Mme [X] recevable à agir en paiement de la somme prévue à la convention des 13 et 17 septembre 2010, et enjoint sous astreinte à M. [R] de communiquer avant le 23 janvier 2023 à Mme [X] une copie du compromis de vente et une copie de l’acte de vente de l’immeuble.

Sur appel de M. [R], la cour d’appel d’Amiens a, par arrêt du 5 décembre 2023, confirmé ladite ordonnance.

M. [R] a communiqué l’acte de vente notarié du 27 octobre 2022 pour un montant de 810 000 euros. Aux termes dudit acte, une division cadastrale de l’immeuble est intervenue en 2017, entre d’une part la maison principale, dont la référence cadastrale est désormais section AD numéro [Cadastre 2], d’autre part les bâtiments à usage de communs, dont la référence cadastrale est désormais section AD numéro [Cadastre 3]. En outre, la répartition du prix de vente a été effectuée à raison de 410 000 euros pour la maison principale, et 400 000 euros pour les communs aménagés en quatre gîtes touristiques.

L’acte révèle par ailleurs que selon acte notarié reçu le 22 février 2019, M. [R] a cédé à Mme [I] [F], son épouse, la moitie indivise des communs au prix de 25 000 euros.

Dans le cadre de l’instance engagée devant le tribunal judiciaire d’Amiens, Mme [X] a alors engagé à l’encontre à Mme [F], une action paulienne, par voie d’assignation forcée délivrée le 23 novembre 2023.

Elle a sollicité que l’acte de vente du 22 février 2019 lui soit déclaré inopposable, et que M. [R] soit condamné à lui payer la somme de 211 233,42 euros en application de la convention des 13 et 17 septembre 2010.

Par jugement rendu le 28 août 2024, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— déclaré irrecevable M. [R] "en ses prétentions de juger irrecevable Mme [X] en ses demandes" faute d’intérêt et de qualité à agir au jour de l’introduction de la demande et subsidiairement, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel d’Amiens ;

— rejeté la demande de M. [R] et Mme [F] de résolution et de révision de la convention des 13 et 17 septembre 2010 ;

— déclaré inopposable à Mme [X] l’acte de vente reçu le 22 février 2019 de M. [R] à Mme [F] portant sur la parcelle située à [Localité 7] lieu-dit "[Adresse 4]" cadastrée section AD, n°[Cadastre 3] ;

— condamné M. [R] à payer à Mme [X] la somme de 211 233,42 euros en application de la convention des 13 et 17 septembre 2010 ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [R] et de Mme [F] ;

— condamné M. [R] et Mme [F] in solidum aux dépens ;

— accordé à la SCP Crépin-Hertault, avocats, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné M. [R] et Mme [F] in solidum à payer à Mme [X] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 23 octobre 2024, M. [R] et Mme [F] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle relative à la recevabilité, en première instance, de leur prétention à l’irrecevabilité des demandes adverses.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 22 janvier 2025, M. [R] et Mme [F] demandent à la cour de :

Les juger recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer le jugement entrepris dans les limites de l’appel ;

Statuant à nouveau,

Déclarer mal fondée Madame [X] en ses demandes ;

En conséquence, l’en débouter ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résolution à la date de l’incendie, ou telle date qu’il plaira de fixer de la convention notariée des 13 et 17 septembre 2010 ;

Au titre infiniment subsidiaire,

Réduire (sic).

En toute hypothèse, reconventionnellement,

Condamner Mme [X] à leur régler :

— la somme de 7 500 euros sauf à parfaire s’agissant des dommages causés par l’indisponibilité du produit de la vente ;

— la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les entiers dépens dont distraction est requise au profit de M^e Stanislas de la Royère, avocat aux offres de droit ;

Débouter Mme [X] de ses « demandes, fins, moyens et conclusions » plus amples et contraires, comme mal fondés.

Par conclusions notifiées le 3 avril 2025, Mme [X] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

En conséquence,

Dire et juger que l’acte de vente du 22 février 2019 lui est inopposable ;

Condamner M. [R] à lui payer la somme de 211 233,42 euros en application de la convention des 13 et 17 septembre 2010 ;

Condamner in solidum M. [R] et Mme [F] épouse [R] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [R] et Mme [F] épouse [R] aux dépens, dont distraction est requise au profit de la SCP Crépin-Hertault, avocats ;

Y ajoutant,

Condamner in solidum M. [R] et Mme [F] épouse [R] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [R] et Mme [F] épouse [R] aux dépens d’appel dont distraction est requise au profit de la SCP Crépin-Hertault, avocats.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande de résolution de la convention de 2010

M. [R] et Mme [F] font valoir que l’immeuble, bien propre de M. [R], ne correspondait plus, au moment de sa vente, à celui qui avait fait l’objet de la convention invoquée par Mme [X], en raison notamment de sa destruction par un incendie en octobre 2011, suivi de sa reconstruction au moyen de fonds provenant de l’assurance souscrite par M. [R] seul. Ils soulignent à cet égard que seuls subsistaient, à l’issue du sinistre, le terrain d’assiette et quelques murs porteurs.

Ils ajoutent que la reconstruction de l’immeuble a été financée au moyen d’une somme de près de 430 000 euros versée par la compagnie d’assurance de M. [R], de sorte que l’immeuble a péri avant d’être reconstruit à neuf, avec pour seule similitude un aspect extérieur identique à l’ancien, en raison uniquement de contraintes d’urbanisme, de sorte que c’est par une erreur manifeste d’appréciation que le jugement entrepris a considéré qu’il ne s’agissait pas d’une modification de l’objet de la convention.

Ils précisent encore que ledit immeuble a fait l’objet d’une division portée au cadastre en février 2019, et que la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] en résultant, qui comprenait des dépendances non aménagées en très mauvais état, sans usage particulier, en zone N du plan local d’urbanisme, grevée d’un risque très important de submersion marine, a été cédée le 22 février 2022, sur la base d’une évaluation à 50 000 euros, pour la moitié indivise, au profit de Mme [F]. Cette valorisation, selon une estimation du notaire, après visite des lieux, pour un terrain et des « dépendances non aménagées » ' Mme [X] n’ayant jamais contesté, ni la division cadastrale, ni cette vente pourtant régulièrement publiée au service de la publicité foncière – est parfaitement opposable aux tiers.

Mme [X] expose en réponse que l’immeuble visé à la convention de 2010 ne bénéficiait, à l’origine, d’aucun confort et avait fait l’objet de nombreux travaux financés par chacun des concubins. C’est en considération de la créance dont elle disposait dans le cadre de la rupture de l’indivision que M. [R] a pris l’initiative de faire régulariser la convention qu’il a, le premier, signée le 13 septembre 2010.

Elle relate ensuite avoir découvert, au printemps 2022, que M. [R] avait mis en vente cet immeuble au prix de 810 000 euros.

En réponse aux motifs adverses, elle souligne, s’agissant du sinistre incendie de 2011, de la cession de l’immeuble en 2019 et de son réaménagement, qu’il s’agit du même immeuble, d’autant qu’elle estime que celui-ci a été reconstruit à l’identique, aux frais de l’assureur, précisant que dès lors que la durée d’application de la convention était de trente ans, il était évident que M. [R] se devait d’assumer les évolutions de toutes natures afférentes audit bien et de l’entretenir en bon père de famille, y compris en cas de sinistre, conformément à l’objet de la convention.

Elle souligne à cet égard qu’il suffisait à M. [R] de régler les créances qu’il savait lui devoir à l’époque de la séparation, et que s’il en a été convenu autrement, c’est à la seule initiative de ce dernier, qui n’avait pas la capacité financière pour lui régler les sommes lui revenant, eu égard aux travaux qu’elle avait financés dans l’immeuble.

Sur ce point, elle plaide encore que M. [R] avait décidé qu’elle soit rémunérée sur la vente de l’immeuble, quelle qu’en soit la valorisation, laquelle était prévisible en l’absence de condition limitative prévue susceptible de permettre à l’intéressé de s’exonérer de l’intégralité de ses obligations.

Il s’ensuit donc que c’est bien sur l’intégralité du prix que la convention doit s’appliquer.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour constate que le chef du jugement querellé ayant rejeté la demande de révision de la convention des 13 et 17 septembre 2010 formulée par M. [R] et Mme [F], indiqué dans l’acte d’appel mais ne faisant plus l’objet d’aucune critique, ne peut qu’être confirmé.

S’agissant de la demande de résolution de la convention, ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, la convention litigieuse est datée des 13 et 17 septembre 2010, de sorte que la force obligatoire des contrats est tirée des anciens articles :

—  1134 du code civil, aux termes duquel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise, et doivent être exécutées de bonne foi,

— et 1135 dudit code, qui dispose que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature.

Par ailleurs, la cour constate que le tribunal ayant précisé que les dispositions de l’article 1195 du code civil actuel invoqué par M. [R] n’étaient pas applicables aux faits de l’espèce, ce motif n’est en lui-même pas critiqué par les appelants si ce n’est sous l’angle de la contrariété de motifs, de sorte que M. [R] qui, devant le tribunal, fondait expressément ses prétentions sur ces dispositions, ne fonde plus devant la cour d’appel ses demandes sur aucun texte, sans soutenir de conclusions au titre d’une éventuelle révision du contrat.

Il convient de rappeler ensuite qu’en droit des obligations, il appartient à Mme [X], qui exige l’exécution de la convention litigieuse, de rapporter la preuve de l’obligation de M. [R] au paiement à son égard. A cet effet, celle-ci produit la convention des 13 et 17 septembre 2010, dans laquelle les parties ont pris le soin d’exposer préalablement à leur accord l’origine de la propriété de l’immeuble, son usage durant le concubinage, mais également la participation financière de Mme [Y] [X] « à divers travaux dans ladite maison », avant de préciser la volonté de la convention « transactionnelle et définitive » dans laquelle elles se sont engagées par référence expressément à deux aspects de leur relation passée : la vie commune, et « les impenses relatives à la maison ».

C’est dans ce contexte ainsi rappelé que M. [R] a souscrit un engagement qui ne comportait, de par la commune intention de ex-concubins, aucune restriction, en ce qu’il était « ferme et irrévocable » pour la durée de trente années voulue par les deux parties.

C’est avec justesse que le tribunal a considéré que cette convention était claire et ne méritait pas d’interprétation, et c’est également avec pertinence qu’il a souligné qu’aucune des parties ne pouvait se méprendre sur sa portée. D’ailleurs, M. [R] n’invoque pas de méprise sur le contenu ou la portée de ses engagements, mais uniquement une disparition de l’immeuble objet de la convention.

Mme [X] rapporte ensuite la preuve qu’une vente est intervenue en lien avec l’immeuble objet de la convention, au prix de 810 000 euros. Sur ce point, l’acte de cession du 27 octobre 2022 produit aux débats fait état de la cession de deux parcelles cadastrées sections AD n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] [Adresse 5] [Adresse 6], à [Localité 7], pour des contenances respectives de 21 a 85 ca et 16 a [Cadastre 4] – soit une contenance globale de 38 a 25 ca – issues de la division de la propriété cadastrée AD n°[Cadastre 1] acquise par M. [R] le 11 janvier 1991, qui est celle-là même désignée à la convention des 13 et 17 septembre 2010 ' « un immeuble sis à [Localité 7], lieudit « [Adresse 7], cadastré section AD numéro [Cadastre 1] », présentant la même contenance de « trente-huit ares vingt centiares. ».

En réponse, M. [R] invoque notamment la disparition de l’immeuble par l’effet d’un incendie, dont la matérialité ne fait l’objet d’aucun débat. A cet égard, le tribunal a relevé avec justesse que la survenue d’un incendie ne constituait pas un évènement imprévisible, la cour relevant que, sur une période de trente années, nombres d’évènements étaient susceptibles de se produire, affectant ledit immeuble.

Le fait qu’au moyen de l’assurance souscrite par M. [R], en sa qualité de propriétaire de l’immeuble, celui-ci a été entièrement reconstruit après avoir été détruit, ne caractérise pas une modification de l’objet de la convention, alors que d’une part, le versement l’indemnité d’assurance consécutivement au sinistre incendie était bien de rétablir M. [R] dans son patrimoine immobilier, détruit par le feu, d’autre part, ainsi que Mme [X] le fait valoir avec pertinence, ce dernier était tenu en application de la convention, sur la période de trente ans convenue, d’entretenir l’immeuble en bon père de famille, la cour précisant sur ce point qu’y participe sa reconstruction après un sinistre, en application des dispositions de l’article 1135 ancien du code civil.

C’est encore par des motifs pertinents que le premier juge a retenu qu’il ne pouvait pas non plus être soutenu que la division cadastrale réalisée en 2017, suivie de l’acte de vente de la moitié des droits indivis de M. [R] à Mme [F] en 2019, devait conduire à une renégociation du contrat, alors que cet acte ne revêtait aucun caractère d’imprévisibilité et surtout, qu’il avait été passé à la seule initiative de M. [R].

Sur le terrain de la résolution du contrat, seule alléguée devant la cour, il n’y a pas davantage matière à résolution de la convention pour ce motif.

C’est ainsi par une juste application des dispositions des articles 1134 et 1135 anciens du code civil que le premier juge a constaté que « s’agissant d’une vente, le contrat aurait nécessairement dû conduire M. [R] à en avertir loyalement Mme [X], ce qu’il s’est abstenu de faire. »

Il en est de même de la revente des communs, ainsi que l’a retenu le premier juge, la cour y ajoutant qu’il en va également ainsi de la revente de la maison principale, soit de l’ensemble immobilier, dont M. [R] ne pouvait ignorer que la mise en vente dans le délai de trente ans justifiait, en exécution de la convention de 2010, a minima, une information à l’attention de sa cocontractante, de façon à permettre une discussion loyale, ne serait-ce que sur le principe, si ce n’est sur les modalités, de sa mise en 'uvre.

Il ne suffit pas qu’une division cadastrale ou une vente fasse l’objet d’une publication pour qu’il soit considéré que dans ses relations contractuelles avec son ex-concubine, M. [R] s’est acquitté de ses obligations.

Le premier juge a encore relevé avec justesse que devant lui, M. [R], qui sollicitait également la révision de la convention, n’avait pourtant jamais sollicité Mme [X] à cet effet.

Dans les faits, il est ainsi établi que M. [R] s’est purement et simplement abstenu de fournir à Mme [X] la moindre information susceptible de le rappeler à la nature et l’étendue de ses engagements contractuels, privant cette dernière de toute possibilité d’en débattre.

Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de M. [R] et Mme [F] de résolution de la convention des 13 et 17 septembre 2010.

2. Sur l’action paulienne

Sur le fondement des dispositions de l’article 1341-2 du code civil, Mme [X] se prévaut d’un droit de gage spécial sur une partie du prix de vente de l’immeuble sis à [Localité 7], cadastré section AD numéro [Cadastre 1], dans les conditions posées par la convention litigieuse, soulignant que, de jurisprudence constante, pour l’exercice de l’action paulienne, il suffit que la créance soit antérieure à l’acte frauduleux, sans qu’elle ait à être parfaite, qu’elle n’a donc besoin d’être ni certaine, ni liquide, ni exigible, qu’il suffit ainsi qu’un « principe de créance » préexiste à l’acte frauduleux et qu’il importe seulement à ce stade que le débiteur soit obligé à l’égard de son créancier, quand bien même l’exécution de son obligation ne pourrait être encore réclamée.

En l’occurrence, elle souligne qu’elle était bien titulaire d’une créance à l’égard de M. [R] par application de la convention, et fait valoir que c’est pour organiser l’échec de cette convention qu’il a vendu une moitié indivise de son bien après l’avoir scindé, devenu la parcelle AD n°[Cadastre 3], à sa compagne Mme [F] avec laquelle il est pacsé depuis le 3 mai 2011.

Cet acte a eu pour seul objectif de réduire l’assiette de son gage et empêcher l’application de la convention. Mme [X] relève à cet égard que depuis le mois d’avril 2022, le notaire et M. [R] se prévalent de cette cession pour l’empêcher de bénéficier de l’indemnité qui lui est dévolue.

Elle ajoute que la Cour de cassation vient indiquer :

— qu’il y a fraude même si le débiteur n’est pas insolvable, dès lors que l’acte frauduleux a eu pour effet de rendre impossible l’exercice du droit spécial dont disposait le créancier sur la chose,

— que l’intention frauduleuse du débiteur suppose simplement d’établir sa conscience du préjudice causé au créancier. A cet égard, la fraude étant susceptible d’être prouvée par tout moyen et notamment par présomptions, la Haute cour a ainsi pu fonder la fraude sur le fait que le débiteur avait « nécessairement conscience » du préjudice causé au créancier ou qu’il « ne pouvait qu’avoir conscience » de ce préjudice.

Elle souligne enfin que la Cour de cassation vient indiquer que la conscience du préjudice causé au créancier n’implique nullement que tel ait été le mobile exclusif du débiteur.

En l’espèce, M. [R] n’a jamais eu le moindre intérêt a procéder à une vente au profit de sa partenaire, d’autant qu’elle qualifie de « dérisoire » ce prix de 25 000 euros, qui a lui seul pourrait caractériser la fraude, tandis que Mme [F] était parfaitement informée des tenants et aboutissants de cette opération, en sa qualité de compagne de M. [R] lors de sa séparation d’avec Mme [X], relevant qu’il est admis de longue date que des liens familiaux existant entre les parties ou son conjoint pouvait induire la fraude.

Elle précise que Mme [F] avait d’autant plus conscience de la fraude à laquelle elle a volontairement participé dès le 22 février 2019 qu’ayant acquis la moitié des droits indivis sur le bien immobilier ,valorisés au prix de 50 000 euros, ceux-ci ont été évalués au prix de 400 000 euros tout juste deux plus tard, augmentation de prix que ne justifie pas le simple aménagement intérieur des locaux, sans création de surface de plancher ni travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bien. Sur la valorisation de cette parcelle, elle relève encore que dans le bilan produit aux débats, la valeur nette des constructions est fixée à 237 705,24 euros outre 5 000 euros pour le terrain, soit 242 705,24 euros à la date du 31 décembre 2021.

Elle souligne ensuite que M. [R] savait parfaitement que la création de gîtes dans les dépendances de l’immeuble n’avait aucune incidence sur les conditions d’application de la convention. C’est la raison pour laquelle il avait opéré la scission de la parcelle puis orchestré sa cession. La convention ne prévoit aucune clause limitant le gain escompté ou le circonscrivant. M. [R] ne justifie d’ailleurs aucunement de la plus-value réelle du fait de l’existence des gîtes et la lecture de son bilan pour l’année 2021 permet de démontrer que l’activité n’était pas particulièrement lucrative.

M. [R] et Mme [F] répondent que l’action paulienne est mal fondée en l’absence de créance certaine en son principe au jour de l’acte, puisque la condition de la naissance de la créance est la cession pour un montant supérieur à 300 000 euros indexé, et que la cession à l’origine de la créance n’est intervenue que plusieurs années après l’acte taxé de fraude.

Ils soulignent encore tout particulièrement le fait que le prix est le juste prix résultant d’une évaluation notariée. Ils ajoutent que Mme [F] ne se serait pas engagée dans un lourd projet et des investissement conséquents sur un bien ne lui appartenant pas, au moins pour partie. Elle n’aurait d’ailleurs pu obtenir les financements bancaires sans disposer de la propriété, afin de transformer les ruines de l’incendie de 2011 en gîtes touristiques destinés à la location meublée.

C’est dans ces circonstances qu’ils indiquent avoir procédé à une réhabilitation complète des dépendances non aménagées, moyennant un coût de 236 129 euros en 2019, conduisant à la réalisation de quatre gîtes touristiques disposant de capacités de couchage respectives de 2, 4, 4 et 6, loués en meublés.

Ils plaident encore que c’est par suite d’une appréciation erroné que le jugement déféré fait droit à l’action paulienne, en méconnaissance totale des travaux effectués, pourtant pleinement justifiés selon eux en leur réalité, leur nature et leur quantum, justifiant la valorisation de dépendances et remises totalement insalubres et vétustes en gîtes accueillants, supports d’une activité commerciale florissante, de sorte que c’est pour les seuls besoins du raisonnement que le jugement considère que leur preuve n’est pas rapportée.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1341-2 du code civil applicables au litige, le créancier peut aussi agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposables à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte à titre onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

L’action paulienne est recevable dès lors qu’il est établi que le débiteur a eu conscience du préjudice causé à son créancier par la diminution de son patrimoine, sans que le créancier soit tenu de rapporter la preuve d’une volonté de lui nuire de son débiteur.

Lorsque l’acte a été conclu à titre onéreux, le créancier doit démontrer la mauvaise foi du tiers cocontractant du débiteur, laquelle est suffisamment caractérisée par la connaissance que l’acte auquel il souscrit, en contribuant à diminuer le patrimoine du débiteur, porte préjudice au créancier.

L’action paulienne est recevable même si le débiteur n’est pas insolvable, dès lors que l’acte frauduleux a eu pour effet de rendre impossible l’exercice du droit spécial dont disposait le créancier sur la chose aliénée, s’agissant de la vente ou de la donation d’un bien.

La créance doit être née, au moins dans son principe, antérieurement à l’acte attaqué. Dès lors, un acte peut être attaqué pour fraude aussi bien par un créancier en germe que par un créancier à terme. Seules les créances sous condition suspensive ou sous astreinte rendent l’action paulienne irrecevable.

Le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue (Com., 24 mars 2021, pourvoi n° 19-20.033, publié ; Civ. 3e 26 juin 2025 n°23-21.775, publié).

En l’espèce, le principe de la créance de Mme [X] est né dans la convention des 13 et 17 septembre 2010 qui fixe précisément les conditions de sa naissance et les modalités de sa fixation.

Au 22 février 2019, date de l’acte de vente de la moitié indivise de la parcelle cadastrée section AD n°[Cadastre 3] à Mme [F], ce principe de créance existait toujours.

Par cette vente, la contenance de l’ensemble immobilier au titre duquel agit Mme [X] a été réduite.

Or, et ainsi que l’a relevé justement le premier juge, « la revente des communs, devenus quatre gîtes touristiques, s’est réalisée trois ans et demi après la vente de droits immobiliers de Mme [C] au prix de 400 000 euros, selon répartition du produit de vente dans l’acte du 27 octobre 2022, et M. [R] soutient avoir réalisé avec son épouse des travaux de réhabilitation pour une somme de plus de 236 000 euros, sans pour autant verser au débat les factures correspondantes permettant notamment de s’assurer de la réalité des travaux et surtout de la date à laquelle ceux-ci ont été effectués. »

M. [R] et Mme [F] font valoir pour leur part que « cette parcelle AD [Cadastre 3], comprenait des dépendances non aménagées, en très mauvais état sans usage particulier, en zone N du PLU, grevée d’un risque très important (S1) de submersion marine».

Pourtant, les appelants ne peuvent utilement se contenter d’indiquer qu’un aménagement des parcelles justifie la différence entre le prix de cession à Mme [F] de la moitié des droits indivis dans la parcelle AD n°[Cadastre 3] en 2019, soit 25 000 euros, sur une parcelle valorisée au prix de 50 000 euros, et le prix à la revente de la même parcelle, « réputé ventilé » au prix de 400 000 euros dans l’acte de vente du 27 octobre 2022, soit 200 000 euros revenant à Mme [F], sans justifier de la date à laquelle ont été effectués lesdits aménagements.

La production du bilan comptable au titre de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 est à cet égard, très insuffisante, en ce qu’elle ne permet pas à elle seule d’établir avec un degré raisonnable de certitude la date de réalisation des travaux, ainsi que leur nature, par rapport à l’existant.

Ces travaux, en tout ou partie, sont donc susceptibles d’être antérieurs à l’acte du 22 février 2019, et d’avoir porté sur une partie seulement des dépendances.

Enfin, le simple courriel, qui ne peut avoir la force probante d’une estimation immobilière, intitulé au bordereau de communication des pièces des appelants : « évaluation notariée Me [G] 31 7 2018 », fait état en des termes vagues et brefs d’un « projet à [Localité 9] » et du fait que « les dépendances non aménagées peuvent être évaluées entre 50 000 euros et 60 000 euros », sans que soient produits les échanges antérieurs avec le notaire, de sorte qu’il n’est pas possible à la cour de s’assurer que le « projet » évoqué est celui qui a abouti à la vente de droits indivis, de moitié à Mme [F], dans la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 3], ou bien dans tout autre projet antérieur, ou concomitant, non abouti, ou encore de comprendre si certaines dépendances sont aménagées et d’autres pas, ou toutes, non aménagées.

Au final, en l’absence d’éléments suffisamment probants, le seul fait constant selon les motifs des parties est qu’en 2022, le bien vendu en février 2019 à Mme [F] a été revendu au prix de huit fois sa valeur initialement estimée (200 000/25 000 ou 400 000/50 000 = 8) en 2022, bien au-delà des 236 129 euros investis et dont se prévalent les appelants sans justificatifs utiles de l’écart de prix, postérieurement à la vente de 2019.

A titre surabondant, à suivre les appelants dans leur raisonnement, s’il est concevable que M. [R] ait pu vendre une partie d’un bien propre à sa partenaire de PACS en la personne de Mme [F] à une époque où le couple n’était pas encore marié, afin que cette dernière bénéficie d’une certaine sécurité financière dans le cadre de la réalisation de travaux effectués à ses frais sur la parcelle AD n°[Cadastre 3] appartenant à ce dernier, il n’en demeure pas moins qu’au regard des liens affectifs étroits qui les unissaient à la date de la séparation de M. [R] et Mme [X], pacsée à M. [R] dès le 3 mai 2011, Mme [F] ne pouvait ignorer les conditions du règlement de la séparation entre son concubin et l’ex-concubine de ce dernier, en lien avec les droits indivis dans le bien qu’elle acquérait, au regard de la vente envisagée, quel qu’en soit le montant et a fortiori pour un aussi faible montant.

Mme [X] justifie ainsi que tant M. [R] que Mme [F] ont eu conscience du préjudice qu’ils lui ont causé, par la diminution du patrimoine de M. [R], sur lequel elle disposait de droits. Il importe peu à cet égard qu’ils aient ou non agi, mus par la volonté de lui nuire, ou bien que leurs motifs aient été pluriels, ou enfin que M. [R] ne soit pas devenu insolvable du fait de cette transaction.

La cour constate que la vente de février 2019 litigieuse a eu pour effet de valoriser la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 3] à un prix huit fois inférieur à celui de sa revente en 2022, sans justification, et dans un contexte où M. [R] et Mme [F] se prévalent ' entre autres motifs ' de cette vente pour voir écarter les prétentions de Mme [X] à l’exécution de la convention de 2010.

La fraude paulienne est ainsi suffisamment caractérisée.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré inopposable à Mme [X] l’acte de vente reçu le 22 février 2019 de M. [R] à Mme [F] portant sur la parcelle située à [Localité 7] lieu-dit "[Adresse 4]" cadastrée section AD, n°[Cadastre 3].

3. Sur l’exécution de la convention

Mme [X] expose que le montant de 300 000 euros, réindexé, peut être fixé à la somme de 387 533,16 euros (1948/1508 soit IC 1er trimestre 2022/IC 1er trimestre 2010), tel que préconisé par le notaire de M. [R] aux termes de son mail du 9 avril 2022. L’immeuble a été vendu au prix de 810 000 euros. Ainsi, la différence prévue par la convention est de 422 466,84 euros, d’où la moitié de la différence évoquée, soit 211 233,42 euros, conformément à l’estimation du tribunal.

Elle ajoute que ne peuvent être déduits du montant du prix de vente, au-delà de la part indivise de Mme [F], les sommes visées par M. [R] dans ses écritures. En effet, la convention de septembre 2010 ne prévoit aucune diminution du prix de vente de quelque manière que ce soit. En particulier, les biens meubles évoqués concernent certainement ceux attachés à l’immeuble, tel la cuisine qui existait déjà en 2010, et en tout état de cause, M. [R] n’en produit pas la liste aux débats.

M. [R] et Mme [F] font valoir les sommes suivantes venant en déduction du prix de vente :

—  38 049, 49 euros : meubles et objets mobiliers (6 000 + 32 049,49) ;

—  183 975, 25 euros : part indivise de Mme [H] [V] sur AD [Cadastre 3] (367 950, 51 /2) ;

—  13 940 euros : commission de l’agent immobilier à charge du vendeur sur AD [Cadastre 2] ;

—  6 800 euros : 1/2 commission de l’agent immobilier à charge des vendeurs sur AD [Cadastre 3] ;

—  21 384 euros : coût de l’assainissement réalisé à charge des vendeurs, selon clause particulière de la promesse conditionnant la vente.

Selon eux, le prix de l’immeuble à la vente s’explique par les travaux réalisés, soit 665 909,71 euros investis pour mettre en valeur le bien, et non par une simple évolution de la valeur du bien par l’effet du temps.

Ils soulignent que l’objet de la convention servant de base aux prétentions n’est pas de permettre à l’intimée de bénéficier du travail et des investissements faits par d’autres, pendant douze ans, en les spoliant, mais simplement de prévoir en cas d’évolution significative de marché, si une vente devait intervenir, de bénéficier d’une hausse potentielle du prix, par rapport à l’évaluation faite, de manière à ce qu’elle ne soit pas lésée.

Sur ce,

En application des dispositions des articles 1134 et 1135 du code civil, la cour constate, à l’instar du tribunal, que la convention litigieuse ne prévoit aucune restriction au partage du prix de vente entre les ex-concubins au-delà d’un prix de 300 000 euros, que ce soit au titre de l’évaluation du mobilier, de la part indivise de Mme [F] ou des commissions perçues par l’agent immobilier.

Le prix clairement indiqué dans l’acte du 27 octobre 2022 s’élevant à 810 000 euros, il est établi que :

— après réindexation conformément aux termes de la convention, sur la vase d’un IC 1er trimestre 2022/IC 1er trimestre 2010, soit 1948/1508, après réindexation, le prix de vente « plancher » à prendre en compte, sur une valeur initiale de 300 000 euros, doit être fixée à la somme de 387 533,16 euros ;

— l’immeuble a été vendu au prix de 810 000 euros

— la différence positive entre ces deux valeurs est de 422 466,84 euros ;

— aux termes de la convention, Mme [X] peut prétendre au paiement de la moitié de cette somme soit 211 233,42 euros.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [R] à payer à Mme [X] la somme de 211 233,42 euros en application de la convention des 13 et 17 septembre 2010.

4. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

M. [N] [R] et Mme [I] [F] exposent que Mme [X] a fait opposition sur le prix de vente entre les mains du notaire, par acte extrajudiciaire, sans le moindre fondement juridique, aucun texte ne prévoyant une telle possibilité, de sorte qu’ils n’ont pu percevoir le prix de cession leur revenant, bloqué depuis octobre 2022.

Ils s’estiment en conséquence fondés à solliciter réparation du préjudice causé par l’indisponibilité de fonds dont ils n’ont pu jouir librement jusqu’à la décision du juge de l’exécution qui considère que la créance, si elle était due dans son principe, ne saurait excéder 112 721 euros notamment à raison de l’indexation prévue par la convention, à comparer à la demande de 216 246,69, préjudice qui peut être évalué à 7 500 euros.

En réponse, Mme [X] fait valoir que M. [R] ne peut s’en prendre qu’à son notaire ou à lui-même si ce dernier a refusé de débloquer les fonds, et qu’enfin elle a usé de la procédure de saisie conservatoire et a été accueillie en sa demande sans que M. [R] justifie d’aucun préjudice qui lui soit imputable, alors qu’elle ne fait qu’exercer ses droits.

Sur ce,

Compte tenu du sens de la décision, aucune faute de Mme [X], qui n’a fait que défendre ses intérêts dont le tribunal puis la cour ont reconnu successivement le bien fondé, n’est établie par les appelants.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts de M. [R] et de Mme [F].

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [R] et Mme [F] aux dépens de première instance, y ajoutant, leur condamnation aux dépens de l’instance d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Crépin-Hertault, avocats.

En application des dispositions de l’article 700 dudit code, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [R] et Mme [F], y ajoutant, leur condamnation à payer à Mme [X] la somme prévue au dispositif de la présente décision.

M. [R] et Mme [F] sont déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Statuant dans les limites de la dévolution,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions querellées ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [N] [R] et Mme [I] [F] aux dépens de l’instance d’appel, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Crépin-Hertault, avocats ;

Condamne in solidum M. [N] [R] et Mme [I] [F] à payer à Mme [Y] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [N] [R] et Mme [I] [F] de leurs demandes de ce chef.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE