ARRET

N°

[T]

C/

[S]

[M]

CJ/MEC/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00904 – N° Portalis DBV4-V-B7J-JJFL

Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 11] DU SIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Monsieur [C] [T]

né le 08 Mai 1966 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Mathieu MARLOT, avocat au barreau de SENLIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N80021-2024-010432 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 7])

APPELANT

ET

Monsieur [E] [S]

né le 08 Août 1991 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [J] [M]

né le 11 Janvier 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par M^e Olympe TURPIN substituant M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LX AVOCATS, avocats au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 23 octobre 2025, l’affaire est venue devant M^me Clémence JACQUELINE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 janvier 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et M^me Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 15 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

*

* *

DECISION :

Par contrat du 15 décembre 2023, M. [J] [M] et M. [E] [S] ont donné à bail à M. [C] [T] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 12] pour un loyer mensuel de 580 euros, dont 20 euros de provisions sur charges récupérables.

Des loyers étant demeurés impayés M. [M] et M. [S] lui ont fait signifier, par acte de commissaire du 10 avril 2024, remis en l’étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme principale de 2 638,06 euros.

Puis, ils ont fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Senlis, statuant en référé, par acte de commissaire de justice remis à personne le 26 juin 2024, aux fins notamment d’expulsion et de condamnation au paiement de l’arriéré de loyers.

Par ordonnance de référé du 6 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 15 décembre 2023 relatif au logement sis [Adresse 1], à [Localité 12], sont réunies à la date du 11 juin 2024 ;

Ordonné en conséquence à M. [T] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Dit qu’à défaut pour M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [M] et M. [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné à titre provisoire M. [T] à verser à M. [M] et M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 580 euros, à compter du 11 juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamné à titre provisoire M. [T] à verser M. [M] et M. [S] en deniers et quittances la somme de 5 498 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 638,06 euros à compter de la notification de la présente décision ;

Dit que les indemnités d’occupation à échoir porteront intérêts au taux légal à date échue ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties ;

Rappelé l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamné M. [T] à payer M. [M] et M. [S] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [T] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration du 12 janvier 2025, M. [T] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

Par conclusions notifiées le 11 avril 2025, M. [T] demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] le 6 décembre 2024 en ce qu’elle a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 15 décembre 2023 relatif au logement sis [Adresse 1], à [Localité 13], sont réunies à la date du 11 juin 2024,

— Ordonné en conséquence à M. [T] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

— Dit qu’à défaut pour M. [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [M] et M. [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamné à titre provisoire M. [T] à verser à M. [M] et M. [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 580 euros, à compter du 11 juin 2024, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— Condamné à titre provisoire M. [T] à verser M. [M] et M. [S] en deniers et quittances la somme de 5 498 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.638,06 euros, à compter de la notification de la présente décision,

— Dit que les indemnités d’occupation à échoir porteront intérêt au taux légal à date échue,

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties,

— Condamné M. [T] à payer à M. [M] et M. [S] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [T] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— Dire n’y avoir lieu à référé pour statuer sur les demandes de M. [S] et M. [M] en raison de contestations sérieuses,

— Condamner M. [S] et M. [M] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Octroyer à M. [T] un délai de paiement de trois ans, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] explique que le premier juge ne peut lui reprocher d’avoir formé des demandes d’indemnisation ou de minoration du loyer qui relevaient de la compétence du juge du fond. Il explique qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’ordonner la réduction ou la suspension du montant du loyer, ni de condamner un bailleur à des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance. Il indique qu’il entend saisir rapidement le juge du fond pour obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

M. [T] fait valoir que le logement est très vétuste depuis son entrée dans les lieux. Il affirme avoir demandé au bailleur plusieurs fois d’intervenir pour faire cesser ces troubles de jouissance, ceci dès le 29 décembre 2023, en vain.

M. [T] estime subir un préjudice de jouissance du fait de l’aspect très dégradé du logement. Il explique que le bailleur n’a pas exécuté son obligation d’assurer au locataire un logement décent.

Il prétend démontrer que le logement présente des traces d’usures significatives ainsi que de saleté et des dégâts apparents dès l’état des lieux, désordres qui sont selon lui indépendants de sa personne.

Il fait valoir que cette inexécution est suffisamment grave pour que la contestation tirée de la violation par les bailleurs de leur obligation de jouissance paisible soit jugée sérieuse.

M. [T] conteste la validité du bail, il estime que le bail n’a été signé que par M. [M] qui n’a pas la majorité des deux tiers des droits indivis et ne peut pas conclure un bail d’habitation sur le bien. Il explique douter de l’authenticité de la procuration versée aux débats.

Il ajoute que l’absence de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par M. [S] constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement sur trois ans compte tenu de la maladie grave dont il souffre qui lui impose des soins importants et de multiples déplacements.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 juin 2025, M. [M] et M. [S] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 6 décembre 2024,

Déclarer acquise la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 juin 2024,

En conséquence,

Constater la résiliation du bail conclu entre les parties le 11 juin 2024,

Condamner M. [T] à payer à M. [M] et M. [S] la somme de 3 758 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2024, avec intérêts à compter de la présente assignation,

Ordonner l’expulsion de M. [T], ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux, dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs aux frais, risques et périls du locataire,

Condamner M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation s’élevant à un montant de 580 euros par mois, jusqu’à libération effective des locaux,

Condamner M. [T] au paiement d’une somme de 3 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [T] aux dépens, en ce compris ceux du commandement de payer du 10 avril 2024 et de l’assignation.

M. [M] et M. [S] soutiennent que le preneur est tenu principalement de payer le prix du bail aux termes convenus. Ils ajoutent que le locataire doit scrupuleusement exécuter son obligation de paiement du loyer et des charges locatives, à défaut la clause résolutoire prend son plein effet et la résiliation du bail est encourue.

Ils contestent avoir reçu le courriel prétendument adressé le 29 décembre 2023 ; ils font remarquer que l’adresse d’envoi de M. [T] est totalement différente de toutes les autres adresses de courriels utilisés par ce dernier. Ils estiment qu’il s’agit ainsi d’une fausse pièce et que M. [T] ne se plaignait pas de l’état de l’appartement.

Ils font état d’une facture de solde pour les travaux de fourniture et pose d’une VMC dans l’appartement ainsi que de peinture. Il n’y a, selon eux, aucune contestation sérieuse qui peut s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire.

Ils font valoir que M. [T] est un locataire de mauvaise foi qui n’hésite pas à produire des faux pour solliciter, 10 mois après avoir cessé tout paiement, de se maintenir dans les lieux et dont il ne craint pas par ailleurs de critiquer l’état. Ils ajoutent que si M. [T] n’avait pas été satisfait de l’état de son logement, il n’en aurait pas pris possession et n’aurait pas contracté mais surtout se serait plaint dès le 27 janvier 2024 alors qu’à cette date, il s’est contenté de présenter ses excuses pour les retards de paiement des loyers.

M. [M] explique avoir un mandat pour régulariser le bail au nom du copropriétaire indivis si bien que le bail est donc bien valablement signé et applicable dans son intégralité.

M. [M] et M. [S] soutiennent que M. [T] n’a payé aucune des condamnations prononcées à son encontre et n’a pas commencé à payer la somme au titre des loyers ou de l’indemnité d’occupation.

Ils prétendent que M. [T] n’a jamais cherché à régulariser sa situation qui s’est aggravée et qu’il continue de se maintenir dans les lieux sans. Ils sollicitent ainsi l’expulsion de M. [T].

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2025 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 23 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1. M. [T] soutient divers moyens qui établissent selon lui l’existence d’une contestation sérieuse interdisant qu’il soit statué en référé sur les demandes de M. [M] et M. [S].

Il évoque tout d’abord le fait qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de résilier un bail mais au juge du fond.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de bail, il entre bien dans ses pouvoirs de constater l’acquisition d’une clause résolutoire prévue dans un contrat de bail, ce qui correspond en l’espèce à la demande des bailleurs.

Ce moyen ne constitue donc pas une contestation sérieuse.

S’agissant ensuite du moyen tiré du défaut de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), il résulte de l’alinéa 4 de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

L’alinéa 6 du même article conditionne la recevabilité de la demande de résiliation à la saisine de la CCAPEX exclusivement pour les bailleurs personne morale.

Dans ces conditions, la recevabilité de la demande de résiliation du contrat de bail, formée par M. [M] et M. [S], personnes physiques, n’était pas conditionnée par la saisine de la CCPAEX.

Par conséquent, le prétendu défaut de saisine de cette commission alléguée par M. [T] ne rend pas irrecevable la demande de résiliation du bail et, a fortiori, ne constitue pas une contestation sérieuse comme il le prétend.

A titre surabondant et comme l’a relevé avec pertinence le premier juge, les intimés justifient d’un mandat donné par M. [S] à M. [M] le 27 novembre 2023 pour signer le bail et effectuer tout autre acte nécessaire à la location, si bien que la saisine de la CCAPEX le 10 avril 2024, deux mois avant la délivrance de l’assignation, prouvée par la communication de l’accusé de réception électronique de la commission qui mentionne M. [M] en qualité de bailleur est bien établie.

M. [T] échoue à démontrer que ce pouvoir aurait été produit pour les besoins de la cause et ne serait pas 'authentique', son antériorité par rapport à la date du contrat de bail signé le 5 décembre 2023 ne le rendant pas douteux dès lors qu’il apparaît logique que les propriétaires du bien aient anticipé sur la date de la signature du contrat de bail.

Dès lors, le troisième moyen invoqué par M. [T] pour démontrer l’existence d’une contestation sérieuse doit être également écarté. Le fait que le contrat de bail n’a été signé que par M. [M] ne prive pas d’effet la clause résolutoire prévue au bail puisque M. [M] était mandaté par M. [S] pour signer en son nom.

Enfin, M. [T] invoque une prétendue contestation sérieuse tirée de la violation par les bailleurs de leur obligation de jouissance paisible pour soutenir que l’affaire ne relève pas des pouvoirs du juge des référé. Cependant, le locataire, dans le cadre d’un bail d’habitation ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tenant à la violation par le bailleur d’une de ses obligations pour se dispenser d’exécuter sa propre obligation de régler le loyer. Comme l’a précisé à bon escient le premier juge, M. [T] ne démontre pas avoir respecté la procédure de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui aurait permis de suspendre le paiement de ses loyers. De plus, M. [T], dans un mail du 27 janvier 2024 adressé aux deux bailleurs, admet ne pas avoir réagi à leurs relances et explique qu’il n’habite dans le studio que quelques jours par mois et a récemment changé de banque sans indiquer s’abstenir de régler le loyer par mesure de rétorsion en raison de l’état de l’appartement. Les pièces qu’il produit établissent tout au plus la dégradation du sol des toilettes et la survenue d’un dégât des eaux mais sans qu’il justifie avoir alerté les bailleurs. Il ne démontre pas que les intéressés ont reçu les mails dont il se prévaut. M. [M] et M. [S] démontrent quant à eux avoir fait réaliser des travaux de nettoyage et d’entretien des parties communes, de fourniture et pose d’une VMC dans l’appartement en octobre 2023, juste avant l’entrée du locataire dans les lieux, et avoir fait réparer la boîte aux lettres.

Dans ces conditions, la violation par les bailleurs de leur obligation de jouissance paisible n’est pas démontrée et ne caractérise pas une contestation sérieuse interdisant de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette, il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Le contrat de bail du 15 décembre 2023 contient en l’espèce une telle clause qui ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement a été signifié le 10 avril 2024 pour la somme de 2638,06 euros.

Le premier juge a constaté à bon droit l’acquisition de la clause résolutoire au 11 juin 2024 faute pour M. [T] d’avoir régularisé les impayés dans le délai prévu.

Par ailleurs, les montants de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation ne sont pas contestés.

Les bailleurs demandent d’une part la confirmation de l’ordonnance qui a statué sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation au 18 septembre 2024 (5498 euros) et condamné M. [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 580 euros jusqu’à la remise des clefs et d’autre part la condamnation de M. [T] au paiement de l’arriéré arrêté en juin 2024 (3758 euros) outre le paiement d’une indemnité d’occupation de 580 euros par mois jusqu’à la libération effective des locaux.

M. [T] ne formule aucun moyen tendant à remettre en cause l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ou encore le montant des dites indemnités.

Il prétend au bénéfice d’un 'délai de paiement de trois ans’ avec suspension de la clause résolutoire motif pris de sa bonne foi, de sa capacité à faire face à l’arriéré de loyers et de son état de santé fragile sur le fondement de de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui permet l’octroi de délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Si M. [T] produit un courrier d’un médecin attestant du fait qu’il a été suivi en septembre 2024 par un oncologue radiothérapeute, il ne produit aucun justificatif de ses ressources et charges, ne démontre pas avoir repris le paiement des loyers courants ou avoir commencé à apurer l’arriéré locatif. Par ailleurs, sa demande s’analyse davantage en une demande de moratoire que de délais de paiement puisqu’il n’indique pas quelle mensualité il serait à même de régler en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Sa demande ne peut donc qu’être rejetée par confirmation de l’ordonnance.

Les intimés, tout en demandant la confirmation de l’ordonnance, sollicitent de la cour qu’elle ordonne la séquestration des objets se trouvant dans les lieux, dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles au choix des bailleurs aux frais, risques et périls du locataire. Or, le premier juge a à juste titre rejeté cette demande formée par les bailleurs sans se prévaloir d’un quelconque fondement juridique alors que le code des procédures civiles d’exécution prévoit uniquement la remisage des meubles dans l’attente de leur prise en charge ou de leur vente au profit du propriétaire. La décision sera en conséquence confirmée sur ce point.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera intégralement confirmée, y compris dans ses dispositions relatives aux dépens (incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation), et frais irrépétibles.

M. [T] sera en outre condamné aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 1 500 euros au profit de M. [S] et M. [M] au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [T] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [T] à verser à M. [J] [M] et M. [E] [S] une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette le surplus de la demande ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE