ARRET

N°

[B]

C/

S.A.S.U. CHEZ FRED

EDR/SB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU TREIZE JANVIER

DEUX MILLE VINGT SIX

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/02037 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCLK

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JURIDICTION DE PROXIMITE D'[Localité 4] DU TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

PARTIES EN CAUSE :

Madame [I] [B]

née le 25 Novembre 1953 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C80021-2024-005115 du 21/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4])

APPELANTE

ET

S.A.S.U. CHEZ FRED agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2025, l’affaire est venue devant M^me Emilie DES ROBERT, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 13 janvier 2026.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée en présence de M^me Léanne GAFFEZ-TAVERNIER, attachée de justice.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRET :

Le 13 janvier 2026, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, Greffière placée.

*

* *

DECISION :

La SASU Chez Fred est occupante d’un immeuble sis à [Adresse 6], en vertu d’un bail commercial conclu entre M. [X] [H] et Mme [P] [H], locataires, et la SCI Hugo, bailleresse.

Elle exploite au rez-de-chaussée de cet immeuble un commerce de laverie et de pressing.

Par contrat du 8 mars 2020, la SASU Chez Fred a donné à bail à Mme [I] [B] un appartement à usage d’habitation situé au-dessus du commerce. Cette occupation est une sous-location de l’immeuble expressément autorisée par la SCI Hugo.

Des loyers étant demeurés impayés, le 9 janvier 2023, la SASU Chez Fred a fait signifier à Mme [B] un commandement de payer pour la somme principale de 7 480 euros.

Par jugement rendu le 13 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Amiens a :

— constaté l’irrecevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail signé entre les parties, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation ;

— débouté Mme [I] [B] de l’intégralité de ses contestations et demandes ;

— condamné Mme [I] [B] à verser à la SASU Chez Fred la somme de 8 840 euros (décompte arrêté au mois de février 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné Mme [I] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation ;

— condamné Mme [I] [B] à verser à la SASU Chez Fred une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration du 7 mai 2024, Mme [B] a relevé appel de l’ensemble des chefs de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 24 juillet 2024, Mme [B] demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’irrecevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail signé entre les parties, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [I] [B] de l’intégralité de ses contestations et demandes ;

— condamné Mme [B] à verser à la SASU Chez Fred la somme de 8 840 euros (décompte arrêté au mois de février 2023) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné Mme [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le coût de l’assignation ;

— condamné Mme [B] à verser à la SASU Chez Fred une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SASU Chez Fred à verser à Mme [B] la somme de 8 000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance eu égard à l’état d’insalubrité du logement sis [Adresse 2] ;

Condamner la SASU Chez Fred à verser à Mme [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2025, la SASU Chez Fred demande à la cour de :

Débouter Mme [B] de l’intégralité de ses demandes ;

Juger la SASU Chez Fred recevable et bien fondée en son appel incident ;

Condamner Mme [B] à verser la SASU Chez Fred la somme de 19 040 euros au titre des loyers impayés, ladite somme étant arrêtée au 10 avril 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Condamner Mme [B] à exécuter les travaux qui lui ont été notifiés par arrêté préfectoral en date du 9 juillet 2024 et qui consistent à :

— procéder au désencombrement du logement (enlèvement et évacuation des détritus, ordures, produits alimentaires avariés, déchets et autres déjections accumulés à l’intérieur) ;

— procéder au nettoyage de l’ensemble des pièces du logement et des électroménagers ;

— procéder à la désinfection et la désinsectisation du logement ;

— prendre toutes les mesures pour que le logement soit tenu en bon état d’occupation et d’entretien ;

Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner Mme [B] à verser la SASU Chez Fred la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi ;

Condamner Mme [B] à verser à la SASU Chez Fred la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, il est précisé que le chef du jugement querellé ayant constaté l’irrecevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail signé entre les parties, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation, indiqué dans l’acte d’appel mais ne faisant plus l’objet d’aucune critique, ne peut qu’être confirmé.

Par ailleurs, il ne sera pas répondu à la formule de style figurant dans le dispositif des écritures de l’intimée portant sur la recevabilité de son appel incident, alors qu’aucune irrecevabilité n’a été soulevée et qu’il n’existe aucun moyen d’ordre public devant être relevé par la cour.

1. Sur la demande en paiement des loyers

La SASU Chez Fred soutient que le défaut de paiement des loyers par Mme [B], constaté par le tribunal, a persisté depuis la décision querellée puisque la dette s’élève désormais à 19 040 euros à la date du 10 avril 2024, comme en atteste la mise en demeure adressée à cette date à la locataire.

Elle conteste les allégations de cette dernière qui indique avoir versé des loyers en espèces, dont le montant mensuel aurait été réduit à la somme de 200 euros en contrepartie de l’accomplissement de travaux. Elle rappelle que Mme [B] va bénéficier d’un effacement de sa dette suivant décision de la commission de surendettement ayant validé un état des créances à hauteur de 9 440 euros pour les loyers non payés, et précise qu’il lui avait été rappelé dans ce cadre qu’elle devait reprendre le paiement des loyers courants, ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Mme [B] prétend qu’il lui a été consenti une réduction du loyer à hauteur de 200 euros en contrepartie de l’accomplissement de diverses tâches au sein de la laverie et que les loyers étaient versés en espèces directement entre les mains de la SASU Chez Fred sans qu’aucun reçu ne lui ait jamais été remis. Elle fait valoir que cette dernière a profité de sa situation de détresse.

Elle souligne qu’en tout état de cause, la commission de surendettement lui a accordé, postérieurement au jugement querellé par une décision de recevabilité du 26 mars 2024, un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire alors que la dette locative figurait dans son dossier à hauteur de 9 940 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Somme a notifié le 28 juin 2024 les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire adoptées dans la situation de Mme [B], comprenant la dette de loyer de 9 940 euros dans un tableau des créances actualisées à la date du 14 mai 2024.

Il en ressort que la SASU Chez Fred ne peut réclamer le paiement des loyers que postérieurement à cette date.

Or, la SASU Chez Fred sollicite la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de 19 040 euros suivant une mise en demeure du 10 avril 2024, soit antérieurement à la date retenue des créances réactualisées prises en compte par la décision de la commission de surendettement.

En conséquence, la décision querellée est infirmée en ce qu’elle a débouté Mme [B] de l’intégralité de ses contestations et demandes et l’a condamnée à verser à la SASU Chez Fred la somme de 8 840 euros (décompte arrêté au mois de février 2023), avec les intérêts au taux légal à compter de la décision. La SASU Chez Fred est par ailleurs déboutée de sa demande tendant à voir condamner Mme [B] à lui payer la somme de 19 040 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 10 avril 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

2. Sur les demandes en exécution de travaux sous astreinte et en réparation du préjudice subi par la SASU Chez Fred et sur la demande en réparation du préjudice de jouissance de Mme [B]

La SASU Chez Fred soutient que Mme [B] est à l’origine d’un défaut d’entretien manifeste des lieux, et précise que dans le cadre du contrôle sanitaire du logement, l'[Localité 5] a constaté un défaut d’entretien et d’hygiène affectant l’ensemble des pièces de l’appartement. Elle ajoute que Mme [B] omet d’indiquer qu’elle a été mise en demeure d’exécuter plusieurs mesures pour que son logement soit tenu en bon état d’occupation dans un délai de quinze jours, suivant arrêté du Préfet de la Somme qui lui a été notifié le 9 juillet 2024. Elle fait ainsi valoir que Mme [B] ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et réclamer des dommages-intérêts, puisque le préjudice de jouissance qu’elle allègue résulte de sa propre faute. Elle verse par ailleurs un procès-verbal de constat dressé le 18 octobre 2022 par un commissaire de justice pour établir l’état déplorable du logement. Si Mme [B] se prévaut quant à elle d’un arrêté préfectoral du 22 août 2024 relatif à la nécessaire mise en sécurité de l’installation électrique, des escaliers et la mise en place d’installations de ventilations réglementaires, elle fait valoir que ces travaux incombent au propriétaire des lieux, la SCI Hugo, suivant l’article 20 de son bail et par application de l’article 606 du code civil. Elle soutient en conséquence ne pas être responsable des désordres susvisés. Elle invoque l’existence d’un préjudice moral et matériel et réclame à ce titre la condamnation de Mme [B] à lui verser en réparation la somme de 5 000 euros.

Mme [B] invoque le caractère insalubre du logement et notamment le fait que le seul accès possible à l’eau consiste à utiliser l’eau de la laverie, elle-même puisée dans la rivière voisine. Elle ajoute que l’installation électrique est non-conforme aux normes en vigueur et que l’escalier n’est pas équipé d’un garde-corps. Elle précise que le 6 juin 2024, un agent de la direction départementale des territoires et de la mer et un agent de l'[Localité 5] ont visité son logement, un arrêté de traitement de l’insalubrité ayant été pris consécutivement par le préfet de la Somme le 22 août 2024, concluant à la nécessaire mise en conformité des lieux par la SASU Chez Fred, désignée expressément en son article premier comme étant responsable de la mise à disposition des lieux à des fins d’occupation. Elle soutient qu’il est indiscutable que les défauts d’entretien et le désordre mentionnés ne peuvent lui être imputés, alors qu’elle n’est qu’une sous-locataire. Elle rappelle n’être tenue en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 qu’à l’entretien courant du logement et des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté. Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 8 000 euros compte tenu de l’insalubrité du logement mis à sa disposition.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Selon l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 18 octobre 2022 dressé par un commissaire de justice que plusieurs pièces ou passages, non mis à la disposition de Mme [B], sont pourtant encombrés par celle-ci (couloir central commun du rez-de-chaussée alors que son logement est à l’étage, pièce de rangement arrière du rez-de-chaussée, escalier commun, cour avec présence notamment d’une brouette, d’un grand aquarium, de cagettes en bois, d’un canapé, d’un cabas contenant des légumes en état de décomposition, de deux poulaillers avec présence de poules et d’un coq, d’un vélo d’appartement, d’un pneu).

Par arrêté du 9 juillet 2024, le Préfet de la Somme a constaté, au visa du rapport motivé de l'[Localité 5] des Hauts-de-France du 21 juin 2024 établi dans le cadre d’une évaluation de l’état du logement et relatant les faits constatés dans le logement occupé par Mme [B] :

— le danger ponctuel et imminent pour la santé ou la sécurité de l’occupante de l’habitation,

— l’absence d’entretien général du logement, l’accumulation de détritus de toute nature (ordures ménagères, produits alimentaires en état de putréfaction, papiers, produits divers') dans la majeure partie des pièces entraînant le dégagement d’odeurs pestilentielles et pouvant entraîner un risque infectieux et parasitaire associé à un risque d’épidémie,

— le risque d’intoxication alimentaire lié à la consommation de denrées alimentaires conservées dans des conditions non sanitaires,

— le risque de prolifération d’insectes pouvant être vecteurs de germes et contaminer les denrées alimentaires présentes dans la cuisine et être à l’origine d’une contamination indirecte de l’occupante par ingestion,

— le manque d’aération et de ventilation naturelle manuelle du logement provocant ainsi un effet de confinement et de saturation en dioxyde de carbone, témoin d’un mauvais renouvellement de l’air du logement susceptibles d’engendrer de nombreuses pathologies pulmonaires telles que des allergies respiratoires, de l’asthme et des pneumopathies,

— la présence de nombreux objets au sol ainsi que de déchets organiques rendant le sol glissant et pouvant être à l’origine de chute de personnes,

— l’encombrement et l’état sanitaire dans la salle de bains qui ne permet pas à l’occupante d’assurer une hygiène corporelle satisfaisante, cette situation pouvant entraîner un risque sanitaire et d’exclusion sociale et l’apparition de lésions, de problèmes cutanés et le développement d’odeurs.

Mme [B] a été mise en demeure par cet arrêté d’exécuter les mesures suivantes dans un délai de quinze jours :

— procéder au désencombrement du logement (enlèvement et évacuation des détritus, ordures, produits alimentaires avariés, déchets et autres déjections accumulés à l’intérieur),

— procéder au nettoyage de l’ensemble des pièces du logement et des électroménagers,

— procéder à la désinfection et la désinsectisation du logement,

— prendre toutes les mesures pour que le logement soit tenu en bon état d’occupation et d’entretien.

Ce grave défaut d’entretien est entièrement imputable à Mme [B], laquelle ne justifie aucunement de la régularisation de la situation depuis cette mise en demeure.

Par conséquent, Mme [B] sera condamnée à exécuter les travaux qui lui ont été notifiés par arrêté préfectoral en date du 9 juillet 2024, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt.

En revanche, le préjudice tant matériel que moral allégué par la SASU Chez Fred n’est pas expliqué, cette prétention n’étant étayée par aucun moyen au sens de l’article 954, alinéa 3, du code civil, de sorte que celle-ci est déboutée de sa demande en ce sens.

Par ailleurs, par un arrêté du 22 août 2024, le Préfet de la Somme a, au visa du même rapport de l'[Localité 5] en date du 21 juin 2024, déclaré le logement insalubre et dit qu’il appartiendra au locataire (personne morale qui est à l’origine de la mise à disposition des lieux aux fins d’occupation) mentionné à l’article 1er de l’arrêté et identifié comme étant la SASU Chez Fred, de procéder dans un délai immédiat à compter de la notification du présent arrêté et en application de l’arrêté préfectoral du 9 juillet 2024 à :

— la mise en sécurité de l’installation électrique du logement selon les normes électriques françaises en vigueur avec fourniture d’une attestation par un professionnel qualifié,

— l’installation des ventilations réglementaires afin d’assurer le renouvellement permanent de l’air tout en tenant compte de la présence des appareils à combustion ; les débits des entrées d’air et sorties d’air présentes dans le logement doivent être calculés en fonction des volumes d’air des pièces et de la puissance des appareils à combustion en place ;

— la mise en sécurité des escaliers du logement selon les normes en vigueur.

Il était également prescrit dans un délai de six mois à compter de la notification de l’arrêté :

— d’assurer une étanchéité efficace à l’air et à l’eau des huisseries et de l’ensemble du bâti,

— de remédier aux problèmes d’humidité et de moisissures dans l’ensemble des pièces, et après assèchement, remettre en état ou remplacer les revêtements intérieurs (murs, sols, plafonds) détériorés par l’humidité ou dégradés,

— de mettre en place un système de ventilation générale et permanent,

— de prendre des mesures afin que le logement soit tenu en bon état d’occupation et d’entretien,

— de fournir tous les diagnostics techniques obligatoires.

La SASU Chez Fred conteste devoir effectuer les travaux prescrits par l’arrêté préfectoral susvisé.

Il est exact qu’aux termes de l’article 20 du bail commercial qu’elle a régularisé avec la SCI Hugo, les dépenses incombant impérativement au bailleur comprennent notamment les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations susvisées.

Cependant, la SASU Chez Fred, laquelle n’a pas entendu contester l’arrêté préfectoral du 22 août 2024 lui enjoignant de procéder aux travaux susvisés comprenant notamment des mises aux normes de sécurité, supporte les obligations du bailleur envers Mme [B], et notamment l’obligation de délivrer un logement décent et ne portant pas atteinte à la santé ou la sécurité de celle-ci, à défaut d’une quelconque clause en sens contraire dans le contrat de sous-location.

Compte tenu des éléments précédemment relevés, il est certain que cette dernière subit un préjudice en l’absence de réalisation des travaux indispensables à une jouissance normale des lieux, s’agissant notamment du risque électrique constaté ou encore de la présence de moisissures et d’une trop forte humidité.

En conséquence, considérant la consistance du préjudice et sa durée, la SASU chez Fred sera condamné à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros en réparation de celui-ci.

3. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise est réformée en ce sens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, les parties sont déboutées de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Amiens, sauf en ce qu’il a constaté l’irrecevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail signé entre les parties, d’expulsion et de paiement d’indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Déboute la SASU Chez Fred de sa demande tendant à voir condamner Mme [I] [B] à lui payer la somme de 19 040 euros au titre des loyers impayés, arrêtée au 10 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

Condamne Mme [I] [B] à exécuter les travaux suivants qui lui ont été notifiés par arrêté préfectoral en date du 9 juillet 2024, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt :

— procéder au désencombrement du logement (enlèvement et évacuation des détritus, ordures, produits alimentaires avariés, déchets et autres déjections accumulés à l’intérieur),

— procéder au nettoyage de l’ensemble des pièces du logement et des électroménagers,

— procéder à la désinfection et la désinsectisation du logement,

— prendre toutes les mesures pour que le logement soit tenu en bon état d’occupation et d’entretien ;

Déboute la SASU Chez Fred de leurs demandes de dommages-intérêts ;

Condamne la SASU Chez Fred à payer à Mme [I] [B] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE