ARRET

N°

Q

C/

X

X AD G

XXX

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE SECTION 2

ARRÊT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE TREIZE

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : 11/04850

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE ONZE

PARTIES EN CAUSE :

Madame P V W Q

AD le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentée par M^e Bertrand LE ROY avoué jusqu’au 31 décembre 2011, puis, représentée et plaidant par M^e Z BLONDET, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTE

ET

Monsieur Z X

né le XXX à SAINT-VALERY-SUR-SOMME

de nationalité Française

XXX

XXX

Madame F X AD G épouse X

AD le XXX à

de nationalité Française

XXX

XXX

Représentés et plaidant par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

DEBATS :

A l’audience publique du 18 juin 2013, l’affaire est venue devant M. Lionel RINUY, président de chambre entendu en son rapport, et M^me H I, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile.

Le président a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 octobre 2013.

La Cour était assistée lors des débats de M^me Pélagie CAMBIEN, greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Lionel RINUY, président, Madame R-P T et M^me H I, conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.

PRONONCE DE L’ARRÊT :

Le 15 octobre 2013, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Lionel RINUY, président de chambre, et M^me Monia LAMARI, greffier.

*

* *

DÉCISION

Madame P Q est bénéficiaire d’un bail à usage commercial en date du 15 juin 2009 portant sur un immeuble situé XXX à Hallencourt, à la suite du renouvellement d’un bail initialement consenti le 2 mai 1995 par Madame L M et Monsieur Z A, dans lequel elle exploite un salon de coiffure.

Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, ont acquis la propriété des murs de ce local par acte authentique dressé par Maître Eric Zemour, Notaire à Abbeville, le 10 février 2010.

Le 30 novembre 2010, ils ont fait signifier à Madame P Q un commandement avec dénonciation de constat visant la clause résolutoire.

Par acte du 30 décembre 2010, Madame P Q a fait assigner Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, devant le tribunal de grande instance d’Amiens afin, au visa des articles 1719 et 1955 du code civil et L. 145-1 du code de commerce, de voir déclarer nul le commandement visant la clause résolutoire et d’obtenir leur condamnation à exécuter les

conditions du bail et à assurer le clos et le couvert ainsi qu’une mesure d’expertise à 1'effet de déterminer les travaux de remise en état de l’immeuble conformément aux obligations du bailleur, la consignation des loyers sur un compte séquestre et la condamnation de Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Aux termes du jugement rendu le 4 novembre 2011, le tribunal de grande instance d’Amiens a débouté Madame P Q de l’intégralité de ses demandes, prononcé la résiliation du bail liant les parties portant sur les locaux sis XXX à Hallencourt (80), ordonné l’expulsion de Madame P Q ainsi que de toute personne vivant sous son toit avec au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la force publique si besoin, condamné Madame P Q à payer à Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à libération des lieux, rejeté les (demandes) plus amples ou contraires au jugement, prononcé l’exécution provisoire de la décision et condamné Madame P Q aux dépens lesquels comprendront le coût du constat dressé par Maître C le 10 novembre 2010 et celui du commandement visant la clause résolutoire du 30 novembre 2010.

Par déclaration en date du 12 décembre 2011, Madame P Q a interjeté un appel général à l’encontre de ce jugement.

Par ordonnance du 10 mai 2012, le Premier Président de la Cour d’appel a dit bien fondée la demande présentée par Madame P Q tendant à voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à ce jugement et condamné Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, aux dépens du référé.

Pour l’exposé des moyens des parties, qui seront examinés dans les motifs de l’arrêt, il est renvoyé aux conclusions déposées le 13 mars 2012 par Madame P Q et à celles transmises sur RPVA le 21 septembre 2012 par Monsieur Z X et Madame F G, épouse X.

Madame P Q demande à la Cour de la dire recevable et bien fondée en ses demandes et, y faisant droit, d’infirmer le jugement entrepris, statuant à nouveau, de dire que les époux X devront procéder aux travaux de remise en état de l’immeuble, avant dire droit d’ordonner une mesure d’expertise à l’effet de déterminer la nature et la consistance des travaux de remise en état de l’immeuble, condamner Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens dont distraction est requise au profit de la SCP Blondet & Lucas, Avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, demandent à la Cour, vu le jugement rendu le 4 novembre 2011, vu le constat dressé par Maître B C, huissier de justice à Abbeville le 10 novembre 2010, vu le commandement de payer avec dénonciation de constat de Maître B C du 30 novembre 2010, vu le contrat de bail liant les parties et les pièces versées aux débats, de déclarer Madame P Q mal fondée en son appel,

en conséquence, de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, dire valable le commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée à Madame P Q le 30 novembre 2010, prononcer la résiliation du bail liant les parties et ordonner, en plus d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation, l’expulsion de Madame P Q avec l’assistance de la force publique si besoin et au transport des meubles laissés dans les lieux, dans tout local qu’il plaira aux bailleurs, aux frais et risques de Madame P Q, de condamner Madame P Q aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du constat dressé par Maître C le 10 novembre 2010 et celui du commandement visant la clause résolutoire du 30 novembre 2010 et à leur verser une somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, assortir l’arrêt à intervenir de l’exécution provisoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 avril 2013 et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 juin 2013.

Moyens des parties :

Madame P Q fait valoir que la clause dérogatoire aux dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil figurant au bail est parfaitement abusive et porte elle-même une contradiction en ce qu’elle ne saurait avoir pour effet de mettre à la charge de la locataire l’ensemble des réparations alors qu’elle prévoit expressément 'il est de convention expresse entre les parties que le preneur devra signaler immédiatement au bailleur tous incidents afin que les mesures requises soient prises au plus vite afin d’éviter de lourds dégâts…', que le tribunal a dès lors fait une analyse inexacte de cette clause et estimé à tort qu’elle avait failli dans ses obligations d’entretien et de réparation et que le bail devait se trouver résilié à ses torts, qu’elle est donc recevable dans sa demande d’expertise pour déterminer les travaux de remise en état à effectuer par les bailleurs, étant rappelé qu’elle est à jour de ses loyers et charges.

Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, soutiennent que Madame P Q se contente de viser les dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article L. 145-1 du code de commerce mais qu’il faut se reporter essentiellement aux données contractuelles reprises dans le bail, qu’il ressort du contrat de location que 'les parties contractantes ont entendu déroger aux dispositions légales prévues par les articles 1719 et 1720 du code civil par des clauses particulières insérées au contrat de bail', et notamment de l’article 5 du contrat ayant force de loi entre les parties, conformément aux dispositions de l’article 1134 du code civil, que 'le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation de remise en état excepté ceux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts. (…) , que ces dispositions sont particulièrement claires et engagent pleinement Madame P Q, qu’il est constant, tant à la lecture du constat que cette dernière a fait dresser par Maître J K qu’à la lecture de celui établi par Maître C et qui lui a été dénoncé le 30 novembre 2010, que la locataire est totalement défaillante dans ses obligations, qu’ils n’ont pas à pallier la carence de leur locataire, que, contrairement à ce qu’elle indique, ils ont effectué, de leur seule initiative, et dans des conditions qui dépassent très largement les obligations qui leurs sont imposées aux termes du contrat de bail liant les parties, une part importante de travaux, de façon à ne pas voir se dégrader un peu plus le bien que Madame P Q laisse dans un abandon total, qu’en tout état de cause, il ne pourra qu’être constaté de répercussions dans le cadre de son activité professionnelle et qu’elle n’habite absolument pas l’autre partie du bien, que les loyers sont, aujourd’hui, systématiquement payés avec retard, Madame P Q prenant même plaisir à libeller les chèques au nom de son Conseil plutôt qu’à celui des bailleurs ou de la CARPA, que loin de se défendre de ne pas avoir respecté les obligations qui lui incombaient, au titre de l°entretien des locaux, Madame P Q se contente de prétendre que la clause faisant peser sur elle la totalité de l’entretien et de la réparation du bien loué serait abusive et, par conséquent, ne saurait lui être opposée, que les clauses insérées dans le bail sont non seulement parfaitement légales, mais encore d’usage en matière commerciale, que le jugement du tribunal de grande instance du 4 novembre 2011 ne pourra qu’être confirmé, que, devant Monsieur le Premier Président de la Cour d’appel, Madame P Q n’a pas hésité à prétendre que son expulsion aurait pour elle des conséquences manifestement excessives, alors même qu’elle ne réside absolument pas sur les lieux et exerce la plus grande partie de son activité à domicile depuis plusieurs années, que l’activité de coiffure, dans les locaux objet du litige, paraît, de fait, extrêmement réduite, que si l’arriéré a pu être apuré, par le biais de la SCP Blondet Lucas, il a fallu l’intervention de Maître B C pour obtenir paiement des loyers de janvier et février 2012, qu’une somme globale de 2.884,77 € était, de fait, due à la date du 18 novembre 2011, qu’à titre subsidiaire ils s’opposent toujours à la mise en oeuvre d’une mesure d’expertise judiciaire, dès lors qu’il n’appartient pas à la juridiction saisie de pallier la carence de la demanderesse dans l’administration d’une preuve par définition impossible.

SUR CE

Aux termes de l’article 5 du bail commercial renouvelé le 15 juin 2009 entre Madame L M et Monsieur Z A, bailleurs, et Madame P Q, preneur, acte authentique reçu par Maître Eric Zemour :

'Etat des lieux :

'Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travaux de réparation de remise en état, exceptés ceux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts.

'Entretien – Réparations :

' Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de menus entretiens et de réparations locatives, en ce compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, pendant tout le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations.

'En conséquence, il aura notamment entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur :

— l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation. Le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures devront être refaites au moins tous les 3 ans, étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive,

— l’entretien des équipements de ventilations et de climatisations ainsi que des installations électriques et téléphoniques, afin de les rendre en parfait état de fonctionnement,

— de prendre les précautions nécessaires pour éviter le gel de tous les appareils, conduits et canalisations d’eau, de chauffage, de gaz, etc…

— de faire ramoner tous conduits de fumées desservant les lieux loués, autant de fois que ce ramonage est exigé par les règlements de police, et au moins une fois par an, et ce même si les conduits n’ont pas été utilisés dans l’année.

'Il est de convention expresse entre les parties que le preneur devra signaler immédiatement au bailleur tous incidents afin que les mesures requises soient prises au plus vite afin d’éviter de lourds dégâts. Toute négligence de la part du preneur quant à cette signification engagera la responsabilité du preneur quant aux conséquences qui en résulteront.

' Il supportera en outre toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des présentes conditions, soit des dégradations résultant de son fait, de celui de son personnel ou de sa clientèle.

' En cas de non réalisation de tels travaux d’entretien et de réparation, le bailleur pourra recourir aux services de toute entreprise de son choix afin de les faire réaliser, aux frais exclusifs du preneur.'

Une telle clause dérogatoire aux articles 1719 et 1720 du code civil est valable dans un bail commercial et ne présente pas de caractère abusif ni de contradiction, étant rappelé qu’il est fait exception à l’impossibilité pour le preneur d’exiger du bailleur des travaux de réparation de remise en état, pour les travaux impliqués par la nécessité de maintenir les lieux loués clos et couverts.

Le premier juge a relevé à juste titre que le constat dressé par huissier le 10 novembre 2010 à la requête des bailleurs et non contredit par celui dressé par un autre huissier le 2 août 2010 à la demande de Madame P Q décrivait un mauvais état d’entretien des peintures et des papiers peints, le gel de la canalisation du radiateur des toilettes extérieures et des traces d’humidité imputables à la carence de la locataire.

Madame P Q ne démontre pas quant à elle l’article R. 4113-51 du code de la santé publique manquement des bailleurs à leur obligation de maintenir les lieux loués clos et couverts.

En conséquence, elle doit être déboutée de ses demandes tendant à voir condamner les époux X à procéder aux travaux de remise en état de l’immeuble, et avant dire droit à ce que ordonnée une mesure d’expertise à l’effet de déterminer la nature et la consistance des travaux de remise en état de l’immeuble.

C’est par de justes motifs, adoptés par la Cour, que le premier juge a sous le bénéfice de l’exécution provisoire prononcé la résiliation du bail liant les parties, ordonné l’expulsion de Madame P Q avec au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique et condamné Madame P Q à payer à Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à libération des lieux.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais hors dépens

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais hors dépens.

Madame P Q, succombant en son appel, supportera les dépens d’appel et ne peut dès lors qu’être déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, l’entière charge de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant après débats publics, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 novembre 2011 par le tribunal de grande instance d’Amiens,

Y ajoutant,

Déboute Madame P Q de sa demande d’expertise,

Condamne Madame P Q aux dépens d’appel,

Déboute Madame P Q de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame P Q à payer à Monsieur Z X et Madame F G, épouse X, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT