4^e Chambre

ARRÊT N° 485

R.G : 13/07111

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Octobre 2015

devant Monsieur Louis-Denis HUBERT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Décembre 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur L B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Mikaël BONTE de la SELARL SELARL A2C ATLANTIQUE AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame H I épouse B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Mikaël BONTE de la SELARL SELARL A2C ATLANTIQUE AVOCATS CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SNC Y

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 13 juin 2003, la SNC Y a souscrit un bail commercial de neuf ans auprès des époux B concernant des locaux situés à XXX (Finistère) au titre d’une activité de secrétariat ainsi que de services annexés connexes moyennant un loyer annuel principal de 3658,78 € TTC à compter de la 2^e année outre l’énoncé dans les conditions générales des obligations du bailleur et du preneur.

Le local loué est situé sous la terrasse des bailleurs qui habitent à l’étage supérieur.

L’état des lieux d’entrée a fait l’objet d’un procès-verbal en date du 12 juin 2003.

Le 10 novembre 2010, le conseil de la société Y a vainement mis en demeure le bailleur de remédier à l’état d’humidité des locaux commerciaux.

La société Y a fait constater les désordres par huissier le 17 juin 2011.

Monsieur C a été commis en qualité d’expert par ordonnance de référé rendue le 5 septembre 2011. Il a déposé son rapport le 20 février 2012.

Monsieur C a:

1 – mis en évidence des infiltrations au niveau du linteau de la vitrine et en pied de cloisons de doublages en angle Nord, provenant d’une part d’une petite fissure continue entre le bandeau maçonné au-dessus de la vitrine et l’acrotère de terrasse sur la partie non ravalée de l’immeuble, et d’autre part d’infiltrations par la jonction verticale entre le mur de façade de l’immeuble et l’ancien mur de clôture élevée en limite de propriété en arrière de la descente d’eaux pluviales.

2 – mis en évidence des infiltrations au niveau du pignon nord-est de la surface de vente, dont la détermination certaine de la cause nécessite la dépose complète des cloisons de doublages, qui résultent d’infiltrations directes en pied de mur en limite de propriété en l’absence d’étanchéité et de la migration d’eau au niveau du redent en liaison des 2 murs jointifs côté nord-ouest et d’un phénomène de condensation. Il a précisé que les dalles vinyliques du sol et leur colle contiennent de l’amiante et que leur dépose sera coûteuse et nécessitera la fermeture momentanée du magasin. En l’état, avant dépose des cloisons de doublages, l’expert a estimé nécessaire de réaliser un cuvelage en doublage des bas de mur nord-est sur une hauteur d’environ 1 mètre nécessitant la dépose des doublages et des revêtements de sol, puis la réalisation d’un enduit mural et la mise en 'uvre d’un enduit de cuvelage type Trifondex et enfin la repose des doublages, la reprise des embellissements et des revêtements de sol après désamiantage,

3 – mis en évidence de l’humidité au sol et au niveau des murs périphériques à l’arrière du magasin, dont la détermination certaine de la cause nécessite la dépose complète des cloisons de doublages, qui pourraient résulter :

— 'de manière prépondérante’ d’infiltrations directes en pied de mur,

— 'de manière probablement importante', d’un « ruissellement le long des murs depuis l’étage, les ouvrages de couverture étant sensiblement obsolètes et des traces d’infiltrations étant constatées à l’étage »,

— 'de manière probablement non anecdotique', d’infiltrations par la cheminée de ventilation en angle Nord de l’arrière du magasin qui débouche à proximité d’un châssis tabatière ouvert à l’étage par lequel l’eau de pluie pénètre,

— 'de manière plus anecdotique', de remontées capillaires par le refend, d’une lézarde en façade nord-est et de la condensation.

L’expert a estimé que la solution de reprise de ce désordre ne pourra être connue qu’après dépose des cloisons de doublages mais il a d’ores et déjà conclu à la nécessité d’un cuvelage en doublage des pieds de mur nord-est et sud-est sur une hauteur d’environ 0,50 m nécessitant d’abord la dépose des doublages et carrelage sur 2 rangées, la réutilisation d’un enduit mural, puis la mise en 'uvre d’un enduit de cuvelage Trifondex et enfin la repose des doublages et la reprise des embellissements et des revêtements de sol. Il a précisé que seule la dépose des cloisons de doublages permettra de déterminer s’il est nécessaire d’effectuer un cuvelage léger ou un cuvelage complet de la surface commerciale.

L’expert a estimé à 15 jours la durée des travaux qui devront être réalisés lors de la fermeture annuelle de la société Y.

Monsieur C a aussi indiqué : « Par ailleurs, la couverture du bâti arrière ne peut sérieusement être considérée comme étanche et peut participer aux infiltrations en doublages. Il conviendra d’en effectuer la dépose et l’évacuation par entreprise spécialisée -s’agissant d’amiante-, de vérifier l’état de la charpente et du voligeage et de réaliser la repose d’une couverture neuve avec éventuelles autorisations administratives consécutives. » Il a ajouté que la mise en 'uvre d’une VMC serait ensuite préférable.

L’expert a imputé :

— les infiltrations en linteau de vitrine et en bas de cloisons de doublages en angle Nord de la surface de vente à l’absence de finition du ravalement extérieur s’agissant de la fissure entre le bandeau et l’acrotère par l’entreprise MAREC qui aurait pu aussi traiter la fissure verticale située derrière la descente des eaux pluviales,

— les infiltrations en surface de vente et arrière du magasin au niveau des murs nord-est et sud-est à des défauts de conception des ouvrages au moment de la construction de l’immeuble relevant donc de l’entretien de celui-ci,

— les infiltrations au niveau du sol à l’arrière du magasin soit à un défaut d’entretien du bâtiment si elles proviennent d’une migration sur la dalle et sous la chape carrelée, soit à un défaut initial de réalisation de la dalle si elles proviennent d’une résurgence souterraine.

S’agissant du préjudice de la société Y, Monsieur C a proposé une évaluation forfaitaire proportionnelle au loyer versé :

— pour le préjudice lié aux infiltrations vitrine 50 € par mois,

— pour le préjudice lié à l’humidité au niveau du sol et aux infiltrations à l’arrière du magasin 25 € par mois.

Au titre du désordre 1, l’expert a validé le coût de sa reprise à la somme de 628,0 9 € HT (devis MAREC).

Au titre des désordres 2 et 3, Monsieur C a validé des devis :

— devis D G du 13 décembre 2011 d’un montant de 8361,84 € HT pour les travaux de dépose des revêtements de sols amiantés, auquel doit être ajouté le coût de la dépose du ragréage si celui-ci contient aussi de l’amiante pour un montant de 5918,91 € HT (devis D GEREEMENTS),

— devis Z d’un montant de 10'413,47 € HT pour les travaux de doublages et de reprise des enduits intérieurs,

— devis X d’un montant de 7128,80 € HT pour la dépose de la couverture en amiante sur le bâti arrière et son remplacement par une couverture en ardoises naturelles.

Par jugement en date du 14 août 2013 le tribunal de grande instance de Brest a

— homologué le rapport d’expertise de Monsieur C en date du 20 février 2012 ;

— jugé que les époux B doivent la garantie du bailleur au bénéfice de la société Y preneur au bail du 13 juin 2013 ;

— dit que les époux B doivent solidairement indemniser la société Y des préjudices générés par les vices et défauts du local loué ;

— condamné solidairement les époux B à faire réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement les travaux préconisés par l’expert selon les devis suivants :

MAREC 628,0 9 € HT,

D G pour 8361,84 € HT,

D G pour 5918,91 € HT,

Z pour 10'413,47 € HT,

la réfection de l’électricité pour 731,95 € HT,

X pour 7128,80 € HT,

une VMC pour 3534,10 € HT ;

— ordonné une astreinte à la charge solidaire des époux B de 200 € par jour de retard passé le délai imparti pour exécuter les travaux préconisés ;

— condamné solidairement les époux B à réaliser les travaux complémentaires évoqués dans l’expertise du 20 février 2012 selon le mode opératoire et suivant les devis retenus par Monsieur C dans sa nouvelle mission ;

— commis Monsieur C en vue d’une mission de bonne fin des travaux consistant en :

— déterminer et chiffrer les travaux indispensables à la remise en état des lieux après dépose des cloisons de doublages comme invoqué dans le rapport du 20 février 2012,

— chiffrer le coût définitif des travaux,

— évaluer la bonne exécution des travaux préconisés,

— chiffrer les préjudices de la société Y,

— faire toutes observations utiles,

— remettre un rapport des les travaux terminés ;

— condamné solidairement les époux B à consigner au greffe la somme de 2000 € dans le délai d’un mois à titre d’avance sur les honoraires de l’expert ;

— ordonné le sursis à statuer sur les préjudices endurés par la société Y dans l’attente du dépôt du rapport de mission de bonne fin de Monsieur C ;

— débouté la société Y de ses demandes indemnitaires provisionnelles ;

— débouté les époux B de leur demande de dommages-intérêts ;

— renvoyé les parties est la cause à l’audience de mise en état du 16 janvier 2014 ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamner solidairement les époux B à payer à la société Y la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les époux B aux dépens y comprit les frais du référé expertise avec recouvrement en application de l’article 604 19 du code de procédure civile.

Homologuant sur le rapport d’expertise, le tribunal, au visa des articles 1720, 1721, 1754 et 606 du code civil, a considéré que les époux B, en leur qualité de bailleurs, doivent répondre des désordres interdisant l’usage convenu du local loué, les défauts s’avérant aussi incompatibles avec la sécurité et l’hygiène de celui-ci.

Monsieur L B et son épouse, Madame H I épouse B ont interjeté appel de ce jugement le 3 octobre 2013.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2015.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 2 octobre 2015 des époux B qui demandent à la cour

— de déclarer les époux B recevables et bien fondés en leur appel ;

— de réformer le jugement rendu le 14 août 2013 par le tribunal de grande instance de Brest en toutes ses dispositions à l’exception de celles qui ont débouté la société Y de sa demande tendant à la condamnation des époux B à la réparation de son préjudice provisionnel ;

in limine litis,

— de surseoir à statuer dans l’attente d’une décision définitive à intervenir sur la résiliation du bail actuellement pendante devant le tribunal de grande instance de Brest ;

subsidiairement au fond,

— de constater que le montant des travaux de réfection dépasse de plusieurs fois la valeur du local et de déclarer en conséquence celui-ci en état de ruine ;

— de prononcer la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1722 du code civil ;

à titre subsidiaire,

— de dire et de juger que les travaux dont s’agit ne présentent pas de caractère d’urgence, le locataire s’étant systématiquement opposé à l’intervention des professionnels du bâtiment ;

— de dire et de juger que les travaux dont s’agit ne présente pas de caractère d’urgence, le locataire s’étant encore immédiatement rétabli dans les lieux avant la fin des travaux ne justifiant pas souffrir d’une perte commerciale ;

— d’autoriser en conséquence les bailleurs à réaliser ces travaux à la fin du bail ;

en tout état de cause,

— de dire et de juger que la SNC Y ne justifie pas des préjudices qu’elle allègue;

— de débouter en conséquence la société Y de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— de dire n’y avoir lieu à nommer un nouvel expert ;

— de condamner à titre reconventionnelle la société Y à payer aux époux B la somme de 7500 € à titre de dommages-intérêts ;

— de condamner la société Y au paiement de la somme de 6500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la société Y en tous les dépens avec application des dispositions de l’article 604 19 du code de procédure civile.

L’argumentation des époux B est pour l’essentiel la suivante :

— le 30 octobre 2010, les époux B personnes âgées, ont demandé à la société Z de remédier aux infiltrations d’eau dans le local mais Monsieur A, le voisin, s’est opposé au passage sur son terrain et la société Y s’est opposée à la réalisation des travaux qui exigeaient la fermeture provisoire de son commerce et ne leur a pas laissé le temps de déposer une déclaration préalable de travaux en mairie avant de les mettre en demeure de réaliser les travaux sous quinzaine,

— le constat d’huissier réalisé le 5 février 2013 en exécution de l’ordonnance du 22 novembre 2012 un jour particulièrement pluvieux démontre seulement l’existence de quelques traces d’humidité résiduelle,

— les époux B ont fait réaliser les travaux de reprise sur les solins le 8 décembre 2010 et le ravalement de la façade en avril 2011 mais la société Y s’est opposée aux travaux au niveau de la vitrine du magasin,

— les travaux de couverture du bâti arrière et la vérification de la charpente et du voligeage préconisés par Monsieur C sont sans lien avec les dommages litigieux alors que les infiltrations touchent le bas des murs et le sol et non la toiture qui a été entièrement revue il y a 5 ans et que l’expert n’a constaté aucune trace d’infiltration en plafonds du local loué,

— les travaux d’électricité et de VMC non prévus par les devis validés par l’expert ne sont pas nécessaires à la reprise des désordres,

— Monsieur C, architecte, a évalué de façon arbitraire les préjudices d’exploitation de la société Y qui a refusé de produire sa comptabilité,

— les époux B ont accepté, dans le cadre de la première instance de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire selon les devis MAREC (628,09 €), D E (8361,84 €), Z (10'413,47 €) et X (7128,80 €),

— c’est à tort que le tribunal a condamné les époux B à effectuer des travaux alors que la société Y présentait seulement des demandes en paiement et qu’il les a condamnés avec exécution provisoire à exécuter des travaux d’une nature et d’une ampleur inconnus à déterminer par expertise,

— L’exécution du jugement dont appel a été retardée et compliquée par l’inertie de la société D G chargée du retrait des dalles amiante qui n’a pu être réalisé que le 14 avril 2014 avant que la société Z procède à la dépose des cloisons,

— au cours de l’expertise complémentaire confiée à Monsieur C, ce dernier a estimé nécessaire la reprise de l’étanchéité de la dalle sous chape avec pose d’un film hydrofuge, travaux exclus lors de son précédent rapport,

Sur la demande de sursis à statuer

— une procédure aux fins de résiliation du bail commercial sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce initiée par les époux B est actuellement en cours devant le tribunal de Brest puisque selon un constat du huissier du 14 janvier 2014, la société Y exerce sans autorisation dans les locaux loués des activités non prévues au bail,

— en cas de résiliation judiciaire, la société Y se trouvera sans qualité pour agir aux fins de faire exécuter les travaux dans le local,

Sur les travaux à réaliser et sur l’état de ruine de l’immeuble

— les travaux préconisés par l’expert dans son premier rapport selon les devis validés ont été réalisés sans permettre de remédier a priori aux désordres,

— au cours de l’expertise de Monsieur C, la nature des travaux à réaliser a totalement changé pour devenir actuellement la réfection de l’intégralité du local pour un montant qui a triplé par rapport aux devis validés dans son premier rapport,

— les époux B ont jusqu’ici réalisé des travaux pour un montant de 39'620,46 € alors que l’expert, dans sa note numéro 4, préconise encore des travaux pour un montant total minimum de 31'551,26 € au titre de la réfection de la couverture du bâti arrière, des cloisons et des enduits intérieurs, de la dalle béton sous chapes et isolant et de la mise en 'uvre d’une barrière hydrofuge,

— les époux B retraités et non imposables ne peuvent pas faire face au coût exponentiel des nouveaux travaux préconisés par l’expert non couverts par une assurance alors que le montant des loyers pendant 9 ans ne leur permettra pas d’amortir ce coût,

— les époux B sont en droit de se prévaloir de l’article 1722 du code civil puisque l’immeuble en ruine du fait de sa vétusté doit être réputé détruit en totalité dans la mesure où les travaux à entreprendre (71'171,72 €) excède sa valeur estimée à 25'000 €,

Sur les préjudices invoqués par la société Y

— le constat du 5 février 2013 démontre que la société Y ne subit aucune infiltration en vitrine et que les fissures de la façade auraient déjà été traitées si elle ne s’y était pas opposée,

— en entreposant le papier sur le sol, la société Y prouve l’inexistence des inondations dont elle demande l’indemnisation,

— la société Y ne justifie pas d’un préjudice commercial puisqu’elle n’a jamais cessé son exploitation, qu’elle ne s’est plaint qu’en 2010 et qu’elle a demandé le renouvellement du bail en 2012,

— la société Y est seule responsable des conditions de son exploitation commerciale puisqu’elle refuse de quitter le local pour permettre l’exécution des travaux,

— la société Y ne justifie d’aucun préjudice de jouissance puisque les époux B ont fait diligence pour réduire les désordres qui leur ont été dénoncés en 2010 après 7 ans d’exploitation notamment en mandatant Monsieur Z, maître d''uvre, le 29 novembre 2010, puisqu’elle a elle-même fait obstacle à l’exécution des travaux qu’elle a retardés en violation de l’article 1724 du code civil, et que les époux B ont commandé les travaux au fur et à mesure qu’ils étaient préconisés par l’expert,

— la société Y ne justifie d’aucun préjudice moral n’ayant présenté jusqu’ici que des demandes financières et non des demandes tendant à la réalisation de travaux

Vu les conclusions en date du 28 septembre 2015 de la société Y qui demande à la cour, au visa de l’article 1134 du Code civil et de l’article 1719 du Code civil,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest et le 14 août 2013;

y ajoutant,

— de condamner les appelants à payer à la société Y une somme supplémentaire de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La société Y affirme que les époux B ne sont pas impécunieux, qu’ils sont seuls responsables de son impossibilité de jouir normalement du local loué en raison des infiltrations et des taux d’humidité très élevés relevés par l’expert judiciaire à différents endroits du local au niveau du sol et des murs, et qu’elle ne s’est opposée qu’ aux travaux décidés sans concertation sur leur date d’exécution.

Elle précise n’avoir demandé le coût des travaux de reprise des désordres qu’en raison de l’obstination des époux Y à s’opposer à la réalisation de ceux-ci.

Elle soutient pour l’essentiel que :

Sur la demande de sursis à statuer

— les époux B multiplient les instances judiciaires injustifiées alors qu’ils ont d’ores et déjà été déboutés de leur demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement déféré,

— une décision de sursis à statuer aboutirait à paralyser durablement la situation au bénéfice des époux B qui n’ont fait que très partiellement réaliser les travaux mis à leur charge en exécution de leur obligation de délivrance.

Sur la demande de résiliation du bail en application de l’article 1722 du Code civil

— ça n’est qu’en cas de perte partielle par cas fortuit de la chose louée qu’une action est ouverte au profit du seul preneur pour demandée soit la résiliation du bail soit la diminution du loyer sans dommages-intérêts,

— lorsque la perte partielle est due à une faute du bailleur notamment à un défaut d’entretien de l’immeuble, le preneur peut exiger que les réparations soient effectuées,

— le rapport d’expertise de Monsieur C, ses notes et le constat du huissier du 3 janvier 2014 permettent d’affirmer que les locaux sont affectés de désordres mais ne sont pas en ruine,

— les époux B surévaluent le coût des travaux en produisant des pièces relatives à des travaux ne concernant pas l’immeuble litigieux,

— la sous-évaluation de l’immeuble résulte du choix des époux B de faire démarrer les travaux avant de décider de ne pas les poursuivre imposant à la société Y de réintégrer les lieux dans des conditions difficiles à réception du courrier du conseil des bailleurs en date du 10 juin 2014.

Sur les responsabilités

— Le bail ne met à la charge de la société Y que les réparations locatives,

— l’obligation de délivrance prévue à l’article 1719 du code civil impose aux époux B de permettre aux preneurs de jouir paisiblement du local loué pendant la durée du bail.

Sur les travaux à réaliser

— les époux B doivent exécuter les travaux dont l’expert a validé les devis étant précisé qu’ils ont déjà fait réaliser le ravalement de l’immeuble et que le devis MAREC de 628,0 9 € HT n’est plus demandé,

— l’expert a recommandé de ne plus utiliser de l’électricité de la vitrine et le devis de 731,95 € et donc dû,

— faute de ventilation suffisante à l’arrière du magasin par la cheminée donnant sur une lucarne ouverte dans le toit, le devis PETTON de 3534,10 € relatif à la VMC est dû,

— les époux B doivent être condamnés à la dépose des cloisons de doublages permettant de préciser la nature des travaux à réaliser ainsi qu’à faire effectuer l’ensemble des travaux préconisés par l’expert,

— le premier juge n’a pas statué ultra petita puisque la société Y à solliciter, à titre subsidiaire, la condamnation des époux B à faire réaliser les travaux dans un délai de 3 mois sous astreinte,

— le complément d’expertise est parfaitement justifié pour apprécier les préjudices ainsi que les travaux entreprendre et il correspond parfaitement aux conclusions du premier rapport de Monsieur C,

— après dépose des cloisons de doublages et nouveau diagnostic, l’expert a, dans une note du 4 juin 2014, retenu la solution la plus légère de reprise des infiltrations au niveau des murs adjacents à la propriété A,

— le complément d’expertise a démontré la nécessité de mettre en 'uvre une dalle sous la chape portant le coût total des travaux à la somme de 49'321,13 € TTC

Sur les préjudices

— la sociétéDACTACOPY occupe les lieux dans des conditions d’humidité et de froid déplorables caractérisées par des taux d’humidité relevés par la société BMS TECHNOLOGIES allant jusqu’à 100 % dans certaines pièces,

— la société Y demande la confirmation du jugement ce qu’il a sursis à statuer sur les préjudices dans l’attente du dépôt du rapport de mission de bonne fin de Monsieur C.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre préliminaire, la cour relève que malgré leur appel total du jugement, les époux B ne développent pas d’argumentation à l’encontre du complément d’expertise et de la décision de sursis à statuer sur les préjudices de la société Y. S’agissant du complément d’expertise confié à Monsieur C, ils se limitent dans le dispositif de leurs conclusions, à demander qu’il soit dit n’y avoir lieu à nommer un nouvel expert.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ces chefs.

Sur la demande de sursis à statuer

Le sursis à statuer constitue une exception de procédure prévue à l’article 73 du code de procédure civile de sorte que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour en connaître.

En application de l’article 771 du code de procédure civile, cette exception de procédure relève de la compétence du magistrat chargé de la mise en état qui, pendant la durée de sa saisine, est exclusivement compétent pour statuer sur les exceptions de procédure.

En conséquence, la cour rejettera la demande de sursis à statuer.

Au surplus, la décision de sursis à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du magistrat qui détermine, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, si l’événement dans l’attente duquel il lui est demandé d’ordonner le sursis à statuer au fond aura ou non un caractère déterminant sur l’affaire en cours qui ne pourra être utilement jugée qu’après sa survenance.

Or, en l’espèce, l’issue de l’action en résiliation de bail pour manquement à la destination contractuelle des locaux loués n’aura pas de caractère déterminant sur la présente procédure qui concerne le droit du preneur d’obtenir du bailleur les travaux nécessaires à sa jouissance paisible du local loué dans le cadre du contrat de bail en cours depuis 12 ans.

Sur la demande de résiliation

Les époux B fondent leur demande sur l’article 1722 du code civil.

Si tant est que cette demande nouvelle en cause d’appel soit recevable, elle doit être rejetée.

En effet, aucune des pièces versées aux débats ne permet de prouver que le local loué à la société Y est détruit en totalité. Au contraire, le procès-verbal de constat d’huissier du 3 janvier 2014 prouve que cette société y exerce encore son activité malgré les graves désordres d’humidité et d’infiltration. En outre, les époux B ne produisent aux débats aucun arrêté de péril ni menace de la mairie d’une telle procédure administrative.

S’agissant donc d’une éventuelle destruction partielle, l’article 1722 du code civil ne permet qu’au preneur, suivant les circonstances, de demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail sans dédommagement.

Les appelants bailleurs ne peuvent donc se prévaloir de ce texte.

Au surplus, la dégradation des bâtiments est due non à un cas fortuit mais à un défaut d’entretien de l’immeuble des époux B. Ces derniers ne peuvent donc pas prétendre que la remise en état du local loué à la société Y qui s’acquitte des loyers serait hors de proportion avec sa valeur actuelle. En outre, les époux B ont contribué à la perte de valeur de leur immeuble en laissant en l’état d’inachèvement des travaux qu’ils ont entrepris comme en atteste la note n°4 adressée aux parties par Monsieur C le 4 juin 2014 et son courrier au magistrat chargé du contrôle des expertises en date du 23 juillet 2014.

En conséquence, la cour déboutera les époux B de leur demande aux fins de résiliation du bail.

Sur les responsabilités

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges, par des motifs pertinents qu’elle approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en décidant que les époux B doivent la garantie du bailleur au bénéfice de la société Y preneur et doivent, par la réalisation des travaux indispensables, permettre à cette dernière d’exercer paisiblement dans le local loué son activité commerciale.

En effet, aucune disposition du bail en date du 13 juin 2003 ne déroge à l’obligation faite au bailleur en application des articles 1719 et 1720 du code de civil d’effectuer pendant la durée du bail toutes les réparations autres que locatives nécessaires afin de permettre au preneur d’exercer paisiblement son activité commerciale dans le local loué.

Il résulte notamment des constats d’huissier des 17 juin 2011 et 3 janvier 2014 ainsi que du rapport d’expertise de Monsieur C du 26 février 2012 et même du constat en date du 5 février 2013 et de l’avis de valeur du 03 juin 2014 établis à la requête des appelants que, du fait des multiples infiltrations ainsi que du taux d’humidité extrêmement important qui règne dans toutes les pièces, l’activité commerciale de secrétariat et de services annexes exercée par la société Y au rez-de-chaussée de l’immeuble situé XXX à Saint-Renan sont bien, comme l’ont pertinemment retenu les premiers juges, de nature à empêcher l’exploitation commerciale normale qui consiste, au moins en partie, en la production de produits sur support papier et que ces désordres s’avèrent incompatibles avec la sécurité et l’hygiène du local loué. En outre, Monsieur B a, dans une attestation en date du 1^er octobre 2010, indiqué : « avoir constaté des inondations importantes au solde du à la pluie au niveau de la vitrine principale et du mur côté Monsieur A (inondations qui durent depuis 7 ans) »et a reconnu « l’insalubrité du local et la dangerosité du lieu par l’installation électrique jouxtant les endroits inondés [..] ». Dans la même attestation il s’est engagé à laisser partir les locataires sans préavis.

Le rapport d’expertise de Monsieur C prouve par ailleurs que ces désordres sont imputables à des défauts de conception de l’immeuble ainsi qu’à son entretien dont la reprise relève exclusivement de la responsabilité des bailleurs.

Sur la condamnation à réaliser les travaux

En première instance, la société Y a sollicité la condamnation des époux B à faire exécuter les travaux sollicités dans l’assignation. Par ailleurs, les époux B ont eux-mêmes demandés au tribunal de juger qu’ils devraient faire réaliser ces travaux. Les premiers juges n’ont pas statué ultra petita .

Les époux B indiquent avoir accepté, dans le cadre de la première instance, de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 20 février 2012 selon les devis MAREC (628,09 €), D E (8361,84 €), Z (10'413,47 €) et X (7128,80 €).

La condamnation des époux B à faire exécuter les travaux relatifs au colmatage des fissures en façade, à la dépose des doublages de cloisons, des revêtements de sols et des ragréages amiantés, les travaux de doublages et de reprise des enduits intérieurs, ainsi que ceux de dépose de la couverture en amiante sur le bâti arrière et son remplacement par une couverture en ardoises naturelles doivent donc être confirmés.

Les époux ne peuvent utilement contester leur obligation contractuelle de faire effectuer les travaux de réfection de l’électricité et de faire installer une VMC dans la mesure où l’expert judiciaire relève d’une part des infiltrations d’eau au niveau de la vitrine qui ne peuvent que rendre dangereux l’éclairage de celle-ci, et d’autre part qu’il impute en partie les infiltrations au niveau du pignon nord-est de la surface de vente ainsi que l’humidité au sol et au niveau des murs périphériques à l’arrière du magasin à un phénomène de condensation, l’aération du local n’étant actuellement assurée que par une « cheminée de ventilation ».

La cour confirmera donc la condamnation solidaire des époux B à faire réaliser dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte les travaux préconisés par l’expert selon les devis MAREC, D G, et Z ainsi que les travaux de réfection de l’électricité à hauteur de 731,95 € HT et d’installation d’une VMC à hauteur de 3534,10 € HT.

Le principe étant confirmé de leur obligation d’effectuer les travaux permettant à la société Y d’user normalement du local en contrepartie des loyers payés, les époux B ne peuvent contester les travaux jugés indispensables par l’expert dans le cadre du complément d’expertise logiquement ordonné pour déterminer et chiffrer les travaux nécessaires après dépose des doublages et du revêtement de sol.

Ces travaux sont aujourd’hui décrits par Monsieur C dans sa note numéro 4 du 4 juin 2014.

Ils ne sont contestés par les époux B qu’en raison de leur coût mais pas en raison de leur nécessité pour permettre l’exécution contractuellement prévue du bail. En outre, la cour relève que ces travaux évalués à la somme de 49'321,13 € TTC non compris la dépose/repose des sanitaires, la reprise des embellissements, la repose du carrelage et la dépose/repose du tableau électrique, ne concernent pas les travaux de reprise de la charpente et du voligeage pour lesquels les appelants contestent leur obligation contractuelle.

Dans ces conditions, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a condamné solidairement les époux B à faire réaliser les travaux complémentaires selon le mode opératoire et suivant les devis retenus par Monsieur C dans sa mission d’expertise complémentaire.

Les époux B ne peuvent s’exonérer des obligations légales et contractuelles qu’ils ont choisi d’assumer dans le cadre du contrat de bail commercial en contrepartie de la perception de loyers ni en invoquant l’absence d’urgence de réalisation des travaux qui leur incombent en qualité de bailleurs, ni leur éventuelle impécuniosité. En tout état de cause, la cour relève que la réalisation des travaux complémentaires n’est assortie d’aucune astreinte.

Sur les autres demandes

Les époux B succombant en appel seront condamnés aux dépens de cette procédure ainsi qu’à payer à la société Y la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement rendu le 14 août 2013 par le tribunal de grande instance de Brest;

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement Monsieur L B et Madame H I épouse B à payer à la société Y la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur L B et Madame H I épouse B de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur L B et Madame H I épouse B au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,